밴조선 부동산

Login

Login

CLOSE

“연속적인 기준금리 인하!!”
4일 캐나다 중앙은행은 기준금리를 세 차례에 걸쳐 0.25%포인트 인하하면서 이제 4.25%가 되었습니다. 2001년 이후 5%라는 가장 높은 기준금리를 벗어나서 앞으로도 추가적인 금리 하락이 계속될 것이라는 전망이 커지고 있습니다. 특히 고금리의 고통이 거의 한계점에 이른 상황에서 그나마 숨통을 터주는 역할을 하고 있어 너무나 다행이라고 생각입니다. 현재의 금리인하 기조는 글로벌한 돌발상황이 발생하지 않는 한 지속될 것으로 예상됩니다. 올해 중 10, 12월 두 차례의 중앙은행 금리 결정이 더 남아있는데 주요 금융기관과 경제전문가들은 이제 내년 중반까지 3%, 내년 말에는 2.5%까지 기준금리가 낮아질 수도 있을 것으로 전망하고 있습니다. 이러한 기대를 갖는 것은 2000년 이후 캐나다중앙은행 기준금리 변동추이를 통해서도 살펴볼 수 있습니다. 2001년 닷컴버블로 5.75%에 달했던 기준금리가 1년 동안 지속적인 인하로 2%까지 인하하였습니다. 2003년의 경우에도 3.25%의 기준금리를 3분기 동안 2%까지 인하했으며 2008년 글로별금융위기 시에는 1년 반 동안 4%에서 0.25%까지 기준금리를 인하했습니다. 2020년 초 팬데믹 발생 시에는 전격적으로 3차례에 걸쳐 0.5%P씩 금리를 내려 팬데믹 상황에 민첩하게 대응하기도 하였습니다. 반면 2022년 3월 인플레이션 우려가 발생하자 0.25%의 기준금리를 5%까지 10차례에 걸쳐 연속적으로 인상하여 유례없는 긴축통화정책을 실시하였습니다. 이처럼 캐나다 중앙은행의 선제적이고 탄력적인 금리 정책은 직면한 경제 상황을 극복하는데 크게 기여해 왔습니다. 특히 2020년 중반 이후 초저금리로 인해 부동산 시장 열풍 중에 낮은 모기지 금리를 조달하여 부동산을 구입한 분들이 많습니다. 내년 상반기 이후 만기가 돌아와서 모기지를 갱신하는데 고금리로 크게 늘어날 이자 부담으로 걱정하는 분들이 많은데, 그나마 연속적인 기준금리 인하로 가계 부담이 덜어질 수 있을 것으로 보여 너무 다행이라고 생각합니다. 4일 발표된 8월의 광역밴쿠버 부동산시장 통계를 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 거래량은 1,904채로 작년 8월 2,296채보다 17.1% 감소하였고, 지난 10년간 8월 평균 거래량에 비해서는 26%나 적었습니다. 신규 리스팅은 4,109채로 작년 8월 3,943채보다 4.2% 증가하였고 지난 10년간 평균 대비 20% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,048,000, 타운하우스 $1,119,300, 콘도 $768,200으로 1년 전에 비해 단독주택과 콘도는 가격 변동이 거의 없었고 타운하우스는 0.8% 상승하였습니다. 거래일수는 41일, 29일, 35일로 계속하여 길어지고 있으며, 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio는 9.6%, 18%, 17.2%로 단독주택은 이제 Buyer’s Market에 진입하였습니다. 시장 전체로는 14.3%로 Balanced Market 상황입니다. 프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 1,067채로 작년 8월 1,273채보다 13% 감소하였고 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 30%나 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,778채로 작년 8월 3,412채보다 18.6% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,523,500 타운하우스 $846,300, 콘도 $546,200으로 1년 전에 비해 단독주택과 콘도는 0.4%, 0.9% 하락하였고 타운하우스는 거의 변동이 없었습니다. 거래일수는 33일, 28일, 32일로 길어지고 있습니다. Sales to Active Listings 지수는 11.7%, 18.9%, 15.5%이며 시장 전체로는 12.4%로 Balanced Market을 보이고 있습니다. 이자율이 부동산 시장을 움직이는 가장 큰 변수중의 하나임을 감안할 때 중앙은행의 기준금리 하락이 계속된다면 부동산 시장은 현재보다는 활발한 움직임을 보일 것으로 기대합니다. 고금리 시대를 벗어나게 되면서 부동산 시장의 바닥은 확인되었다고 판단됩니다. 그리고 시장의 바닥이 확인되면서 이전의 금융위기 시마다 볼 수 있었던 가계파산이라는 안타까운 상황을 피할 수 있게 된 것도 너무 다행이라고 생각합니다. 아울러 20년 만의 최고 금리 수준에서도 잘 견디고 버텨온 밴쿠버 부동산 시장의 저력은 앞으로도 시장의 기반을 더욱 견고하게 지켜갈 수 있는 버팀목이 될 거라고 생각합니다. 그렇지만 과열된 급등시장의 광풍과 아찔한 고금리 시대의 경험을 기억하면서 언제나 시장을 바라보는 냉정함을 잃지 않아야 할 것 같습니다. 지난 한 달간 주요 경제 및 금융지표의 변동 내용을 간략하게 살펴보겠습니다. WTI원유가격은 글로벌 경기침체 가능성이 커지면서 69달러까지 하락하였습니다. S&P 500지수와 NASDAQ지수는 향후 경기상황에 대한 변동성이 커지면서 급등락 장세가 거듭되고 있습니다. 미국채 10년만기는 9월 FOMC 기준금리 인하 기대감으로 3.8% 선에서 안정된 추세를 유지하고 있습니다. 향후 경기 상황을 보는 시장의 전망에 따라 경기완화일지, 경기침체일지, 아니면 경기위기까지 이어질지 줄다리기가 계속되면서 변동성이 큰 경제 상황은 상당 기간 지속될 것으로 예상되고 있습니다. 밴쿠버 부동산 시장은 그동안 고금리 시대의 무거운 짐을 잘 견디고 지켜내면서 시장의 바닥을 확인하며 이제 가을시장은 좀 더 활발한 매매가 이루어지기를 기대해 봅니다. 하지만 지난 시장의 위험이 아직은 사라지지 않았다는 경계심을 가지고 지켜보면서 금리 인하로 인한 안정된 시장 분위기가 지속되기를 바라는 마음입니다. (상담문의: 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-09-05 13:26:01
“시장이자율 급락!!”
