2006년 경제 및 투자 전망(5)

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

필자는 1993년 첫 선거 패배 후 1997년 두 번째 선거를 기다리는 동안 교민들에게 부동산 중개업으로 알려진 파크 죠지아 그룹의 경제고문과 부사장으로 있었다. 대규모 카지노, 홍콩과 위슬러 호텔, 시내 아파트 등 부동산 개발과 투자가 전문인 이 그룹이 부동산 중개업으로 당시 1500여명의 공인중개사를 고용하던 주 이유는 중개사들의 정보력이었다.

일부 부동산 개발 그룹은 부동산 중개업이 돈이 안 되 손해를 보거나 손해를 안 본다 하더라도 부동산 중개업에서 나는 이익은 개발 사업과 비교가 안되지만 이 사업 부문을 자회사 형태로 유지하고 있다. 90% 이상의 캐나다 부동산 거래는 공인중개사를 통하니 부동산 시장의 방향을 알려면 거래의 움직임을 파악해야 하니 중개사들이 전해 주는 수요자 및 투자자들의 반응과 통계, 즉 살아 있는 정보가 절대적으로 필요하다. 소비자 측에서 볼 때는 공인중개사가 실수를 하면 그 중개사가 소속된 중개업소를 상대로 손해 배상을 요구할 수 도 있기에 본인의 안전을 위해서라도 공인중개사는 필요하며 이처럼 공인중개사는 캐나다 부동산 판매에서 법적으로 정의된 중요한 역할을 한다.

한국에서는 중개업이 돈이 되어 보이니 변호사가 부동산 중개업도 자기 영역이라고 우기고 대한변호사협회가 앞장 서서 공인중개사 밥그릇 나눠 먹자고 싸움을 걸었다. 원래 자기 밥그릇이 튼튼하면 남의 밥그릇 안 쳐다보니 이런 변호사 경우 자기 고유 업무인 변호사로 먹고 살 실력이 안되니 부동산 중개업 기웃 대는 것 아니겠는가. 캐나다에서는 변호사와 공인중개사의 영역이 정확해 부동산 매매건에서 변호사가 법적 자문을 하고 부동산 중개도 같이 하면 심각한 문제가 된다.

내가 고문해 주는 그룹 경우 부동산 중개업 사업부문 중역들이 나이가 많아 은퇴를 하자 중개사업을 정리하고 부동산 시장 정보 수집과 분석을 위해 대규모 문(門/door) 공장을 운영하고 있다. 저렴한 가격으로 문을 제공하니 타 경쟁 개발업체들이 이 그룹 문을 사기 위해서 문 제조업체에 건물 청사진을 제공한다. 이 그룹은 손가락 하나 까딱 안하고 모든 경쟁업체의 건물 청사진을 보게 되니 시장의 흐름을 정확히 파악할 수 있다. 타 개발사나 건설사에 공급되는 문 흐름을 분석해 보면 아파트 허가만 받으면 무조건 분양 되는 그런 호경기는 끝나 보인다. 반면에 실질적 소비자가 필요로 하는 정확한 위치에 입주자가 원하는 자재로 건설하는 아파트는 분양이 계속 잘 되고 있다.

미 중앙은행장이 3월 8일 라스베가스에서 열린 미국 시중은행장 회의에 나와 다른 얘기는 없이 부동산 대출 걷어들이기 시작하라고 강력한 주의를 주었다. 캐나다 중앙은행도 이자율을 다시 올렸다. 지난 7개월 동안 다섯번 째 올린 이자율인데 두 달 내에 한 번 더 올리고 경제상태를 진단 한 후 이자율 정책을 재결정한다. 캐나다나 미국의 부동산 시장의 천적은 이자율로, 모기지 제도가 발달한 이 곳은 이자율 올라가면 부동산 시장은 죽는다. 만약 조류독감이 국제보건협회(WHO)의 최악의 피해 예측 반만 넘기더라도 밴쿠버를 포함한 전 북미 부동산 시장은 심각한 영향을 받는다.

