지금은 한국에 투자할 때!

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

거침없이 질주하던 미국의 부동산시장은 부실한 모기지 시스템의 붕괴로 부동산은 물론, 금융, 소비경제, 환율 등 거침없는 하락의 속력을 가속화시키고 있다, 거기에다 신흥공업국가(중국, 인도 등)의 자원수요 증가로 원유를 비롯한 비철금속 가격의 폭등은 미국발 부동산시장 여파로 고통 받는 세계 경제시장에 암운을 드리우고 있다.

최근, 미국의 시사전문지인 뉴스위크지에 따르면 미국 부동산시장의 회복은 최장 10년을 바라봐야 할 것으로 보도한 바 있고, 미국 모기지은행연합회에선 최장 2010년도까지는 이 같은 미국 부동산시장의 하락이 예상된다고 밝혔다, 특히 뉴스위크는 미국 부동산시장의 하락률이 약 25%까지 떨어질 것으로 보고 있어 과중한 부동산대출을 껴안고 집을 구매한 미국인들은 경제의 불황과 더불어 매우 힘든 시기를 견디어야 하는 상황은 분명하다.

최근에 미국 부시 행정부는 침체의 늪을 헤매고 있는 소비경제를 회복시키기 위하여 조세정책을 완화하여 세금을 환급하는 방법으로 가구당 평균 1600달러 정도의 지원책을 발표하기에 이르렀으나, 금융시장 전문가들은 그것이 미봉책에 불과할 뿐이라고 평가하고 있다. 최근, 필자는 미국과 캐나다의 한인들로부터 한국의 부동산투자에 대한 문의를 많이 받고 있다.

아시다시피 노무현 정부의 끊임없는 제재로 말미암아 한국의 부동산 시장은 과거에 비하여 많이 안정돼있는 상태임은 분명하나, 한국 부동산 시장의 특징은 정부의 부동산 정책 운용에 따라 매우 민감하게 반응한다. 다만, 과거의 예를 보자면 정부의 정책으로 인한 부동산 시장의 안정은 한시적으로 끝나는 경우가 늘 있어와 일반국민들은 정부정책에 숨을 죽이고 있다 손치더라도 시장경제가 하락한다든지 건설경기가 부진하다든지 하면 늘 정부의 규제완화로 인하여 안정돼있던 시장은 곧바로 상승세를 타는 비이성적 구조를 지니고 있다.

이 같은 현상은 크게 정리하면 부동산만한 투자 매력 상품을 견줄만한 것이 없기도 하겠지만 집약적으로 협소한 지역에서 부동산 수요층이 몰리다 보면 경제적 불황기라 하더라도 부동산 시장만큼은 어느 정도 안정세를 유지한다는 뜻이다. 물론, 10년 전의 IMF와 같은 국가위기상황을 제외해놓고 말하는 것이다.

더구나, 새로운 정부가 탄생되면서 이 정부의 부동산정책 공약이 국민들에겐 그 동안의 규제책에서 벗어나 정부정책을 완화하는 것으로 해석되면서 현재 한국의 부동산 시장은 거래량이 늘어난 것은 아니지만 가격은 꾸준히 상승하고 있는 상황이다. 여기에서 우리는 새로운 투자방법을 모색할 필요가 있다. 해외 한인이 모국 부동산에 투자하여 안정된 수익을 예상할 수 있는 것으론, 소규모주택을 여러 채 구입하여 임대 사업자 등록을 하는 것을 말하고자 한다.

임대사업을 하려면 최소한 2주택이상을 구입하여야 하며 이 같은 방식의 투자를 통하여 높은 취득세와 등록세를 절감할 수 있으며, 한국처럼 임대시장이 활성화 돼있는 것을 적극 활용함으로써 임대사업을 하는 중이라도 안정된 임대수익을 거둘 수 있기 때문인 것이다. 더구나 좋은 지역의 주택을 보유한다면 시세 차익이 거둘 수 있는 가능성이 매우 높다 함은 독자분들도 잘 알고 있을 것으로 본다.

더구나 미국의 금리인하 추세에 맞추어 한국정부도 금리를 안정적으로 운용할 것이 분명하므로 임대수익률은 금리에 비하여 매우 매력적인 것이다. 특히 한국의 부동산 경매시장을 통하여 이 같은 임대사업용 부동산을 구입한다면 매우 적절하고도 높은 수익을 예상하기에 무리가 없다 하겠다. 세금혜택을 구체적으로 보자면, 2001년 6월부터 임대사업을 위해 전용면적 60~85㎡ 신축주택(미분양포함)을 구입한다면 취득, 등록세가 50% 감면되고 누진 과세하는 종합토지세도 0.3% 분리 과세한다.

보유세로는 재산세 50%를 감면하여 주고 있고 주택에 딸려있는 종합부동산세도 합산과세를 유예하여준다. 또한 한국에만 있는 임대 방식인데, 전세 보증금만을 받고 임대를 하면 임대 소득세를 부과하지 않게 되므로 매우 세금을 절약하는 적절한 투자인 것이다. 특히 양도소득세는 한국의 부동산을 보유하고 있는 사람들이라면 매우 민감하게 생각하는 세금제도인데, 종전에는 전용면적 25.7평 이하 규모의 주택으로 10년 이상 임대사업을 한 후 팔게 되면 양도소득세가 전액 면제되고, 95년 이후 취득한 주택을 10년 이상사업을 하면 양도세는 전액 면제되지만 95년 이후 취득한 임대사업용 주택은 5년 이상 10년 미만에 팔게 되면 50%의 양도소득세를 물게 되는 것도 유념할 사항이다.

임대사업용 부동산 투자에는 검토할 것이 매우 많지만 개괄적으로 다뤄본 것이고, 가장 중요한 것은 임대사업용 부동산을 구입할 경우(경매로 샀을 경우도) 누구에게 임대할 것인지를 분명히 사전에 정하고 그에 맞는 부동산을 구입해야 하며, 건물의 디자인도 매우 고려할 사항이다. 특히, 한국도 자동차를 대부분 보유하고 있어 주차장이 어느 정도 확보되어있어야 임대 수익을 올리기 매우 좋은 조건일 것임은 중요한 사항인 것이다.

이처럼, 임대사업용 부동산을 보유하는 도중에도 은행 금리 이상의 수익을 올릴 수 있으며 세금의 혜택도 매우 특별할 정도이고, 특히 매달 일정한 수입을 보장받을 수 있는 안정된 사업이라고 아니할 수 없는 것이다.

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