부동산 개발과 투자, 절대 만만하지 않다

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

땅으로 돈벌기, 생각보다 쉽지 않다

4~5년 전만 해도 광역밴쿠버에서 집을 구매하는 것은 그리 어려운 일이 아니었다. 그러나 한번 달아오르기 시작한 부동산 열기는 식을 줄 몰랐고, 부동산 시장은 매년 기록적인 거래량과 상승세를 보이고 있다. 광역밴쿠버 부동산 협회에 따르면 지난 2006년의 평균집값은 전년도에 비해 단독주택 23%, 타운하우스 9%, 콘도 14%의 상승률을 보였고, 많은 곳에서 주거지 개발 프로젝트가 시작됐다.

특히 2006년에는 택지개발과 주거지 건설을 목적으로 부동산 시장에 뛰어든 신규 업체들이 더욱 많아졌고, 이중에는 한인 투자자와 한국 건설업체들도 여럿 있었다.

그러나 부동산 열기를 타고 돈을 벌어보자는 한인들이 늘어나면서 여러 문제점들이 발생하기 시작했다.

현실성 없는 기대감으로 시세보다 훨씬 비싼 금액에 땅이나 상가를 매입한 후 후회하거나, 경험 없이 택지개발 프로젝트를 추진하려다 생각지 못한 난관에 봉착해 사업을 포기하는 일도 벌어지고 있다. 또한 부동산 붐을 이용해 한 몫 잡아보려는 일부 브로커들에 의해 시장상황이 부풀려지거나 왜곡돼, 한인 투자자들이 큰 손해를 보는 일도 생기고 있다.  
 
엄청난 프리미엄, 거품논쟁 일으켜

작년 한해에도 광역밴쿠버 부동산 업계에서는 1000~2000만달러 이상의 굵직굵직한 거래들이 여럿 성사됐다. 이러한 거래 중에는 세인들을 놀라게 한 프리미엄이 붙여진 상가와 주거지 건설 부지 등도 포함돼 있다.

한 부동산 업자는 "거액의 프리미엄은 한인 간의 거래에 특히 심하며, 예전 구매가의 2배가 넘는 가격에 상가와 부지가 팔린 건도 있었다"고 전했다. 뉴젠개발의 김순오 대표는 써리 지역내 고층 콘도를 지을 수 있는 한 부지를 한인 투자자가 시세의 몇 배나 되는 가격에 인수해 현지 부동산 업자들을 크게 놀라게 했지만, 이 투자자는 매입가에 엄청난 프리미엄을 붙여 되팔아 걱정하던 주변 사람들을 머쓱하게 만들었다고 말했다.

업계에서는 이 같은 거래를 두고 "부동산 상승세를 고려한 가치 있는 투자"라는 의견과 "한정된 상권에 비해 너무 부풀려진 가격"이라는 주장이 서로 맞서고 있다. 그러나 한인에게 팔았기 때문에 높은 프리미엄을 받을 수 있었다는 것에는 모두가 동감하고 있다. 

이 같이 규모가 큰 매매가 한인들 사이에 이뤄지면서 일부에서는 미국 LA의 경우와 같이 한인끼리 서로 되팔면서 가격만 올려 결국 상투 잡는 사람만 바보 만드는 것이 아니냐라는 우려가 대두되고 있다. 상업용 건물과 택지개발이 가능한 개발용지가 많이 오르고는 있지만, 시세보다 2배~3배가 넘는 프리미엄을 주고 살 정도는 아니며 구입을 하더라도 투자가치와 시장상황을 냉정하게 따져봐야 한다는 것이다.
 
주거지 개발여건 한국과 너무 다르다

한국의 건설업계에서는 "자기 돈 가지고 사업하지 않는다"는 말이 돌만큼 개발사가 위치 좋은 부지를 확보하고 시공능력만 있다면 건설 사업을 성공적으로 추진해 이윤도 높게 남길 수 있다. 그러나 캐나다 건설업계의 상황은 한국과 크게 다르다. 선분양을 성공적으로 했더라도 고객의 계약금은 건설사가 아니라 신탁 구좌로 들어가기 때문에 한푼도 활용 할 수 없으며, 건물이 완공되기 전까지는 중도금이나 잔금도 받을 수 없다. 까다로운 심사를 거쳐 나오는 은행의 건설 융자금(신용등급에 따라 총 공사비의 75~85%)은 개발사가 공사대금의 25%를 모두 출자한 후 월별로 나오는 것이 일반적이다. 따라서 설계변경이나 시공상의 문제로 갑자기 큰 돈이 필요하게 된 경우 미리 확보해 놓은 현금이 없으면 이러지도 저러지도 못하고 높은 이자의 사채를 끌어다 쓰거나 파산 위기에 몰리는 일도 발생하게 된다.

