부동산 매매 차익에 대한 세무

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

최근 세무서(Canada Revenue Agency)의 부동산 매매 차익에 대한 소득세 부과 방법과 경향에 대해 알아봅니다. <편집자주> 

일반적으로 부동산 매매 차익에 대해서 캐나다 현행세법은 이를 크게 두 가지 형태로 취급하고 있다(특별한 케이스를 제외하곤 또는 1가구 1주택 본인 사용 집 제외).

1.그 하나가, 부동산 매매 차익을 Capital Gain으로 보고 차익의 1/2만 소득세를 부과하는 방법이다. 이를 소위 Taxable Capital Gain이라 한다.
2.다른 하나는, 매매 차익 전액을 모두 소득으로 보아 1/2의 공제 없이 차익 전액에 대해서 소득세를 부과하는 방법이다. 이는 Business Income이라고 한다.

 Capital Gain이란 Capital Property에서 얻은 매매 차익을 말하고, Business Income은 글자 그대로 사업소득을 말한다. 보통 Capital Property의 품목은 별장, 주식, 채권, 기계, 장비, 자동차 등이며, 토지나 건물은 사업에 운영되고 있거나 임대 행위에 이용된 것을 말한다. 그러나 부동산 자체를 매매행위의 상품으로 구입 매각했을 때는 세법은 이를 상품(Business Trading Assets) 또는 Inventory로 취급하여 이익 전액에 대해서 세금을 부과한다(예 부동산 개발 및 매매업자의 부동산 상품). 세법은 이 소득을 구분하기 위하여 소득 행위 자체를 위와 같이 분류 판단하지만, 동시에 납세자의 매매 행위가 이루어진 '목적'과 '동기'에도 중점을 두고 있다.
 
 만약 세무서와 감사나 다툼이 시작됐다면, 위에서 언급한 Capital Property 또는 Inventory의 분류는 쉽게 결정되지만, 납세자의 '목적'과 '동기'를 설명·증명하기는 그리 쉬운 것이 아니다. 예를 들면, 한 납세자가 콘도를 사업이나 임대에 사용한 적 없이 분양 또는 매매하여 이익을 얻었다면, 이 매매차익이 Capital Gain에 속하느냐, 아니면 Business Income에 속하느냐 하는 결정을 내려야 하는 것이다. 이 납세자는 절세를 위해 당연히 Capital Gain에 속하도록 노력하며 이에 합당한 이유나 서류를 준비하겠지만, 대부분은 현실적으로 증명이 용이하지 않다. 특히 근래 부동산 가격이 현격히 오름세에 있을 때 간혹 납세자가 '단순한 개인적인 이유와 사정으로 인하여 매매했지, 소득을 목적으로 한 동기가 아니었다'고 말하는데, 본인이 말하는 그런 '목적'과 '동기'를 서면으로 모두 증명하지 못하면, 1/2의 공제는 현실적으로 이뤄지질 않는다.
    
 때로는 '콘도나 부동산을 매입한 목적이 18세 이상 자손을 위한 것이지, 자신의 소득 목적이 아니었다'고 말하는 것을 들을 수 있는데, 이 또한 어떻게 증명할 것인지를 반드시 생각해야 한다. 첫째, 자손명의로 매매된 것이 증명되어야 하며, 둘째, 부모가 자손의 이름을 이용한 소득행위가 아님을 증명해야 한다. 경우에 따라, 세법에선 혈연 및 결혼관계로 연결된 사람과의 거래는 부인할 수 있는 권한이 있기 때문이다.

 추가로, 만약에 부동산 매매가 Business Income으로 결정된다면, 뜻하지 않았던 GST(Goods and Services Tax) 문제가 자동적으로 발생한다. 즉, 과거 GST 7%나 현재 GST 6%(2006년 7월 1일부터)의 부동산 매매가격에 대한 납부와 신고 문제가 생기고, 또 공제 자격 요건 등의 큰 금액 문제가 생긴다. 따라서 납세자는 특히 이점을 숙지하고, 본인의 확실한 입장과 조심성 있는 사전 계획을 세우는 것이 필요하다. 

제공=장광순·정상훈 합동공인회계법인 (2006.10.21본지 기사)

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