2006년 경제 및 투자 전망(4)

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

최종수정 : 2006-03-06 00:00

부동산 시장 전망

부동산 투자는 물론 캐나다에서 모든 경제활동을 할 때 제일 중요한 변수는 매해 2-3월 발표되는 연방정부 예산 발표이다. 필요할 때마다 새로운 정책 발표를 하는 한국과 달리 캐나다에서는 이 신규 예산안을 통해 모든 새로운 경제법을 만들어 정책을 집행한다. 지난 1월 선거에서 자유당이 패배해 새로 여당이 된 보수당에서 신규 예산안을 준비 중이며 보수당 의원들 말로는 여름 전에 예산안을 발표한다는데 총리는 집권당을 해 본 적이 없는 개혁당 출신이고 재무부 장관은 온타리오주 보수당 출신에 개혁당에 접수된 구 연방보수당 출신이 많은 각료이기에 예산 발표는 쉽지 않아 보인다.

이 신규 예산안에는 양도세(capital gains tax이니 직역은 자산증가세이다) 개정안이 포함되어 있다. 2000년 당시 재무부 장관이었던 폴 마틴 총리는 양도세 적용률을 75%에서 50%로 낮추었다. 즉 100원에 빌딩을 사서 200원에 팔았으면 100원의 자산 증식(capital gain)이 생겼으니 이 100원의 75%에 해당하는 75원에 본인의 소득세율을 적용해 세금이 결정되었었다. 본인이 소득이 적어 개인 소득세율이 30%면 75원의 30%인 22.5원 세금을 내고 소득세율이 높아 50%면 75원의 50%인 37.5원을 세금으로 냈었는데 폴 마틴 당시 재무부 장관은 75% 기준을 50%로 낮추어 개인 소득세율이 50%이면 100원을 벌었을 경우 100원의 50%인 50원에 소득세율 50%를 적용 해 결과적으로 100원 소득에 25원 정도를 세금으로 내고 있다.

1968년부터 1984년까지 집권당이었으며 좌도 아니고 우도 아닌 중도 정치철학(이를 영어로 centrist라 한다)을 고수하는 자유당은 이 양도세를 유지했고 1984년 자유당을 물리치고 정권을 형성한 보수당은 우익의 당 색깔대로 양도세를 부분 폐지했으며 이는 부동산 및 타 투자 시장에 불을 질렀다. 보수당은 지난 선거 공약으로 자산을 판매한 후 6개월 내에 재투자를 하면 양도세를 면제 시켜준다고 했다. 그러나 보수당도 정권을 잡고 나라 살림을 들여다보니 이게 그렇게 만만한건 아니라는 판단이 생겼으며 6개월 내에 재투자를 하면 양도세를 면제시켜준다는 얘기는 영원히 재투자를 하지 않으면 세금을 물리겠다는 이론도 된다.

재투자상품의 정의도 안 내려져 있다. 부동산 팔아 주식을 사면 그게 재투자인지 아닌지 캐나다 부동산 팔아 한국 부동산 사면 그게 재투자가 되는지 또 캐나다 부동산 팔아 홍콩 친구 회사 주식 사면 그게 재투자가 되는지 아무도 대답을 못한다. 보수당에서 원체 정권욕에 급급해 정확히 계산을 안 해보고 던진 공약이라 여름에 이 양도세 개정안이 어떤 형태로 나올지는 아무도 모르지만 어떤 형태이건 양도세 감면은 있을 것 같으며 이는 부동산 시장에 지대한 영향을 끼친다. 올 여름 새 법이 발표된 후 이 법이 소급될 지 안될 지 아무도 정답을 줄 수 없으니 지금 팔 사람은 일단 여름까지는 기다리려 들고 이 법이 자산 가격을 올릴 확률이 더 높으니 살 사람은 반대로 움직이려 한다.

