최종수정 : 2009-03-06 00:00
지난 수년 동안 각 금융기관들은 복합 모기지 상품을 개발하는데 많은 시간과 자금을 투자하였습니다. 복합모기지는 쉽게 말하여 한 집을 담보로하여 Line of Credit의 한도액을 인준받고 그 인준 금액 내에서 일부분은 고정금리 모기지로 또 일부분은 Open모기지로 그리고 나머지는 Line of Credit으로 나누어 책정하는 방식으로서 금융기관 마다 각기 그 조건과 형태는 조금씩 다르지만 포괄적으로 같은 종류의 Collateral Mortgage로서 Line of Credit(LOC)과 같은 방식으로 담보설정이 됩니다. Scotia은행은 Step Mortgage, CIBC/Firstline은 Flex Mortgage, RBC는 Homeline Mortgage, 등의 다양한 이름을 가지고 고객들을 유치하는 일에 힘쓰고 있습니다. 그렇다면 이러한 복합 모기지의 그 장점은 무엇이며, 또 어떠한 단점들이 숨어 있는지를 검토해 보기 원합니다. 우선 오늘은 그 숨어 있는 단점들을 먼저 확인해 보도록 하겠습니다.
복합모기지에 숨어있는 불리한 조건들(1)
최근 가장 뚜렷이 나타나는 불리한 조건은 총 채무상환비율(TDS: Total Debt Service Ratio) 계산시에 금융기관에 따라 총 인준금액의 1.00% 에서 3.00%에 해당하는 금액을 월 채무상환금액으로 따져 계산하게 됨으로 고소득자인 경우에도 두번째 집을 융자 받는데 많은 지장을 초래 하게 되는 일입니다. 예를들어 설명을 드리겠습니다.
주택이 기존에 소유하고 있는 주택이고 콘도를 구입하는 경우에 구입하는 콘도를 월 $1200에 입대 한다고 가정하며 고객의 년소득을 $96,000(월 $8,000)로 가정할 때 기존의 주택에 Option#1 복합모기지를 선택한 경우는 TDS가 약 54.4%이고 Option#2일반 모기지를 선택한 경우는 TDS가 약 40.9%입니다. 일반 금융기관들은 대출기준에 TDS를 40 – 44%를 maximum으로 적용하게되고 위와 같이 복합모기지를 선택한 경우에 콘도에 필요로하는 융자를 원활 하게 받기가 어려워 진다는 것입니다. <다음에 계속…>
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