국내 주택시장이 내년에는 올해처럼 매매가 감소하지는 않겠지만 제자리 걸음과 가격 소폭 인상 등 “장기 안정” 국면에 본격 진입할 것으로 보인다. 

상당수 부동산 관계자들은 “주택거래가 연초의 부진에서 조금씩 벗어나 기지개를 켜고 있으나 여전히 2016년과 2017년 초의 활황장세로 돌아가기에는 시간이 많이 걸릴 것”이라고 전망하고 있다. 

CREA 보고서에 따르면 2018년 부동산 매매는 2017년과 비교해 11% 감소하고 전국 평균 가격은 4% 떨어질 것으로 전망된다. 

물론 부동산과 같은 복잡하고 다양한 시장에서 평균 주택가격이 시장의 전체 상황을 말해주지는 않는다.실제로 전체 주 중 절반 이상에서 주택 가격은 여전히 오르고 있다. 

온타리오주 주택 가격의 2.6% 하락은 전통적인 봄 활황시즌 동안 최고가 주택의 판매 부진을 반영하고 있다. 이는 2017년의 봄 가격이 이례적으로 강력했던 것처럼 통계적인 이상치(outlier)다. 

CREA는 2019년 시장 상황에 대해 모기지 스트레스 테스트 강화와 이자율 인상이 지속적인 인구-일자리-수입증가를 상쇄함에 따라 전국적으로 0.5%가 줄어든 45만6200 채의 매매를 예측했다. 이는 2018년과 큰 변화가 없으나 9년 만에 가장 낮은 실적이다.  

반면 BC주와 앨버타주에서의 매매 부진은 온타리오주의 소폭 반등과 퀘벡주의 지속적인 상승세를 상쇄할 것으로 전망된다. 

온타리오주의 매매 증가와 함께 온타리오주, 퀘벡주, 뉴브룬즈윅주 및 노바스코샤주의 물가 상승률을 뛰어넘는 평균가격 상승을 반영한다면, 전국평균 매매 가격은 올해보다 1.7% 오른 49만6800달러로 예측된다. 

BC주와 매니토바 주 및 프린스 에드워드 아일랜드는 이보다 소폭 인상된 가격이 전망된다. 반면 앨버타, 사스캐처완 및 뉴펀들랜드, 라브라도르는 내년에도 가격 하락이 예상된다. 

그럼 부동산 시장 안정국면 진입의 주요 원인은 무엇일까?

무엇보다 이자율 인상과 모기지 스트레스 테스트 강화 및 밴쿠버와 토론토 두 도시의 시장 안정을 위한 외국인 주택취득세와 빈집세, 투기세 등의 조치가 부동산 시장의 본격 조정에 큰 영향을 미쳤다. 

부동산 중개인 강창화씨는 “주택구매 희망자들이 집을 사고 싶어도 모기지 대출이 되지 않는다고 호소한다. 모기지 대출심사 강화가 부동산 시장 둔화에 가장 큰 타격을 입히고 있다”고 지적했다.

최재동 부동산 중개인도 “중국 관계 등 국제적 상황과 내년 총선 등 여러 이슈가 맞물려 있어 전망이 쉽지 않다”며 “올해 지속됐던 전반적으로 부진한 매매 상황이 당분간 계속될 것 같다”고 전했다.  

전문가들은 “이자율의 오름 추세 측면에서 장기적인 가격 안정기가 주택시장에 보다 더 정착되거나 밴쿠버, 토론토 등 주요 도시에서 명백한 정체가 나타날 수 있다”며 이자율 지속적 인상 전망에 따른 집 값 상황을 주목하고 있다. 

연방 중앙은행은 기준금리의 점진적 인상에 더해 대출 규제를 지속적으로 강화할 것이다. 모기지 대출 잔액도 17년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 또 10년 만에 처음으로 5년 고정 모기지 금리 대출자들은 갱신 시 이자율이 오르는 새로운 시대로 접어들었음을 실감하게 될 것이다. 

그럼에도 불구하고 일반적으로 새로운 모기지 대출 심사규칙, BC주의 주택시장 규제를 위한 일련의 조치들, 이자율 인상 및 현재의 구입여력 위기 등을 고려하면 내년 주택 시장은 “다소간 올해와 비슷한 흐름”을 이어갈 것으로 보인다. 

