임대 소득 2

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

지난 주에 임대 소득과 공제 가능한 비용들에 대해 알아보았다. 이번 주에는 여기에 이어 상업용 건물을 임대할 경우 알아두어야 할 세무 상식들과 임대용 주택이나 건물의 감가상각비용과 임대 부동산 매각시의 세금과 관련한 문제들을 알아보겠다.

상업용 건물을 임대할 경우 공제 가능한 비용들은 주거용 주택의 임대와 별 다른 차이점이 없으나 한 가지 유념해야 하는 것은 GST 문제이다. 주거용 시설을 한 달 이상 장기 임대하는 경우를 제외하고는 모든 시설 임대에는 7% GST를 부과하도록 되어있다. 따라서 주거용이 아닌 상업용 건물을 구입했다면 우선 국세청에 사업자 번호를 신청하고 GST 등록을 해야 한다. 일 년 임대 수입이 3만달러를 넘지 않을 경우에는 GST 등록을 해야 할 의무는 없으며 따라서 임대료에 GST를 부과하지 않아도 된다. 일단 GST 등록을 하면 임대 규모에 따라 다르나 분기별로, 혹은 1년에 한 번씩 해당 기간의 GST 보고를 해야 하는데, 이때 각종 임대 관련 비용들에 지출한 GST에 대해 환급을 받을 수 있다. 예를 들어 3개월 동안 걷은 GST가 3000달러이고 같은 기간 동안 건물을 수리하느라 쓴 비용 중에 포함된 GST가 350달러라면 해당 기간 3개월의 GST 보고 때 3000달러에서 350달러를 제한 2650달러를 국세청에 납부하면 된다. 건물 주인이 직접 시청에 납부하는 재산세는 GST 부과 대상이 되지 않지만 임대료와 별도로 세입자들이 이를 부담하는 경우가 흔히 있는데, 이때에는 재산세도 관리비와 마찬가지로 임대료의 일부로 간주되어 GST 부과 대상이 된다. 

한 번 해병은 영원한 해병이라지만 한 번 새 집은 영원히 새 집일 수는 없다. 나이가 먹는 만큼 건물도 망가지기 마련이므로, 가치가 하락하는 그 부분 또한 감가상각(Capital Cost Allowance)이라는 비용으로 인정된다. 주거용 또는 상업용으로 임대하는 모든 건물은 해마다 잔존가치(Undepreciated Capital Cost: 구입 원가에서 지금까지의 감가상각 누계를 뺀 금액)의 최고 4%까지 감가상각으로 비용처리가 허용된다. 하지만 임대를 전문으로 하는 사업자가 아니라면 감가상각 비용은 총 임대 수입에서 감가상각을 제외한 다른 비용들을 제한 순 임대 소득(net rental income)을 초과할 수는 없다. 다시 말하면, 감가상각을 이용해 임대 손실(rental loss)을 만들어 다른 소득을 상계하는 것은 허용이 되지 않는다. 건물의 구입 원가를 생각하면 잔존가치의 4%라고 해도 다른 비용들에 비하면 큰 액수인데, 그럼 손실만 안 만들면 무조건 감가상각을 최대한 많이 비용으로 처리해 임대 소득에 대한 세금을 줄이는 것이 좋지 않을까? 시간이 지날수록 건물이 무조건 공식대로 가치가 떨어진다면 당연한 말이겠지만, 현실은 그렇지가 않다. 후에 건물을 구입원가, 혹은 그 보다 더 많은 값을 받고 판다면 지금까지 비용으로 처리한 감가상각 모두를 다시 그 해 소득으로 잡아야 한다. 좀 지저분하지만 쉽게 말하자면 건물의 가치가 생각처럼 하락하지 않았으므로 그 동안 비용 처리한 것을 다시 토해 놓으라는 말이다. 구입 원가보다 더 받은 부분은 그 절반만이 양도 소득으로 그 해 소득에 포함된다. 따라서 감가상각이라는 유혹적인 비용도 신중하게 잘 판단해서 사용하길 권한다.

다음 주에는 해외 자산과 해외 소득을 반드시 보고해야 하는가에 대해 알아보겠다.

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