여름은 밴쿠버의 가장 멋진 계절입니다. 이 아름다운 계절에 멋진 여름의 추억이 가득한 8월이 되시기 바랍니다. 먼저 지난 한 달간 주요 경제 및 금융지표의 변동 내용을 살펴보겠습니다. WTI 원유 가격은 한 달 전에 비해 4.6% 하락한 78달러로 마감한 후 4일 현재는 향후 경기 침체 가능성이 커지면서 2일 현재 74달러로 급락하고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ 지수는 지난 한 달 동안 각각 1.1% 상승, 0.8% 하락에 그쳤고 2일 미고용통계 발표 후 하락폭을 확대하면서 향후 변동성이 큰 조정국면이 예상되고 있습니다. 반면 미국채 10년 만기는 7월중 6% 하락한 후 2일 고용통계 발표 이후에는 앞으로 기준금리 인하폭이 더 클 수밖에 없을 것이라는 전망으로 1년 만에 3.8% 아래까지 하락하였습니다. 이제 거시경제지표에 대한 관심이 그동안의 인플레이션에서 고용과 경기침체로 전환할 것으로 보입니다. 2일 미국의 고용통계 발표 이후 이자율과 관련한 기존 시장 전망이 급격하게 변하고 있습니다. Fed Watch를 보면 하루 전만 해도 9월18일 Fed의 기준금리 0.25% 인하 가능성이 거의 80%였는데 하루 만에 0.5% 인하 가능성이 70%를 넘고 있습니다. 아울러 7월31일 연준의 금리 동결은 “파월의 실수”라고 지적하고 있습니다. 캐나다의 경우 6월과 7월 선제적이고 연속적인 두 차례 기준금리 인하가 매우 시기적절한 정책결정이었음이 부각되고 있습니다. 아울러 올해 중 3차례의 금리 인하 전망이 많았는데 이제 4회 이상의 금리 인하 가능성이 커지고 있습니다. 9월 4일로 예정된 이자율 발표 시 과연 0.5%의 Big Step여부까지 거론되고 있습니다. 이 경우 부동산 시장이 매우 활발한 시장 상황으로 진행될 것으로 전망됩니다. 지난 7월 광역밴쿠버 부동산 시장 통계를 살펴보면 먼저 메트로밴쿠버 지역의 거래량은 2,333채로 작년 7월 2,455채보다 5% 감소하였고 지난 10년간 7월 평균거래량에 비해서는 17.6%나 적었습니다. 신규리스팅은5,597채로 작년 7월 4,649채보다 20.4% 증가하였고 지난 10년간 평균 리스팅 4,968채보다 12% 많았습니다. 지난 6월에 비해 거래량은 감소하고 리스팅은 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,049,000, 타운하우스 $1,124,700, 콘도 $768,200으로 1년 전에 비해 단독주택은 2.1%, 타운하우스는 1.4% 상승하였고 콘도는 0.3% 하락하였습니다. 거래일수는 37일, 26일, 29일로 이전보다 길어지고 있으며, 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio는 12.8%, 20.1%, 19.3%로 Balanced Market에 진입하였습니다. 시장 전체로는 16.9%입니다. 프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 1,230채로 작년 7월 1,368채보다 11% 감소하였고 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 26%나 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,412채로 작년 7월 2,855채보다 19.5% 증가하였고 전체 리스팅은 지난 10년간 평균보다 무려 41%나 증가했습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,529,600, 타운하우스 $848,800, 콘도 $551,000으로 1년 전에 비해 각각 0.5%, 0.1% 상승하였고 콘도는 0.3% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 31일, 25일, 28일로 길어지고 있습니다. Sales to Active Listings 지수는 각각 11.7%, 25.7%, 18% 이며 시장전체로는 14%입니다. 이제 시장은 셀러와 바이어가 팽팽한 균형을 이루는 전형적인 Balanced Market에 진입한 상황입니다. 최근 10년간 광역밴쿠버 부동산 시장을 살펴보면 Seller’s Market이 65% 이상, Balanced Market이 30% 이상, 그리고 Buyer’s Market은 3% 밖에 안 된다고 거듭 말씀드리고 있습니다. 이러한 시장 특성을 감안할 때 매수자의 경우에는 Balanced Market에서 적절한 매수 기회를 찾으실 것을 계속해서 권해드립니다. 특히 지금부터 본격적인 이자율 하락이 진행되고 있는 시점임을 감안하시기 바랍니다. 매월 시장 전망을 통해서 캐나다 기준금리 전망을 말씀드렸는데 5월에는 그 인하폭을 연말까지 0.5% 하락을 말씀드렸는데 8월 들어서는 이제1.25%까지 그 하락폭이 더 커질 수도 있을 것으로 전망하고 있습니다. 특히 중앙은행이 기준금리 인하로 정책방향을 정했을 때는 분명한 정책적인 필요성 때문이며 그 정책의 목표를 달성을 위해서는 연속적인 급격한 금리 인하를 단행하게 된다고 말씀드렸습니다. 따라서 과거 사례를 통해서도 그 인하폭은 예상보다 더 클 수 있다는 것입니다. 이러한 경제 상황의 변화는 이제 가을 부동산 시장의 변화를 가져올 것이라고 예상됩니다. 따라서 이번 8월은 밴쿠버 부동산 시장의 중요한 전환점이 되는 한 달이 될 것 같습니다. (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-08-09 10:31:10
