Login

새해 모기지 갱신은? '변동-고정' 다시보기

김혜경 기자 khk@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

   

최종수정 : 2018-12-27 14:47

주택시장 부진 등 각종 경제지표는 이자율 인상 발목 잡아
2019년에도 기준금리 인상 전망이 유력한 가운데 신규로 모기지를 얻거나 갱신하는 사람들에게 채권 시장의 변동 사항 확인에 대한 중요성이 강조되고 있다. 

금융 전문가들은 연방 중앙은행의 기준금리 인상 행진을 전망하고 있는데 단지 1번에 그칠지 아니면 두 번 이상이 될지를 주목하고 있다. 

이런 이자율 인상 시기에 신규로 모기지를 얻거나 이를 갱신하는 사람들에게는 채권 시장의 변동사항 확인이 무엇보다 중요하다. 

채권시장의 변동은 고정금리로 모기지를 얻는 대출자들의 이자부담이 변동금리 상품보다 더 적을 확률이 줄어들 것이라는 점을 함축하기 때문이다. 

♦중앙은행의 말이 아니라 행동을 주시
중앙은행은 여전히 기준금리가 “중립 금리범위”에 근접하고 있다고 보고 있는데 이는 현재의 1.75%의 기준금리가 0.75%포인트에서 최대 1.75% 포인트까지 더 오를 수 있음을 의미한다. 
그러나 채권시장의 상황은 중앙은행의 발언들이 그다지 신뢰할 만하지 않다는 점을 알려주고 있다. 

시장은 경제지표에 초점을 맞춘다: 4분기에 정체된 경제성장, 역대 최저 수준의 저축률, 심각한 주택부문의 둔화, 소비자 지출 감소, 무역전쟁 위협, 기업투자 둔화, 주식시장 침체 그리고 미국 연방준비제도조차 금리인상에 소극적인 목소리를 내고 있다. 이점이 바로 5년 고정 모기지 금리의 기준이 되는 캐나다의 5년 채권 수익률이 연간 중간 수준을 밑도는 등 떨어지고 있는 이유다. 이런 모든 경제상황은 중앙은행의 “기준금리 인상” 발언과 일치하지 않는다. 

◆ 현재 금융시장 상황
먼저 변동금리는 변하지 않고 있다. 시장은 내년 봄까지 기준금리가 인상될 것으로 보지 않는다. 대출자들은 중앙은행의 기준금리 인상보다는 개인 신용문제, 리스크나 마진 등으로 변동이자율 할인이 줄어들 위험이 더 크다(만약 그런 사례가 발생했다면, 그것은 기존 대출이 아니라 새로운 변동 이자율 대출자에게 직접적으로 영향을 미칠 것이다).

5년 고정 이자율 상품에 대해, 금융권은 할 수 있는 한 높은 이윤 폭을 취하고 있다. 채권금리가 한 달도 안 되는 기간에 40bps(100bps=1%) 떨어진다면, 5년 고정 이자율은 지금쯤 떨어져야 하지만 실제로는 그렇지 않다. 

금융기관의 현행 이자율과 정부의 5년 채권 이자율 사이의 차이인 모기지 “스프레드(Spread: 가산금리)”도 고려해보자. 많은 대형 대출기관에서 올해 이 차이는 130-140bps에서 고정됐었다. 정상적으로 이 스프레드는 150+bps에서 형성된다. 

이에 더해 이자율 곡선 제시처럼 만약 경기 사이클의 끝에 가까워진다면, 금융기관들은 시장 위험과 신용 위험을 이유로 약간의 추가 마진을 대출 이자율에 덧붙이기를 원할 것이다. 

◆ 어디에서 딜을 할까?
변동이자율(변동금리 모기지)상품 선택이 대출자들에게 더 유리할 것이다. 현재 신용이 좋은 대출자에 대한 최상의 변동모기지 이자율은 다음과 같다:
·채무불이행(default)에 대해 보험을 들었다면, 2.80%나 그 이하
·재대출(refinancing)이라면 3.04%

3%대나 그 이하의 이자율은 최소한 5년고정 이자율 상품보다 0.75%포인트 정도 더 낮은 상태다. 내년에 기준금리가 다시 2차례 이상 오를 것이라고 보지 않기 때문에 변동이자율 상품의 인기가 오를 것이라는 전망이 높다. 

