캐나다 부동산 개발의 ABC(中)

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

중국은 10배가 넘는 소득 격차, 국수주의, 군사주의, 민족주의 등으로 구(舊) 소련 전철을 밟을 확률이 높아 피하고 아세아 특히 베트남에 집중 투자 계획을 하고 나 자신도 그룹의 투자 기회를 찾느라 베트남에서 많은 시간을 보내고 있다.

아직도 베트남과 전쟁을 치룬 미국이나 프랑스는 물론 2차대전 중 베트남을 점령하고 3모작 하는 나라 사람을 징용으로 400만명 굶겨 죽인 일본도 행세를 못한다. 따라서 베트남은 미국이나 유럽계가 아닌 캐나다인들이 모든 금융을 좌지우지 하고 있다. 그 이유는 어느 나라보다 보트피플을 많이 받은 캐나다에서 성장한 베트남계 캐나다인들이 글로벌 금융 그룹 베트남 지사장으로 파견 나갔다 각 금융 회사를 베트남 최고의 기업으로 발전시켜 놓았기 때문이다.

베트남의 금융을 컨트롤 한다 해도 과언이 아닌 베트남 프루덴샬 그룹 사장도 나와 나이도 비슷하며 또 나와 비슷한 나이에 캐나다에 이민 와 캐나다 동부 대학에서 교육 받고 액츄어리(actuary, 보험 통계 전문가로 가장 되기 어렵고 최고의 소득이 보장되는 직업)가 되어 베트남에 돌아간 사람이며 캐나다 자체가 월남을 도운 미국에 반대 되는 정책을 취했기에 베트남 정부도 캐나다 기업에 관대하다. 나와 같이 일하는 변호사도 하버드 나온 베트남인이며 회계사, 컨설턴트 들도 다 월남계 캐나다인들이다.

베트남에 가면 자동차는 기아 프라이드나 대우 마티즈가 판을 치고 전화는 삼성 , 가전은 LG 등 한국 기업들이 각 분야에서 최고를 달리고 있다. 또 어디를 가나 코요테, 베이비복스, 비, 세븐 등 한국 가수들의 노래가 들리고 장동건 , 김현주, 송혜교 포스터가 보이며 한국보다 한국 영화나 연속극 DVD 구하기가 더 쉽다. 반면 아무리 한류가 넘친다 해도 동독에서 경제학 배운 후 하노이에 있는 정책 책임자 들은 월남을 도운 한국군을 잊지도 않고 용서도 안 하고 있으며 한국이 잘 살게 된 결정적인 이유 중 하나가 베트남 전쟁 즉 2000만 베트남인의 죽음이라는 점을 꼭 얘기 한다. 그러나 한국기업의 기술과 자본이 필요하기에 한국 기업에도 관대한 편이다.

베트남 수상 경제 고문 등 경제전문가 들과 개인적으로 가까워 대화를 많이 하는데 그들의 경제 개발에 대한 의지와 집념은 우리 1970년 대와 똑같고 도시계획도 분당이나 일산 케이스를 공부 하고 배워 갔다.

하지만 한국 개발/건설회사 들도 많이 베트남에 진출 했으나 그들은 첫 째 영어나 프랑스어가 신통치 못하고 아직도 한국 식당 주인, 봉제 공장 사장 등을 통해 베트남 네트워크를 형성하고 자기들끼리 토지거래 해 돈벌기에 한 마디로 경쟁상대가 못 된다. 특히 이들은 베트남 법을 이해를 못하고 있다. 개인의 토지 사유를 금지 하는 베트남 사회주의 헌법을 피해 시장경제를 도입 해야 하기에 세계은행에서 받은 차관으로 전세계 법학자를 불러다 만든 베트남 상법은 이해가 쉽지 않다. 그리고 콘도 운영법 등 부동산법은 캐나다와 똑같으니 한국 아파트 개발 업자들은 이 부동산법을 이해 못 한다.