“지속되는 Balanced Market”
2024년 상반기 밴쿠버부동산 시장의 지역별 주택별 가격변동 현황을 HPI가격지수로 살펴보면 상반기 동안 전체주택 가격은 매트로밴쿠버 지역은 3.5%, 프레이져밸리 지역은 1.8% 상승하였습니다. 단독주택 가격은 각각 5.2%, 4.3% 상승하였고 타운홈은 5.6%, 3.1% 상승하였으며 콘도의 경우에는 두 지역 모두 3% 상승하였습니다. 지난해 하반기 중의 가격 하락이 이번 상반기에 모두 회복된 상황입니다. 한편 지난해 상반기와 비교할 때 밴쿠버 전체시장의 상반기 거래량은 지난해 상반기보다 5% 감소하였고 신규 리스팅은 23% 증가하였고 전체 리스팅은 34% 증가하였습니다. 이로 인해 전반적으로 지난해 상반기 대비하면 올 상반기 부동산 시장이 약세를 보였습니다. 하반기에도 시장 추세가 크게 호전될 것으로 보이지는 않지만 그래도 지난해 하반기 약세보다는 나을 것으로 보여 큰 가격변동은 없을 것으로 예상됩니다. 시장 전체의 매물 증가에도 불구하고 실제 거래된 매물의 리스팅가격과 매매가격 차이는 여전히 2% 이내에 머물고 있고 평균 매매 일수 역시 24일 내외에 거래되고 있습니다. 이러한 매매 상황이 시장가격의 안정세를 유지하는데 큰 역할을 하고 있습니다. 지속적으로 증가하는 리스팅에도 불구하고 꼭 팔아야 하는 매도자들의 경우에는, 적극적으로 현시세에 근접한 가격수준으로 리스팅 가격을 정하거나 또 강세시장을 통해 익숙해진 리스팅 전략을 이용하여 시세보다 낮은 가격에 리스팅을 하는 매물이 많기 때문입니다. 매수자 역시 현시세에 근접하는 수준에서는 적극적으로 매수하고 있습니다. 따라서 BC Assessment Value의 5% 내외에서 실제 매물의 특징을 감안하여 가격을 더하거나 깎아서 신속하게 거래가 진행되고 있습니다. 그렇지만 리스팅가격이 너무 높아 보이는 매물은 아예 쇼잉리스트에서도 제외되는 경우가 많습니다. 아울러 시장가격보다 낮은 가격에 리스팅된 매물의 경우 대부분 멀티오퍼로 리스팅가격 이상으로 거래가 체결되고 있지만 과도한 over pricing으로 거래가 체결되는 경우는 드문 상황입니다. 충분히 시세에 맞는 매물을 살 수 있고 또 그런 매물이 새로 나올 것이라는 기대 때문에 굳이 무리하게 매매할 필요가 없다고 생각하는 것입니다. 3일 발표된 6월 광역밴쿠버 부동산시장 통계를 살펴보면 메트로밴쿠버지역의 거래량은 2,418채로 작년 6월 2,988채보다 19.1% 감소하였고, 지난 10년간 6월 평균 거래량에 비해서는 23.6% 적었습니다. 신규 리스팅은 5,723채로 작년 6월 5,347채보다 7% 증가하였고 지난 10년간 평균 리스팅 5,554채보다 3% 적었습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,061,000, 타운홈 $1,138,100, 콘도 $773,400으로 1년 전에 비해 단독주택은 3.7%, 타운홈 3%, 콘도는 1% 상승하였습니다. 거래일수는 31일, 21일, 24일입니다. 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio는 13.1%, 21.1%, 20.3%, 시장 전체로는 17.6%로 Balanced Market을 보이고 있습니다. 프레이져밸리 지역 전체 거래량은 1,317채로 작년 6월 1,935채보다 31.9% 감소하였고 지난 10년간 평균 거래량에 비해서도 30% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,418채로 지난해 3,424채와 거의 변동이 없습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,528,900 타운홈 $851,100, 콘도 $551,100로 1년 전에 비해 0.5%, 0.8%, 0.4% 소폭 상승하였습니다. 거래일수는 22일, 20일, 30일을 유지하고 있습니다. Sales to Active Listings 지수는 14.7%, 26.2%, 20.2%이며 시장전체로는 15.7%로 Balanced Market을 보이고 있습니다. 이제 밴쿠버부동산 시장은 본격적인 Balanced Market에 진입하였습니다. 