모기지 스위치와 이자율

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

최종수정 : 2003-08-20 00:00

김수철/ 몬트리올 은행
코퀴틀람센터 소장

모기지 스위치와 이자율

최근 고객이나 독자로부터 모기지 스위치의 장단점과 이자율에 미치는 영향 등등에 관해 질의가 많이 있다. 주택 모기지가 타 은행에 있는데도 불구하고 어떻게 알았는지 이런 저런 연유로 다른 은행이나 브로커들로부터 모기지 스위치 요청이 많다고 한다.

모기지 스위치의 개념이 그렇게 어려운 것은 아니나 상당수의 고객께서 잘못 오해하는 부분이 많은 것 같다. 특히 현재 가지고있는 이자율이 높으니까 타 은행으로 스위치하면 현재의 낮은 이자율을 적용 받을 수 있고 이것이 마치 최적의 선택인 것처럼 오해 되는 것 같다.

우선 모기지 스위치란 채권자인 금융기관의 변경을 의미하며 현재 가지고 있는 모기지 채무 잔액이 변동 없이 그대로 이동되는 것이 정확한 의미이다. 하므로 통상 스위치의 경우는 변호사 비용이나 부대경비가 일체 필요 없이 진행된다.

하지만 모기지 스위치의 경우 아주 세밀히 현재의 거래은행과 스위치경우의 장단점을 잘
분석해보아야 할 것이다. 현재 모기지의 이자만기일 즉 모기지 갱신 일 경우에는 타 은행에서 특별히 유리한 조건의 이자율을 얻을 수 있다면 그다지 나쁘지 않다.

그러나 통상 현재 모기지의 이자만기일이 많이 남아있고 특히 closed mortgage(중도 상한이 허용되지 않는 모기지)인 경우에는 함부로 모기지 스위치를 해서는 안될 것이다. 간혹 현재의 거래 은행의 모기지 이자율이 너무 높다라는 불평을 한다. 때문에 타 은행으로 스위치를 하여 낮은 이자율을 적용 받으면 유리할 것이라는 단순한 생각인 것 같다. 그리고 간혹 금융기관 간의 과대 경쟁으로 고객에게 실익을 주는 진실한 상담이 못 되는 경우도 있는 것 같다.

과거에 얻은 모기지의 이자율과 현재의 시장 이자율의 차이에 너무 연연해 하거나 속상해 할 필요는 없을 것이다. 필자가 아는 한 한국계 은행 직원들은 그때그때의 시장상황에 따라 고객에게 아마도 최선의 이자율을 드렸으리라 믿는다. 다만 과거 몇 년 전의 이자율과 현재의 시장 이자율이 많이 차이가 날수도 있는 것은 어쩔 수가 없다. 그렇다고 해서 현재의 거래은행에서 나쁜 조건을 부과하였다고는 더더욱 말할 수 없고 이 경우 모기지 스위치로서 이자율을 해결할 수 있다는 것은 더더욱 언어도단의 논리이다.

정상적인 이자 만기일이든 모기지 이자기간 중이든 반드시 현재의 거래 은행 담당자와 잘 상담해 보아야 한다. 특히 이자기간 중에는 이자 벌금의 액수가 가장 큰 관건이다. 이자 벌금은 현재의 은행에서 반드시 부과하므로 모기를 스위치 하여 가는 새 은행에서 면제를 시켜주겠다거나 안내도 된다거나 하는 얘기는 아주 비상식적인 것이며 금융 시장에서 있을 수 없다.

설사 현재 은행의 이자 벌금이 부과되지 않는 것처럼 기술적으로 처리를 할 수도 있지만 이는 고객에게 절대 유리할 수 없다. 통상 모기지를 스위치 해가는 은행이 이자벌금에 대해서 할 수 있는 방법은 1)이자 벌금만큼을 납부하고 고객의 현재 채무잔액에 합산하여 추가 대출하는 경우가 있으며 2) 3년 이상 5년 등등의 장기 기간으로의 새로운 모기지를 함으로서 cash back하는 금액으로 일부 또는 전부의 이자벌금을 상계 대납하는 경우이다.

2번의 경우에는 은행의 고시 이자율에서 충분한 할인 이자율이 물론 적용되지 않으며 현재의 시장 이자율과 비교하면 또 다른 높은 이자율을 얻게 되고, 또는 cash back의 경우 또 다른 모기지 지속의 의무 조건이나, 차후 다른 금융기관으로의 스위치 시 어마어마한 이자벌금이 또 부과되는 등의 조건들이 생길 수 있다.

결론적으로 현재의 시장 이자율이 낮으니까 모기지를 스위치하면 유리 할 것이라는 유혹은 무조건 잘못된 것이다. 꼭 필요하다면 현재 거래은행의 담당자와 모기지 이자율의 조기 연장에 관해 아주 세밀히 상담해 보는 것이 좋을 것이다. 모기지 조기연장이란 현재 가지고 있는 기간보다 더욱 장기의 이자 기간을 연장 함으로서 새로운 합성이자율의(과거의 높은 이자율과 현재의 낮은 이자율의 중간이자) 모기지를 얻는 것이다.

또는 현재의 거래은행에 모기지 전체상환 시 부과되는 이자벌금을 일시납부 하고 새롭게 시장이자율을 적용 받는 모기지로서 전환 하는 것도 조기 연장의 한 방법이다. 상기 두 가지 방법 모두 필자로서는 현재의 거래 은행과의 관계를 유지하며 최적의 조건을 확보 할 수 있는 조기연장이라고 생각한다. 이는 모기지 스위치보다 대개의 경우 훨씬 더 간편 하고 유익한 해결책을 찾아줄 수 있을 것이다.

타 은행이나 금융기관으로부터 모기지 스위치에 대한 문의를 많이 받고 있다. 필자는 항상 모기지를 저희 은행으로 가져오겠다는 고객 분에게 감사하긴 하지만 아주 많이 상담의 시간 이 필요하며 이러한 모기지 스위치의 경우에는 언제나 현재의 거래은행과 먼저 상담을 반드시 하도록 요청한다. 모기지 스위치를 하기보단 거래 은행과 최선의 방법을 찾아내는 것이 올바른 방법일 것이다. 모기지 뿐만 아니라 다른 일상 금융거래나 비즈니스 거래, 투자 등등의 종합 금융서비스로 인한 여러 가지 혜택을 고려한다면 모든 금융 상품을 한곳의 주거래 은행과 좋은 관계를 유지하는 것이 최고의 실익일 것이다.