밴조선 부동산

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현실화된 무역전쟁
트럼프의 관세폭탄이 현실이 되면서 무역전쟁으로 확대되고 있습니다. 아울러 전 세계의 자산시장도 폭락하고 있습니다. 과연 무엇을 위한 관세인지 황당할 뿐입니다. 트럼프 2.0시대의 국제질서에 대한 회의와 반발이 전 세계적으로 확대되면서 이에 대한 성찰과 고민이 깊어지고 있습니다. America First의 가치 아래 자국 이익을 최대화하겠다는 트럼프의 횡포와 독단이 과연 어떻게 전개될 것인지, 그리고 어떤 결과를 초래할 것인지 그 추이가 주목되고 있습니다. 특히 지난 28일 트럼프와 젤렌스키의 회담은 현재의 시대 상황을 보여주는 것 같아 허탄하기까지 하였습니다. 품격과 존중이 무너진 시대상을 보여주고 있습니다. 이제 정치, 경제, 사회의 모든 상황이 불확실성의 터널에 빨려 들어가고 있는 것 같습니다. 트뤼도 캐나다 총리도 4일 미국의 관세 부과에 강력히 반발하면서 즉각적인 보복 조치를 단행하였고 추가적인 보복관세 및 비관세조치를 검토하겠다고 발표하였습니다. 향후 실업 증가, 경기침체, 인플레이션 상승을 초래하는 경제위기 가능성이 커지고 있습니다. 트럼프 대통령이 취임한 1월20일 이후 4일 현재까지 미국의 주요 자산 및 금융시장 변동 내용을 살펴보면 S&P 500은 5.6% 하락하였고, NASDAQ 지수는 7.4% 하락하였습니다. 트럼프가 전략 자산으로 검토하겠다는 비트코인도 20.6%나 급락하였습니다. 트럼프 취임 이후 시장의 불확실성이 즉각적으로 반영되고 있음을 보여주고 있습니다. 한편 WTI 원유 가격은 사우디 감산 해제, 경기침체 가능성으로 11.2% 하락하였고 10년물 국채금리 역시 경기침체 가능성으로 4.6%에서 4.2%로 8.6% 하락하였습니다. 4일 발표된 2월 광역 밴쿠버 부동산시장 통계를 보면 메트로 밴쿠버 지역의 거래량은 1,827채로 지난해 2월 2,070채보다 11.7% 감소하였습니다. 지난 10년간 평균 거래량에 대비해서 28.9%나 적었습니다. 지난해 10월 이후 증가세가 계속되었던 거래량이 다시 감소세로 전환하였습니다. 신규리스팅은 5,057채로 작년 2월 4,560채보다 10.9% 증가하였고 지난 10년간 평균 대비 11.6% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,006,100, 타운하우스 $1,087,100, 콘도 $747,500으로 1년 전에 비해 단독주택은 1.8% 상승하였고, 타운하우스와 콘도는 1.2%, 2.8% 하락하여 약세로 전환하였습니다. 거래 일수는 45일, 33일, 37일이며, 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio는 10.7%, 18.5%, 16.8%로 단독주택의 경우 Buyer’s Market이 지속되고 있으며 장 전체로는 14.8%를 보이고 있습니다. 프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 920채로 지난해 2월 1,235채보다 26%나 감소하였습니다. 신규리스팅은 3,121채로 지난해 2월 2,797채보다 11.6% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,489,100, 타운하우스 $820,600, 콘도 $533,200으로 1년 전에 비해 0.6%, 2.1%, 2.4% 하락하였습니다. 평균 거래 일수는 39일, 36일, 32일입니다. Sales to Active Listings 지수는 9.8%, 19.8%, 13.3%이며 시장 전체로는 11.4%로 Buyer’s Market을 보이고 입습니다. 시장이 약세를 보이고 있는데도 불구하고 평균 거래 일수는 짧아지고 있습니다. 이것은 시장 상황에 부합하는 적정 리스팅 가격에 나온 매물을 대상으로 적극적인 매수가 이루어지고 있음을 보여주는 것입니다. 지난해 10월 이후 거래량이 회복되면서 올봄 부동산 시장이 활기를 찾을 것이라는 기대와는 달리 무역전쟁이라는 돌발변수로 시장이 위축되고 있습니다. 2월 거래량이 감소세로 전환하였듯이 향후 시장 약세는 불가피할 것으로 보입니다. 극단적으로는 무역전쟁이 더욱 심화될 경우 정상적인 시장 기능이 염려되는 심각한 상황까지도 가능해 보입니다. 전체적인 경제 상황의 불확실성으로 3월 12일로 예정된 캐나다 중앙은행의 기준금리 인하 여부도 혼돈의 상황이 예측됩니다. 무역전쟁으로 확대되면서 인플레이션과 경기 침체, 실업 증가의 우려가 커지면서 금융 정책의 안정성도 훼손될 수밖에 없을 것으로 예상됩니다. 지난 2일 워런 버핏은 CNBC 방송에서 관세는 전쟁 행위와 같다고 지적하였습니다. 그 경제전쟁이 이제 본격적으로 시작하였습니다. 이 전쟁이 마무리되기 위해서는 현 상황을 야기한 트럼프의 태도 전환밖에 없을 것 같습니다. 누구보다 전략적인 트럼프의 변덕을 기대할 뿐입니다. 어려운 힘든 시대입니다. 내 자산을 지키기 위한 지혜와 슬기가 필요한 시점입니다. (상담문의: 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2025-03-06 16:23:27
트럼프의 관세폭탄
2월에서야 늦은 첫눈이 내렸습니다. 아쉽게도 첫눈의 반가움은 트럼프의 관세폭탄 선언으로 모두 사라지고 갑작스러운 추위까지 이어지며 모두 얼어붙고 있습니다. 큰 관심이 없었던 캐나다와 미국의 역사를 검색해 보았습니다. 미국과 캐나다의 관계는 1812년 미국이 영국령인 캐나다를 침공하였으나 실패로 끝나면서 이전의 국경선을 유지하는 것으로 합의하였다고 합니다. 이후 210년이 넘는 동안 분쟁 없이 8,891km에 이르는 세계에서 가장 긴 국경을 비무장 상태로 평화적으로 유지해 오고 있습니다. 경제적으로는 1994년 멕시코를 포함한 3개국이 북미자유무역협정인 NAFTA를 통해 유럽 경제 지역을 능가하는 거대한 단일시장을 구축하게 되었습니다. 이후 2017년 트럼프 대통령 출범과 함께 미국 내 일자리 보호와 산업 경쟁력을 강화하는 USMCA 협정을 2020년 체결하여 NAFTA를 대체하였습니다. 미국은 캐나다의 최대 교역국으로 전체 수출의 75%와 수입의 50%를 차지하고 있고, 캐나다는 미국의 최대 원유공급국이면서 천연가스, 전력 수요를 미국에 안정적으로 공급하고 있습니다. 한편 캐나다 식품 수입의 67%가 미국에서 들여오고 있습니다. 이 외에도 인적교류 및 문화적으로도 밀접한 관계를 유지하며 양국을 오가면서 취업, 학업, 관광 등이 활발하게 이루어져 왔습니다. 미국의 영화, 음악, TV 프로그램 등이 캐나다에 큰 영향력을 미치고 있으며 많은 캐나다 출신 아티스트들이 미국 시장에 진출해서 큰 성공을 하기도 합니다. 밴쿠버에도 아마존을 비롯한 IT 업계와 영화 및 애니메이션 업계가 많이 진출해 있습니다. 또한 많은 교민들이 국경에 가까운 한산한 미국 골프장을 찾아 당일치기로 골프를 치고 오기도 합니다. 또 환율이 좋을 때는 상대적으로 가격이 저렴한 아울렛이나 코스코 쇼핑을 다녀오기도 해서 다른 나라라기 보다는 이웃동네처럼 오가는 곳입니다. 전격적으로 4일부터 캐나다와 멕시코에 25% 관세를 실시하겠다는 트럼프의 폭탄 선언 발표로 양국 간에 초긴장 상황이 벌어졌습니다. 다행히 시행을 하루 앞두고 트럼프 대통령과 트뤼도 총리와의 전화통화로 국경 안보를 개선을 위한 일련의 약속을 받은 후, 30일 동안 관세를 유예하기로 하였습니다. 