전체리스팅중 거래량을 나타내는 Sales to Active Listings 비율이 12~20%일 때가 Balanced Market입니다. 매도자와 매수자가 균형을 이루어서 안정적인 매매가격과 거래 수준이 유지되는 시장 상황이 지속될 것으로 예상됩니다. 특히 광역밴쿠버 부동산시장은 최근 10년간 통계로 보아도 Seller’s Market이 65% 이상, Balanced Market이 30% 이상, Buyer’s Market은 3% 미만으로 강세시장에 편향된 시장상황입니다. 따라서 강세시장의 매매상황에 익숙한 시장참여자들에게는 Balanced Market은 특히 바이어들에게 마음편하게 집을 구매할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다. 지난 6월5일 캐나다 중앙은행의 0.25% 기준금리 인하에도 불구하고 부동산시장에 미치는 영향이 거의 없었습니다. 시장이 예상하는 범위 내의 금리인하 폭이었기 때문에 이미 시장에 반영되었으며 0.25% 인하로는 시장을 움직일 수는 없었다는 판단입니다. 일부에서는 7월24일 예정된 캐나다 중앙은행 기준금리 결정 시 추가적인 0.25% 인하를 전망하기도 합니다. 하지만 6월25일 발표된 5월 CPI 소비자 물가지수가 2.9%로 4월의 2.7%보다 높아지면서 연속적인 금리인하보다 추가적인 인플레이션의 진정세를 확인이 필요하다는 판단으로는 9월 기준금리 인하 전망이 더 커 보입니다. 따라서 당분간 금리인하가 부동산시장에 영향을 미치기는 어려울 것으로 보입니다. 시장은 아주 치밀하고 냉정한 판단으로 접근하여야 하는 국면에 접어들 것으로 생각합니다. 꼭 집을 팔아야 하시는 분은 현재 시장가격 수준을 오버하는 높은 기대 가격으로 리스팅을 하는 경우 그 매매가 성사될 가능성은 극히 낮을 수밖에 없습니다. 그나마 향후 금리인하 가능성으로 유지되고 있는 매수심리를 활용하여 현 시세에 어필할 수 있는 리스팅 가격이라면 바로 매매가 가능한 현 시장 상황을 잘 이용하시면 좋을 것 같습니다. 아울러 매수자의 경우에도 경기의 급격한 침체 가능성이 크지 않고 기간의 문제일 뿐, 인플레이션의 진정 추세가 유지되면 연속적인 추가 금리 인하 가능성이 크다는 것을 기억하면 좋겠습니다. 중앙은행에서 기준금리를 인하하기로 정책 방향을 정하면 연속적으로 급격하게 금리인하를 단행하였던 과거 사례를 참고하시기 바랍니다. 이제 내 집 마련의 준비가 갖추어진 경우에는 현재 시점이 내 마음에 드는 집을 꼼꼼하게 따져보면서 살 수 있는 좋은 기회가 될 것이라고 생각합니다. 현재 시장을 요약하면 거래는 꾸준하고(Steady), 가격은 안정적이고(Stable), 시장 참여자들은 치밀한 (Sharp) 매매 행태를 보이고 있습니다. 매수자나 매도자가 모두 만족할 수 있는 현재의 시장 상황을 이용해서 내 집 마련의 꿈을 이루시고 또 더 쾌적하고 편한 집을 찾던 분들에게도 좋은 기회가 될 것 같습니다. 마기욱 2024-07-04 16:32:10
“기준금리 인하, The last mile is the hardest”
5일 캐나다 중앙은행의 기준금리 발표가 있었습니다. 금리인하 여부에 대해 팽팽한 전망이었는데 기준금리를 0.25% 내렸습니다. 4월부터 계속하여 미국과 캐나다의 거시경제 차이가 커지면서 금리인하 시기에 대해 먼저 캐나다중앙은행의 금리인하가 이루어질 수밖에 없을 것으로 전망해 왔습니다. 이제 양국 간의 금리차이가 커지는 시작점이 되었습니다. 캐나다 중앙은행이 이번에 금리를 내리지 않았어도 7월에는 내릴 수밖에 없었을 것입니다. 그렇지만 캐나다 정책금리 인하는 당분간 한 번에 그칠 것으로 전망됩니다. 미 연준의 기준금리가 인하가 없는 상황에서 연속적인 인하 가능성은 힘들 것으로 보기 때문입니다. 그러나 연준에서 기준금리를 내리게 되면 한 번 더 캐나다의 추가적인 기준금리 인하가 가능할 것으로 보입니다. 하반기 이후 경기완화, 실질소득 감소, 신용위기의 가능성이 더욱 커질 수밖에 없을 것으로 예상되고 있어서 올해 안에 최소 두 차례 이상의 기준금리 인하 가능성이 예상되고 있습니다. 전체 광역밴쿠버 부동산 시장추이를 살펴보기 위해 매월 전체리스팅과 거래량을 2005년 이후 현재까지 매월의 평균치를 분석하고 있습니다. 지난 1월부터 약세 흐름에서 벗어난 모습을 보인 시장은 5월에는 총리스팅은 5월 평균치의 95.5%로 1월 이후의 증가세가 계속되고 있으며 거래량은 5월 평균치의 80%로 지난달에 비해 7% 감소했지만 1월이후 형성된 80~90%대의 박스권을 유지하고 있습니다. 현재와 같은 시장의 안정 추세는 계속될 것으로 예상되고 있습니다. 4일 발표된 5월 광역밴쿠버 시장통계입니다. 메트로밴쿠버지역의 거래량은 2,733채로 지난해 5월 3,411채보다는 20% 감소하였고, 지난 10년간 평균 거래량에 비해서도 19.6% 감소했습니다. 신규 리스팅은 6,374채로 지난해 5월 5,661채보다는 12.6% 증가하였고 직전 4월 대비해서는 11.3% 감소하였습니다. 