캐나다 부동산 개발의 ABC(下)

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

꽤 오래 전 출장으로 서울에 있는데 한국과 캐나다 배구 경기가 있었다. 마침 주한 캐나다 대사와 공사가 같이 그 게임에 가자고 해 같이 갔었는데 캐나다가 스코어를 앞서 나가자 짜증이 났다. 

2010년 동계올림픽 개최도시로 평창이 밀리고 밴쿠버가 선정 되었다 발표가 나자 모든 밴쿠버가 들뜨고 환호했지만 나 자신은 참 착잡했다. 김진선 강원도지사와는 개인적으로도 잘 아는 사이었지만 그것 보다 또 무엇 보다도 동계올림픽은 한국의 절호의 기회였다. 88 올림픽을 통해 한국이라는 나라가 있다는 걸 전세계에 알렸다면 월드컵을 통해 한국의 국력과 국제사회에서의 한국의 새로운 위치를 알렸고 평창 올림픽은 한국이 마지막 관문으로 누구에게나 "멋 있고 아름답고 가고 싶은 나라 "로 인정을 받을 수 있었기 때문이었다.

사실 밴쿠버는 동계 올림픽 없이도 원체 알려져 있으니 평창이 되는게 낫다고 생각했으며 밴쿠버 올림픽은 부동산 개발업자 들의 작품으로 캐나다나 밴쿠버 경제 자체에 생기는 경제적, 문화적 플러스는 그렇게 대단하지 않다. 이 사람 많이 사는 코퀴틀람에도 예산 부족 이유로 지상철이 못 들어왔는데 단순히 국제 올림픽 위원회에서 요구 했다는 이유로 건설에 들어 가는 공항에서 시내로 연결시키는 지상철 노선에 과연 몇 십 억달러의 혈세를 투입해야 되는지 의심이 갈 수 밖에 없다. 참고로 코퀴틀람-포트 무디 지상철도 확실히 준공 된다는 보장이 아직 없다. 언제든 예산 부족을 이유로 연기 되거나 백지화 될 수 있으며 특히 올림픽을 이유로 재원 고갈 핑계를 대면 어떻게 될 지 모른다.

동계올림픽 개최도시로 평창이 밀리고 밴쿠버가 선정 되자 바로 캐나다 국영방송인 CBC에서 연락이 와 인터뷰를 했다. 설상가상으로 프로그램 진행자가 2010 동계올림픽이 밴쿠버로 결정 되는 순간 내가 어디에서 누구와 같이 있었냐고 물어왔다. 대부분들 많은 친지와 동료들이 모여 중계방송을 보거나 시내 체육관에서 대형 TV를 같이 보고 있었기 때문에 이 질문이 그 당시 서로 인사였다. 사실 나는 오타와에서 출장 온 장관 들과 같이 중계를 보기로 되어 있었지만 마치 한국-캐나다 사이의 운동경기처럼 여러 사람 들과 같이 있기가 싫어 집에서 혼자 술 잔 기울이며 중계방송을 보았다. 하지만 나중에 아는 사람 들로부터 욕 먹을 것 같아 여럿이 우리 집 아래 층에 모여 중계를 보았다고 둘러댔다. 그러나 하필 그 때 7살 이었던 딸 아이가 그 방송을 보았고 내게 왜 방송에서 거짓말을 하냐고 따져 들었다. 참 할 말이 없었다.

2010 밴쿠버 동계 올림픽은 100% BC주 부동산 개발업자들의 작품이라고 해도 전혀 과언이 아니다. BC주 부동산 값이 미국에 비해 특히 시애틀이나 로스앤젤레스에 비교 해 너무 안 오르자 비씨 주 개발업자들이 올림픽 카드를 꺼내 들었다. 대기업들이 모여 자금을 만들고 기구를 구성하고 본격적인 로비에 들어갔다. 내가 있는 레디캅 그룹도 적지 않은 돈을 내고 이 핵심 멤버 중 하나가 되었다. 개발회사 직원으로 있다 밴쿠버 시의원으로 정치판에 들어가 평생 개발회사 편을 들어주는 정치를 해 온 고든 캠블 주 수상은 물론 이 제안에 적극 찬성했다.

내가 갖고 있는 세 권으로 된 책 세트가 있다. 올림픽 조직위원회는 프랑스어를 쓰니 프랑스어로 제목이 Les Jeux Entre Mer et Ciel(바다와 하늘 사이의 올림픽) 인 책 세트는 올림픽을 밴쿠버에서 유치 하기 위해 준비 된 책으로 직역은 The Games between Sea and Sky 이지만 The Sea to Sky Games 로 의역을 했다. 위슬러 가는 도로 이름이 Sea to Sky 이니 거기에 착안을 해 만든 이름이었다.

이 책에는 올림픽에 관한 모든 계획과 내용이 다 들어있다. 물론 BC주에서 부동산 시장이 제일 좋은 위슬러에 올림픽 선수촌 건설 계획 및 공사 수주 방법과 시기 등 중요 정보가 고스란히 들어있다.