한국에서 아줌마가 증권시장에 나타나면 증권 접을 때라고 하는 것처럼 오늘 미국 경제지 1면을 보면 개미(small individual investor)가 시장에 몰려드니 증권 끝낼 때 같다는 기사가 있다. 증권을 해 본 사람들은 부동산에도 적용 되는 엘리옷 파동 이론, 이평선으로 알려진 이동평균선(Moving Average), 일봉, 분봉, 캔들 등을 알 텐데 물론 이 지표들이 언제 사고 언제 팔라는 정확한 예측은 못하지만 프로들은 이 지표를 중요히 본다.

요즘 잘 나가는 텔러스 주식이 어제 50달러, 오늘 100, 내일 150, 모레 100 그리고 그 다음 날 50 달러로 다시 떨어진다 치자. 아마추어는 50에 사 150에 파는 게 답이라 생각하겠지만 프로는 75에 사 125에 팔게 된다. 즉 바닥에 사 천장에서 파는 게 아니라 무릎에 사 어깨에서 판다. 50에서 150으로 올라가면 75정도에서 여러 그래프로 이 현상이 나타나고 150에서 50으로 갈 거면 이 또한 이통선 교차 등으로 프로가 아니더라도 웬만한 싸구려 증권 소프트웨어도 다 찾아낸다. 상당히 까다로운 이론으로 50에서 사라거나 150에서 팔라는 아무런 지표나 그래프도 존재하지 못한다. 결과적으로 아마추어와 개미는 크게 먹으려는 욕심으로 바닥과 천장을 찾다 끝내 막차 타고 상투 잡아 빈털털이가 되니 아마추어 들어오면 그 시장을 떠나라는 동서고금의 명언이 생겼다.

지금 부동산 시장은 시작, 경쟁, 과열, 정리로 분리되는 3 과정인 과열에서 정리 단계로 들어가고 있다. 무조건 아무거나 다 올라가는 때는 아니며 아직도 투자 조건이나 장래성이 좋은 프로젝트들이 있지만 이런 물건들은 이제는 전문가 아니면 찾기 어렵다. 경쟁이나 과열 단계에서는 부동산은 사기만 하면 올라가니 아무나 다 부동산으로 돈 벌지만 현 정리 단계에서 부동산이나 증권으로 돈을 번다는 얘기는 사는 사람이, 파는 사람이 모르는 가치를 알았을 때만 가능하다. 즉 이게 1년 후에 두 배로 뛰는 이유가 있는데 파는 사람은 이걸 알면 안 파니 이 사람이 이를 모르는 경우에만 거래가 성립된다. 그러니까 사는 사람이 매매가격에 안 나타난 가격을 상승시키는 가치를 찾을 수 있어야 하나 욕심을 부리거나 요행을 꿈꾸면 결국 막차 타고 상투 잡아 패가망신한다.

캐나다 정부에서 작성한 캐나다 부동산투자 관심 한국 기업 명단을 보면 한국의 재벌그룹 증권회사와 투자회사는 대부분 포함되어 있고 각 기업 담당자 직책을 보면 이들이 정말 캐나다에 투자를 하려는 걸 알 수 있다. 따라서 여러 번 이 지면을 통해 강조한 대로 앞으로 한국 돈이 캐나다에 많이 들어 오며 내 경우 미쯔이, 미찌비시, 삼성, 대우 다 같이 일해 봤는데 이들은 미국 MBA를 했건 박사를 했건 여기서 독자적으로 사업할 실력이 안 된다.

따라서 한국 기업과 연결해 공인중개사 등 전문가를 통해 물건을 찾은 후 프로젝트 분석을 하는데 부동산투자를 분석할 수 있는 실력이 있는 전문 기업은 남의 물건 분석해 주는 고문료 장사는 안 하니 부동산은 전문적 컨설팅을 받기가 거의 불가능 하다는 걸 염두에 두고 조심을 해야만 성공할 수 있을 것으로 보인다. 필히 받아야 하는 법적 자문이나 회계 자문은 사업성 파악이 아닌 준비 단계에 불과하고 비즈니스 판단 즉 사업성 판단은 본인이 해야 한다.

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