부동산 시장은 붕괴하는가?

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

미국에서 가장 신뢰받는 언론사 중 하나인 월스트리트 저널은 미국인의 71%가 향후 1년 안에 미국 부동산이 붕괴한다는 생각을 갖고 있는 것으로 나타났다고 4월 20일 보도했다. 즉 미국인 중 71%가 부동산 시장이 붕괴한다고 믿는다는 내용이다.

그러나 56%의 미국인은 자신들의 거주 지역에서는 집값 거품 붕괴가 없을 것이라고 답했다. 즉 남의 부동산은 망해도 내 부동산은 안 망한다는 이기주의적이고 비과학적인 사람들의 모순적 양상을 적나라하게 나타내고 있다. "집값 거품이 터지지 않을 것"이란 답은 25%이었으며 5%는 "모르겠다"고 답했다.

대다수 미국인들은 최근 몇 년간 급격한 가격 상승이 있었던 뉴욕 맨하튼, 워싱턴 DC, 마이애미, 라스베가스, 샌프란시스코, 로스앤젤레스 등의 집값 상승세는 꺾어진다고 보았다.

문제는, 부동산 시장은 증권이나 채권 시장과 달리 국민 대부분이 참여하고 있으며 또 절대 다수의 국민들의 재산목록 1호가 자기 집 즉 부동산이라는 점이다. 따라서 지금처럼 국민 대부분이 부동산 시장이 꺾인다고 보면 팔기 시작하고 그 시장은 꺾여진다. 즉 미국 부동산은 쓰러지기 시작한다.

반면 3월 미국의 산업생산은 시장예상을 상회하는 전월대비 0.6% 증가해 경기 확장 기조의 지속이 보이고 미 중앙은행(연방준비위원회)이 주목하고 있는 가동률이 81.3%를 기록함으로써 중앙은행 금리가 5월 10일 한 차례 더 인상될 것이 확실하다. 즉 경기가 그럭저럭 괜찮으니 부동산 시장이 깨지더라도 이자율 올리겠다는 게 미 중앙은행의 정책이라는 얘기로 보인다.

그러면 밴쿠버는 어떨까? 이자율이 올라가면 모기지 올라가고 모기지 올라가면 융자율이 높은 부동산은 무조건 쓰러진다. 지난 주 토요일 필자가 경제고문해 주는 회사에서는 이제 고층 아파트는 피하고 저층 아파트만 건설하는데 랭리에 분양하는 저층 아파트가 단 몇 시간 만에 다 팔렸다. 쇼 홈(모델 하우스)에서 몰려오는 사람들을 보며 과연 왜 이렇게 랭리 200가에 있는 4층 아파트에 사람들이 몰리는지 따져봤다. 답은 이자율이다. 처음 집 사는 사람들은 5%만 내면 95% 융자가 가능한데 요즘 일부 금융기관에서 모기지 장사하느라고 5% 금액을 무상으로 제공한다. 대부분 월급으로 사는 이들은 자기 수입의 50% 이상을 모기지에 붓기에 이들은 이자율이 오르면 모기지를 못 당하고 은행에 집을 뺐긴다. 지난 100년 동안 반복 되었던 미국과 캐나다 부동산 시장 역사이다.

미국 이자율 오르면 캐나다 이자율도 오른다. 1997년 여름에 IMF가 한국 정부에 경고했듯 며칠 전 IMF에서 캐나다 정부에 경고를 했다. 석유값이 올라 캐나다화가 미화 88전을 가는 강세를 보이자 이자율을 올리면 캐나다화는 더욱 강세를 보여 무역균형이 깨지니 이자율을 못 올리고 전전긍긍하는 캐나다 중앙은행에 IMF에서 "나중에 후회말고 지금 이자율 빨리 올려라"했다. 캐나다 이자율도 올라간다.

미국, 캐나다 동부, 다른 데 다 깨져도 밴쿠버 부동산은 다를까? 물론 2010 올림픽 등 호재는 많다. 하지만 얼마 전 캐나다인들에게도 잘 알려져 있는 이 개발사 중역들과 술 한 잔 하는데 이들은 자사의 한 콘도 프로젝트를 실패로 보고 있었다. 분양 움직임 흐름이 안 좋기 때문이다. 물론 이들은 이 프로젝트는 대단한 성공이라고 자사 판매팀 직원들을 훈련시키며 직원들은 같은 말을 투자자들에게 반복한다.

어느 시장에서나 좋은 상품이 있고 또 그렇지 못한 상품이 있다. 상품이 좋으면 경기에 관계없이 좋은 투자이며 부동산도 예외는 아니다. 이제는 무조건 투자는 아니니 조심해서 투자하는 게 필요하다.

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