하지만 캐나다가 미국의 51번째 주로 편입을 바란다는 트럼프의 망언이 거듭되면서 한 국가의 독립성과 정체성을 여전히 훼손하고 있습니다. 관세 부과가 발표된 지난 2일에는 캐나다의 중앙은행의 추가적인 금리 인하가 불가피할 거라는 전망으로 캐나다의 시장 금리가 크게 하락하여 2년물 채권금리가 미국보다 1.75%나 낮아 1997년 이후 가장 큰 격차를 보였습니다. 관세 부과 시 캐나다의 추가 금리 인하가 불가피하고 반면 미국은 인플레이션에 대응하기 위해 연준이 보다 신중한 조치를 취할 것이라는 예상으로 금리가 상승하였습니다. 미국과 캐나다 간의 상반된 경제 상황과 시장 움직임을 반영한 것입니다. 실제 트럼프의 관세 정책이 실행된다면 캐나다의 경우 심각한 경기 침체가 불가피해 추가적인 금리 인하를 할 수밖에 없을 것입니다. 당분간 유예된 관세 정책의 혼란 상황은 계속될 것이며 시장은 불확실성의 위험에 노출되어 있어서 소비 심리 위축, 경기 침체, 불확실성이 지배하는 암울한 시장 상황이 예상됩니다. 반면 중국에 대한 10% 추가 관세가 개시되면서 중국도 미국에 대해 15%의 보복관세로 대응하면서 관세전쟁이 시작되었습니다. 이제 미국 중심의 경제 구도를 재편하려는 무역 전쟁이 예상되고 있습니다. 미국이 중국과의 무역 전쟁을 위해서는 캐나다와 멕시코와의 연합 필요성이 커지면서 30일간 유예된 관세 협상이 원만한 합의를 찾을 수도 있을 것이라는 전망이 나오기도 합니다. 그렇지만 당분간 자산 시장의 모든 지표가 급등락을 반복하면서, 변동성이 커져 시장 전망과 추세 예측이 어려운 불확실한 상황이 지속될 것으로 보입니다. 관세 통보 직후 개장된 3일 미국 주식시장은 거의 모든 종목이 하락하였으나 관세 유예 발표 후 마감한 4일의 주식시장은 상승 반전하였습니다. 이는 누구보다 시장을 잘 알고 있는 Trump에 관세폭탄에 대한 시장의 반응을 보여주는 좋은 예시가 되었을 것입니다. 결국 트럼프가 USMCA 협상의 주도권을 갖기 위해 관세카드를 이용하고 있다는 분석에 그나마 기대를 가져봅니다. 4일 발표된 1월 광역밴쿠버 부동산시장 통계입니다. 메트로밴쿠버 지역의 거래량은 1,552채로 지난해1월 1,427채보다 8.8% 증가하였습니다. 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는11.3% 적었습니다. 지난해 10월 이후 거래량의 증가세는 지속되었습니다. 신규리스팅은 5,566채로 작년 1월 3,788채보다 46.9%나 증가하면서 지난 10년간 평균 대비 31.1% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,005,400, 타운하우스 $1,105,600, 콘도 $748,100으로 1년 전에 비해 단독주택과 타운하우스는 3.1%, 2.7% 상승하였고 콘도는 1.7% 하락하였습니다. 거래일수는 64일, 44일, 45일이며, 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio는 9.2%, 18.5%, 16.5%로 단독주택의 경우 Buyer’s Market으로 전환하였고 시장 전체로는 14.1%입니다. 프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 818채로 지난해 1월 938채 보다 12.8% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,432채로 지난해 1월 2,368보다 44.8% 증가하였습니다. 주택별 HPI 지수는 단독주택 $1,482,400, 타운하우스 $826,000, 콘도 $534,600으로 1년 전에 비해 각각 0.6%, 0.2% 상승하였고 콘도는 1.2% 하락했습니다. 거래일수는 52일, 38일, 42일입니다. Sales to Active Listings 지수는 10%, 19.6%, 14%이며 시장 전체로는 11%로 Buyer’s Market을 보이고 입습니다. 새해를 맞아 그동안 대기 중이었던 리스팅 물량이 집중된 한 달이었습니다. 지난 29일 캐나다 중앙은행이 연속하여 6번째 금리 인하를 단행하면서 새해 부동산 시장은 좀 더 활력을 찾을 것으로 기대되었지만 트럼프의 관세폭탄으로 시장심리는 급격히 위축되고 말았습니다. 다시 관세 유보라는 30일의 카운트다운이 시작되었습니다. 당분간 숨죽이고 눈치 보는 시장 분위기가 예상되고 있습니다. “복지부동(伏地不動)”이란 단어가 떠오르는 시장 상황입니다. 부동산 시장이 문제가 아니라 전체적인 경제 시스템이 위협받는 국면입니다. 트럼프가 주도하는 미국 중심의 경제 질서가 자리 잡을 때까지 시장의 불안정한 상황은 계속될 것 같습니다. 이 암울한 시대를 잘 견디고 이겨내야 할 것 같습니다. (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2025-02-07 07:39:28
2025년 밴쿠버 부동산 시장전망
2025년 새해를 안타까운 마음으로 맞이하고 있습니다. 한국에서는 황당했던 계엄선포가 탄핵 국면으로 진행되면서 심각한 대립과 갈등이 커져가며 매우 혼란한 정국이 이어지고 있습니다. 연말에 충격적인 대형 참사까지 겹쳐 교민들도 모두 무겁고 안타까운 마음으로 새해를 맞이하고 있습니다. 캐나다에서도 6일 트뤼도 총리의 사임 발표가 있었습니다. 올해는 을사년 푸른 뱀의 해라고 합니다. 120년 전 을사년에는 일본이 대한제국의 주권을 빼앗은 수치스러운 을사늑약이 체결되었습니다. 그 어둠의 역사가 떠오르면서 소름끼치고 을씨년스러운 마음입니다. 을씨년스럽다는 말도 바로 을사늑약에서 유래되었다고 합니다. 주요 경제 동향을 통해 새해의 전체적인 경제 흐름을 살펴보려고 합니다. 먼저 세계 경제를 주도하고 있는 미국의 주요지표를 보면 연준의 기준금리 결정에 가장 큰 변수인 근원소비자 지출 Core PCE 지수를 살펴보면, 2022년 5월 5.65%를 최고치를 기록한 후 지난 11월 2.8%로 안정되었습니다. 그러나 COVID 이전 골드락스 시대의 2% 이하 수준에는 아직 미치지 못하고 있습니다. 이는 연준의 추가적인 기준금리가 제한적일 수밖에 없다는 전망의 근거가 되고 있습니다. 아울러 지난해 3차례의 기준금리 인하에도 불구하고 10년물국채 시장금리는 상승반전하였습니다. 연초 4%에서 9월 초 3.65%까지 하락한 후 9월 이후 상승세로 돌아서며 연말에는 4.6%대를 유지하고 있습니다. 인플레이션에 대한 우려가 남아있고, 견조한 성장세가 유지되면서 향후 기준금리의 추가적인 인하가 제한적일 수밖에 없다는 시장의 전망을 반영한 것입니다. 한편 S&P 500지수는 지난 1년간 29% 상승하였고, Nasdaq 은 35% 상승하면서 자산시장의 지속적인 상승세가 부의 효과로 인한 소비지출 증가로 이어지면서 미국 경제를 지탱하는 큰 요인이 되고 있습니다. WTI 원유 가격은 연초 $70에서 연말 $74로 안정세를 유지하고 있으며 글로벌 경기침체에 따른 수요 부진이 계속되면서 큰 변동은 없을 것으로 전망되고 있습니다.반면 캐나다의 경우 Inflation은 2022년 6월 8.1% 최고점을 지난해 8월 이후 2% 이내로 안정되면서 코비드 이전 수준에 근접한 상황입니다. 지난 11월 실업률은 6.8%를 기록하여 Covid 이후 가장 높은 실업률을 보였습니다. 아울러 경기 부진까지 겹치면서 중앙은행은 6월 이후 기준금리를 5차례에 걸쳐 1.75% 인하하였습니다. 경기 부진이 계속되는 가운데 오는 20일 취임하는 트럼프 대통령 시대에 대한 불확실성까지 더해지면서 경기 불안은 더욱 커지고 있습니다. 