노스밴쿠버에서 아파트를 임대하려면 공실률 0.7% 상황을 맞이한다. 노스밴쿠버 공실률은 밴쿠버시의 0.8%보다 더 낮은 수치다. 이런 수치에서 세입자는 임대 가능한 집을 두고 벌어지는 싸움에 퇴거 요청 위기를 맞이할 수 있다.

노스밴쿠버의 이스트27가(E. 27th St.)에 마운틴코트(Mountain Court) 임대주택 단지에 사는 세입자들은 낡았지만 임대료가 저렴한 집에 올해 마지막으로 크리스마스 장식을 달게 됐다. 75세대 규모 단지는 내년에 철거돼, 상용 246세대· 임대용 75세대를 갖춘 단지로 바뀌게 된다. 문제는 현재 세입자는 같은 임대료로 세들 곳을 노스밴쿠버 내에서 찾을 수 없다는 점이다.

거주자 중 한 명인 이베트 메시어(Mercier)씨는 “정말 살 곳을 찾기가 어렵다”며 “가격이 천문학적인 수준이다”라고 호소했다.재개발 반대 활동 중인 머시어씨는 “우리는 아직 적당한 곳 또는 고양이들을 받아주는 곳을 찾지 못했다. 모두 똑같은 어려움을 느끼고 있다”고 덧붙였다. 

마운틴코트는 노스밴쿠버군에서 지난 몇 년 사이 가장 논란이 된 재개발 사업 중 하나지만, 더 거대한 문제에서 볼 수 있는 작은 예시다. 지난 30년 사이 캐나다 전국이 비슷한 열병을 앓고 있고, 마운틴코트와 비슷한 일들이 빈번하게 일어났다.

BC 비영리주택협회는 최근 캐나다 통계청의 세입자와 소득 관계 데이터를 분석해 소득의 30% 또는 50%를 임대료와 설비이용료 등 주거비로 쓰면서도 입주자 기준규정보다 과밀하게 한 집에 많은 식구가 사는 가정이 과하게 늘어난 상태라고 진단했다.

캐나다주택모기지공사(CMHC)는 다른 대부분 주거 관련 부서와 마찬가지로 세전 소득의 30% 이상을 주거비로 사용하지 말아야 한다고 권고하고 있다. 관련 내용을 연구한 브라이언 클리포드(Clifford) 정책연구원은 그 이상 소득을  주거비로 쓰면 생활에 필수적인 다른 지출, 예컨대 균형잡힌 식단∙노후를 대비한 저축 또는 자신이나 자녀를 위한 교육비를 줄여야 하는 처지가 된다고 지적했다. 

세입자의 경제부담 위험 순위에서 노스밴쿠버시는 총 521위 중 510위다. 평균 소득이 높아 순위는 낮지만, 소득 하위 50%를 기준으로 본다면 다른 경제부담 위험 순위가 높은 곳과 같은 문제가 드러난다. 노스밴쿠버시내 전체 가구 중 약 45%에 해당하는 2만2790가구는 세입자다. 세입자 가구의 평균 소득은 연 4만4306달러로, 평균 임대료는 사는 집 규모와 상관없이 약 1226달러다.  이러한 세입자 중에서도 소매업과 숙박업 종사자의 평균 임금은 연 3만3239달러와 2만2869달러다. 

이 결과 전체 가구의 43%는 월 소득의 30% 이상을 임대료∙난방비∙전기료로 내고 있다. 거의 월급의 50% 이상이 집주인에게 돌아간다. 이런 상황에 처한 이들은 30세 이하 젊은 층, 65세 이상 노년 층, 편모, 장애인, 이민자, 원주민 중에 많은 편이다. 또한 이러한 가정의 약 15%인 1585건은 과밀한 상태에서 살고 있다. 이러한 상황은 현상이 아니라 2011년 통계를 기반으로 나온 분석이다. 현재 로워매인랜드의 임대 주택 문제는 주민들 누구나 문제로 알고 있다. 침실 한 개 아파트를 구하려면 저층은 800달러고 2층 이상은 1200달러대다. 침실 두 개 아파트는 1200~1800달러대다. 클리포드 정책연구원은 상세인구조사 양식이 부활하는 내년 인구조사가 시행되면 더 충격적인 분석결과가 나올 수 있다고 경고했다.

페니 거스틴(Gurstein) UBC 지역계획학과장은 “뭔가 좀 노력을 해야 할 때”라며 “나는 사람들이 거리로 나가 ‘우리는 위기에 처해있다. 이 일을 해결해 달라’고 시위할 판국이라고 본다. 정부가 뭔가 해야 한다”고 말했다.   

