캐나다 부동산 경기와 금융위기

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

미국발 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태가 ‘글로벌한 전염’ 양상을 보이고 있다. 이번 사태가 캐나다에 경제에 미칠 영향에 대한 전문가 기고‘캐나다 부동산 경기와 금융위기’를 2회에 걸쳐 싣는다.

요즘 많은 시간을 보내는 베트남을 떠나 서울서 회의를 참가하고 캐나다에 두 달 만에 돌아오며 비행기에서 내리기만 하면 더욱 악화되는 이번 금융위기를 보고 있다. 전문가라는 사람들이 얘기하는 대로 이 번 서브프라임 금융위기는 정말 전세계 부동산 시장을 초토화 시킬까? 밴쿠버 부동산은 1980년대 토론토처럼 반 토막이 나고 몬트리올이 올림픽 개최 이후 30년 동안 올림픽 적자를 재산세로 메우느라 부동산이 죽었던 몬트리올의 전철을 밴쿠버가 밟을까? 캐나다와 한국은 증시가 폭락하고 한국에 제2의 환란이 올까?

전세계적으로 지난 7-8년 간의 유동성 팽창으로 돈이 갈 곳이 없자 부동산으로 몰렸으며 결국 미국에서 시작된 서브프라임의 직격탄으로 이번 위기는 시작됐다. 금융권에서 프라임(prime rate)은 최고 대우 고객에게 제공하는 이자율을 칭하기에 서브프라임(Sub-prime)을 직역하면 준최고대우, 즉 불량등급 신용자라는 뜻을 그럴 듯하게 쓴 것이다. 상환 능력이 없는 채무자들에게 제공한 주택 담보 대출이 집값이 떨어지며 문제가 됐고, 이는 앞으로도 계속 큰 문제로 남아 있게 되며 전세계 증시와 부동산 그리고 특히 캐나다 부동산에 영향을 주게 된다.
 ㅊ
이번 서브프라임의 충격 정도가 어느 정도 심각하면 필자가 사회 생활 시작하고 캐나다·미국 투자업계 사람들이 휴가 못 가는 것 보기는 이번이 처음이다. 1998년 롱 텀 캐피탈 (Long Term Capital) 위기하고 하고 똑같다고 보는데 롱 텀 사건은 옵션 이론으로 시카고 선물·옵션 시장을 만들고 노벨 경제학까지 수상한 온타리오주 해밀톤의 맥매스터 대학 출신인 캐나다 경제학자 머튼 숄즈가 세계 최고증권사 골드만 삭스의 수석 채권 트레이더하고 펀드를 만들어 1조달러의 손해를 내자 글로발 패닉이 나고 당시 미 연방준비제도이사회(FRB) 의장이던 그린스펀이 관치 금융으로 시중은행을 협박해 돈을 풀어 가까스로 대형사고를 막은 사건이다.

그러나 헬리콥터 벤(현 미 연방준비제도이사회(FRB) 의장 벤 버냉키가 프린스턴 대학에서 교수할 때 일본 디플레이션을 없애기 위해서 헬리콥터에서 돈 뿌리면 된다고 해서 생긴 별명)이 별명과 달리 인플레 호크(hawk)로 알려져 그린스펀 식의 구조는 어렵다고들 보고 있기에 대기업들 채권(CP) 발행이 다 100% 실패해 패닉 상태로 들어갔다.

더구나 서브프라임 재포장한 파생상품(데리버티브)과 너무 수익이 낮아 미 펀드들이 쳐다 보지도 않은 미 주택 모기지 펀드의 상당 부분이 중국에 가 있다. 미국이 계속 중국에 환율 압박하면 중국은 이 파생을 포함한 미 채권을 시장에 풀어 미 경제를 침몰 시키는 "핵폭탄(Nuclear option)"을 투하하겠다는 데 사실 수소폭탄의 파괴력을 지닌 무기이지만 실행 여부는 의문이다. 미국 경제 파탄 하면 “중국 물건 누가 사 주나?" 그리고 "수출 막히면 중국은 어떻게 올림픽 치르고 경제 성장은 뭘로 하나?” 라는 간단한 방정식이 성립 되기 때문이다.

모기지의 만기는 일반적으로 최장 30년이다. 금리는 고정금리와 변동금리를 섞어 일반적으로 228이 적용 된다. 처음 2년은 비교적 싼 고정금리를 적용해 손님을 유혹하고 나머지 28년은 변동금리를 적용해 금융권은 손해 한 푼 안 보고 돈 벌겠다는 속셈이다. 이렇게 나간 모기지만 10조달러 이상이다. 이 중 서브프라임이 13% 수준인 1조2700억달러. 신용도가 좋은 프라임 모기지는 6조3700억달러이고 그 사이에 있는 알트-에이(Alt-A)가 7500억달러 정도이다. 최근 시장금리가 오르고 주택경기가 침체되면서 2005년의 10% 연체율이 2006년 12%로 뛰고 올해는 14%까지 올랐다. 빚을 갚지 못하자 돈을 빌려준 은행과 모기지 회사가 담보권을 행사해 주택을 압류하면서 차입률은 2005년의 3%에서 5%까지 올라갔다.