따라서 추가적인 금리 인하가 불가피할 것으로 전망되고 있습니다. 저금리 시대의 도래가 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치겠지만 경기침체가 더 깊어지고 있는 것을 감안하면 지나친 낙관적인 전망은 경계해야 할 것 같습니다. 지난 12월 광역밴쿠버 부동산 시장 통계입니다. 메트로밴쿠버 지역 거래량은 1765채로 작년 12월 1,345채보다 31.2% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는14.9% 적었습니다. 신규 리스팅은 1,676채로 작년 12월 1,327채보다 26.3% 증가하였고 10년간 평균 대비 1.1% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,997,000, 타운하우스 $1,114,600, 콘도 $749,900으로 1년 전에 비해 단독주택과 타운하우스는 2%, 3.4% 상승하였고, 콘도는 0.1% 하락하였습니다. 거래 일수는 58일, 44일, 41일이며, 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio는 12.1%, 23.6%, 18.7%로 모든 주택이 Balanced Market을 유지하고 있으며 시장 전체로는 16.8%를 보이고 있습니다. 프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 994채로 지난해 12월 837채보다 23% 증가하였습니다. 신규 리스팅은 1,288채로 지난해 12월942채보다 36.7% 증가하였습니다. HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,480.400, 타운하우스 $827,900, 콘도 $533,900으로 1년 전에 비해 단독주택과 타운하우스는 0.9%, 0.3%증가하였고 콘도는 0.2% 하락하였습니다. 거래 일수는 43일, 36일, 38일입니다. Sales to Active Listings 지수는 14.8%, 24.6%, 19.7%이며 시장 전체로는 16%로 Balanced Market을 유지하고 있습니다. 지난 12월 27일 Financial Post에 실린 “2025년 부동산 가격 10% 상승할 5가지 이유”라는 기사의 내용입니다. 1) 모기지금리 하락으로 지난 2022년 하반기 이후 유보된 대기수요가 본격적 매수세로 전환할 것으로 예상합니다. 2) Insured Mortgage 한도가 $1,000,000에서 $1,500,000 로 늘어나고 첫집 구매자는 30년 상환 모기지가 가능하여 주택 가격이 비싼 밴쿠버와 토론토 지역에서 그 효과가 클 것으로 예상합니다. 3) 추가적인 모기지 금리 인하시 특히 첫집 구매자를 중심으로 변경된 모기지 제도로 인해서 적극적인 주택 구입을 예상합니다. 4) 2022년 2월 최고 가격을 달한 이후 조정을 거치면서 지난 2년간 동안 충분히 저점이 확인되었다는 것입니다. 5) 아직도 많은 신규 이민자 수가 많다는 것입니다. 신규 이민자 목표를 2024년 50만 명에서 2025년 395,000명으로 감소하였지만 이전 10년 동안의 30만 명 수준에 비해 여전히 많고 비영주권자 수도 300만 명에 달해 신규 이민자의 주택 수요는 꾸준히 유지될 것으로 예상합니다. 10%까지 상승까지는 장담할 수 없지만 전체적으로 수긍할 만한 긍정적인 요인이라고 생각합니다. 그렇지만 우려되는 것은 20일 트럼프 취임 이후 국경봉쇄, 관세정책의 실제 내용과 재선을 고려할 필요가 없는 트럼프의 전횡으로 인한 민주주의의 위기까지 우려되는 등 대외적인 변수가 너무 큰 상황입니다. 전 세계가 심각한 경계 모드 상태를 취하고 있는 있어서 돌발적인 정치 상황이 언제든지 시장의 발목을 잡을 수도 있을 것으로 보입니다.올겨울 밴쿠버의 겨울은 실종 상태입니다. 축축하고 비 내리는 날씨가 계속되면서 그저 우울하고 침침한 겨울이 되고 있습니다. 좀 춥더라도 하얀 눈으로 뒤덮인 대지가 밝은 햇살에 보석처럼 빛나는 겨울의 끝자락을 기다리는 마음입니다. 새해 건강하시고 무엇보다 마음을 잘 지켜가는 한 해 되시기 바랍니다.(상담 문의: 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2025-01-07 16:33:31
“위기 vs 기회?”
3일 아침 갑작스러운 한국발 계엄 뉴스는 커져가는 한국에 대한 자부심을 한순간에 무너뜨리는 황당함이었습니다. 다행히 6시간 만의 계엄 해제로 불발탄이 되었지만 허탄함과 씁쓸함을 남겼습니다. 가뜩이나 지난 11월5일 트럼프 미대통령 당선 이후 이어지고 있는 관세폭탄 뉴스로 전 세계가 신경이 곤두선 상황인데 당분간 긴장감이 높은 시대는 계속될 것 같습니다. 먼저 지난 한 달간 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 11월은 미국의 트럼프 대통령 당선 확정 이후의 트럼프 트레이드를 보여주는 의미 있는 시장 상황이었습니다. 미국 WTI 원유 가격은 트럼프 대통령 당선 확정 후 $73까지 상승하였으나 월말 $68까지 안정세를 회복하였습니다. 글로벌 경기둔화로 향후 국지적인 분쟁 상황이 확대되지 않으면 $70 아래의 안정된 추세를 이어갈 것으로 전망하고 있습니다. S&P500 지수와 NASDAQ 지수는 지난 한 달간 6.8%, 5.6% 상승하면서 아직까지도 트럼프 트레이드가 지속되고 있는 상황입니다. 올해 중 상승률이 32%, 36%에 달하는 견조한 상승세를 유지하고 있는데 과연 이 랠리의 끝이 어디일지 관심이 모아지고 있습니다. 미국채 10년만기는 트럼프 당선 직후 4.5%까지 상승하기도 하였으나 월말 4.19%로 진정된 상황입니다. 지수만으로 보면 주식시장은 랠리를 보이고 유가 및 금리는 안정세를 보이고 있지만 정치적 정책적 변동성이 지속될 것으로 예상되고 있어서 시장이 어느 방향으로 튈지 모른다는 불안심리는 당분간 계속될 것 같습니다. 3일 발표된 11월 광역밴쿠버 부동산 시장 통계를 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 거래량은 2,181채로 지난해 11월 1,702채보다 28.1% 증가하였습니다. 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 12.8% 적었습니다. 이전 10월 거래량이 31.9% 증가한 데 이어 11월에도 증가세가 지속됨으로써 일시적인 수요 증가가 아닌 새로운 추세의 시작이 될 수 있을 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 신규리스팅은 3,725채로 작년 11월 3,369채보다 10.6% 증가하였고 지난 10년간 평균 대비 5.4% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,997,400, 타운하우스 $1,117,600, 콘도 $752,800으로 1년 전에 비해 단독주택과 타운하우스는 1%, 1.8% 상승하였고, 콘도는 1.2% 하락하였습니다. 거래일수는 45일, 35일, 36일이며, 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio는 12.7%, 23.1%, 18.7%로 모든 주택이 Balanced Market을 유지하고 있으며 시장 전체로는 17.1%를 보이고 있습니다. 