지난 10년간 5월 평균 대비해서는 8% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $2,062,600, 타운하우스 $1,145,500, 콘도 $776,200로 1년 전에 비해 각각 5.9%, 5.2%, 2.2% 상승하였고 이전 4월에 대비 단독주택은 타운하우스는 1.3% 0.9% 상승하였고 콘도는 0.3% 하락하였습니다. 거래 일수는 각각 26일, 23일, 24일로 짧은 거래 기간이 계속되고 있으며 Sales to Active 지수는 각각 16.8%, 25.1%, 22.5%, 시장 전체는 20.8%입니다. 프레이저밸리 지역의 전체 거래량은 1,517채로 지난해 5월보다 11% 감소하였고 지난 10년간 평균거래량에 비해서는 21% 감소하였습니다. 신규리스팅은 3,760채로 지난해 5월보다 6.4% 증가하였고 직전 4월 대비 5.4% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,530,200 타운하우스 $853,800, 콘도 $555,100로 1년 전에 비해 2.9%, 3.4%, 2.9% 상승하였으나 전월 대비해서는 0.2%, 0.03%, 0.1%로 거의 가격 변화가 없었습니다. 당분간 현 가격 수준에서의 정체가 예상되고 있습니다. 거래일수는 25, 20, 23일로 이전 수준을 유지하였고 Sales to Active 지수는 각각 18.5%, 30%, 24% 시장 전체는 19%로 Balanced Market이 계속되고 있습니다. 전체적으로 시장의 매물은 늘어나고 있지만 거래 기간은 여전히 짧은 기간을 유지하면서 적극적이고 신속한 거래형태가 계속되고 있습니다. 개인적으로도 제가 리스팅한 매물은 지난주 오픈하우스 다음날 멀티오퍼를 받아 4일 만에 매매를 마감하였습니다. 한편 매수의 경우 낮은 리스팅 가격으로 시장에 나온 매물에 고객의 예산내에서 최고가격과 간단한 조건으로 오퍼를 하였지만 다른 오퍼에 밀리기도 했습니다. 이제 2순위로 염두에 둔 다른 리스팅에 오퍼를 해서 공시지가 수준에서 오퍼가 받아들여져 거래를 진행되고 있습니다. 이처럼 마음에 드는 적정한 가격의 매물인 경우에는 신속하고 적극적인 거래가 이루어지고 있는 시장 상황입니다. 리스팅의 경우에도 꼭 팔아야 하는 경우에는 더욱 적극적이고 과감한 가격을 정해서 매수자의 관심을 집중시키는 전략을 세우면 매매가 어렵지 않은 상황입니다. 지난 한 달 간의 주요 경제 및 금융지표입니다. 미국 WTI 원유가격은 지난 4월 말 $81에서 5월 말 $77로 하락한 후 4일 현재는 $73까지 하락하였습니다. OPEC의 원유감산 지속에도 불구하고 세계 경기 침체로 원유 수요가 감소하고 있기 때문입니다. 인플레이션을 진정시키는 요인이 되어 반가운 소식입니다. S&P500지수와 NASDAQ 지수는 4월 조정 후 다시 상승 전환하여 한 달 동안 각각 3.8%, 6.9% 상승하였습니다. 특히 나스닥지수는 AI테마가 주도하는 기술주 상승으로 5월 28일에는 사상 최고지인 17,000선을 돌파하기도 하였습니다. 미국채 10년 만기는 4월 말 4.68%에서 5월 말 4.5%로 마감하였습니다. 6월 들어서 거시경제지수들이 안정세를 보이면서 4.3% 수준까지 하락하고 있습니다. 올 한 해는 기대 속에 살고 있는 것 같습니다. 연초에는 지난해 치솟은 물가가 진정되는 것을 보면서 ‘곧 금리인하가 진행되면서 좋아지겠지’라는 기대를 가지고 시작하였습니다. 그렇지만 기대와는 달리 나아지지 않는 현실 속에서 상반기를 마무리하고 있는데 오늘 금리인하로 이제는 더 나빠지지는 않겠지라는 기대가 현실이 되면서 다시 조금은 더 나아질 것이라는 기대를 갖게됩니다. 그러나 아직은 길고 지루한 인내의 시간이 필요할 것 같습니다. “The last mile is the hardest”라는 말이 있습니다. 긴 고금리의 시대를 지금까지 잘 견디어온 시장이 그나마 현재와 같은 정상적인 시장기능을 잘 유지하고 있음은 너무 감사하고 다행이라고 생각합니다. 현재가 가장 어려운 시장의 마지막이 되기를 간절히 바라는 마음입니다. 자영업을 하시는 분들중에는 매출은 줄었는데 원재료나 인건비 등이 상승하면서 집안살림을 꾸리기도 힘들다고 하십니다. 또 저금리에 받은 모기지만기가 돌아오면서 새로 늘어난 30% 이상 모기지 부담으로 한달 한달이 빠듯함을 호소하기도 합니다. 또 사전분양 받은 콘도의 완공은 다가오는데 은행모기지가 어려워져서 대안을 찾기 위해 애쓰는 분들도 많은 상황입니다. 어떤 말로도 위로가 되지 않겠지만 오늘의 기준금리 인하가 조속히 현재의 고금리와 인플레이션의 부담에서 벗어나는 출발점이 되기를 바랍니다. (상담문의: 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-06-05 09:31:10
“시장의 안정세 지속!”
