5년전 저금리 대출 곧 갱신···모기지 대란 오나?

손상호 기자 ssh@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

올해부터 내년 사이 캐나다 전체 모기지의 약 60%가 갱신을 앞두고 있는 가운데, 향후 1~2년간 대출 상환액이 크게 늘어날 수 있다는 분석이 나왔다. 특히 고정금리 상품을 보유한 대출자는 상환액이 두 자릿수 비율로 증가할 수 있다는 우려가 커지고 있다.

캐나다 중앙은행(BoC)이 최근 발표한 분석 보고서에 따르면, 향후 모기지 금리는 점진적으로 하락할 것으로 보이지만, 대부분의 대출자는 대출 갱신 시 월 상환액이 현재보다 늘어날 것으로 예상된다. 이는 많은 대출 계약이 초저금리 시기에 이루어졌기 때문이라는 설명이다.

지난 2020년 3월 중앙은행이 코로나19 팬데믹으로 인한 경제적 충격을 완화하기 위해 기준금리를 역사적 저점인 0.25%까지 인하하자, 고정형과 변동형 모기지 금리도 급락하며 많은 가계가 저금리 환경에서 대출을 체결했다. 그리고 당시 체결된 5년 고정금리 모기지는 이제 만기가 다가오고 있는 상황이다.

이에 2025~26년에 모기지 대출 예정자 중 약 60%는 월 상환액이 현재보다 증가할 것으로 나타났다. 이 가운데 약 75%는 5년 고정금리 상품을 이용 중이다. 2025년에 갱신하는 경우 월 상환액은 평균 10%, 2026년에는 6% 증가할 것으로 전망된다.

상환액 인상 폭은 대출 유형에 따라 다를 것으로 보인다. 특히 5년 고정금리 대출을 보유한 대출자의 경우 상환액이 평균 15~20%가량 오를 것으로 예측되는데, 이는 모든 대출 유형 중 가장 가파른 증가폭이다. 이들 대출자들이 전체 상환액 상승 압력을 주도하는 주요 원인으로 꼽힌다는 것이 중앙은행의 설명이다.

다만 중앙은행에 따르면 모든 대출자가 동일한 영향을 받는 것은 아니다. 대부분의 대출자는 상환액이 오르겠지만, 대출 유형에 따라 변화 폭은 크게 달라진다.

매월 상환액이 조정되는 변동금리 모기지를 보유한 주택 소유자의 경우, 금리 하락에 따라 상환액이 오히려 5~7% 줄어들 전망이다. 반면, 이자율은 변동되지만 월 상환액은 고정된 변동금리-고정상환형 대출자는 희비가 엇갈릴 것으로 보인다. 이들 중 약 10%는 2026년 갱신 시 상환액이 40% 이상 급증할 수 있으며, 반대로 25%는 7% 이상 줄어들 가능성도 있는 것으로 분석됐다.

대출 갱신 시 상환액이 증가하는 대출자는 소득 대비 ‘모기지 상환 비율’(MDS ratio)도 빠르게 상승할 것으로 예상된다. 중앙은행은 2024년 12월 기준 15.3%였던 이 비율이 2026년 말에는 18%까지 오를 것으로 전망되고 있다. 그러나 상환액이 줄어드는 대출자의 경우, MDS 비율은 같은 기간 19.7%에서 18.6%로 낮아질 것으로 보인다.

한편 이러한 추정치는 소득이 변하지 않았다는 가정하에 계산됐기 때문에, 실제로는 많은 대출자가 지난 대출 계약 이후 소득이 증가했을 가능성이 높아 상환 부담을 일부 완화할 수 있을 것으로 분석된다.

그러나 중앙은행은 “월 상환액이 크게 늘어나는 일부 대출자는 재정적 부담을 체감할 수 있으며, 지출을 줄이거나 다른 금융 의무 이행에 어려움을 겪을 수 있다”고 지적했다.

손상호 기자 ssh@vanchosun.com

사진출처= Getty Images Bank

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