프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 1,136채로 지난해 11월 891채보다 28% 증가하였습니다. 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 22% 적었습니다. 신규 리스팅은 2,367채로 지난해 11월 2,030채보다 17% 증가하였습니다. HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,482,600, 타운하우스 $835,100, 콘도 $536,100으로 1년 전에 비해 각각 0.1%, 0.2%, 1.2% 하락하였습니다. 거래일수는 43일, 36일, 33일입니다. Sales to Active Listings 지수는 14.3%, 19.5%, 17.2%이며 시장 전체로는 14%로 Balanced Market을 유지하고 있습니다. 전체적으로 시장은 지속적인 Balanced Market을 유지하면서 특히 10월, 11월 거래량이 연속하여 30% 이상과 28% 증가한 것은 앞으로 부동산 시장에 긍정적인 변화를 가져올 것으로 해석되고 있습니다. 물론 거래량의 증가에 미치지는 못하지만 리스팅의 증가도 수반하고 있기 때문에 가격 상승을 예상하는 것은 섣부른 기대가 될 것 같습니다. 하지만 시장의 activity가 증가하고 있다는 것은 시장의 유동성을 커지게 하는 긍정적인 요인이 될 것으로 기대되고 있습니다. 이러한 시장의 변화의 계기는 중앙은행의 기준금리가 지난 6월 이후 1.25% 인하되면서 모기지 금리의 인하를 가져왔습니다. 그리고 계속하여 경기둔화 및 실업률 증가에 따른 추가적인 금리 인하를 전망하고 있습니다. 따라서 그동안 매입을 유보하고 관망하던 실수요의 주택매입자 및 첫집 구매자들의 적극적인 시장 참여가 커지고 있는 것으로 보입니다. 아울러 내년 상반기까지 추가적인 금리 인하가 계속되면서 2.75%까지 기준금리가 인하될 것으로 전망하고 있습니다. 이러한 추가적인 기준금리 인하는 지속되는 GDP 성장률 둔화, 실업 증가, 실물 경기 악화라는 부정적인 경기 상황에 기인한 것이기는 합니다. 그러나 실수요의 주택 매입자 또는 첫집 구매를 계획하고 있는 매수자에게는 최근의 거래량 증가 추세가 앞으로의 시장 움직임에 대한 긍정적인 시그널로 해석되어 현재 상황을 적정한 매수 시점으로 받아들이고 있는 것입니다. 아울러 지난 20여 년 간의 밴쿠버 부동산 시장의 추세를 볼 때 경제위기 상황이 아닌 경기둔화 또는 침체 상황에서 형성되는 Balanced Market이 적절한 매수 타이밍이라고 판단하기 때문입니다. 아울러 매도자들의 경우에도 꼭 매도를 원할 경우 적정한 시장가격 수준에서 기대 가격을 조금만 낮춰도 충분히 매도가 가능한 시장 상황입니다. 따라서 매수자의 경우에는 선호 대상의 매물에 대한 철저한 분석과 함께 셀러를 이끌어낼수 있는 Magic 넘버의 가격 제시와 전략적인 Nego의 기술이 필요한 시점입니다. 아울러 리스팅의 경우에는 시장 가격과 괴리가 큰 가격 책정, 과거의 최고 가격에 대한 집착으로 묵은 매물로 만드는 힘 빠지는 시간 낭비를 피해야 할 것입니다. 치밀한 가격 분석으로 시장 가격에 근접한 가격 책정 그리고 매물의 특징과 장점을 극대화하는 전략을 통해 매수자의 적극적인 Action을 이끌어 내는 매매의 기술이 필요한 때입니다. 한해를 마감하고 새해가 다가오고 있습니다. 그러나 모두가 편안하고 기대감이 넘치는 시기가 되기는 어려울 것 같습니다. 그렇지만 졸보가 되기보다는 당당함을 잃지 않고 한 해를 마무리하고 새해를 준비하는 시간이 되시기 바랍니다. 시장은 결국 순환의 흐름을 타고 변화와 진화를 계속할 것이기 때문입니다. (상담문의: 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-12-06 07:10:27
“거래량 급등, 가격불변?”
그 어느 때보다 비바람이 거세게 몰아치면서 이제 밴쿠버는 긴 우기에 접어들었습니다. 지난 4일 발표된 10월 광역밴쿠버 부동산시장 통계를 살펴보겠습니다. 메트로 밴쿠버 지역의 거래량은 2,632채로 작년 10월 1,996채보다 31.9%나 증가하였고, 지난 10년간 10월 평균 거래량에 비해서는 5.5% 적었습니다. 신규 리스팅은 5,452채로 작년 10월 4,664채보다 16.9% 증가하였고, 지난 10년간 평균 대비 20% 많았습니다. 지난 6월 이후 4차례에 걸쳐 1.25%의 기준금리 인하로 모기지 금리가 하락하면서 바이어들의 적극적인 매수가 이루어졌습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,002,900, 타운하우스 $1,108,800, 콘도 $757,200로 1년 전에 비해 단독주택과 타운하우스는 0.3%, 0.4% 상승하였고, 콘도는 1.6% 하락하였습니다. 거래일수는 38일, 28일, 33일이며, 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio는 13.4%, 22.5%, 22.2%로 모든 주택이 Balanced Market을 유지하고 있으며 시장 전체로는 18.8%를 보이고 있습니다. 프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 1,330채로 작년 10월 970채보다 37% 증가하였고, 지난 10년간 평균 거래량에 비해 12.6% 적었습니다. 신규 리스팅은 3,194채로 작년 10월 2,535채보다 25% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,488,000, 타운하우스 $832,200, 콘도 $543,300로 1년 전에 비해 각각 0.5%, 1.4%, 0.1% 하락하였습니다. 거래일수는 34일, 29일, 32일입니다. Sales to Active Listings 지수는 15.1%, 23,9%, 17.7%이며 시장 전체로는 15.1%로 Balanced Market을 보이고 있습니다. 지난 9월까지는 3차례의 기준금리 인하에도 불구하고 시장 움직임이 거의 없었던 것은 추가적인 금리 인하를 지켜보자는 대기 심리 때문이라고 지난달 칼럼에 밝힌 바 있습니다. 이후 추가 금리 인하에 대한 확신과 함께 실제 10월23일 0.5%의 Big Cut으로 인해 그동안 매수를 유보하고 있던 바이어들이 적극적인 매수가 가담하였습니다. 예상보다 빠르게 인플레이션이 진정되고 있고 경기둔화가 현실화되면서 12월 11일 캐나다 중앙은행이 한 번 더 기준금리를 0.5%까지 인하할 가능성이 커지고 있습니다. 한편 5일 미 대선이 예상과는 달리 트럼프의 압승으로 종료되면서, 그동안 미래의 불확실성에서 벗어나면서 시장은 안정세를 찾아가는 모습입니다. 대선 직후인 7일 미 연준의 FOMC 금리 결정도 0.25%의 기준금리 인하로 대응하였습니다. 경기 상황이 견조한 상태가 이어지고 있지만 향후 추세적인 경기둔화가 예상되고 고용 및 인플레이션의 하향 기조가 완만히 진행될 것으로 전망되면서, 그 추세에 따라 향후의 금리 조정이 지속될 것으로 예상되고 있습니다. 따라서 현재의 매수세가 유지되면서 밴쿠버 부동산 시장은 Balanced Market이 지속될 것으로 예상되고 있습니다. 그리고 이러한 시장의 균형 상태는 가격의 변동성은 거의 없는 상태로 장기적인 추세로 이어질 것으로 보입니다. 실수요자의 경우에는 충분한 주택 재고, 안정적인 가격 수준 그리고 정상 수준으로 돌아오는 대출 금리로 각자의 조건과 상황에 부합하는 적절한 주택을 폭넓게 선택할 수 있는 시장 상황이 지속될 것으로 기대합니다. 현재의 시장 상황이 소중한 내 집 마련의 꿈을 이루는 좋은 기회가 되었으면 좋겠습니다. (상담문의: 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-11-07 15:08:32