밴쿠버의 전형적인 기온은 15°C에서 23°C라고 합니다. 5월 밴쿠버 날씨가 이와 비슷해서 이제 가장 밴쿠버다운 계절을 기대합니다. 그동안 비 내리는 칙칙한 기억들을 털어버리고 맑고 밝은 아름다운 밴쿠버의 일상을 마음껏 누리는 5월의 시작입니다. 매월 전체리스팅과 거래량을 2005년 이후 현재까지의 매월 평균치와 비교한 장의 변동추이를 살펴보면 지난 1월부터 약세흐름에서 벗어난 모습을 보인 시장은 4월에도 총리스팅은 월평균치의 93%, 거래량은 월평균치의 87%를 기록하면서 더욱 안정적인 추세로 진행되고 있습니다. 이러한 시장추세는 큰 변동 없이 지속될 것으로 예상되고 있습니다. 2일 발표된 4월 광역 밴쿠버 시장통계를 보면 메트로 밴쿠버 지역의 거래량은 2,831채로 지난해 4월 2,741채에서 3.3% 증가하였고, 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 12.2% 감소하였습니다. 신규리스팅은 7,092채로 지난해 4월 4,307채보다는 64.7% 증가하였고 직전 3월 대비해서도 41.8% 증가하였습니다. 지난 10년간 4월 평균 대비해서도 25.8% 증가하여 리스팅의 증가가 특징적인 4월이었습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $2,040,000, 타운하우스 $1,127,200, 콘도 $776,500으로 1년 전에 비해 각각 6.3%, 4.3%, 3.2% 상승하였고 이전 3월에 비해서는 각각 0.7%, 1.3%, 상승하였고 콘도는 0.1% 하락하였습니다. 거래 일수는 각각 32일, 20일, 25일로 짧은 거래 기간이 계속되고 있으며 Sales to Active 지수는 각각 17.6%, 31%, 26%, 시장 전체는 23.5%로 Seller’s Market을 유지하고 있습니다. 프레이저밸리 지역의 전체거래량은 1,471채로 지난해 4월 1,554채보다 5% 감소하였고 지난 10년간 평균거래량에 비해서는 17% 감소하였습니다. 신규리스팅은 3,976채로 지난해 4월보다 60.5% 증가하였고 직전 3월 대비 33.2% 증가하였습니다. 지난 10년간 4월 평균에 비해서는 17% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,532,700 타운하우스 $854,700, 콘도 $561,900 로 1년 전에 비해 각각 5.3%, 4.9%, 5.7% 상승하였습니다. 거래 일수는 23, 19, 23일로 계속하여 짧아지고 있습니다. Sales to Active 지수는 각각 17.4%, 37.7%, 26%이고 시장 전체로는 20%로 Balanced Market을 보이고 있습니다. 전체적으로 시장의 매물은 늘어나고 있음에도 불구하고, 거래 기간은 계속하여 짧아지고 있어 시장참여자들의 의사결정이 매우 적극적이고 신속하게 이루어지고 있음을 보여주고 있습니다. 마음에 들고 좋은 매물이 나왔을 때는 가격만 맞는다면 신속하고 적극적인 의사결정이 필요한 시점임을 보여주고 있습니다. 지난 한 달간의 주요 경제 및 금융지표는 미국 WTI 원유가격은 지난 3월 말 $84달러에서 4월 말 $81로 하락한 후 2일 현재는 $78선을 보이고 있습니다. 4월 중 $87까지 상승하기도 하였는데 최근 이스라엘과 하마스의 휴전 협상이 진행되고 미국의 원유 재고가 증가하면서 다행히 안정세를 찾아가고 있습니다. 사상 최고가를 기록하였던 S&P500지수와 NASDAQ 지수는 4월 들어 조정국면에 접어들면서 지난 한 달 동안 각각 4.2%, 4.5% 하락하였습니다. 미국채 10년 만기 시장금리는 여전히 견고한 경기상황, 그리고 인플레이션진정추세 둔화로 기준금리 인하전망이 불투명해지면서 지난 한 달 동안 무려 11.4% 상승하였습니다. 그나마 5월1일 FOMC 결과, 추가적인 금리 인상의 가능성에 대한 우려가 해소되면서 4.6% 수준에서 진정되는 모습을 보이고 있습니다. 미 연준의 금리인하 시기는 당초의 기대와 전망보다 더 길어지면서 이제 시장은 9월 이후 한차례 또는 두 차례 정도의 금리인하를 전망하고 있는 상황입니다. 이러한 미국 상황과 달리 최근 들어 캐나다내 각종 언론보도를 통해 캐나다 중앙은행의 6월 금리인하 가능성으로 2025년 캐나다 부동산 시장이 반등할 것이라고 전망하는 기사를 보게 됩니다. 이러한 전망은 긴축의 기간이 길어지면서 미국과 캐나다의 거시경제 상황의 차이가 커지면서 생기는 Decoupling 때문입니다. 즉 캐나다는 미국과는 달리 이미 경제 성장률 둔화, 실질 소득 감소, 실업률 증가 등으로 인해 금리정책의 전환이 필요한 상황이기 때문입니다. 또 역사적으로도 이전의 기준금리 최고점에서 캐나다의 기준금리가 항상 미국보다 0.75~1% 낮았던 것에 비해 지금 미국에 비해 0.5% 낮기 때문입니다. 