“부동산 버블 진단, 혹하겠지만 틀릴 수도...”

권민수 기자 ms@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

캐나다 부동산을 전통적인 개념으로 측정하면 현황을 제대로 파악하기 어렵다는 지적이 나왔다.

캐나다 시중은행 중 하나인 CIBC는 캐나다 주택시장이 고도로 단편화∙다양화돼 평균가격 같은 전통적인 시장 지표가 부동산 시장 상황과 건강을 보여주지 못한다고 지적했다.

벤저민 탤(Tal) CIBC부수석 경제분석가는 “소득대비주택가격비율(PIR)이나 임대료대비주택가격비율(PRR)같은 유명한 수치를 잠깐 보면 주택시장이 이미 버블영역에 들어왔으며, 엄청난 추락이 불가피하다는 결론짓고 싶은 유혹이 있다”며 “그런 유혹은 있지만 (버블진단은) 틀릴 수 있다”고 지적했다. 

탤 부수석은 “캐나다 부동산 시장 주기에서 현재 국면을 평균숫자에 기초해 분석하면 상당한 오류가 나올 수 있다”며 “진실은 세부적인 부분에 파묻혀 있는데, 이런 세부적인 그림을 보면 여전히 아름답지 않기는 마찬가지지만, (버블진단보다) 훨씬 덜 불안하다”고 주장했다.

탤 부수석은 캐나다 평균주택 가격을 연간비교하면 5월 8.6% 상승했는데, 밴쿠버를 제외하면 가격 상승 수치는 5.6%로 내려가고, 추가로 토론토를 제외하면 3.7%까지 내려간다고 지적했다.

5월 주택의 평균가격이 1년 전보다 25.7%올라 80만달러대를 기록한 밴쿠버도 100만달러 이상 고가주택을 제외한 평균가격은 59만달러로 22만달러가 줄어든다.

탤 부수석은 “밴쿠버의 예외 원인은 밴쿠버가 보유한 고급주택시장에 있다”며 “마크 카니(Carney) 캐나다 중앙은행총재를 포함한 많은 이들은 외국인-주로 아시아의 부호가 고급주택시장을 움직이고 있다고 지적하고 있다”고 설명했다.

그러나 ‘아시아의 부호’도 실체가 대단치는 않다는 지적도 내놓았다. 랜드코 데이터코포레이션(Landcor Data Corp.)은 지난 5년간 메트로 밴쿠버에 외국인 주택 매입은 근 4500건이 이뤄졌는데, 이중 단 10%만이 100만달러 이상을 기록했다고 발표했다.

외국인이 주택 매입에 쓴 금액은 평균 60만달러에 약간 못 미치는 수치였으며, 외국인 주택 매입기금을 다 합해도 5년간 부동산 거래총액의 단 2.6%에 불과하다.

아시아의 부호를 지나치게 저평가하는 것도 경계했다. 탤 부수석은 “외국인 주택매입 통계는 재산세를 기준으로 평가한 것으로 외국인의 밴쿠버 거주 자녀나 대리인이 구매한 경우는 배제됐다”며 “중국내 거주자가 중국계 이민자를 통해 대리 투자가 이뤄졌다고 볼 근거는 충분하다”고 말했다.

CIBC는 이와 같은 수정된 부동산 평가를 종합하면 가파르게 이자율을 상승시키거나, 원리금 상환액 비중(DSR)이 40% 이상인 고위험군 채무자가 폭증하지 않는 한 캐나다 시장의 급속한 붕괴는 없다고 보았다.

캐나다 국내 고위험군 채무자 비율은 현재 6%로 3년 전보다 1%포인트 증가하기는 했으나 8년 전에 비하면 감소한 것이다. CIBC는 보고서를 통해 금리가 1%포인트 상승하는 동안 고위험군도 1% 증가했고, 그 사이 부동산 가격조정이 일어나지 않은 점을 주목하라고 지적했다.

고위험군이 6.5%까지 늘어도 실제 파산 비율은 모기지 보유자의 1% 미만으로 대규모 충격을 주기에는 부족하다고 보았다.

CIBC는 중앙은행이 완만한 이자율 인상을 통해 부동산 시장 연착륙을 시도할 것으로 예상했다.
권민수 기자 ms@vanchosun.com

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