“선택과 대안의 시대”
한국의 9월 폭염이 너무 낯설게 느껴진 가운데 밴쿠버의 가을은 지난해에 이어 화창한 날씨가 지속되고 있습니다. 매년 거듭되던 산불 영향도 거의 없는 가운데 이 가을의 끝자락은 좀 더 길어질 것 같습니다. 지난 한 달간 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 미국 WTI 원유가격은 2일 기준으로 3% 하락한 $71입니다. 9월 중 $65까지 하락하기도 하였으나 최근 중동전쟁 여파로 상승 전환하였습니다. 1년 전 $90와 비교하면 무려 25%나 하락하였습니다. S&P500 지수와 NASDAQ 지수는 각각 1%, 2.3% 상승하면서 시장 변동성은 커지고 있으나 견조한 흐름을 유지하고 있습니다. 1년 전에 비해 무려 33%, 36% 상승하였습니다. 미국채10년 만기는 3.78%로 9월 말에 비해 3.4% 하락하였습니다. 1년 전과 비교하면 24%나 하락하였습니다. 향후 지속적인 기준금리 인하 전망이 시장 금리에 선반영되고 있어 현 금리 수준이 당분간 유지될 것으로 전망되고 있습니다. 2일 발표된 9월 광역밴쿠버 부동산시장 통계입니다. 먼저 메트로밴쿠버 지역의 거래량은 1,852채로 작년 9월 1,926채보다 3.8% 감소하였고 지난 10년간 9월 평균 거래량에 비해서는 26%나 적었습니다. 신규 리스팅은 6,144채로 작년 9월 5,446채보다 12.8% 증가하였고 지난 10년간 평균 대비 16.7% 증가하였습니다. 지속적인 이자율 하락에도 불구하고 거래량 감소, 리스팅 증가 추세가 이어지고 있습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,022,200, 타운하우스 $1,099,200, 콘도 $762,000으로 1년 전에 비해 단독주택과 타운하우스는 0.5% 하락하였고, 콘도는 0.8% 하락하였습니다. 거래 일수는 39일, 29일, 31일이며, 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio는 9.1%, 16.9%, 14.6%로 단독주택은 Buyer’s Market이 계속되고 있으며 시장 전체로는 12.8%로 아직까지는 Balanced Market을 유지하고 있습니다. 프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 982채로 작년 9월 1,100채보다 10% 감소하였고 지난 10년간 평균 거래량에 비해 30% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,352채로 작년 9월 2,860채보다 17% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,501,100, 타운하우스 $834,400, 콘도 $545,000으로 1년 전에 비해 각각 1.3%, 1.5%, 0.4% 하락하였습니다. 거래 일수는 35일, 30일, 37일로 길어지고 있습니다. Sales to Active Listings 지수는 9.6%, 18.5%, 13%이며 시장 전체로는 10.8%로 Buyer’s Market에 진입하였습니다. 기준금리 인하가 3차례 계속되었음에도 시장 움직임이 거의 없는 것은 향후에도 추가적인 금리 인하가 전망됨에 따라 지켜보자는 심리가 더 크기 때문이라고 보입니다. 현재 시장에 나온 많은 매물들도 일정한 가격 수준에서 팔리면 좋고 아니면 시장이 좀 더 좋아질 것으로 보이니 그때 다시 리스팅을 하겠다는 매물들이 아주 많은 것으로 파악되고 있습니다. 굳이 급매 수준으로 팔겠다는 매물들은 그리 많지 않은 것으로 보입니다. 그러다 보니 바이어와 셀러간의 팽팽한 긴장감이 느껴지는 시장 분위기가 지속되고 있습니다. 앞으로 10월 23일과 12월 11일 두 차례 중앙은행 기준금리 결정이 남아있고 추가적으로 0.5% 또는 0.75%까지도 금리 인하가 가능할 것이라는 전망이 우세하기 때문에 추가적인 금리인하가 단행되는 연말 이후 본격적인 시장 분위기의 변화가 예상됩니다. 이와 함께 각종 부동산 부양정책도 앞으로 시장 분위기를 활성화시키는 요인이 될 것으로 예상되고 있습니다. 먼저 연방정부는 12월 15일부터 다운페이먼트가 20% 미만인 경우 모기지 보험으로 집을 구입하는 첫집 구매자의 가격 한도를 이전의 100만 불에서 150만 불까지 확대합니다. 최대 상환 기간도 25년에서 30년으로 늘어나서 월 지급액도 적어지게 됩니다. 소득이 뒷받침되는 첫집 구매자들에게는 주택 선택의 폭이 넓어지면서 시장의 활력에 도움이 될 것으로 기대됩니다. 또한 연방 금융감독원인 OSFI에서는 기존 모기지의 갱신제도를 11월 21일부터 변경합니다. 현 거래 은행이 아닌 타 은행으로 전환 시 Stress Test를 받아야 하기 때문에 이를 피해 대부분의 주택소유자가 기존 거래 은행에서 모기지를 갱신해왔습니다. 따라서 금리 네고가 쉽지 않아 신규 모기지보다 높은 이자율을 감수하면서 모기지를 갱신해 왔습니다. 이제 만기 도래한 모기지 해당 금액을 타 은행에서도 stress test 없이 갱신할 수 있기 때문에 보다 낮은 금리로 모기지갱신이 가능해질 것입니다. 10월19일 주정부 선거를 앞두고 눈에 띄는 부동산 선거공약들을 내놓았습니다. 집권당인 NDP는 중산층의 첫집 구매자에게 집 구매 가격의 40%를 연 1.5% 금리로 주정부에서 대출을 해주겠다는 것입니다. 추후에 집을 팔게 되면 가격 상승이나 하락에 관계없이 판매 가격의 40%를 상환하면 되는 것으로 집 구매력을 높여주겠다는 것입니다. 한편 보수당은 Modular 또는 Prefab 하우스의 표준화로 저렴한 주택공급 대책을 제시하고 Rezoning과 Development Permit 기간은 6개월 내 Building permit은 3개월 내로 대폭 축소하여 신속한 주택 공급을 위한 공약을 제시하고 있습니다. 적극적인 정부의 부동산 부양 정책은 현 부동산 시장이 바닥 국면임을 체감하고 있는 연방정부 및 주정부의 정책적인 의지로 보입니다. 부동산 시장의 정체는 공급 측면의 제약이 되어 장기적으로 주택 공급 문제가 더 커지는 악순환의 구조를 가져오기 때문입니다. 이제 밴쿠버 부동산 시장의 바닥은 더욱 단단해지고 있습니다. 그리고 팬데믹 이후 시장의 편향성으로 인한 “선택과 대안”의 제약이 해소되고 있습니다. 일방적인 폭등으로 선택의 여지가 없었던 탐욕의 시장은 다시 돌아오기는 힘들 것 같습니다. 또한 최근 장기간의 시장 조정에도 불구하고 20년 만에 최고치를 기록한 고금리 상황은 대안의 부재로 이어졌습니다. 이제 시장의 장기적인 조정을 통해 다양한 주택의 선택이 가능해졌습니다. 그리고 계속되는 금리 인하 전망으로 자금 조달과 금융 상황에 대한 다양한 대안의 모색이 가능해졌습니다. 삶의 최우선 순위이고 가장 큰 자산인 내집 마련의 꿈을 좀 더 마음 편하고 여유 있게 선택하고 결정할 수 있는 시점에 들어서고 있습니다. (상담문의: 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-10-04 08:23:51
“연속적인 기준금리 인하!!”
