“美 집값 16% 급등” 골드만삭스가 폭등론에 빠진 이유

차학봉 부동산전문기자 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

올해 20% 폭등한 미국의 내년 집값은 어떻게 될까. 세계적인 투자은행 골드만삭스는 내년 말까지 미국의 집값이 16% 더 오를 것이라고 전망했다. 2023년에도 6.2%의 상승을 예측했다.

집값 상승의 전망 근거는 공급부족이다. 2006년 부동산 호황기에는 주택이 연간 227만 가구가 공급됐지만, 2009년~2019년 공급은 연간 50만~120만 가구로 절대 공급 규모 자체가 줄었다. 리먼쇼크로 인해 집값이 폭락하는 것을 경험한 탓에 건설사들이 주택건설에 소극적이었다.

◇10년간 최소 400만채 공급 부족, 집값 폭등의 원인

건설업체들이 수요가 많고 이윤이 높은 고가 주택 공급을 늘리는 대신 시장 불확성이 큰 저가 주택의 공급을 줄인 것이 원인이라는 분석도 나온다. 작년과 올해 집값 폭등기에도 인력부족, 자재난, 토지부족 등으로 충분한 주택 공급이 이뤄지지 않았다. 지난 10년간 400만~600만가구 정도 덜 공급됐다는 분석이다.

공급은 줄었지만, 수요는 폭발적으로 늘고 있다. 지난해 평균 나이가 32세가 된 밀레니얼 세대가 본격적으로 내 집 마련에 나서고 있다. 1980년 초부터 2000년 초반에 출생한 미국의 밀레니얼 세대는 7210만 명에 달한다. 한 설문조사에서 이들의 60%가 주택구매의사가 있다고 답했다. 월스트리트저널은 미국에서 밀레니얼 세대가 신규 주택대출의 절반 이상을 차지하고 있다고 분석했다. 펜데믹으로 재택근무를 경험하면서 넓은 주택에 대한 수요가 급증한 것도 한 요인이다. 골드만삭스는 미국 경제가 급격히 회복될 가능성이 없기 때문에 금리인상에 대해서는 회의적으로 보고 있다.

골드만삭스만 미국 집값의 급등을 전망한 것은 아니다. 미국 모기지업체 페니매(Fannie Mae)는 올 4분기에서 내년 4분기까지 중위가격이 7.9%오를 것으로 전망했다. 온라인 부동산 중개 업체 질로우는 시장은 10월 기준으로 향후 12개월 동안 미국의 주택 가격이 13.6% 오를 것으로 전망하고 있다. 모두 공급부족을 원인으로 꼽았다. 골드만삭스, 패니매, 질로우처럼 내년 집값이 큰폭으로 상승할 것으로 전망한 근거 중 하나가 금리의 제한적 상승이다. 내년에 경기가 회복되지 않아 금리의 큰 폭 상승이 어렵다는 것을 전제로 전망했다.

◇코어로직 2.2%, 모기지은행연합회 -2.5% 전망

반면 소폭 상승이나 하락을 전망한 곳도 있다. 부동산 데이터 회사인 코어로직은 같은 기간 미국 주택가격이 2.2% 상승에 그칠 것으로 전망하고 있다. ‘모기지 은행 연합회’는 최근 보고서를 통해 내년말에는 2.5% 하락으로 마감할 것이라고 전망했다. 내년 상반기까지는 오름세를 지속하다가 하반기로 갈수록 하락한다는 전망이다. 근거는 금리이다. 모기지은행연합회는 30년 평균 고정 모기지 금리가 2022년 3분기까지 3.7%, 2022년 말에는 4%를 기록할 것으로 전망하고 있다. 이는 현재 3.09%보다 1%포인트 높은 것으로 패니매의 2022년 말 예측 금리(3.4%)보다 훨씬 높다. 금리인상에도 소폭 하락으로 전망한 이유도 공급부족이다. 집값이 30% 내린 리먼쇼크때처럼 집값이 폭락하려면 급격한 금리인상과 함께 공급과잉이 겹쳐야 한다.

◇전문연구기관들, 한국은 소폭 상승

한국의 연구기관들도 내년 금리 상승에도 불구하고 한국의 집값이 상승할 것이라고 전망한다. 한국건설산업연구원은 전국 2.0%, 수도권 3% 상승을 전망했다. 우리금융경영연구소는 전국 3.7% 상승을,. 하나금융경영연구소는 “상승세를 유지할 것”이라고 전망했다. 기획재정부는 내년 수도권 집값은 5.1%, 지방은 3.5% 각각 상승할 것을 가정하고 2022년 세입 예산을 편성해 국회에 제출했다. 이는 국책 연구기관인 국토연구원의 전망치를 기반으로 한 것이다. 미국과 마찬가지로 근거는 공급부족이다. 내년 수도권 입주물량이 올해에 비해 오히려 감소한다.

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