“캐나다 주택시장 티핑포인트 만났다”

권민수 기자 ms@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

   

부동산 중개 전문회사 로열 르페이지는 10일 주택가격 및 시장 전망 설문조사를 토대로 캐나다 주택시장이 티핑포인트(tipping point)에 이르렀다고 발표했다.

로열 르페이지는 캐나다 주택 평균가격이 올해 연말에 지난해 연말보다 3.2% 오른다고 전망했다. 지난 2.8% 인상 전망보다 더 높은 상승을 예상한 것이다.

올해 2분기까지 지난 12개월 사이 평균가격은 3.3%~5.5% 상승했다. 2분기에 2층 단독주택 평균가격은 1년 전보다 4.7% 오른 40만8423달러를 기록했다. 같은 기간 단층 단독주택 평균가격은 5.5%오른 37만6311달러, 아파트 평균가격은 3.3% 오른 24만5825달러로 집계됐다.

이 같은 수치를 내놓으면서 로열 르페이지는 지역별 차이를 고려해야 한다고 강조했다. 해당사는 “지난 2분기 동안 캐나다 전국 주택시장이 전환점에 이르렀음을 보여주는 명료한 현상이 관측됐다”며 “몇몇 지역은 계속 성장하는 동안 다른 시장은 정점을 찍고 3년 만에 처음으로 뒷걸음질쳤다”고 밝혔다.

필 소퍼(Soper) 로열르페이지 CEO는 “전국 대부분 지역에서 지난 3년간 탄탄한 가격 상승을 경험했다”며 “캐나다 부동산 시장에 대한 신뢰는 든든하지만, 주택 가격은 급여 수준과 경제 기저보다 빠르게 오를 수는 없다. 일부 지역은 최고점에 도달했거나 사상 최저 수준의 모기지 이자율에도 불구하고 구매자가 수용할 수 있는 가격 수준을 넘어섰을 가능성이 있다”고 진단했다.

소퍼 CEO는 일부 지역의 가격 조정이 장기화할 가능성은 없다고 보았다. 평균적인 주택 가치가 완화되는 기간은 기록을 보면 짧은 시간이라고 소퍼 CEO는 지적했다. 캐나다 부동산 가격은 새로운 가격 상승 요인을 만나기 전까지 하락보다는 정체되는 경향이 있다는 것.

소퍼 CEO는 “실례로 괄목할만한 전국적인 주택 평균가격 하락은 2008년 발생해 단 11개월간 유지됐으며, 이에 앞서 16년간 주목할만한 하락이 없었다”고 지적했다. 소퍼 CEO는 1980년 이후 캐나다 부동산 평균가격 내림세가 가장 오랫동안 유지된  시기는 1995년 시작된 14개월간 하락이라고 덧붙였다.

캐나다 주택 평균가격이 2분기에도 계속 오르는 동안, 몇몇 지역 시장은 수요가 감소하는 분명한 징조를 보였다. 강한 가격 상승은 토론토지역과 에너지와 자원 경기에 따라 상승세를 탄 세인트존스, 위니팩, 사스카툰, 핼리팩스에서도 관찰됐다. 리자이나는 예년보다 괄목할 만한 강한 상승을 보였다.
소퍼 CEO는 토론토와 위니펙은 수요가 정점에 이르지 않아 단기간 지속적인 가격 상승 가능성이 있다고 보았다. 토론토의 적은 매물량, 특히 단독주택은 지역 시장을 띄우는 연료가 될 전망이다.

반면에 로열르페이지는 모기지 대출 기준이 9일부터 강화되면서, 전체 부동산 매매 중 거의 반을 차지해온 생애 첫 주택 구매자의 활동 둔화를 예상했다.

캐나다 재무부는 모기지 상환 만기(amortization)를 30년에서 25년으로 축소했다. 상환 만기가 축소되면 매월 또는 격주마다 갚아야 할 금액 부담이 늘어난다. 정부는 낮은 금리 정책을 추진한 결과 눈덩이처럼 불어난 가계채무의 증가를 억제하려고 이 같은 조처를 했다.