4일 캐나다 중앙은행은 기준금리를 세 차례에 걸쳐 0.25%포인트 인하하면서 이제 4.25%가 되었습니다. 2001년 이후 5%라는 가장 높은 기준금리를 벗어나서 앞으로도 추가적인 금리 하락이 계속될 것이라는 전망이 커지고 있습니다. 특히 고금리의 고통이 거의 한계점에 이른 상황에서 그나마 숨통을 터주는 역할을 하고 있어 너무나 다행이라고 생각입니다. 현재의 금리인하 기조는 글로벌한 돌발상황이 발생하지 않는 한 지속될 것으로 예상됩니다. 올해 중 10, 12월 두 차례의 중앙은행 금리 결정이 더 남아있는데 주요 금융기관과 경제전문가들은 이제 내년 중반까지 3%, 내년 말에는 2.5%까지 기준금리가 낮아질 수도 있을 것으로 전망하고 있습니다. 이러한 기대를 갖는 것은 2000년 이후 캐나다중앙은행 기준금리 변동추이를 통해서도 살펴볼 수 있습니다. 2001년 닷컴버블로 5.75%에 달했던 기준금리가 1년 동안 지속적인 인하로 2%까지 인하하였습니다. 2003년의 경우에도 3.25%의 기준금리를 3분기 동안 2%까지 인하했으며 2008년 글로별금융위기 시에는 1년 반 동안 4%에서 0.25%까지 기준금리를 인하했습니다. 2020년 초 팬데믹 발생 시에는 전격적으로 3차례에 걸쳐 0.5%P씩 금리를 내려 팬데믹 상황에 민첩하게 대응하기도 하였습니다. 반면 2022년 3월 인플레이션 우려가 발생하자 0.25%의 기준금리를 5%까지 10차례에 걸쳐 연속적으로 인상하여 유례없는 긴축통화정책을 실시하였습니다. 이처럼 캐나다 중앙은행의 선제적이고 탄력적인 금리 정책은 직면한 경제 상황을 극복하는데 크게 기여해 왔습니다. 특히 2020년 중반 이후 초저금리로 인해 부동산 시장 열풍 중에 낮은 모기지 금리를 조달하여 부동산을 구입한 분들이 많습니다. 내년 상반기 이후 만기가 돌아와서 모기지를 갱신하는데 고금리로 크게 늘어날 이자 부담으로 걱정하는 분들이 많은데, 그나마 연속적인 기준금리 인하로 가계 부담이 덜어질 수 있을 것으로 보여 너무 다행이라고 생각합니다. 4일 발표된 8월의 광역밴쿠버 부동산시장 통계를 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 거래량은 1,904채로 작년 8월 2,296채보다 17.1% 감소하였고, 지난 10년간 8월 평균 거래량에 비해서는 26%나 적었습니다. 신규 리스팅은 4,109채로 작년 8월 3,943채보다 4.2% 증가하였고 지난 10년간 평균 대비 20% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,048,000, 타운하우스 $1,119,300, 콘도 $768,200으로 1년 전에 비해 단독주택과 콘도는 가격 변동이 거의 없었고 타운하우스는 0.8% 상승하였습니다. 거래일수는 41일, 29일, 35일로 계속하여 길어지고 있으며, 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio는 9.6%, 18%, 17.2%로 단독주택은 이제 Buyer’s Market에 진입하였습니다. 시장 전체로는 14.3%로 Balanced Market 상황입니다. 프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 1,067채로 작년 8월 1,273채보다 13% 감소하였고 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 30%나 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,778채로 작년 8월 3,412채보다 18.6% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,523,500 타운하우스 $846,300, 콘도 $546,200으로 1년 전에 비해 단독주택과 콘도는 0.4%, 0.9% 하락하였고 타운하우스는 거의 변동이 없었습니다. 거래일수는 33일, 28일, 32일로 길어지고 있습니다. Sales to Active Listings 지수는 11.7%, 18.9%, 15.5%이며 시장 전체로는 12.4%로 Balanced Market을 보이고 있습니다. 이자율이 부동산 시장을 움직이는 가장 큰 변수중의 하나임을 감안할 때 중앙은행의 기준금리 하락이 계속된다면 부동산 시장은 현재보다는 활발한 움직임을 보일 것으로 기대합니다. 고금리 시대를 벗어나게 되면서 부동산 시장의 바닥은 확인되었다고 판단됩니다. 그리고 시장의 바닥이 확인되면서 이전의 금융위기 시마다 볼 수 있었던 가계파산이라는 안타까운 상황을 피할 수 있게 된 것도 너무 다행이라고 생각합니다. 아울러 20년 만의 최고 금리 수준에서도 잘 견디고 버텨온 밴쿠버 부동산 시장의 저력은 앞으로도 시장의 기반을 더욱 견고하게 지켜갈 수 있는 버팀목이 될 거라고 생각합니다. 그렇지만 과열된 급등시장의 광풍과 아찔한 고금리 시대의 경험을 기억하면서 언제나 시장을 바라보는 냉정함을 잃지 않아야 할 것 같습니다. 지난 한 달간 주요 경제 및 금융지표의 변동 내용을 간략하게 살펴보겠습니다. WTI원유가격은 글로벌 경기침체 가능성이 커지면서 69달러까지 하락하였습니다. S&P 500지수와 NASDAQ지수는 향후 경기상황에 대한 변동성이 커지면서 급등락 장세가 거듭되고 있습니다. 미국채 10년만기는 9월 FOMC 기준금리 인하 기대감으로 3.8% 선에서 안정된 추세를 유지하고 있습니다. 향후 경기 상황을 보는 시장의 전망에 따라 경기완화일지, 경기침체일지, 아니면 경기위기까지 이어질지 줄다리기가 계속되면서 변동성이 큰 경제 상황은 상당 기간 지속될 것으로 예상되고 있습니다. 밴쿠버 부동산 시장은 그동안 고금리 시대의 무거운 짐을 잘 견디고 지켜내면서 시장의 바닥을 확인하며 이제 가을시장은 좀 더 활발한 매매가 이루어지기를 기대해 봅니다. 하지만 지난 시장의 위험이 아직은 사라지지 않았다는 경계심을 가지고 지켜보면서 금리 인하로 인한 안정된 시장 분위기가 지속되기를 바라는 마음입니다. (상담문의: 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-09-05 13:26:01
“시장이자율 급락!!”
여름은 밴쿠버의 가장 멋진 계절입니다. 이 아름다운 계절에 멋진 여름의 추억이 가득한 8월이 되시기 바랍니다. 먼저 지난 한 달간 주요 경제 및 금융지표의 변동 내용을 살펴보겠습니다. WTI 원유 가격은 한 달 전에 비해 4.6% 하락한 78달러로 마감한 후 4일 현재는 향후 경기 침체 가능성이 커지면서 2일 현재 74달러로 급락하고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ 지수는 지난 한 달 동안 각각 1.1% 상승, 0.8% 하락에 그쳤고 2일 미고용통계 발표 후 하락폭을 확대하면서 향후 변동성이 큰 조정국면이 예상되고 있습니다. 반면 미국채 10년 만기는 7월중 6% 하락한 후 2일 고용통계 발표 이후에는 앞으로 기준금리 인하폭이 더 클 수밖에 없을 것이라는 전망으로 1년 만에 3.8% 아래까지 하락하였습니다. 이제 거시경제지표에 대한 관심이 그동안의 인플레이션에서 고용과 경기침체로 전환할 것으로 보입니다. 2일 미국의 고용통계 발표 이후 이자율과 관련한 기존 시장 전망이 급격하게 변하고 있습니다. Fed Watch를 보면 하루 전만 해도 9월18일 Fed의 기준금리 0.25% 인하 가능성이 거의 80%였는데 하루 만에 0.5% 인하 가능성이 70%를 넘고 있습니다. 아울러 7월31일 연준의 금리 동결은 “파월의 실수”라고 지적하고 있습니다. 캐나다의 경우 6월과 7월 선제적이고 연속적인 두 차례 기준금리 인하가 매우 시기적절한 정책결정이었음이 부각되고 있습니다. 아울러 올해 중 3차례의 금리 인하 전망이 많았는데 이제 4회 이상의 금리 인하 가능성이 커지고 있습니다. 9월 4일로 예정된 이자율 발표 시 과연 0.5%의 Big Step여부까지 거론되고 있습니다. 이 경우 부동산 시장이 매우 활발한 시장 상황으로 진행될 것으로 전망됩니다. 지난 7월 광역밴쿠버 부동산 시장 통계를 살펴보면 먼저 메트로밴쿠버 지역의 거래량은 2,333채로 작년 7월 2,455채보다 5% 감소하였고 지난 10년간 7월 평균거래량에 비해서는 17.6%나 적었습니다. 신규리스팅은5,597채로 작년 7월 4,649채보다 20.4% 증가하였고 지난 10년간 평균 리스팅 4,968채보다 12% 많았습니다. 지난 6월에 비해 거래량은 감소하고 리스팅은 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,049,000, 타운하우스 $1,124,700, 콘도 $768,200으로 1년 전에 비해 단독주택은 2.1%, 타운하우스는 1.4% 상승하였고 콘도는 0.3% 하락하였습니다. 