‘대출 사전승인’ 활용법

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

밴쿠버 주택분양 시장에서의 코리안 파워는 이제 누구도 무시할 수 없을 것입니다. 새집을 특히 선호하는 성향에 부동산 투자 붐이 어우러지면서 분양업계의 큰 고객이 된 듯 합니다. 그래서인지 예전에 비해 신규 주택에 대한 대출 비중 또한 현저히 늘었습니다.

큰 프로젝트가 분양을 시작하거나 입주할 때 쯤이면 대출에 따른 일손도 바빠집니다. 흥미로운 것은 같은 시기에, 같은 아파트에 입주하는 고객들의 금리가 저마다 다르다는 점입니다.  금리가 서로 다른 이유는 무엇이며 가장 좋은 금리를 받은 고객의 비결은 무엇이었는지 궁금할 것입니다.

집을 사기 전에 ‘대출 사전승인’부터 받아 두라는 말을 들어 보았을 것입니다. 그렇습니다. 사전승인을 통해 얼마나 대출이 가능한지, 매월 상환부담은 얼마나 되는지 알아 보고 자금계획에  맞는 집을 알아 보는 것이 순서입니다. 이 것 말고도 사전승인의 중요한 기능은 현재의 금리를 예약할 수 있다는 점입니다.

금리가 떨어지는 상황이라면 예약이 도움이 되지 않습니다. 그러나 금리가 오른다면 예약해 두었던 금리를 쓸 수 있으니 분명 유용한 제도입니다. 문제는 금리가 오를지 내릴지 잘 알 수가 없다는 것입니다. 만약 금리를 예약하는데 비용이 든다거나 나중에 대출을 꼭 써야 한다는 조건이 있다면 망설일 수도 있습니다. 그러나 아무 조건이 없습니다. 밑져야 본전이니 사전승인을 안 받을 이유가 없는 것이지요.

그렇다면 은행은 무한정 금리를 보장해 드릴까요? 물론 그렇진 않습니다. 보통 3~4개월 동안만 보장합니다. 그 기간 중에  금리가 내려 가면 내린 금리로, 오르면 사전승인 받은 금리가 적용 됩니다. 이러한 사전 승인제도가 미리 고객을 확보하기 위해 필요한 수단이긴 하지만 은행도 금리변동에 따른 위험을 생각 안 할 수 없는 것입니다.

그러나 주택을 새로 분양 받는 경우에는 예외적으로 최대 2년까지 금리 보장기간이 늘어 납니다. 그 이유는 이렇습니다. 아파트나 주택을 대규모로 분양하는 회사 입장에서는 분양을 잘 하기 위해 보다 좋은 조건의 대출을 필요로 합니다. 분양회사는 분양계약자들에게 독점적으로 대출을 소개하겠다는 조건으로 여러 은행을 경쟁시킵니다. 완공시점까지 할인된 금리를 보장해야 한다는 것은 기본입니다. 그러다 보니 2년간 금리 보장에 때로는 현금 보너스를 제공하기도 합니다. 개인대출을 소매로 본다면 분양 프로젝트는 일종의 도매입니다. 

결과적으로 이 제도를 잘 활용한 고객은 미리 금리를 예약해 두었기에 1% 이상의 금리를 싸게 쓸 수 있었던 것이고 고객마다 금리가 서로 다른 것은 사전승인을 받은 시점이 서로 달랐기 때문입니다. 금리차이 1%는 20만달러를 3년간 빌려 쓸 때 무려 6천달러의 차이와 같습니다.

분양주택을 구입할 경우, 계약과 동시에 일단 금리예약부터 하는 것이 중요한 요령입니다. 나중에 얼마든지 변경이 가능할 뿐더러 취소해도 아무런 문제가 없기 때문입니다. 짧게는 6개월에서 길게는 2년 후에 금리가 어떻게 변할지, 본인의 자금계획은 어떻게 될지 모르니 일단 보험이라 생각하고 해 두는 것입니다. 비용 한 푼 안드는 보험인 셈입니다. 혹시 이미 분양을 받고도 아직 금리예약을 안 했다면 지금이라도 해 두시기를 권합니다. 거래은행에 문의하시면 간단히 처리될 수 있을 것입니다.

또 하나, 알아 두면 좋을 대출금액에 관한 예외규정이 있습니다. 은행의 대출금액은 계약금액(또는 분양가)과 감정가 중 적은 금액을 기준으로 합니다. 그러나 건설기간이 오래 걸리는 분양 아파트의 경우, 은행에 따라 다르지만 예외적으로 더 높은 감정가를 기준으로 할 수도 있습니다. 일,이년 전에 분양 받은 아파트가 입주할 때가 되어 가격이 올랐다면 오른 금액을 기준으로 할 수 있다는 말입니다.  이를 활용하여 소득증명 없이도 취득세 면제 요건 중 하나인 대출비율 70%이상을 충족했던 사례도 있습니다.

대출은 가능하면 안 쓰는 것이 좋습니다. 그러나 주어진 혜택을 잘 활용하여 불확실한 미래에 대비하는 것도 하나의 지혜일 것입니다.

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