모기지 빨리 갚는 법(가속상각)

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최종수정 : 2003-07-30 00:00

김수철/ 몬트리올 은행
코퀴틀람센터 소장

모기지 빨리 갚는 법(가속상각)

주택 모기지를 빨리 갚는 방법에 대해서 많은 문의가 있고 또 시중에 그 방법론에 대해서 잘못 된 인식이 있기에 설명해드리고자 한다 이러한 모기지의 조기상환 가속 상각 방법에는 여러 가지가 있으므로 각 금융기관에서 제공하는 옵션을 잘 이해하고 활용함이 바람직할 것이다.

첫째, 모기지 원리금 상환의 총 기간 단축법이다. 원래 모기지의 매월 원리금 상환금액은 총 대출금 상환기간을 25년을 기준으로 하여 계산된 금액이다. 원리금 상환의 계산 방법은 총 기간 25년과 대출금액 이자율 등을 기준으로 복합 분석방법에 의하여 그 원리금이 산출된다. 결국 25년간 이자율이 같다고 할 때 똑같은 원리금을 25년 동안 상환하면 부채잔액이 제로가 되는 것이다.

따라서 처음 대출시 원리금 상환의 부담을 감당할 수 있다면 총 대출기간을 25년이 아닌 10년,15년,20년 등 어느 기간이라도 본인이 원하는 총 기간을 요청하여 상환원리금을 조정할 수 있다 . 그러나 주택 모기지의 금액이 클 경우 25년의 최대 상환기간 옵션을 사용하지 않으면 매월 원리금 부담이 큰 부담이 될 수도 있으므로 잘 고려하여야 할 사항이다.

한번 대출기간이 설정이 되면 통상 대출 기간 중에는 매월 원리금을 정액으로 상환하는데 그 제한이 있다. 보통 이자율 기간(term)중에는 최초 설정된 원리금 상환의 20%을 정액으로 납부할 수 있으며 이 또한 모기지를 빨리 갚을 수 있는 방법이다. 즉 규정된 원리금의 20%을 추가하여 매월 상환할 경우 주택 모기지 총 대출기간이 자연히 그 만기가 짧아지게 되는 것이다. 또한 이자율기간의 마지막 날 즉 갱신을 위한 만기일에는 상기 20%정액의 제약이 없이 또 다시 얼마든지 본인이 원하는 원리금을 설정할 수 있으며 총 대출기간을 단축 조정할 수 있다.

둘째, 모기지 기간 중의 원금 부분에 대한 일시 조기 상환이다 . 오픈 모기지인 경우는 대출금의 100%까지 언제든지 상환할 수 있으며 클로즈드(closed) 모기지라 하더라도 일반적으로 각 금융기관에서는 15%~20%까지 총 대출 금액을 이자 벌금 없이 조기상환 할 수 있는 옵션이 있으므로 이를 활용토록 한다.

이러한 경우 대출 원금이 줄어졌다 하더라도 매월 원리금을 재조정하여 작은 원리금을 납부할 수도 있고(이 경우는 대출 만기가 처음과 같이 동일하게 남아있음), 원금이 줄었더라도 처음 납부하였던 원리금을 하향 조정하지 않고 동일하게 납부할 경우 최초의 대출 만기일은 현격하게 줄어들게 됨으로 이러한 후자의 경우가 대출금 조기상환에 더욱 실리적이고 유리할 수 있다.

결국 원리금 납부를 줄이거나 대출 상환금의 만기를 단축하거나 하는 것은 채무자가 선택할 수 있는 옵션이다. 경제적인 형편이 충분하다면 대출 만기일을 줄이는 것이 유리하고 주택모기지를 장기적으로 유리하게 사용하려면 매월 원리금을 줄이는 것이 옳다.

셋째, 주택 모기지의 원리금 납부 방법과(매주, 2주에 한번,매월 2회,월1회) 가속 모기지 상각 (acceleration) 옵션을 선택함으로써 모기지를 빨리 갚는 방법이다. 이 경우 흔히들 잘못 된 정보가 있으므로 필자가 분명히 설명해 드리겠다. 흔히 월1회 모기를 갚는 것보다 매주 또는 격주로서 원리금을 납부하는 방법을 선택하기만 하면 주택 모기지를 빨리 상환 할 수 있다는 잘못 된 정보가 있는데 이는 그렇지않다.

모기지 납부 방법에 관계없이 매년 12개월간 상환하여야 할 원리금 총액이 설정되면 상기 금액을 분할하여 단순히 월12회 납부하든 2주에 한번씩 26을 납부하든 매주 52번을 납부하든 모기지의 대출원금을 줄이는 데는 그 효과는 똑같다. 단순히 격주 납부나 매주 납부의 방법을 선택한다고 해서 원금이 빨리 줄지는 않는다.

매주 또는 격주 납부 시 원금이 많이 줄어든다 함은 반드시 가속 상각의 옵션을 추가함으로써 대출금 상환이 많아지는데 가속상각 옵션이라 함은 1년 동안에 갚아야 할 총 원리금에서 1개월 분의 원리금을 추가로 한 총 13개 월분의 원리금을 매주 또는 격주 납부로 나누어 납부하는 방법이다. 즉 매년 1개월치의 대출 원리금 상환을 더 많이 납부하되 매주 또는 격주로서 분할 납부함으로써 월납부 보다 부담액이 적게끔 심리적으로 만들어 놓은 제도이다. 매월 원리금 상환을 단순히 매주 또는 격주 납부의 방법으로 고침으로써 대출금 조기상환의 혜택을 많이 볼 수 있다는 시중의 이야기는 잘못 된 것이다.