전문가들은 “올해 추정했던 10.2% 감소에서 벗어나 내년에는 주택 재판매 시장이 CREA 예측보다 조금 더 높은 2.8%로 소폭이나마 늘어날 것”이라며 “이러한 요인들이 구매자들의 구입 예산을 크게 제약할 것”이라고 전망했다. 

올해 3.1% 인상에 그쳤던 주택 매매 가격은 내년에는 0.8%로 더욱 인상폭이 줄어들 것이라는 전망도 제기되고 있다. 주택 가격이 각각 10% 이상 올랐던 지난 2016년과 2017년에 비해 인상폭이 크게 둔화될 것이 유력하다.  

전문가들은 특히 흥미로운 사실은 올해 주택 가격 인상폭이 물가 상승률과 비슷한 수준을 보이고 있다는 점이라고 지적한다. 이는 전국적으로 그리고 동시에 밴쿠버-토론토 등 주요 도시에서 실질적으로 주택 가격이 더 이상 오르지 않을 것이라는 점을 의미한다. 

경제 전문가들은 “균형되고 관리가능한 수준으로 완만하게 오르는 가격 등 지금처럼 질서정연한 조정 국면을 정책 결정자들은 반길 것”이라고 주장했다. 

광역 밴쿠버의 경우, 지난 1년간 매매 부진을 벗어나지 못하고 있지만, 이제 부동산 시장은 전국적으로 안정 국면에 들어간 것으로 보인다. 이에 따라 주택 구매자들은 구입여력이 더 악화되지 않고, 소유주들은 재산 가치가 소폭 상승에 그칠 것을 기대해야 하는 시기가 됐다. 

주택시장 투자자들이 장기적인 관점에서 주목해야 할 것은 국내 주택시장이 폭락하지 않을 것이라 판단할 이유가 많다는 점이다. 먼저 베이비 부머의 은퇴로 인한 지속적인 숙련 인력의 부족은 임금 강세를 의미한다. 이는 모기지를 상환할 수 있는 자금을 제공해준다. 

또한 미국 연방준비제도의 파월 총재조차 내년에 기준금리를 3차례에서 2차례로 인상 횟수를 줄이겠다고 밝히는 등 이자율 인상 흐름세도 꺾일 것으로 전망된다. 월가의 금융 분석가들은 연준이 내년에두 차례 인상 후에는 다시 기준 금리를 내릴 것이라고 보고 있다. 

CREA 예측처럼 이처럼 은퇴는 하지만 여유 자금이 있는 베이비 부머 세대의 생존은 주택 수요를 든든히 받치는 버팀목 역할을 할 것이다.

일부 주택시장 분석 보고서 전망처럼 높은 주택가격이 밴쿠버나 토론토와 같은 대도시에서 거주하는 직업적 이점을 파괴하지는 않을 것이다. 결국 밴쿠버, 토론토 등 대도시 주택시장은 일정 기간 조정기를 거친 후 다시 반등할 것이 유력할 것으로 예측된다. 

그리고 모기지 스트레스 테스트 강화는 이자율 인상 시 채무불이행(default)을 방지하는 긍정적 효과를 거두고 있기도 하다. 

젊은 주택구입자들도 이자를 갚는데 허덕이기보다 자신들의 자산 가치를 지속적으로 늘리고 있다. 소득이 증가하면서 점점 더 많은 가구들이 자산 바구니를 키우고 있으며, 이는 그들이 실질적으로 주택시장으로 진입하게끔 이끌 것이다. 

CREA는 인구 및 일자리 증가에도 불구하고 2018년 전국 주택 매매를 두 자릿수 감소 예측 등 5년 만에 가장 낮은 수준을 기록할 것으로 전망했다. 예상과 달리 BC주에서 매매 실적 반등이 이뤄지지 않은 반면, 여름 들어 온타리오주의 매매는 회복세로 돌아섰고, 앨버타주도 소폭 감소에 그치면서 2018년 전국 주택매매 예상치는 다소 하향 조정됐다.

또한 예상을 웃돈 일부 퀘벡 지방에서의 강세에 따라 상쇄, 2018년 전국 주택 매매는 총 4백5십82000 채로 2017년에 비해 11.2% 감소할 것으로 예측됐다. 