내가 폴 마틴 총리 경제고문 출신이기에 선거 때마다 유권자들에게 시달리는 안건이 있다. 캐나다 선거운동 대부분은 TV, 라디오에서 그리고 지역구 내 학교에서 하는 공개 후보토론이다. 단순한 정견발표가 아니라 유권자 몇 백이 모여 각 후보에게 질문을 하고 후보끼리 토론을 시킨다. 그러면 꼭 보수당에서 심은 유권자가 일어나 나에게 물어본다. "당신은 직업이 경제 전문이고 또 총리 경제 고문이다. 그런데 지난 자유당 정권 재무부 장관의 무능력으로 이자율이 20%를 넘었고 모기지가 22%가 되어 나는 내 집을 은행에 차압 당했다. 당신들이 집권하면 나는 또 집을 은행에 뺏기는가?". 20몇 년 전 얘기지만 자유당이 정권을 잡고 있는 동안 이자율이 사실 20% 이상으로 올라 갔었으며 이는 부동산 시장을 완전히 몰락시켰었다.

이자율이 다시 20% 이상 오를 확률은 일단 거의 없다 하더라도 중앙은행장이 바뀐 미국 경우 신임 중앙은행장 첫 마디가 이자율 올린다는 발표였다. 미국은 올 해 안으로 모기지가 8%나 9% 선으로 간다고 본다. 그러면 부동산은 무조건 떨어진다. 반면 캐나다 경우 중앙은행이 이자율을 올리고 싶어도 캐나다 달러 변수가 있어 쉽사리 못 움직이고 있다. 지금 캐나다 달라가 미화 88전을 넘겼으며 알버타 석유 등 캐나다 내부적 요소와 한국 원은 물론 모든 화폐에 대해 추락하고 있는 미국 달러라는 양면적인 이유 때문이다. 캐나다 달러가 미화 85전을 넘기면 대미 수출 경쟁력을 상실하기에 나라 운영이 어려워진다. 캐나다 중앙은행이 캐나다 내 이자율을 올리면 캐나다로 해외 금융 자본이 들어오기에 캐나다화는 더욱 강해지니 이자율에 손을 함부로 못 대고 그러면 부동산은 계속 강세를 부리게 된다.

반면 치솟는 땅 값과 재료비는 물론 임금 상승으로 건설 회사들은 유럽으로 돌며 전문인력을 찾으러 다니고 있다. 가격 상승으로 부동산 특히 주택이나 아파트를 구입할 수 있는 실수요자들은 점점 줄어들며 이미 일부 밴쿠버 지역은 실수요자가 없이 투자자들끼리의 폭탄 돌리기가 되는 투기로 변하기 시작했다. 3월 1일 밴쿠버 선 비즈니스 섹션 1면에 보도된 세계적인 컨설팅 회사인 Price Waterhouse Coopers 밴쿠버 아파트 시장 보고서를 보면 밴쿠버 시내, 동부 밴쿠버, 버나비, 뉴웨스트민스터 경우 고층 아파트, 저층 아파트 다 투자 위험(outlook deteriorating or unstable)이라 주의를 주고 있는 반면에 코퀴틀람, 포트 무디, 써리 경우는 고층아파트는 투자 위험이지만 저층 아파트는 전망이 좋다(outlook stable or improving) 한다. 고층 아파트는 건설비가 저층 아파트에 비해 25% 이상 높기 때문에 저층 아파트 경우 실수요자들이 있기에 시장성이 있으나 고층 아파트는 그렇지 못하다는 분석이다.

2006년 부동산 시장에는 양도세 철폐나 감소, 올림픽 선수촌 아파트 기공 등의 대규모 재료와 이자율, 모기지율, 건설비 상승, 과잉투자 등의 원자탄급 지뢰가 널려 있고 내가 고문해 주는 그룹도 개발사업을 축소하기 시작했으며 아파트 경우 확실한 실소유자가 없다고 판단 되면 피하고 있다. (계속)

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