캐나다 부동산 개발의 ABC(上)

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

필자가 경제고문으로 있는 개발/건설 그룹 경우 코퀴틀람, 포트 코퀴틀람, 써리, 랭리, 아보츠포드에서 아파트 프로젝트 9개 총 3억달러 정도의 개발을 진행시키고 있는데 건국 이래 최대의 호경기를 맞고 있다는 캐나다 부동산 개발업자들의 이익률은 얼마나 될까? 도시마다, 땅마다, 특히 담당 시청 공무원에 따라 모든 코스트와 변수는 바뀌지만 요즘 제일 잘 나가는 트라이 시티나 랭리 지역에서 제일 작은 콘도 프로젝트를 기초로 따져 보자. 한국식 아파트 즉 개인 소유 아파트는 여기서는 콘도라 하며 아파트는 임대용을 뜻한다.

도시마다 다르며 총 토지 면적마다 건폐율이 다르다. 일반적으로 총 토지가 6000평(약 5에이커, 법적으로는 정확하게 2헥타르)이 넘으면 건폐율이 올라간다. 여기서 에이커와 스퀘어 피트를 쓰는 듯 하지만 사실은 미터제를 쓰도록 법이 되어 있다. 우리가 한국에서 미터제를 쓰면서도 평으로 얘기하듯 여기서도 말로만 에이커와 스퀘어 피트를 쓰고 도면 등은 다 미터제를 쓴다. 따라서 개발업자들은 다 미터제를 이해하고 있으니 미터제를 모른다면 전문 개발업자가 아니다.

가장 안전하고 확실한 개발 사업인 저층 아파트로 볼 때 땅값은 보통 에이커에 100만달러 잡으면 된다. 편하게 스퀘어 피트나 에이커가 아닌 평으로 따져보자. 1에이커 즉 1200평에 100만달러이다. 보통 건폐율 35% 용적율 1.4이다. 땅의 35%에 건물을 지을 수 있으며 총건물 면적이 땅의 1.4 배 그러니까 4층(0.35 x 4 = 1.4)을 못 넘긴다는 얘기이다. 특히 유난에 방정을 떠는 코퀴틀람은 3층밖에 못 지으니 시청에서 건폐율을 35% 준다면 용적율이 1.05(0.35 x 3 = 1.05)이다.

그러나 일반적으로 4층이 가능하며 개발업자들이 4층을 좋아하는 이유는 4층 건물 짓는 건설비가 가장 경제적이고 효과적이기 때문이다. 용적율이 1.4라면 1714평(1224 x 0.35 x 4 = 1,714) 총건물 면적이 나오지만 20%는 공유 면적으로 분양을 못하니 실질 분양 면적은 1400평 정도이다.

하드 코스트로 불리는 건설비는 스퀘어 피트당 105-140달러이니 평당 4000달러 정도 보면 총건설비는 약 700만달러가 나온다. 사실 개발에서 가장 쉬운 게 공사이다. 한국 건설 회사는 장비라고는 건물 주위를 두르는 철제 파이프가 유일한 재산이며 내가 고문해주는 그룹 3억달러 공사하는 건설 전문 자회사가 직원 10명이 채 안 된다. 모든 작업은 재하청가기 때문이다.

총 건설비는 일반적으로 건설 자재비 원가 플러스 관리비로 아파트 한 채 당 2500달러에서 1만달러면 된다. 그러니까 채당 5000달러 정도 주면 건설회사가 와서 건물 다 지어 준다는 얘기이다.

문제는 개발업자가 이 캐나다 건설판을 모르면 자재를 고를 줄 모르니 건설회사도 개발업자 봐가며 만만해 보이거나 경험이 없어 보이면 개발업자는 건설회사 하자는 대로 질질 끌려 다니며 코스트가 끝없이 올라간다. 건설회사가 아마추어 개발사 상대로 자주 쓰는 방법이 공사 중 자재 값이 올랐으니 돈을 더 달라거나 하청업자가 없어 공사가 지연되니 하청업자 구하게 돈을 더 달라는 얘기를 하는데 이는 전문 개발업자에게는 택도 없는 소리다.