밴쿠버와 위슬러 두 곳에 계획 된 선수촌은 당연히 올림픽 이후 일반 아파트로 분양이 된다. 특히 밴쿠버 시내 최고의 위치에 자리잡고 있는 밴쿠버 선수촌 경우 총 토지가 1만8000평으로 (6 헥타르) 878개의 아파트(5만6700 제곱미터)와 상업용건물 (3300제곱 미터)가 경기 후 임대 및 분양으로 처리 되며 250채의 비영리성 아파트도 포함 되어 있다. 참고로 1 제곱미터는 0.3025 평이다. 위슬러 선수촌은 6만9575평(23 헥타르)로 554개 (2000 침대 즉 2000명이 거주 할 수 있다) 아파트가 분양 된다 .  

만약 올림픽이 평창으로 배정 되었으면 이 뉴스가 발표 된 그 날은 프레이저 강이 몹시 시끄러웠을 것이 라는 농담이 돌았다. 이유는 개발회사와 건설회사 오너와 임직원들이 은행과 처가집은 물론 사돈의 팔촌 까지 다 동원해 모든 빚 끌어 대 있는 땅 없는 땅 다 사놓고 건설 자재 사재기까지 해댔으니 이들은 밴쿠버가 올림픽을 놓치면 빚 감당을 못 하고 파산을 하게 되 모두 들 프레이저 강에 뛰어들어 자살 하는 수 밖에 없다는 결코 100% 농담은 아닌 섬뜩한 말이었다. 물론 밴쿠버 개발업자들이 원했던 대로 올림픽 특수로 인해 밴쿠버 부동산은 불이 붙었고 이들은 큰 돈을 벌었다.

내가 3 년 전 이 지면을 통해 교민 여러분 들에게 집 사고 부동산 투자 하라고 적극적으로 권장 했던 이유는 이런 배경을 알고 있었기 때문이다. 절대로 대충 감으로 하는 얘기가 아니었다. 전문 개발업자들은 정확한 정보와 로비력에 아마추어들보다 훨씬 앞선다.

이 시리즈 1편에서 얘기 한 대로 개발회사들은 다변수 직선 대수 방정식(Multivariate Linear Regression) 이라 해 소득, 직업, 가족 구성원, 나이, 이자율, 미래 이자율, 모기지율, 향후 10년 모기지율, 인플레이션, 실업율, 타 아파트 분양가 등 100여 변수를 기초로 방정식을 세워 적정 분양가를 계산 하고 공사에 들어 간다. 또한 타임 시리즈라 해 지난 20년에서 50년 투자가, 분양가, 판매가 등을 기초로 미래 가치를 뽑는 통계 방정식도 이용한다 .

한국도 마찬가지겠지만 여기서도 절대로 부동산 개발은 아무나 하는 게 아니다. 로스엔젤레스와 토론토에서 돈 좀 벌었다는 교민들은 거의 100% 예외 없이 10여년 전 지난 번 부동산 붐 때 과잉투자로 패가망신하며 빈털터리가 되었다. 캐나다나 미국은 한국과 부동산 시장이 다르다. 우선 서울과 달리 토지 공급 가능성이 엄청나다. 밴쿠버 경우도 연방이나 주 아니면 시정부에서 집 값 잡겠다고 맘 먹고 국유지, 주유지, 시유지 풀어 버리면 그 결과는 엄청나다. 델타 녹지 하나가 전 북미에서 제일 큰 녹지이다. 모든 투자가 그렇겠지만 부동산 투자도 전문 지식이나 정보가 없는 아마추어들에게는 불리하다.

이제는 고점을 지나 정확히 배경을 이해 못 하고 부동산 시장에 함부로 덤벼들 때는 아니다. 주식을 해본 경험이 있으면 희한하게 주식을 사기만 하면 그 주식 값은 떨어지고 주식을 팔기만 하면 값이 올라가는 불가사의에 기가 막힌 경험을 했을 것이다. 이유는 아마추어들은 시장을 이해 하는 게 아니라 시장을 쫓아가기 때문이다. 시장의 원리는 이해를 해야 지피지기 백전백승은 못 되더라도 손해는 안 본다.

반면 캐나다화가 미화 85전을 넘었는데 이는 캐나다 부동산에는 좋은 소식이다. 캐나다화는 미화 65전에서 85전에 움직이게 되어있다. 그 이유는 85전을 넘기면 GM, Ford, Chrysler 등 미국 기업의 캐나다 생산 코스트가 너무 높아져 미국으로 생산을 돌리게 되니 85전이 고점이고 65전 이하로 내려가면 수입 코스트가 너무 높아지기 때문이다. 가뜩이나 미국 자동차 회사들이 어려워 감원에 생산 감소를 하는 판에 캐나다화를 85전 이상 올리기는 어려우며 미화는 누적된 재정적자와 무역적자 그리고 세습 된 정권은 결국 무능력과 부패로 간다는 걸 확실하게 보여주는 부시 등으로 미화는 계속 떨어지니 캐나다화는 상대적으로 올라가며 따라서 85전 넘는 것을 막는 방법은 이자율 상승 방지로 이는 당연히 부동산에는 좋다.

즉 캐나다 이자율을 올리면 국제 자본들이 캐나다 화를 사게 되며 즉 캐나다 채권등에 투자를 하게 되며 이는 캐나다화 수요와 가치를 강화시켜 캐나다화의 상승으로 이어진다 . 따라서 이자율 인하가 캐나다화 가치를 떨어뜨리며 이자율이 내려가면 부동산 경기는 좋아진다. 그리고 올림픽의 부동산 효과는 어느 정도는 더 갈 것 같다.(끝)

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