모기지 전문회사는 채권증서 등을 담보로 자산보증증권(ABS) 또는 주택보증채권(MBS)을 발행해 자금을 조달하고 은행이나 증권회사는 이런 채권을 모아 다른 형태의 파생 채권을 발행한다. 서브프라임 파문으로 야기된 신용경색 현상이 부동산을 비롯한 모든 경제분야에 심화되며 투자자들은 서브프라임이 포함된 자산보증증권(ABS)을 기피하는 것에 그치지 않고 대표적 안전자산으로 꼽히는 기업채권마저 피하자 자금을 구하지 못한 기업들이 어려워지며 경제에도 직접적인 영향이 간다.

코벤트리 등 캐나다의 17개 대기업은 자산담보 기업채권(ABCP)을 발행하려 했으나 인수자가 나서지 않아 시중은행들에 긴급 자금 지원을 요청했다. 도이치뱅크 등 은행들이 대출을 거부해 일부 회사는 파산에 내몰렸었다. 자산담보 기업채권은 만기는 90일 정도이며 2000억달러 규모인 캐나다 자산 채권이 발행이 제대로 안 될 경우 우리로 치면 현대, 삼성 같은 대기업이 곤란할 지경에 빠진다. 결국 캐나다 중앙은행이 개입해 위기는 면했지만 매번 중앙은행이 개입할 수도 없으니 본격적인 문제는 이제부터이다.

미국도 비슷하다. 일부 자산운용사가 감독당국에 투자자들의 환매 중단을 위한 승인을 요청했다. 환매 요구에 응하려면 보유 채권을 헐값에 팔아야 하고 이게 반복되며 도미노 현상으로 가격 자체는 더욱 내려간다. 따라서 다른 시장으로 파문이 옮겨가며 미국의 유동성이 마르고 있다. 각종 펀드에 대한 환매 요구는 더욱 거세지고 글로벌 증시도 급락했다.

한국을 비롯한 글로벌 증시가 동반 급락한 것은 서브프라임이 미국 경제성장의 60%를 차지하는 소비에 본격적인 영향을 미친다는 계산 때문이다. 즉 경제에서 가장 무서운 주택경기 침체가 소비를 위축시키는 “역자산 효과(reverse wealth effect)”가 본격화 될 것이라는 결론이다. 집값이 떨어지면 자기 자산이 준다고 생각해 소비도 줄이는 게 선진국 소비 성향이며 소비 감소는 다시 집값을 포함한 부동산, 증권 등 자산의 가격을 하락시키고 소비는 더욱 줄며 주택 모기지 연체와 은행 차입이 증가하고 경기는 악순환을 되풀이한다. 소비가 위축될 경우 당연히 고용과 생산 등 경제 전반에 영향을 줘 성장률은 쓰러진다.
서브프라임 사태로 미 달러 가치가 상승하고 있다. 국제 금융시장의 신용경색에 따라 안전자산인 미 달러 수요가 늘고 있기 때문이다. 투자자들이 서브프라임 사태로 국제 금융시장이 신용경색 위기에 처하자 투자하기 위해 빌렸던 돈을 서둘러 상환에 나서면서 달러 구입을 촉발시켰고 외국인은 소유하고 있는 한국 내 증권을 처분해 본국으로 가져가기 위해 원화를 팔아 미 달러를 사니 미 달러 가치는 가파르게 올라간다.

엔캐리 트레이드는 이자가 싼 일본에서 돈을 빌려 해외의 고수익 자산에 투자하는 자금이다. 해외 시장이 불안해지면서 엔화 투자금을 회수하고 있다. 그러나 엔화를 빌린 한국 기업은 엔화 가치 상승에 대비해 엔화 대출을 상환하기 위해서는 달러를 매입한 후 이 달러로 엔화를 사야 한다. 이 과정에서 달러 가치 상승은 물론 엔화 가치도 상승할 수밖에 없다. 엔캐리 트레이드 청산에 따른 엔화 가치 상승에 대한 기대가 엔화 가치 상승을 일으킨다. 엔캐리 자금이 많이 유입된 뉴질랜드나 호주에서 미 달러 대비 각국 통화 가치는 급락하고 있다. 그만큼 엔캐리 자금을 상환하기 위한 미 달러 수요가 늘어나고 있으며 캐나다화가 떨어지는 이유 중 하나도 여기에 있다.

이래서 한국 장관 입에서 제2환란 위기설까지 나오고 있으며, 서브프라임도 적지 않고 비상식적인 가격 상승을 한 밴쿠버 등 캐나다 부동산 시장은 공포에 떨고 있다(8월 25일 토요판 계속).

백광열
kwangyul.peck@gmail.com
www.kwangyul.com

*외부 필자의 글은 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

광고문의: ad@vanchosun.com   기사제보: news@vanchosun.com   웹 문의: web@vanchosun.com