어떤 자재를 써 얼마에 언제까지 공사하겠다면 그게 끝이고 자재 값이 오르면 그것은 건설회사 책임이다. 따라서 실질적으로 자재 값 상승을 계산 못한 경우 건설회사는 막대한 손해를 보며 공사를 해주거나 그렇지 못하면 재력과 실력이 있는 개발사는 건설회사를 법정에 끌고 가 차압하고 회사는 도산시켜 버리고 다른 건설 회사를 쓰거나 직접 건설 해버린다. 법적으로 시간이 걸리면 타 개발업자 동원시켜 다시는 공사를 못 하게 매장시켜 버린다. 냉정한 비즈니스 세계의 약육강식 논리이다.

요즘 같은 호경기 때는 대기업 개발업자가 아니면 아무리 돈을 준다 해도 건설회사들이 쳐다 보지도 않는다. 지금은 일감이 남아 돌지만 불경기가 되어 일감이 별로 없을 때도 대기업 개발업자들은 계속 개발을 하니 일감을 줄 수 있지만 신생 기업이나 아마추어 개발업자들은 그 때 건설회사에 일감을 못 준다. 따라서 요즘 경우 아마추어나 중소 개발업자들은 건설회사나 하청업체를 못 구해 공사가 마냥 더디어지며 완공이 늦어지고 있다.

다시 여기에 소프트 코스트는 여기 말로 "문당 2만달러에서 3만달러"이다. 즉 아파트 한 채 당 마케팅, 복덕방 커미션, 도면 제작, 엔지니어링 스터디 등의 비용이 2만-2만5000달러라는 뜻이다. 캐나다에서는 채 즉 유닛(Unit) 이라는 단어를 안 쓰고 문짝 즉 대문이라는 단어를 쓴다. 따라서 영어로는 “$25,000 per door”라 한다. 그러니 분양 못하는 공유면적도 포함해 소프트 코스트가 평당 600달러에 총 100만달러 정도 보면 된다.

땅값은 100만달러에 1700평 건물면적이 나왔으니 평당 600달러 정도이다. 따라서 총 공사비가 900만달러 정도로 아파트 50채 정도가 나온다.

분양가는 지금 아보츠포드가 스퀘어 피트당 200달러, 랭리 215달러, 코퀴틀람 250달러 정도로 본다. 위의 예 경우 분양가가 평당 8000달러로(스퀘어 피트당 225달러) 총 분양가는 1100만불 조금 안 되었다. 분양가 책정은 다변수 직선 대수 방정식(Multivariate Linear Regression)이라 해 지역 주민 소득, 직업, 가족 구성원, 나이, 이자율, 미래 이자율, 모기지율, 향후 10년 모기지율, 인플레이션, 실업률, 타 아파트 분양가 등 100여 변수를 기초로 방정식을 세워 적정 분양가를 계산하고 선분양 후 공사에 들어 간다. 또한 타임 시리즈라 해 지난 20년에서 50년 투자가, 분양가, 판매가 등을 기초로 미래 가치를 뽑는 통계 방정식도 이용하지만 결국에 가서는 피부로 느낌이 오는 '감'이 무척 중요하다.

땅값 100만달러, 그리고 기초 경비(용도변경 , 설계비 등) 50만달러 들었고 나머지는 다 은행돈으로 처리했다. 기업의 재무력과 실력에 따라 다르지만 은행 융자는 프로젝트 코스트의 최고 85%까지 가능한데 이 경우 900만달러 코스트에 150만달러 투자했으니 83% 은행 융자를 받았다. 따라서 150만달러 투자에 순수입은 200만달러 좀 안되었지만 프로젝트 목적으로 설립한 이 법인은 법인 이익 전혀 없이 모든 수익을 투자자(개발사 본사 또는 투자자)에게 돌려준다. 따라서 돈을 받은 개인이나 본사가 세무 책임을 지게 된다. 개인별로 법인별로 세금이 다르니 순수익률은 계산하기 나름이다.