거래일수는 37일, 26일, 29일로 이전보다 길어지고 있으며, 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio는 12.8%, 20.1%, 19.3%로 Balanced Market에 진입하였습니다. 시장 전체로는 16.9%입니다. 프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 1,230채로 작년 7월 1,368채보다 11% 감소하였고 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 26%나 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,412채로 작년 7월 2,855채보다 19.5% 증가하였고 전체 리스팅은 지난 10년간 평균보다 무려 41%나 증가했습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,529,600, 타운하우스 $848,800, 콘도 $551,000으로 1년 전에 비해 각각 0.5%, 0.1% 상승하였고 콘도는 0.3% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 31일, 25일, 28일로 길어지고 있습니다. Sales to Active Listings 지수는 각각 11.7%, 25.7%, 18% 이며 시장전체로는 14%입니다. 이제 시장은 셀러와 바이어가 팽팽한 균형을 이루는 전형적인 Balanced Market에 진입한 상황입니다. 최근 10년간 광역밴쿠버 부동산 시장을 살펴보면 Seller’s Market이 65% 이상, Balanced Market이 30% 이상, 그리고 Buyer’s Market은 3% 밖에 안 된다고 거듭 말씀드리고 있습니다. 이러한 시장 특성을 감안할 때 매수자의 경우에는 Balanced Market에서 적절한 매수 기회를 찾으실 것을 계속해서 권해드립니다. 특히 지금부터 본격적인 이자율 하락이 진행되고 있는 시점임을 감안하시기 바랍니다. 매월 시장 전망을 통해서 캐나다 기준금리 전망을 말씀드렸는데 5월에는 그 인하폭을 연말까지 0.5% 하락을 말씀드렸는데 8월 들어서는 이제1.25%까지 그 하락폭이 더 커질 수도 있을 것으로 전망하고 있습니다. 특히 중앙은행이 기준금리 인하로 정책방향을 정했을 때는 분명한 정책적인 필요성 때문이며 그 정책의 목표를 달성을 위해서는 연속적인 급격한 금리 인하를 단행하게 된다고 말씀드렸습니다. 따라서 과거 사례를 통해서도 그 인하폭은 예상보다 더 클 수 있다는 것입니다. 이러한 경제 상황의 변화는 이제 가을 부동산 시장의 변화를 가져올 것이라고 예상됩니다. 따라서 이번 8월은 밴쿠버 부동산 시장의 중요한 전환점이 되는 한 달이 될 것 같습니다. (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-08-09 10:31:10
“지속되는 Balanced Market”
2024년 상반기 밴쿠버부동산 시장의 지역별 주택별 가격변동 현황을 HPI가격지수로 살펴보면 상반기 동안 전체주택 가격은 매트로밴쿠버 지역은 3.5%, 프레이져밸리 지역은 1.8% 상승하였습니다. 단독주택 가격은 각각 5.2%, 4.3% 상승하였고 타운홈은 5.6%, 3.1% 상승하였으며 콘도의 경우에는 두 지역 모두 3% 상승하였습니다. 지난해 하반기 중의 가격 하락이 이번 상반기에 모두 회복된 상황입니다. 한편 지난해 상반기와 비교할 때 밴쿠버 전체시장의 상반기 거래량은 지난해 상반기보다 5% 감소하였고 신규 리스팅은 23% 증가하였고 전체 리스팅은 34% 증가하였습니다. 이로 인해 전반적으로 지난해 상반기 대비하면 올 상반기 부동산 시장이 약세를 보였습니다. 하반기에도 시장 추세가 크게 호전될 것으로 보이지는 않지만 그래도 지난해 하반기 약세보다는 나을 것으로 보여 큰 가격변동은 없을 것으로 예상됩니다. 시장 전체의 매물 증가에도 불구하고 실제 거래된 매물의 리스팅가격과 매매가격 차이는 여전히 2% 이내에 머물고 있고 평균 매매 일수 역시 24일 내외에 거래되고 있습니다. 이러한 매매 상황이 시장가격의 안정세를 유지하는데 큰 역할을 하고 있습니다. 지속적으로 증가하는 리스팅에도 불구하고 꼭 팔아야 하는 매도자들의 경우에는, 적극적으로 현시세에 근접한 가격수준으로 리스팅 가격을 정하거나 또 강세시장을 통해 익숙해진 리스팅 전략을 이용하여 시세보다 낮은 가격에 리스팅을 하는 매물이 많기 때문입니다. 매수자 역시 현시세에 근접하는 수준에서는 적극적으로 매수하고 있습니다. 따라서 BC Assessment Value의 5% 내외에서 실제 매물의 특징을 감안하여 가격을 더하거나 깎아서 신속하게 거래가 진행되고 있습니다. 그렇지만 리스팅가격이 너무 높아 보이는 매물은 아예 쇼잉리스트에서도 제외되는 경우가 많습니다. 아울러 시장가격보다 낮은 가격에 리스팅된 매물의 경우 대부분 멀티오퍼로 리스팅가격 이상으로 거래가 체결되고 있지만 과도한 over pricing으로 거래가 체결되는 경우는 드문 상황입니다. 충분히 시세에 맞는 매물을 살 수 있고 또 그런 매물이 새로 나올 것이라는 기대 때문에 굳이 무리하게 매매할 필요가 없다고 생각하는 것입니다. 3일 발표된 6월 광역밴쿠버 부동산시장 통계를 살펴보면 메트로밴쿠버지역의 거래량은 2,418채로 작년 6월 2,988채보다 19.1% 감소하였고, 지난 10년간 6월 평균 거래량에 비해서는 23.6% 적었습니다. 신규 리스팅은 5,723채로 작년 6월 5,347채보다 7% 증가하였고 지난 10년간 평균 리스팅 5,554채보다 3% 적었습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,061,000, 타운홈 $1,138,100, 콘도 $773,400으로 1년 전에 비해 단독주택은 3.7%, 타운홈 3%, 콘도는 1% 상승하였습니다. 거래일수는 31일, 21일, 24일입니다. 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio는 13.1%, 21.1%, 20.3%, 시장 전체로는 17.6%로 Balanced Market을 보이고 있습니다. 프레이져밸리 지역 전체 거래량은 1,317채로 작년 6월 1,935채보다 31.9% 감소하였고 지난 10년간 평균 거래량에 비해서도 30% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,418채로 지난해 3,424채와 거의 변동이 없습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,528,900 타운홈 $851,100, 콘도 $551,100로 1년 전에 비해 0.5%, 0.8%, 0.4% 소폭 상승하였습니다. 거래일수는 22일, 20일, 30일을 유지하고 있습니다. Sales to Active Listings 지수는 14.7%, 26.2%, 20.2%이며 시장전체로는 15.7%로 Balanced Market을 보이고 있습니다. 이제 밴쿠버부동산 시장은 본격적인 Balanced Market에 진입하였습니다. 전체리스팅중 거래량을 나타내는 Sales to Active Listings 비율이 12~20%일 때가 Balanced Market입니다. 매도자와 매수자가 균형을 이루어서 안정적인 매매가격과 거래 수준이 유지되는 시장 상황이 지속될 것으로 예상됩니다. 특히 광역밴쿠버 부동산시장은 최근 10년간 통계로 보아도 Seller’s Market이 65% 이상, Balanced Market이 30% 이상, Buyer’s Market은 3% 미만으로 강세시장에 편향된 시장상황입니다. 따라서 강세시장의 매매상황에 익숙한 시장참여자들에게는 Balanced Market은 특히 바이어들에게 마음편하게 집을 구매할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다. 지난 6월5일 캐나다 중앙은행의 0.25% 기준금리 인하에도 불구하고 부동산시장에 미치는 영향이 거의 없었습니다. 시장이 예상하는 범위 내의 금리인하 폭이었기 때문에 이미 시장에 반영되었으며 0.25% 인하로는 시장을 움직일 수는 없었다는 판단입니다. 일부에서는 7월24일 예정된 캐나다 중앙은행 기준금리 결정 시 추가적인 0.25% 인하를 전망하기도 합니다. 