써리 킹조지 스카이트레인역에 대규모로 분양한 정그룹의 인피니티(Infinity)의 경우 용도변경과 선분양은 성공리에 끝냈으나, 건설 융자금과 건물허가 등을 받는 시간이 오래 걸려 사업진행에 큰 어려움을 겪었으며, 타워-II와 III의 건설여부도 불확실했었다. 정그룹 측은 "새로운 금융기관으로부터 지금 짓고 있는 타워-I 및 곧 시공할 타워-II, III에 대한 대규모 융자를 허가 받아 마무리 작업을 하고 있다"며 "변호사가 융자계약에 대한 최종 마무리 작업을 진행하고 있다"고 밝혔다.
 
날고 기는 전문가도 "앗 실수"

최근 부동산 시장에는 택지개발을 할 수 있는 부지의 가격이 실제가치보다 훨씬 높게 리스팅된 경우가 종종 있어 정확한 시세 평가가 요구되고 있다.  

예를 들어 타운하우스나 저층 아파트 단지를 개발할 수 있는 써리 지역 1에이커 땅이 실제시세는 150만달러 정도로 평가됨에도 불구하고 400만달러에 매물로 나와있다고 한다. 백인 주인이 소유하고 있는 이 부지는 프리미엄을 고려하더라도 250만달러 이상의 가치가 있다고 보기 힘든 데도 비싼 가격에 매물로 올린 이유는 누군가의 눈먼 돈을 노리겠다는 것이다. 뉴젠개발의 김순오 대표는 "한국에서 내로라하는 건설업체들도 현지 사정을 몰라 시세보다 터무니 없이 비싸거나 사업성이 없는 부지를 매수하는 경우가 발생한다"며 "계약 후에도 최소 1~3개월이 주어지는 검토기간 동안 전문가를 고용해 부지 감정 및 개발 가능여부를 철저히 따져야 나중에 후회하지 않는다"고 조언했다.

실제로 써리나 메이플리지 지역에서 매물로 나온 땅이 다운타운 등에 비해 저렴하게 리스팅된 시세인 줄 착각하고 덜컥 구입을 하는 경우가 종종 발생한다고 한다. 이러한 실수는 개인 뿐 아니라 한국에서 진출한 건설관련 회사들도 범하고 있는데, 현지 부동산 시장에 대한 이해 부족과 한 두 명의 브로커만을 전적으로 의존하는 매매 절차상의 맹점이 그 이유로 지적되고 있다.
 
계약 전까지 충분한 사전조사 필요

부동산 개발을 생각하는 사람들은 대지 매입비용과 공사비용뿐 아니라 분양 전 들어가는 사전비용(soft cost)과 건설비 상승 등을 반드시 염두에 두고 수익률을 따져봐야 한다. 그렇지 않으면 차후 예기치 않은 비용증가로 큰 손해를 볼 수 있다.

김순오 대표는 "택지를 개발하기 전 다양한 루트를 통해 부지를 알아보고, 최종 계약을 하기 전까지 그 땅에 대한 기초 조사에 시간과 비용을 아끼지 말아야 한다"고 강조했다.

기본적으로 해야 될 것에는 부지에 대한 과거 거래 내역 조사와 땅 전문가의 감정이다. 특히 건설 융자금을 대출해주는 은행에서 인정하는 전문 부동산 감정사를 고용해 그 땅의 가치와 활용도에 대해 조사해야 한다. 또한 시청의 도시계획 담당 공무원과 심도 깊은 이야기를 나눌 수 있는 건축 설계사를 확보해야 하며, 은행의 건설대출 담당자 및 마케팅 회사의 직원들에게도 시장상황에 대한 정보를 듣고 조언을 귀담아 들어야 한다. 아울러 공사를 담당할 시공사 측에도 땅의 상태에 따른 예상단가를 미리 문의해 건설비용의 윤곽을 잡아야 한다.

이 같은 사전조사를 위해 전문인력을 쓰려면 부지 구입 전까지 보통 2~5만달러의 비용이 들어가며, 아무 문제가 없을 경우 가계약을 하는 것이 현명한 방법이다. 또한 부지를 확보한 후 분양시점까지 설계도, 세부도면, 모델하우스 등을 제작해야 하고 입찰비용, 광고, 마케팅 비용 등으로 보통 50만~100만달러의 목돈이 들어가기 때문에 충분한 예비자금과 시간을 확보해야 한다.
 
김정기 기자 eddie@vanchosun.com

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