현재 캐나다에서는 60년대부터 80년대 사이에 가동되던 주요 주거 공급 정책이 취소된 상태다. 특히 70년대 중반부터 80년대 초반에 35만8000세대 건설에 주효했던 다세대 임대주택 건설 지원제도 및 감세제도가 대표적이다. 거스틴 학과장은 해당 제도가 성공적이었으나. 1984년 브라이언 멀로니(Mulroney) 총리가 보수 정부를 구성하면서 예산 삭감 대상으로 삼아, 오늘날 주택 공급 부족 위기를 초래한 근원이 됐다고 지적했다. 위기의 심화는 쟝 크레티엥(Chretien) 총리의 자유당(LPC)정부에서도 이뤄졌다. 크레티엥 총리는 1993년 사회복지주택 건설 지원 정책을 중단했다. 해당 정책은 중단 전까지 저소득층에 60만세대의 아파트를 공급했었다. 이 정책 중단에 대해 클리포드 연구원은 노숙자 증가의 원인도 됐다고 진단했다.

즉 마운틴코트 같은 임대 주택들은 과거에 중단된 정책의 유산이다. 이런 주택들이 더는 지어지지 않은 채 수명을 다하게 되면서 현재의 위기가 등장한 것이다.

현재 재건축은 수요를 감당하지 못하고 있다. 노스밴쿠버시청 인근 14가(14th Ave.)와 체스터필드 애비뉴(Chesterfield Ave.)교차지점에는 14층 규모 브리지워터타워가 홀리번프로퍼티스사에 의해 건설 중이다. 2016년 가을 완공 예정인 이 임대 전용 아파트의 130세대 중 한 세대에만 무려 240명이 입주하겠다고 신청서를 냈다. 이러한 입주 신청은 아무런 마케팅이나 광고가 이뤄지지 않은 상태에서, 심지어 건설현장에 흔한 세입자 모집 안내 간판도 세워지지 않은 상태에서 이뤄진 것이다.  홀리번사는 이를 토대로 대부분 침실 1개형으로 구성된 19층 주상복합 상가-아파트를 13가(13th Ave.)와 론스데일(Lonsdale)이 교차하는 북서쪽 필지에 짓겠다고 시청에 건축허가를 요청한 상태다.

그러나 첨단공법으로 지어진 아파트는 건축비용이나 관리비를 고려할 때 과거 목조 아파트와 같은 월세를 받을 수는 없다. 브리지워터타워의 월세는 500ft²  스튜디오가 1300달러부터 시작한다. 

시청이 보유한 대응책은 다세대 건물의 일부분을 임대용으로 유지하겠다는 개발업체에 밀도를 높여 건설허가를 주는 정도다. 기존 단독주택을 나눠 임대용으로 개조를 하거나 임대용 별채 건설을 허용하는 선에서도 주택을 공급할 수 있다. 노스밴쿠버군에는 약 4212건의 별채가 지어진 상태인데, 모두 임대용으로 공급되진 않았고, 약 510세대만 임대된 상태다. 거스틴 학과장은 이런 방식이 약간의 도움은 되지만 결코 임대전용 아파트 건설을 대체할 수는 없다고 지적했다.

조나선 윌킨슨(Wilkinson) 하원의원(자유당·노스 밴쿠버)은 정부가 향후 6개월 이내에 전국적인 주거 대응 전략을 내놓을 예정이라고 밝혔다. 현재 전략은 수립단계로 어떤 부분이 포함될지는 논의단계다. 

윌킨슨 의원은 “총선 당시 논의된 부분을 토대로 밝히자면 노인층을 대상으로 한 저렴한 주택 공급에 우선순위가 있다”며 "또 새 임대 주택을 짓거나, 소득기준으로 임대료를 지원하는 방식과 코압(Co-ops)방식을 유지할 수 있게 지방자치단체를 지원하는 방안도 논의됐다”고 밝혔다.

현재 저렴한 임대주택 건설할 때는 모든 관련 연방소비세(GST) 면세를 제공하는 공약도 등장한 바 있다. 윌킨슨 의원은 “GST면세는 약 1억2500만달러 상당의 투자”라고 덧붙였다. 

그러나 현재까지 나온 내용으로도 미래를 준비하기에는 부족하다는 지적이 있다. 클리포드 연구원은 “현재 문제는 연방정부의 20년간 투자 중단에 있다”며 “그 사이 공공의 주택 수요는 계속 쌓였고, 여기에 인구는 계속 늘어나고 있어, 2036년까지 메트로밴쿠버 내에서만 11만6000세대 규모의 임대 주택이 필요하다”고 지적했다.

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