그래서 현 경기 상황을 감안하면 추가적인 0.25 - 0.5%의 인하의 가능성이 있는 것입니다. 기준금리 인상의 마지막 단계에서는 미국 이외의 국가들은 각자 자국의 경제 상황에 따라 각국이 처한 시급한 경제 상황을 개선하기 위한 금리정책을 변경해서 실시할 수밖에 없는 것입니다. 하지만 안타깝게도 아직은 시장의 전망과 기대와는 달리 금리인하의 가능성은 더 멀어지고 더 작아지고 있습니다. 그나마 다행인 것은 부동산시장이 안정세를 유지하고 있는 것입니다. 계속하여 거래 기간은 짧아지고 있고, 실제 거래된 매물의 평균 리스팅가격과 평균 거래가격의 차이가 계속해서 줄어들고 있는 것도 시장의 안정세를 유지하는 큰 역할을 하고 있습니다. 올해 초만 하더라도 판매된 주택의 평균 리스팅가격 대비 실제 거래가격의 평균이 3% 정도 낮았는데 4월 들어서는 이제 이 가격 차이가 1%까지 좁혀졌습니다. 거래가격의 변동이 크지 않은데, 이러한 상황이 발생하게 된 것은 시세보다 낮은 가격으로 리스팅을 하여 바이어들의 관심을 모아 멀티오퍼를 유도하면서 리스팅가격보다 높은 매매가격으로 거래를 마감하는 거래 수가 많아지고 있기 때문입니다. 좋아보이는 매물이 시세보다 싼 가격에 리스팅되면 바이어들의 거래도 이에 집중하게 되는 것입니다. 최근 들어 이런 방식의 매매가 전체의 25% 이상을 차지하고 있습니다. 예전의 과열된 시장 상황에서나 볼 수 있었던 현상이었는데 이러한 매매 전략이 현재의 balanced market을 이끌어 가는 큰 역할을 하고 있습니다. 그리고 이러한 거래가 현재 시장의 안정적인 추세를 유지하는 데에도 크게 기여하는 것으로 보입니다. 5월 역시 큰 변동 없이 안정적인 시장추세는 지속할 것으로 전망되고 있습니다. 시장 상황을 잘 이해하여 현명한 매매전략을 바탕으로 매수자나 매도자가 모두 만족하는 안정적이고 정상적인 시장이 지속되기를 바랍니다. (상담문의: 마기욱 부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-05-03 08:46:05
길어지는 고금리시대?
지난 3월은 예전의 3월평균기온에 비해 낮아 많이 추웠다고 합니다. 매년 실제 날씨는 그만큼 따라주지도 않는데 마음만은 미리 봄기운으로 가득찬 일을 반복하고 있음을 깨닫는데 아마 봄을 기다리는 마음 그만큼 커서 그런것 같습니다. 3월의 부동산 시장은 차분하면서도 신속한 매매가 특징적인 한달이었습니다. 지난해 8월이후 매월 전체리스팅과 거래량을 2005년이후 매월평균치와 비교하면서 시장의 변동추이를 계속해서 살펴보고 있습니다. 지난 1월부터 시장은 이전의 약세흐름에서 벗어나는 모습을 보이고 있는데2월의 총리스팅은 이전 월평균치의 84% 그리고 거래량은 월평균치의 83%에 이어서 3월에는 총리스팅은 평균치의 85%, 거래량은 평균치의 75%로 낮아졌지만 안정적인 시장기조가 유지되었고 이러한 시장추세는 앞으로도 변동없이 지속될 것으로 예상되고 있습니다.3일 발표된 3월 광역밴쿠버 시장통계를 살펴보겠습니다. 메트로밴쿠버지역의 거래량은 2,415채로 지난해 3월 2,535채보다는 4.7% 감소하였고 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 31.2% 감소하였습니다. 신규리스팅은 5,002채로 지난해 3월 4,317채보다는 15.9% 증가하였고 직전 2월대비 10% 증가하였습니다. 지난 10년간 3월평균에 비해서는 9.5% 감소하였습니다.주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $2,007,900, 타운하우스 $1,112,800, 콘도 $777,500로 1년전에 비해 각각 7.4%, 5%, 5.7%상승하였고 이전 2월에 비해서도 각각 1.8%, 1.7%, 0.9% 상승하였습니다. 거래일수는 각각 35일, 20일, 26일로 계속하여 줄어들고 있으며 Sales to Active 지수는 각각 18.2%, 31.3%, 25.8%, 시장전체는 23.8%로 Seller’s Market을 유지하고 있습니다.프레이저밸리지역의 전체거래량은 1,395채로 지난해 3월 1,550채보다 10% 감소하였고 지난 10년간 평균거래량에 비해서는 25% 감소하였습니다. 신규리스팅은 2,986채로 지난해 3월보다 16.7% 증가하였고 직전 2월대비 6.8% 증가하였습니다. 지난 10년간 3월평균에 비해서는 12% 감소하였습니다.주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,517,100 타운하우스 $846,900, 콘도 $555,000로 1년전에 비해 각각 8.8%, 7.2%, 6.9% 상승하였습니다. 