모기지주택공사(CMHC)의 정기적 통계치 발표에 따라 4분기는 보험가입 대출자들이 변동금리를 선택하는 비율이 가장 높아지는 시기다. 

한 금융 전문가는 “많은 대출자들이 대형은행의 5년 고정 모기지보다 크게 낮아진 페널티 등 변동상품의 베네핏을 확인하고 있다”며 “중앙은행의 이자율 인상 시사에도 불구하고 변동금리 모기지는 재정적으로 안정적이고 위험을 감수하는 대출자들이 선호할 가치가 있다고 본다”고 말했다. 

김혜경 기자 khk@vanchosun.com






밴쿠버 조선일보가 인터넷 서비스를 통해 제공하는 기사의 저작권과 판권은 밴쿠버 조선일보사의 소유며 저작권법의 보호를 받습니다. 허가없이 전재, 복사, 출판, 인터넷 및 데이터 베이스를 비롯한 각종 정보 서비스 등에 사용하는 것을 금지합니다.

이제 신문도 이메일로 받아 보세요! 매일 업데이트 되는 뉴스와 정보, 그리고
한인 사회의 각종 소식들을 편리하게 받아 보실 수 있습니다. 지금 신청하세요.

광고문의: ad@vanchosun.com   기사제보: news@vanchosun.com   웹 문의: web@vanchosun.com

“BC주 약 9만6000달러, 전국 최고 수준”
주택담보대출(모기지) 기간 동안 내는 이자 비용이 전국 평균 6만달러에 이르는 것으로 나타났다. 몬트리올은행(BMO)의 최근 설문조사 결과다.이자 총액은 집값이 상대적으로 비싼 BC주에서 전국 최고 수준인 9만5891달러로 집계됐다. 이와는 달리 뉴펀들랜드,...
BC부동산협회 모기지 예상... “완만한 상승 ”
BC부동산협회(BCREA)는 시중 모기지 금리가 올 4분기 5년텀 기준 평균 4.79%로 마감한 가운데, 내년 금리는 완만한 상승세를 보일 것으로 예상했다. 협회의 12월 전망보고서에서 나온 2015년도...
BC부동산협회 강조... 주택보험공사는 기준 강화
BC부동산협회(BCREA)는 지난 15일, 올해 상반기 특징으로 일부 시중은행이 5년텀 모기지 금리를 사상 최저치인 4.79%로 책정한 것이라고 발표했다. 5년텀 모기지 금리가 5%선 아래로 떨어진 것은 사상 최초라고 협회는 강조했다. 협회가 지난 3월에 이어 5월에도 최저...
BC주부동산협 올 2분기까지 낮은 금리 예상
BC부동산협회(BCREA)가 5년 만기 모기지가 사상 최저점을 찍었고, 2분기까지는 현재 수준의 금리가 유지된다는 전망을 내놓았다.협회가 예상하는 올 1분기 금리는 5년 만기에 5.2%, 1년 만기에 3.14% 다.  같은 금리가 2분기까지 유지되다가 3분기에 1년 만기는 3.34%, 5년...
BC부동산協, 기준금리는 동결 예상
BC부동산협회(BCREA)는 내년도에 기준금리는 동결상태가 유지되나, 시중 모기지 금리는 다소 오른다고 예상했다.협회는 올해 3분기 5년 만기 모기지 금리는 평균 5.22%를 기록한 가운데, 올해 4분기 평균 5.34%로 다소 오른다고 전망했다. 이어 5년 만기 금리는 2014년...
평균가 버나비, 밴쿠버, 써리는 상승...와이트락, 뉴웨스트민스터, 노스밴쿠버 하락
메트로 밴쿠버 내 기존 주택 매매는 올해 하반기 반등했지만, 새로 지어진 주택 판매는 부진한 상태라고 캐나다모기지주택공사(CMHC)가 하반기 주택시장 분석 보고서를 통해 분석했다.CMHC는 10월을 기준으로 볼 때 완공된 새 주택과, 미분양 주택이 지난해보다...
BC부동산협회 “내년 판매량 5년 평균치 회복할 것”
