주택 몰게지 종류와 이용방법(1)

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

김수철/ 몬트리올 은행 코퀴틀람센터 소장

주택 몰게지 종류와 이용방법(1)

일반적으로 주택 몰게지라고 함은 상업용 부동산 몰게지에 대한 대칭 개념이다. 고객의 주택구매 (거주 또는 투자용), 주택이전, 현금구매 후 사후융자(Equity Take Out) 기존 몰게지 증액을 위한 융자 (Refinancing 또는 Add On Mortgage) 등등 어느 경우에도 다른 융자에 비하여 편리하고 장기저리로 이용할 수 있는 장점이 있다.
오늘은 포괄적인 개념의 주택 몰게지의 종류와 고객의 필요와 요구에 따라 각기 다른 몰게지의 유형들을 설명해본다.

첫째, 가장 흔한 질문은 “몰게지는 담보만 제공하면 언제라도 대출해주는 것 아닙니까?”이다. 한국에서의 주택담보대출은 과연 그렇다 하지만 캐나다에서는 주택을 담보한다고 해서 반드시 대출을 할 수 있는 것은 아니다. 각 금융기관이 정책적으로 새 이민자 Guide Line으로서 일정비율의 담보대출 (보통 캐나다계 은행은 65%까지) 을 새 이민자에게 (비거주자도 포함 또는 이민 후 일정기간 3년 또는 5년 이내) 을 할 수 있다.
하지만 일정기간이 지나면 캐네디언 일반 대출 규칙으로서는 주택담보만 한다고 해서 대출이 되는 것이 아니고 역시 직업이나 소득 신용 등을 분석하여 고객에 따라 각기 다른 대출한도가 설정된다.

둘째, “그렇다면 캐나다에서의 일반적인 주택 몰게지 대출 비율은 얼마까지 가능합니까?” 대출분석에 따라 각기 다른 고객별로 0%에서 95%까지 차등 대출이 가능하다. 일반적으로 Conventional Mortgage라고 하는 것은 캐나다 금융기관이 자체적으로 분석 및 대출위험을 안고 할 수 있는 주택 몰게지로서 75%까지 대출할 수 있다.
역시 금융기관에서 75%이상 95%까지도 대출할 수 있는데 이를 High Ratio Mortgage라고 한다. 이 경우는 캐나다의 CMHC나 GE Capital과 같은 기관에서 재승인을 받아야 하며 채무자는 담보비율별로 각기 다른 Insurance Premium (보험 수수료)를 최고 3.5%까지 납부하여야 한다. 은행으로서는 상기 기관으로부터 대출이 보험 되어 있으므로 Risk가 그만큼 절감된다.
대출의 기준가격은 대게 구매가격과 감정가격 중 낮은 금액으로 하지만 실질적으로 두 가격의 차이는 미미하다. High Ratio Mortgage의 경우라 하더라도 각 지역별로 대출상한선이 정해져 있고 밴쿠버 지역의 경우 최고 30만불 까지다. 새 이민자의 경우라도 직업이나 소득이 증명될 수 있고 대출금상환능력이 충분하면 95%까지도 대출이 가능하다.

셋째, “땅을 사거나 집을 새로 지을 때도 주택 몰게지가 됩니까?” 100% 완공된 신규주택이나 기존의 주택을 시장에서 구매하는데 비해 집을 지을 때 대출되는 몰게지를 Construction Mortgage라고 한다. 100% 완공될 때까지 기성고에 따라 분할해서 몰게지가 되므로 여러 차례 Draw Down (기표) 된다.
하지만 대지구입에서부터 완공 때까지 Risk가 많으므로 은행에서는 채무자에 대한 소득분석이 까다로우며 여러 가지의 제조건들이 (건설업자 설정, 설계검정, 중간 중간 Inspection 등) 충족되어야 가능하므로 새 이민자이거나 저소득의 경우 상당히 어렵다고 보아야 한다.

다음 회에 계속

광고문의: ad@vanchosun.com   기사제보: news@vanchosun.com   웹 문의: web@vanchosun.com