모기지 이자율과 나

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최종수정 : 2004-05-17 00:00

조세현 /
스코샤 뱅크 밴쿠버지점 부장

모기지 이자율과 나

지난번 칼럼, "모기지 옵션"으로 많은 분들에게 호응과 질문을 받아 이번 주에도 계속해서 모 기지이자율 의 고정금리와 변동금리의 장단점에 대해 알아보기로 하겠습니다. 우선 고정 이자율을 살펴 보겠습니다.

Closed Fixed Term Mortgage;

각 은행들이 고정이자율을 결정함에 가장 중요한 역할을 하는 것은 채권시장의 금리변동 입니다. 채권금리가 낮아지면 고정금리 모기지 이자율도 내려가고 채권금리가 높아지면 은행들에게 비용부담이 커져 모기지 이자가 상승 하는 것입니다. 채권시장의 금리변동의 원인은 중앙은행, 인플레이션, 실업자수의 추세, 경제 성장률 등 여러 가지 복합적인 이유들이기 때문에 전문가들의 예상이 맞지 않는 경우가 많습니다. 그러니, 일반소비자 들에겐 더욱 예측하기가 힘듭니다.

고정이자율 모기지는 일정한 계약 기간동안 고정된 이자율이 적용돼 모기지 지불금액(원금&이자)이 일정 한 것이 장점입니다. 보통, 1년에서 7년 정도의 계약기간이 있고 중간에 모기지 원금상환을 전부 하려면 Penalty가 부과됩니다. 그래서 계약기간 결정시 상환계획이 있는 분들은 이것을 꼭 염두에 두셔야 합니다.

요즈음 같이 3 년에서 5년 기간으로 이자율이 낮을 때 계약해 놓으면 이자변동에 대해 안심할 수 있습니다. 앞으로 이자율이 오를 가능성이 많아 유리 할 수가 있지만 매년 1년 고정금리로 계산 했을 때 특별히 이자율이 큰 폭으로 증가하지 않는다면 1년 기간으로만 계속 결정하셔도 유리할 수 있습니다.

왜냐하면, 지난 10년간 1년 고정과 5년 변동금리를 계산해보니 1년 고정으로 선택한 것이 숫자상으로는 훨씬 소비자에게 이익이라는 결론이 나옵니다. 그러나 매년 이자 때문에 신경을 써야 하고 이자가 많이 오르면 그만큼 5년 고정금리로 한 것보다 손해가 됩니다. 그래서 요즈음엔 모기지 금액 일부는 1년 또는 2년 계약하고 나머지 일부는 3년 이상으로 하는 분들도 많습니다. 완전히 꿩 먹고 알 먹기인 셈입니다.

Closed Variable term Mortgage:

캐나다 중앙은행 Bank of Canada에서 결정하는 Prime Rate에 따라 변동합니다. 중앙은행의 Prime Rate는 여러 경제수치목표 (예, 인플레이션 상승률, 년간 2-3%정도유지)와 그 결과에 따라 변동됩니다. 변동이자율 모기지는 매월 불입금액이 변동합니다. 그래서 여러 은행에서는 일정하게 불임금액을 정하고 그 금액에서 원금과 이자 비율만 바뀌게 하는 옵션을 만들어 더욱 소비자들에게 인기를 끌고 있습니다. 또, Prime-0.5% 나 또는 Prime-0.75%( 스코샤 뱅크인 경우)로 이자 계산되어 이자가 낮은 시점과 내려가는 시점에 제일 유리함이다. 앞에서 말씀 드린 것 같이 이자율이 오를 전망이기때문에 변동금리에 대해 망설이는 분도 계신데, Prime Rat의 이자 상승의 위험과 불안감이 있으므로 Capped Rate (즉 Prime Rate 이자율 상승한도)로 소비자들에겐 안심을 주고 고정이자율로 도중에 바꿀 수도 있기 때문에 유리합니다.

예를 들어, Prime Rate-0.75로 선택하시면 지금 같은 경우엔 (3.75%- 0.75 = 3.00%) 로 이자 계산이 되고 스코샤 뱅크 년 계약 상품인 Prime-0.5% with 최고 변동이자율 상한선 미만으로 이자율이 보장됩니다.

가장 중요하게 여러분들에게 당부해드리고 싶은 말은 이자율 한가지 만보고 결정하시지 마시길 부탁 드립니다. 여러 가지 다른 상황들을 본인에게 직접 적용해 보시고 은행 융자전문가와 여러 가지 다양한 모기지 이자율과 계약기간 또는 모기지 옵션 등을 상의하시기 바랍니다.