모기지 폭증에 ‘스타터 홈’ 접근 막막

최희수 기자 chs@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

최종수정 : 2026-02-24 13:16

첫 주택 구매자, 모기지 부담과 가격 급등에 발목
금리 안정에도··· 일부 젊은층 실질 구매 어려워

캐나다 모기지 부채가 사상 최고치를 기록하면서, 첫 주택 구매자들이 접근할 수 있는 ‘스타터 홈(Starter Home)’ 가격이 사실상 감당하기 어려운 수준으로 치솟고 있다. 금융·주택 전문가들은 주택 시장 구조와 재정 부담이 맞물리면서 젊은층의 주택 진입 가능성이 심각하게 낮아졌다고 경고했다.

신용평가사 에퀴팩스 캐나다(Equifax Canada)가 24일 발표한 보고서에 따르면, 2025년 기준 캐나다 전체 모기지 부채는 1조9500억 달러로 전년 대비 2.6% 증가했다. 특히 캐나다인들은 기존 모기지를 갱신하는 동시에 신규 대출도 확대하며, 전체 부채 규모는 사실상 2조 달러에 육박했다.

현재 캐나다는 대규모 모기지 갱신(renewal) 시기를 맞고 있다. 캐나다 주택 모기지 공사(CMHC)는 2025년 말까지 최소 150만 가구가 모기지를 갱신했으며, 2026년에도 약 100만 가구가 추가로 갱신할 것으로 전망했다. 갱신 과정에서 일부 가구는 금리 상승으로 월 상환액이 급등하는 ‘페이먼트 쇼크(payment shock)’를 겪으며, 대출 기관 변경을 고려하고 있다.

에퀴팩스 캐나다의 레베카 오크스 고급 분석 담당 부사장은 “금리 안정화가 일부 가구에는 긍정적 효과를 주고 있지만, 토론토와 밴쿠버 등 과열 지역에서는 여전히 주택 구매 여력이 큰 문제”라고 말했다.

실제로 보고서에 따르면, 신규 모기지 평균 대출액은 전년 대비 4.1% 상승한 36만3778달러로 집계됐다. 첫 주택 구매자의 평균 신규 대출 규모는 44만1301달러로 5% 증가해 부담이 더욱 심화됐다. 오크스 부사장은 “온타리오에서는 고액 모기지 연체 사례가 증가하고 있으며, 갱신 후 월 상환액이 일부 소비자에게 과도한 수준”이라고 밝혔다.

◇스타터 홈, 20년 새 소득 대비 비용 2배 이상 상승

주택 가격 상승은 모기지 부담을 넘어, 젊은층의 시장 진입 자체를 가로막고 있다. 오타와대의 ‘소규모·중형 주택 연구 프로그램(Missing Middle Initiative)’ 보고서에 따르면, 2004년 이후 캐나다 가계 소득은 76% 증가했지만, 하위 시장 신규 주택 가격은 265% 급등했다. 보고서는 “신축 가족형 스타터 홈은 소득 대비 비용이 20년 전보다 두 배 이상 높다”며 “정부가 주택 건설 비용을 줄이지 않는다면, 시장 접근성 문제는 향후 20년간 지속될 것”이라고 분석했다.

마이크 모팻 경제학자도 “설령 주택 가격 상승이 멈춘다고 해도, 소득 대비 주택 가격 비율이 2004년 수준으로 회복되려면 최소 25년이 걸린다”며 “단순 재정 지원을 넘어 주택 건설 비용과 규제 구조 전반에 대한 근본적 개편이 필요하다”고 강조했다. 그는 특히 도심 내 추가 개발(infill development)을 허용하도록 용도지역(zoning) 규제를 완화하고, 건축 규정을 재검토해야 한다고 지적하며, “2034년의 스타터 홈은 과거와 달라질 수밖에 없다”고 덧붙였다.

이번 자료를 통해 전문가들은 젊은층의 주택 진입 가능성이 단기 정책 변화만으로는 개선되기 어렵다는 점을 재확인했다. 모기지 부채 증가와 신규 주택 가격 급등, 구조적 규제 문제가 맞물리면서, 캐나다 주택 시장은 점점 더 고착화되는 양상을 보이고 있다.

최희수 기자 chs@vanchosun.com

밴쿠버 조선일보가 인터넷 서비스를 통해 제공하는 기사의 저작권과 판권은 밴쿠버 조선일보사의 소유며 저작권법의 보호를 받습니다. 허가없이 전재, 복사, 출판, 인터넷 및 데이터 베이스를 비롯한 각종 정보 서비스 등에 사용하는 것을 금지합니다.