하지만 6월25일 발표된 5월 CPI 소비자 물가지수가 2.9%로 4월의 2.7%보다 높아지면서 연속적인 금리인하보다 추가적인 인플레이션의 진정세를 확인이 필요하다는 판단으로는 9월 기준금리 인하 전망이 더 커 보입니다. 따라서 당분간 금리인하가 부동산시장에 영향을 미치기는 어려울 것으로 보입니다. 시장은 아주 치밀하고 냉정한 판단으로 접근하여야 하는 국면에 접어들 것으로 생각합니다. 꼭 집을 팔아야 하시는 분은 현재 시장가격 수준을 오버하는 높은 기대 가격으로 리스팅을 하는 경우 그 매매가 성사될 가능성은 극히 낮을 수밖에 없습니다. 그나마 향후 금리인하 가능성으로 유지되고 있는 매수심리를 활용하여 현 시세에 어필할 수 있는 리스팅 가격이라면 바로 매매가 가능한 현 시장 상황을 잘 이용하시면 좋을 것 같습니다. 아울러 매수자의 경우에도 경기의 급격한 침체 가능성이 크지 않고 기간의 문제일 뿐, 인플레이션의 진정 추세가 유지되면 연속적인 추가 금리 인하 가능성이 크다는 것을 기억하면 좋겠습니다. 중앙은행에서 기준금리를 인하하기로 정책 방향을 정하면 연속적으로 급격하게 금리인하를 단행하였던 과거 사례를 참고하시기 바랍니다. 이제 내 집 마련의 준비가 갖추어진 경우에는 현재 시점이 내 마음에 드는 집을 꼼꼼하게 따져보면서 살 수 있는 좋은 기회가 될 것이라고 생각합니다. 현재 시장을 요약하면 거래는 꾸준하고(Steady), 가격은 안정적이고(Stable), 시장 참여자들은 치밀한 (Sharp) 매매 행태를 보이고 있습니다. 매수자나 매도자가 모두 만족할 수 있는 현재의 시장 상황을 이용해서 내 집 마련의 꿈을 이루시고 또 더 쾌적하고 편한 집을 찾던 분들에게도 좋은 기회가 될 것 같습니다. 마기욱 2024-07-04 16:32:10
“기준금리 인하, The last mile is the hardest”
5일 캐나다 중앙은행의 기준금리 발표가 있었습니다. 금리인하 여부에 대해 팽팽한 전망이었는데 기준금리를 0.25% 내렸습니다. 4월부터 계속하여 미국과 캐나다의 거시경제 차이가 커지면서 금리인하 시기에 대해 먼저 캐나다중앙은행의 금리인하가 이루어질 수밖에 없을 것으로 전망해 왔습니다. 이제 양국 간의 금리차이가 커지는 시작점이 되었습니다. 캐나다 중앙은행이 이번에 금리를 내리지 않았어도 7월에는 내릴 수밖에 없었을 것입니다. 그렇지만 캐나다 정책금리 인하는 당분간 한 번에 그칠 것으로 전망됩니다. 미 연준의 기준금리가 인하가 없는 상황에서 연속적인 인하 가능성은 힘들 것으로 보기 때문입니다. 그러나 연준에서 기준금리를 내리게 되면 한 번 더 캐나다의 추가적인 기준금리 인하가 가능할 것으로 보입니다. 하반기 이후 경기완화, 실질소득 감소, 신용위기의 가능성이 더욱 커질 수밖에 없을 것으로 예상되고 있어서 올해 안에 최소 두 차례 이상의 기준금리 인하 가능성이 예상되고 있습니다. 전체 광역밴쿠버 부동산 시장추이를 살펴보기 위해 매월 전체리스팅과 거래량을 2005년 이후 현재까지 매월의 평균치를 분석하고 있습니다. 지난 1월부터 약세 흐름에서 벗어난 모습을 보인 시장은 5월에는 총리스팅은 5월 평균치의 95.5%로 1월 이후의 증가세가 계속되고 있으며 거래량은 5월 평균치의 80%로 지난달에 비해 7% 감소했지만 1월이후 형성된 80~90%대의 박스권을 유지하고 있습니다. 현재와 같은 시장의 안정 추세는 계속될 것으로 예상되고 있습니다. 4일 발표된 5월 광역밴쿠버 시장통계입니다. 메트로밴쿠버지역의 거래량은 2,733채로 지난해 5월 3,411채보다는 20% 감소하였고, 지난 10년간 평균 거래량에 비해서도 19.6% 감소했습니다. 신규 리스팅은 6,374채로 지난해 5월 5,661채보다는 12.6% 증가하였고 직전 4월 대비해서는 11.3% 감소하였습니다. 지난 10년간 5월 평균 대비해서는 8% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $2,062,600, 타운하우스 $1,145,500, 콘도 $776,200로 1년 전에 비해 각각 5.9%, 5.2%, 2.2% 상승하였고 이전 4월에 대비 단독주택은 타운하우스는 1.3% 0.9% 상승하였고 콘도는 0.3% 하락하였습니다. 거래 일수는 각각 26일, 23일, 24일로 짧은 거래 기간이 계속되고 있으며 Sales to Active 지수는 각각 16.8%, 25.1%, 22.5%, 시장 전체는 20.8%입니다. 프레이저밸리 지역의 전체 거래량은 1,517채로 지난해 5월보다 11% 감소하였고 지난 10년간 평균거래량에 비해서는 21% 감소하였습니다. 신규리스팅은 3,760채로 지난해 5월보다 6.4% 증가하였고 직전 4월 대비 5.4% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,530,200 타운하우스 $853,800, 콘도 $555,100로 1년 전에 비해 2.9%, 3.4%, 2.9% 상승하였으나 전월 대비해서는 0.2%, 0.03%, 0.1%로 거의 가격 변화가 없었습니다. 당분간 현 가격 수준에서의 정체가 예상되고 있습니다. 거래일수는 25, 20, 23일로 이전 수준을 유지하였고 Sales to Active 지수는 각각 18.5%, 30%, 24% 시장 전체는 19%로 Balanced Market이 계속되고 있습니다. 전체적으로 시장의 매물은 늘어나고 있지만 거래 기간은 여전히 짧은 기간을 유지하면서 적극적이고 신속한 거래형태가 계속되고 있습니다. 개인적으로도 제가 리스팅한 매물은 지난주 오픈하우스 다음날 멀티오퍼를 받아 4일 만에 매매를 마감하였습니다. 한편 매수의 경우 낮은 리스팅 가격으로 시장에 나온 매물에 고객의 예산내에서 최고가격과 간단한 조건으로 오퍼를 하였지만 다른 오퍼에 밀리기도 했습니다. 이제 2순위로 염두에 둔 다른 리스팅에 오퍼를 해서 공시지가 수준에서 오퍼가 받아들여져 거래를 진행되고 있습니다. 이처럼 마음에 드는 적정한 가격의 매물인 경우에는 신속하고 적극적인 거래가 이루어지고 있는 시장 상황입니다. 리스팅의 경우에도 꼭 팔아야 하는 경우에는 더욱 적극적이고 과감한 가격을 정해서 매수자의 관심을 집중시키는 전략을 세우면 매매가 어렵지 않은 상황입니다. 지난 한 달 간의 주요 경제 및 금융지표입니다. 미국 WTI 원유가격은 지난 4월 말 $81에서 5월 말 $77로 하락한 후 4일 현재는 $73까지 하락하였습니다. OPEC의 원유감산 지속에도 불구하고 세계 경기 침체로 원유 수요가 감소하고 있기 때문입니다. 인플레이션을 진정시키는 요인이 되어 반가운 소식입니다. S&P500지수와 NASDAQ 지수는 4월 조정 후 다시 상승 전환하여 한 달 동안 각각 3.8%, 6.9% 상승하였습니다. 특히 나스닥지수는 AI테마가 주도하는 기술주 상승으로 5월 28일에는 사상 최고지인 17,000선을 돌파하기도 하였습니다. 미국채 10년 만기는 4월 말 4.68%에서 5월 말 4.5%로 마감하였습니다. 6월 들어서 거시경제지수들이 안정세를 보이면서 4.3% 수준까지 하락하고 있습니다. 올 한 해는 기대 속에 살고 있는 것 같습니다. 연초에는 지난해 치솟은 물가가 진정되는 것을 보면서 ‘곧 금리인하가 진행되면서 좋아지겠지’라는 기대를 가지고 시작하였습니다. 그렇지만 기대와는 달리 나아지지 않는 현실 속에서 상반기를 마무리하고 있는데 오늘 금리인하로 이제는 더 나빠지지는 않겠지라는 기대가 현실이 되면서 다시 조금은 더 나아질 것이라는 기대를 갖게됩니다. 그러나 아직은 길고 지루한 인내의 시간이 필요할 것 같습니다. “The last mile is the hardest”라는 말이 있습니다. 긴 고금리의 시대를 지금까지 잘 견디어온 시장이 그나마 현재와 같은 정상적인 시장기능을 잘 유지하고 있음은 너무 감사하고 다행이라고 생각합니다. 현재가 가장 어려운 시장의 마지막이 되기를 간절히 바라는 마음입니다. 자영업을 하시는 분들중에는 매출은 줄었는데 원재료나 인건비 등이 상승하면서 집안살림을 꾸리기도 힘들다고 하십니다. 또 저금리에 받은 모기지만기가 돌아오면서 새로 늘어난 30% 이상 모기지 부담으로 한달 한달이 빠듯함을 호소하기도 합니다. 또 사전분양 받은 콘도의 완공은 다가오는데 은행모기지가 어려워져서 대안을 찾기 위해 애쓰는 분들도 많은 상황입니다. 어떤 말로도 위로가 되지 않겠지만 오늘의 기준금리 인하가 조속히 현재의 고금리와 인플레이션의 부담에서 벗어나는 출발점이 되기를 바랍니다. (상담문의: 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-06-05 09:31:10

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