이 조처에 대해 소퍼 CEO는 “모기지 규정 변경은 지난 4년 중 네 차례 발표됐는데, 이번 조처가 가장 공격적이다”라며 “그간 누적된 규정 변경은, 시장의 흐름이 느려지는 시점에 생애 처음으로 주택을 사려는 사람들에게 좀 더 높은 장애물을 형성하는 효과가 있다”고 분석했다. 소퍼 CEO는 경제성장이 미온적인 지역의 구매자일수록 모기지 얻기가 어려워졌다고 지적했다.

로열르페이지는 일부 지역의 가격하락세가 시작된 데 이어  모기지 규정 변경으로 시장 접근성이 낮아지면서, 연말에는 캐나다 국내 많은 지역 시장이 비슷한 가격하락과 낮은 접근성 체감할 가능성이 있다고 보았다. 소퍼 CEO는 이런 상황이 되면 부동산 시장의 역설(paradox)이 발생할 수 있다고 보았다. 소퍼 CEO는 “누군가 주택가치에 대해 불안감을 느끼게 되면 다른 누군가는 첫 주택 소유할 기회나 한 단계 더 좋은 주택을 구할 기회가 될 것”이라고 덧붙였다.


가장 뜨거운 시장은 할리팩스와 위니펙

▲밴쿠버...올해 2분기 밴쿠버 주택 평균가격은 매물 증가에도 불구하고 상승했다. 단층 단독주택 가격은 1년 사이 6% 오른 108만7125달러를 기록했다. 그러나 올해 연말 밴쿠버 지역 평균 주택가격은 전년보다 6.5% 내릴 전망이다.

▲서부... 위니펙 평균 집값은 4.7%~9.2% 올랐다. 특히 아파트 평균가격은 9.2% 오른 19만857달러를 기록했다. 위니펙 평균집값은 지난해 연말 기준으로 올해 연말까지 5.4% 오를 것으로 보인다.
리자이나는 첫 주택 구매 수요가 크게 늘면서 1년 사이 아파트값이 10.2% 올랐다. 단층 단독주택 가격은 상대적으로 낮은 2.4% 올랐다. 올해말까지 리자이나 평균 주택가격은 전년대비 8.1% 상승이 예상됐다.
캘거리 주택시장은 거래량이 근 30% 증가했으나, 여전히 균형시장 장세를 보이고 있다. 단층 단독주택 가격만 예외적으로 5% 상승했고, 아파트 가격은 0.8% 하락했다. 에드먼튼 역시 단층 단독주택 가격은 5.1% 상승했으나, 아파트 가격은 1.1% 내렸다. 캘거리와 에드먼튼 평균 주택가격은 연말까지 지난해보다 각각 5.5%와 1.7% 인상이 기대된다.

▲동부...몬트리올 주택 가격 상승세는 올해 2분기 다수 둔화됐다. 몬트리올 아파트 평균가격은 1년 사이 3.9% 오른 23만6528달러를 기록했다. 2012년말까지 몬트리올의 평균 집값은 2011년과 비교해 1.3% 오른다는 예상이 나왔다.
저금리기조와 정부의 고용 증가라는 경제에 긍정적인 효과를 토대로 오타와의 평균 집값은 2분기까지 지난 1년 사이 4.9%~5.8% 올랐다. 보고서는 2012년말까지 오타와의 평균집값은 2011년보다 3.5% 오른다고 내다봤다.

▲대서양 연안...핼리팩스 주택시장에는 젊은 전문직 종사자와 투자자 수요가 몰렸다. 모든 종류의 주택 평균가격이 덕분에 상승세를 보이고 있다. 특히 단층단독주택 평균가격이 1년새 7.3% 올라 28만5833달러를 기록했다. 올해말까지 핼리팩스의 평균 주택가격은 2011년보다 5.2% 오름세가 예고됐다. 한편 세인트 존스의 단층 단독주택 올해 2분기 평균가격은 지난해 대비 12.3% 올라 가장 높은 상승폭을 기록했다.

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