다시 강조하지만 도시마다, 땅마다 그리고 건물 마감 형식과 자재에 따라 다 다르기에 일반화하기는 어렵지만 밴쿠버 시내를 제외하면 위 공식이 대충은 맞는다. 그러나 공무원이 이유 없이 시간 끌면 문제는 완전히 달라진다. 필자의 경우 시청 담당 공무원이 정 시간 끌면 사람들에게 내가 국회의원 선거 때 받은 표 반만 받으면 여기서 시장 선거 나가도 압도적으로 이기니 내 성질 건드리지 말라고 농담도 한다. 물론 농담 아니게 받아 들일 수도 있겠다.

개발 사업에 가장 중요한 시청 공무원 상대는 절대로 아무나 못한다. 또 돈으로 해결도 절대로 안 된다. 여기도 합법적인 급행료가 있긴 있다. 도시마다 다르지만 5000-2만달러 정도를 따로 내면 순서를 위로 올려주지만 개발업자에게 몇 만달러는 돈도 아니니 다들 이 돈을 내 결국 급행료 내기 전과 순서가 똑같아진다.

여기 개발업의 성패는 시장이나 시의원들은 거의 역할이 없이 공무원들이 얼마나 협조를 해 주느냐이다. 개발업자에게 제일 중요한 토지용도 변경 안건 준비 자체를 공무원들이 하고 공무원들이 안건에 대해 시의원이 찬성을 해야 하는지 반대를 해야 하는지 추천까지 해 보고서를 올리기 때문이다. 공무원들이 반대하는 프로젝트는 시의원들이 무슨 소리를 해도 가능성이 없다.

여기서 제일 주의할 게 OCP(Official Community Planning) 이라는 도시 장기계획 보고서이다. 이 계획을 보면 땅이 풀릴지 안 풀릴지 알 수 있다. 여기 장기 계획에서 농지로 되어 있으면 포기해야 하니 이 OCP를 정확히 이해하는 게 중요하다. 또 주정부에서 절대농지로 구분해 놓은 땅은 용도변경이 정치적으로 주정부를 움직이기 전에는 안 풀린다.

1957년부터 지금까지 50여 년 동안 밴쿠버에서 제일 높은 빌딩을 포함해 아파트, 호텔 등 100여개가 넘는 대형 개발과 공사를 한 필자가 고문해 주는 그룹도 사업 들어가는데 6개월 정도 계산하고 2002년에 산 땅을 시청의 집요한 물귀신 작전으로 아직도 개발에 못 들어간 프로젝트도 있으며 반면 2개월 만에 바로 분양에 들어간 적도 있을 정도로 개발업은 사업성이 불투명하다.

현재 개발 산업이나 부동산 투자가 상투를 잡는 건지 아닌지는 사실 아무도 모른다. 다만 일반적으로 주식, 채권, 부동산 등 여러 자산 형태 중 대부분 사람들의 재산목록 1호가 집이기에 주거용 부동산은 타 금융상품과 달리 톱니처럼 올라가는 것은 쉽지만 내려 가려면 걸린다고 보기에 가격 하락이 쉽지 않다는 게 전문가 이론이다.

밴쿠버 경우 2001년 자료를 보면 인구 200만-BC주는 400만 정도-조금 넘는 촌이고 시골이다 보니 냄비 현상이 심해 역사적으로 경기가 빨리 달아오르고 또 빨리 식는다. 2010 동계 올림픽, 앞으로 폭발 할 중국 본토 이민, 천혜의 기후, 아시아계의 집중 등으로 아직은 부동산 투자가 괜찮다고 보지만 필자가 고문을 해 주는 그룹 경우도 투자의 안전성을 위해 프로젝트를 다변화 시키고 있다.(계속)

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