이 수치에는 BC주와 온타리오주가 전국 주택매매 감소의 가장 큰 몫을 차지했다. 앨버타, 사스카툰, 매니토바와 뉴펀들랜드-라바도르도 가장 낮은 수준으로 감소했으나 대조적으로 퀘벡주와 대서양주, 특히 뉴 브룬스윅에서 매매 실적이 초강세를 보였다. 

2018년 전국 평균 매매 가격은 48만8600 달러로 2017년에 비해 4.2% 떨어질 것으로 예측된다. 주택가격 하락은 BC주와 온타리오주의 매매 부진으로 인한 것이었다. 가중 평균 주택가격(지난 10년에 걸쳐 각 주의 연간 매매에 의해 계량된)은 1% 하락이 예측됐다. 

반면 BC주 포함, 절반 이상의 주들의 평균 주택가격이 올랐다. 온타리오주(-2.6%)의 가격 하락은 봄 시즌 토론토의 고가 주택 판매부진에 따른 것이다. 일반적으로 봄 시즌은 평균가격이 계절 요인으로 뛰지만 2018년에는 그렇지 않았다. 2017년 봄 시즌 토론토 평균 가격의 계절적 인상은 비정상적으로 강력했던 바 있다. 이는 올해 온타리오주 평균 주택 가격 인하에 기여했다. 

온타리오주 동부지역과 퀘벡, 뉴 브룬스윅, 노바 스코샤와 프린스 에드워드 아일랜드의 주택가격은 최근 몇 년 동안의 점진적인 가격 균형이 보다 확고해지면서 지속적인 가격 인상이 예상된다.

앨버타와 사스캐처완은 2.5%, 뉴펀들랜드 & 라브라보드는 약 2% 각각 가격 하락이 예측된다. 특히 뉴펀들랜드에서 판매가능한 주택 공급이 매매 실적에 비해 상대적으로 증가했다. 수요와 공급의 불균형은 지난해에 걸쳐 악화됐다. 

김혜경 기자 khk@vanchosun.com 
 
  
*2017년 주택매매 실적 및 18-19년 예측


판매활동예측

2017

2017증감률

2018 예측

2018증감률

2019 예측

2019증감률

캐나다

515,941

-4.7

458,200

-11.2

456,000

-0.5

BC

103,758

-7.5

78,600

-24.2

74,500

-5.2

앨버타

57,325

4.4

53,000

-7.5

51,300

-3.2

사스캐처완

11,059

-2.5

10,300

-6.9

10,040

-2.5

매니토바

14,428

-0.8

13,620

-5.6

13,520

-0.7

온타리오

221,374

-9.9

190,500

-13.9

193,100

1.4

퀘벡

82,541

5.6

86,500

4.8

88,400

2.2

뉴브룬스윅

8,093

6.4

8,310

2.7

8,580

3.2

노바스코샤

10,605

4.7

11,010

3.8

10,540

-4.3

PEI

2,148

4.2

2,030

-5.5

1,990

-2.0

뉴펀들랜드

3,934

-6.2

3,680

-6.5

3,420

-7.1

*출처:CREA

 

*2017년 주택가격 및 18-19년 예측

 

평균가격

2017

2017증감률

2018 예측

2018증감률

2019 예측

2019증감률

캐나다

509,764

4.2

488,600

-4.2

496,800

1.7

BC

709,601

2.7

713,700

0.6

720,000

0.9

앨버타

397,854

0.4

387,300

-2.7

377,600

-2.5

사스캐처완

293,818

-2.2

286,900

-2.4

276,900

-3.5

매니토바

287,330

3.5

290,800

1.2

293,300

0.9

온타리오

585,198

9.6

569,900

-2.6

588,900

3.3

퀘벡

292,545

4.5

307,800

5.2

316,700

2.9

뉴브룬스윅

167,292

2.4

177,200

5.9

182,500

3.0

노바스코샤

231,539

3.8

237,400

2.5

243,100

2.4

PEI

203,300

12.5

211,700

4.1

215,000

1.6

뉴펀들랜드

252,148

-2.1

247,700

-1.8

239,300

-3.4

*출처:CREA