이러니 한국 건설회사는 용역 받아 하는 하청 건설은 잘 하지만 개발은 못한다. 실제 사이공(호치민 씨티 )에서 제일 유명한 특급 호텔 경우 캐나다 업체가 개발을 했고 삼성중공업이 건설을 했다. 이 호텔을 질 때 개발 담당자였던 내 지역구 출신 캐나다 엔지니어가 베트남 정부에 초특급 호텔 기준 (스펙)을 달라 했더니 베트남 정부가 그런 게 아직 없다고 했다. 따라서 이 캐나다인은 밴쿠버와 포트무디 시청 규칙을 제시하고 이대로 지을테니 당신들도 이 식으로 규칙을 만들라 해 모든 베트남 특급 호텔은 밴쿠버 규정을 쫓고 있다.

반면 교민 사기꾼들이 얼마나 많은가 하면 캐나다 대사관이나 총영사관, 그리고 고위 베트남 정부 사람 안내로 움직이는 내가 북한 식당에서 (북한 정부가 운영하는 한식당으로 평양에서 제일 간다 어쩐다 해도 서울 음식에 익숙한 우리에게는 안 맞는다) 친구와 한국 말 하며 소주 마시고 있는 데 우리에게 "아주 괜찮은 부동산 프로젝트 " 운운하며 접근을 했다.

영어가 가능한 우리 교민 들이나 1.5세 들은 베트남에 가면 한국기업과 캐나다 기업을 연결시키며 큰 돈을 벌 수 있으며 우리 1970년대 처럼 새로운 재벌 그룹 만들기도 상대적으로 쉬워 보인다. 베트남인 봉제공장 한 달 월급이 40달러이지만 이들은 한국인 못 지 않은 손재주와 근면성이 있다. 이들은 철저한 국가관이 있어 한국과 달리 미국이나 프랑스 등 침략국에 협조 한 자는 무거운 처벌을 받았고 미군과 싸우다 죽은 베트콩의 자녀들은 출세를 하고 있다.

2005년 전캐나다 주택 거래량의 40%는 아파트로 지난해 대비 33%, 재작년에 비해서는 28%가 각각 증가했다. 밴쿠버에서는 아파트가 모든 건설 물량의 50%를 넘어섰으며 몬트리올의 아파트 시장은 밴쿠버 수준에 도달했다 . 캘거리와 에드먼튼에서는 아파트가 신축주택의 25%를 넘기고 있다. 전국의 아파트 건설은 지난해 4만4천 채를 넘어 이전 몇 년 전 수준보다 배에 달했으며, 지난 80년대 말의 절정기보다도 50% 이상 늘었다.

아파트(임대가 아닌 소유 아파트 즉 콘도) 시장이 이렇게 활발한 적은 없으며 토론토의 아파트는 작년에 비해 매매가 40% 늘었고 올 들어 이전 어떤 해보다 많은 양의 아파트가 팔렸다. 8월까지 월 평균 1500채가 거래됐으며 연말까지 2만 채 정도가 팔릴 것으로 예상 한다.

아파트 시장이 활발한 이유는 정책과 가격이다. 캐나다인들도 땅이 모자라기 시작하며 생활양식이 아파트를 선호하는 쪽으로 나가고 있으며 정책적으로 고밀도를 추구 하는 도시들이 늘었고 아파트가 투자용품화 되었으며, 아파트를 선호 하는 연령층, 즉 20-30대와 노인층이 증가했다. 처음 주택을 구입 하는 이들은 치솟은 개인주택 가격으로 아파트 뿐 다른 방법이 없다. 아파트의 가격은 주택보다 평균 10만 달러 이상이 싸다.

