임대 소득과 공제 가능한 비용들

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

최종수정 : 2006-03-06 00:00

한국에서의 부동산 투자에 비하면 아무 것도 아니겠지만 이곳 캐나다에서도 부동산 투자를 생각하는 분들이 꽤 많은 것 같다. 투자 목적으로 구입한 주택을 임대할 경우, 혹은 굳이 투자라는 거창한 이름을 붙이지 않더라도 주택의 일부를 임대해 임대 소득이 있었다면 2005년 소득 보고에 임대소득에 대한 손익 보고(Statement of Real Estate Rentals)가 별도로 들어가야 한다. 임대 소득도 다른 사업 수입과 마찬가지로 수입을 발생시키기 위해 들어간 경비들을 제하고 남은 순소득(Net Income)이 소득으로 계산된다. 피자 가게나 그로서리라면 원부자재 가격이나 상품의 원가들, 그리고 기타 운영비들을 생각할 수 있지만 임대 소득의 경우에는 어떤 경비들이 발생할 수 있을까?

우선 모기지를 얻어 주택을 샀다면 그 이자 비용을 공제받을 수 있다. 예를 들어 모기지 상환금으로 은행에 매달 1000달러씩 낸다면, 이 금액 전체가 비용으로 인정되는 것이 아니라 1000달러 중에 포함된 이자 부분만 비용 처리가 되고 나머지 원금 상환 부분은 비용이 되지 않는다. 따라서 임대 목적으로 주택을 구입할 경우에는 되도록 다운 페이를 적게 해서 이자 비용을 늘리는 것이 순임대 소득을 줄여 세금을 적게 내는 한 방법이다. 매달 재산세(Property Tax)와 일 년에 한 번씩 시청에 내는 수도세 및 오물세(Utility)도 비용이 된다. 시에 따라 재산세 고지서에 수도세가 포함되어 나오는 경우도 있고 별도의 고지서가 발행되는 경우도 있으므로 주의해서 챙겨야 한다. 또 주택에 대해 든 화재 보험 등 보험 가입비도 공제 가능하고, 콘도의 경우 매월 내는 관리비도 임대 소득에 대한 비용으로 인정된다. 추가로 임대 주택에 수리비가 들었다면 영수증이 있을 경우 수리비도 비용으로 청구할 수 있으나 영수증에는 영수증 발급자의 상호명과 주소, GST 등록 번호, 수리 내역 등이 명기되어 있어야 한다. 교민들 사이에서 현금 거래를 조건으로 영수증 발급 없이 세금을 면제해 주는 편법이 많이 통용되고 있는데 이럴 경우, 수리비가 클 경우 임대인은 비용처리를 할 수 없어 오히려 손해가 된다는 점도 알아둘 필요가 있다. 요즘 무료 줄광고도 많이 사용되긴 하지만 만일 임대를 주기 위해 신문 광고 등 광고비가 들었다면 영수증이 있을 경우 이 비용도 인정이 된다. 그리고 임대료에 전기나 가스 요금 등이 포함되어 있을 경우에는 전기나 가스요금 낸 것도 비용처리가 가능하다.

특기해야 할 사항은 주택 전체를 임대 주었다면 이자비용, 재산세나 수도세, 보험료 등 주택 전체에 부과되는 비용 전액을 비용으로 처리할 수 있지만, 주택의 일부를 임대 주었다면 주택 전체 면적 중 임대 준 면적의 비율을 따져 그 비율 만큼만 비용으로 처리해야 한다는 점이다. 예를 들어 2005년도에 주택의 일부(전체 면적의 1/3)를 월 임대료 1000달러에 6개월 동안 임대를 주었다고 하자. 2005년 재산세가 3000달러이고 모기지 이자 비용이 2400달러라면 재산세의 1/3인 1000달러와 이자 비용의 1/3인 800달러가 비용으로 인정되어 임대 순소득은 6000달러($1000 * 6개월)에서 총 비용 1800달러($1000 +$800)을 뺀 4200달러가 된다.

만일 한국에서 발생되는 임대소득(전세 제외)이 있다면 이 소득도 캐나다 소득에 포함해 신고해야 한다. 한국의 경우에는 임대 소득에 대해 사업 소득이나 근로 소득에 비해 높은 세율이 적용되므로 한국에서 임대 소득에 대해 세금을 냈다면 그 금액만큼 해외 납세 공제를 받기 때문에 한국에서의 임대 소득에 대해 추가로 내야 할 세금은 거의 없다고 볼 수 있다.

2005년도에 임대 소득이 있었을 경우, 개인 소득 보고 시 준비해야 할 서류들은 다음과 같다.

- 2005년 재산세 납부 영수증
- 시청에 납부한 2005년 Utility bill
- 보험료 납부 영수증
- 콘도의 경우, 관리비 납부 영수증이나 월 관리비 금액
- 은행에서 발급받은 2005년 1월-12월 모기지 스테이트먼트
(총 이자 지불 금액이 명시되어 있어야 함)
- 수리비 영수증
- 광고비 영수증
- 전기, 가스비가 임대료에 포함되어 있을 경우 1년치 혹은 해당 기간 영수증
- 임대 소득 확정 신고서 (한국)

다음 주에는 상업용 건물을 임대 주었을 경우에 대해 알아보도록 하겠다.

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