투자용 부동산의 기초상식-I

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

근래에 부쩍 Commercial과 임대용 주거 건물(Multi-Family Apartment Building)에 많은 관심을 갖고 문의하시는 분들이 점차 많아지고 있습니다. 투자용 부동산의 규모를 막론하고 객관적으로 데이타를 분석하여 제일 적합하고 최고의 수익률을 얻을 수 있는 투자용 부동산을 선택해야 함은 노련한 투자자의 기본이 아닌가 싶습니다. 이번에는 투자용 부동산 비교/분석에 제일 일반적으로 쓰이는 3가지 대비율(Ratio)에 대해서 살펴보는 시간을 갖겠습니다.

일반적으로 MLS에 등록된 투자용 부동산에는 ‘Capitalization Rate’, ‘Expense Ratio’ 그리고 ‘Gross Rent Multiplier’가 주로 사용됩니다. 의미와 사용요소를 차례대로 알아 보겠습니다.

이해를 돕기 위해 아래와 같이 가정해 보겠습니다:

투자 종류 – Multi-Family Apartment Building

Asking Price (투자용 부동산 가격)                           $1,980,000
Total Unit (총 가구수)                                              23
Effective Gross Income (총 임대 수입)                    $177,118
Total Expenses (총 비용)                                       $47,496
Net Operating Income (순 수익)                              $129,622
 
Capitalization Rate

공식

풀어 보면, 투자한 부동산에서 연간 얼마의 수익을 기대할 수 있나를 예상할 수 있는 수치로써 Multi-Family APT Building의 경우 주로 10% 미만이 되는 경우가 제일 일반적입니다.

제가 사용한 가정수치로 Capitalization Rate를 계산하면 $129,622/$1,980,000 = 6.55% 가 되겠습니다. 즉, 투자한 금액에 대해 연간6.55%의 수익율이 있음을 알 수 있습니다. 물론 다른 중요한 결정요소들(투자용 건물의 위치, 미래투자가치, 경영의 편리성, 안정감 등)을 감안해야 하겠지만 비슷한 결정요소들을 갖고있는 두세곳의 투자용 부동산을 비교/평가시 투자동기를 결정하는 아주 중요한 요소가 되겠습니다.  당연한 말씀이지만 이 수치는 높을수록 좋습니다.

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