캐나다 주요 시중은행들이 약 두 달만에 또 다시 모기지(주택담보대출) 이자율을 상향 조정했다. 이에 따라 저금리 시대가 막을 내리는 것 아니냐는 관측이 조심스레 제기되고 있다.로열은행(RBC)은 21일자 보도자료를 통해 5년만기 특별 고정금리를 3.89%로 0....
“첫 주택 구매자 66%에겐 ‘미풍’, 시장 연착륙에 오히려 도움”
지난해 7월 9일 캐나다 정부는 모기지 관련 규제를 강화했다. 그로부터 1년, 주택시장은 어떻게 달라졌을까? 결론부터 얘기하면 부동산 업계의 우려와는 달리 밴쿠버를 제외하면 전국 집값은 오히려 올랐다. 생애 첫 주택 구매자의 태도도 그리 위축되지 않았다....
“상품 따라 최대 0.30%까지”
시중은행들이 주택담보대출(모기지) 이자율을 일제히 상향 조정했다. 이에 따라 주택 구매 부담이 더욱 무거워졌다.로열은행(RBC)은 6월 10일자로 1년 만기 고정금리를 종전 3%에서 3.14%로 올렸다. 2년 만기와 3년 만기 상품의 고정금리는 각각 0.10%P 오른 3.14%와 3.65%로...
“종전보다 0.2% 인상”
로열은행(RBC)이 21일 기점으로 주택 모기지 금리를 인상했다. RBC 발표에 따르면, 5년 만기 특판 금리는 3.69%로 종전 대비 0.2% 올랐다. 3년 만기 고정금리 또한 0.2% 인상된 4.05%다.문용준 기자 myj@vanchosun.com
5년 고정 모기지 금리 2.99%에 특판
캐나다 시중은행들이 이번 주말 일제히 모기지(mortgage) 특판을 시작했다. 올해 1월에도 유사한 금리의 모기지 상품을 기간 한정으로 판매했던 시중은행들의 이번 특판은 일종의 연장판매 성격이다. 8일 몬트리올은행(BMO)이 5년 고정금리 모기지를 2.99%에 특판한다고...
7월까지 BC 부동산 매매가 총액 282억달러
BC부동산협회(BCREA)는 11일 멀티플리스팅서비스(MLS) 기준, 7월 BC주 주거용 부동산 거래량이 6533건으로 지난해 7월보다 12.9% 늘어났다고 발표했다. MLS평균 주거용 부동산 거래가격은 같은 기간 10% 오른 54만877달러다.카메론 무어(Muir) BCREA 수석 경제분석가는...
35년에서 30년으로 축소
캐나다 국내에서 소비자가 모기지를 얻을 때 적용되는 최대 상환기한(amortization period)기준이 18일부터 35년에서 30년으로 단축된다. 18일부터 새로 모기지를 얻는 이들은 최대 상환기한 축소로 총이자 부담은 줄지만, 월 상환 액수는 전보다 늘어난다. 30만 달러를...
주택구입능력지수 3분기 개선
BC주 주택구입능력지수가 지난 3분기 개선됐다고 로열은행(RBC)이 29일 발표했다. 주택구입능력지수는 주(州)별 납세 전 평균가계소득에서 주택보유비용이 차지하는 비율을 백분율로 표시하는 지수다. 로열은행은 3분기 동안 저금리가 유지되고, 가격이 소폭 내려...
모기지 조건도 잘 알고 활용하는 비율 높아
BC주민은 부동산을 구입해 오래 보유하지 않고 사고 파는데 능숙하다는 지적이 나왔다. 또 주민 5명중 1명은 자신이 사는 집을 5번 이상 매매해 본 것으로 나타났다. TD캐나다 트러스트는 주택 매매자 동향 보고서를 통해 BC주에서 집을 샀거나 사려는 사람들은...
세컨드 모기지 2004.09.27 (월)
장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A 세컨드 모기지 Q : 세컨드 모기지(2nd Mortgage)는 무엇을 뜻하는가요? A : 말 그대로 세컨드 모기지는 모기지를 이미 얻으신 상태에서, 추가적인 자금이 필요한 경우 추가적으로 별도로 얻는 모기지를 말합니다. 일반적으로...
 1  2