내가 그룹 내에서도 아직 시장이 좋으니 다른 시장을 찾아야 한다고 베트남에 신국사업을 시작하고 또 항상 강조하는 점은 이제 밴쿠버에서는 개발업에서 제일 중요한 위치 즉 위치가 좋은 데 아니면 개발을 하지 말자이며 사실 그렇게 하고 있다. 즉 땅 값이 조금 비싸 마진이 적더라도 분양이 완벽 한 땅만 개발을 하고 있다 . 

한국에서 아줌마가 주식 사면 주식 시장에서 나가라는 얘기가 있다. 케네디 대통령의 아버지인 죠세프 케네디는 미국에서 금주령이 내렸을 때 캐나다에서 술을 밀수 해 돈을 벌었으며 미국에서 증권으로 돈을 제일 많이 번 사람 중 하나이다. 1929년 증권시장 붕괴로 시작된 대공황 직전 당시 증권은 하늘 높은 줄 모르고 올라갔다 .

죠세프 케네디가 사무실 앞에서 구두를 닦던 중 구두닦이들이 서로 "A 투자신탁 (Investment Trust) 이 뛰어 돈을 벌었으나 B투자신탁의 운용자가 잘하니 그리로 돈을 옮겨야 되겠다"는 말을 듣고 죠세프 케네디는 구두를 닦다가 맨발로 자기 사무실로 뛰어가 모든 주식을 팔고 그 돈으로 투기를 했다.

원래 뮤츄얼펀드는 미국에서 대공황 전에는 투자신탁(Investment Trust)이라 해 선풍적인 인기를 끌던 투자상품으로 증권에 아무런 상식이 없어도 투자가 가능하기에 많은 아마츄어를 증권시장으로 불러들였다. 허나 이들의 무리한 투기는 증권시장 붕괴와 대공황을 일으킨 주범으로 판명 되 투자신탁이라는 용어와 상품 자체가 없어졌으나 나중 뮤츄얼펀드라는 그럴듯한 새로운 이름을 갖고 나타났고 그게 한국에 들어간 거다.

케네디가 주식 가격이 계속 올라가는데 주식을 판 이유는 증권을 이해 못하는 1920년대 미국의 구두닦이들까지 투자신탁이라는 방법을 통해 증권에 투자를 한다면 증권시장 붕괴는 시간문제라고 판단했기 때문이다 .

"튤립 이론" 또는 "제일 멍청한 바보 게임(The Greatest Fool' s Game)"은 값이 올라가는 중에 자기가 산 가격보다 더 비싸게 살 더 멍청한 바보(Greater Fool)만 있으면 먼저 산 사람은 손해를 안 본다는 이론이다. 즉 10원에 사 100원에 팔고 100원에 사 1000원에 팔고 이런 식의 과정이 반복되다 더 이상 살 사람이 없을 때 마지막으로 산 사람이 가장 멍청한 바보 (The Greatest Fool)가 된다는 이론이다.

즉 막차 타거나 상투 잡는다는 얘기다. 어떤 시장이던 어중이 떠중이 덤벼들기 시작하면 시장은 과열 되고 값은 계속 올라가 누구든 돈을 버는 듯 하지만 결국에 가서는 시장은 고꾸라지며 전문가들은 피하고 잘 모르는 아마추어들만 막차를 타 큰 손해를 본다는 이론을 케네디는 상기하고 실천에 옮긴 것이다.

지금 주위를 보면 개발을 해 본 적도 없는 사람들이 개발을 한다고 나서고 있다. 개발은 50% 이상의 은행 돈을 쓰기에 도산 확률과 위험성이 굉장히 높다. 개발 허가를 철저히 따져 가며 시간을 끄는 여기 과정과 제도로 지금 뭐를 시작 하기에는 시장이 일단 초고점은 지나 위험 한 것으로 보인다. 여기 아파트 시장 자체는 현재로서는 아직 괜찮아 보이지만 개발업자가 누구이며 업체 경력과 경험이 얼마나 되는지 위치가 어떤지 건설업자가 누구인지 철저히 따져보고 투자를 해야 할 시기가 왔다.

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