거래일수는 27일, 20일, 26일로 계속하여 짧아지고 있습니다. Sales to Active지수는 각각 21%, 44%, 28.6% 이고 시장 전체로는 22.5%로Seller’s Market을 보이고 있습니다. 전체적으로 3월시장의 특징적인 현상은 이전달 시장추세에 비해 통계적으로는 약세를 보였음에도 불구하고 거래기간이 짧아지고 있어서 실제 시장참여자인 바이어, 셀러가 모두 적극적이고 신속한 의사결정을 하고 있음을 보여주고 있습니다.이제 지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 미국WTI 원유가격은 지난 2월말 $80달러에서 3월말 $84까지 5% 상승한후 3일현재 $86까지 상승하며 연초대비 20%가 넘는 상승세를 보이고 있습니다. S&P500지수와 NASDAQ 지수는 사상최고가를 이어가면서 지난 한달동안 각각 2.1%, 1.8% 상승하였습니다. 미국채 10년만기 시장금리는 3월중 0.5% 상승에 그쳤으나 최근 기준금리 인하시기가 늦어질 수 있을 것이라는 시장전망과 함께 3일현재 4.4% 까지 상승하기도 하였습니다. 최근 발표되고 있는 미국경제지표가 호조세를 보이면서 향후 기준금리 인하에 대한 전망이 흔들리고 있습니다. 미국의 GDP, 제조업지수, 고용지수등이 호조를 보이고 지정학적 위험으로 인한 유가상승으로 인플레이션 우려가 다시 커지고 있습니다. 이에따라 그동안 연준에서 6월 FOMC에서 기준금리인하를 시작해서 연간 3차례의 인하를 할 것이라는 그동안의 시장전망도 흔들리고 있습니다. 다시 앞으로 발표되는 각종 경제지표들의 추이를 주의깊게 지켜보아야 할 것 같습니다.고금리시대가 좀더 길어질수 있다는 경제상황을 마주하면서 “당나귀가 쓰러지는 건 맨 마지막에 올려놓은 모자 하나 때문이다”라는 속담이 떠올랐습니다. 그동안 당나귀가 자기 힘에 넘치는 짐을 지고도 잘 버티고 있었습니다. 그런데 주인이 짐올 다올리고 땀을 닦으려고 모자를 벗어 당나귀 위에 올려놓는 순간 이 모자하나를 견디지 못해 쓰러졌다는 것입니다. 그 모자하나가 얼마나 무겁다고 쓰러질까라고 생각되지만 당나귀가 쓰러진 것은 그 모자가 아니라 그동안 지고있던 짐의 무게 때문이라는 것입니다. 그동안 잘 버티고 견디어 왔는데 곧 끝날것이라는 기대가 무너지면서 시장이 흔들릴 수도 있지 않을까 조심스럽게 지켜보는 마음입니다.지금까지의 지나온 시대를 뒤돌아 보기위해 미국 CPI소비자물가지수를 살펴보면 팬더믹 직전인 2020년1월 2.5%를 기록한후 팬더믹기간동안 1%대까지 하락하였선 CPI 지수는 2021년3월 2.6%로 2% 목표 인플레이션수준을 넘어선후 2022년6월 9.1%까지 급등하였습니다. 11차례의 계속된 기준금리 인상으로 인플레이션은 진정되면서 2023년6월이후 올 2월까지 3% 초반대에 머물러 있는 상황입니다. 그러나 2% 목표인플레이션에는 아직 미치지 못해 파월연준의장의 표현처럼 울퉁불퉁한Bumpy Road에 접어들면서 기대보다 더 긴 시간이 필요해 보입니다. 내리막까지의 길이 아직은 멀어보이지만 고금리의 무거운 짐을 잘 버티며 여기까지 왔듯이 내리막길에 들어설때까지 잘 견디고 이겨내야 하는 상황에 처해있습니다. 시기의 문제지만 결국 기준금리는 내리게 될 것이라고 시장은 전망하고 있습니다. 하지만 그 하락폭은 시장의 기대보다 적을 수도 있다는 전망이 나오고 있습니다. 미국경제의 호조세가 언제까지 나홀로 지속될 수는 없을 것이고 현재의 양호한 경기와 고물가 부담이 오히려 하반기이후에는 미국경기를 악화시키는 요인이 될 수 있다고 많은 경제전문가들이 전망하고 있습니다. 지금까지의 고금리시대를 잘 버티고 견디어온 부동산 시장은 앞으로도 현재의 안정적인 추세에 큰 변동이 없을 것이라고 기대해도 좋을 것 같습니다. 비록 거래량은 감소했지만 매수자의 경우에는 시세에 맞는 가격에 원하는 부동산을 매수할 수 있고 매도자도 원하는 적정가격수준에 쉽게 매도할 수 있는 정상적인 시장상황이 계속되고 있어 매우 다행이라고 생각입니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-04-04 11:05:09
Snow in March!!
밴쿠버에 살면서 3월에 눈 내리는 날의 기억은 없는 것 같은데 많은 눈이 내렸습니다. 연이어 영하의 기온도 예보되어 있습니다. 봄은 기대와는 달리 좀 더 기다려야 할 것 같습니다. 하지만 부동산 시장은 1월에 이어 2월에도 차분하면서도 활발한 움직임을 계속하고 있어서 3월에 내린 눈이 그렇게 싫지는 않은 상쾌함으로도 다가오는 것 같습니다. 지난해 8월 이후 매월 전체리스팅과 거래량을 2005년 이후 매월 평균치와 비교하면서 시장의 변동추이를 살펴보고 있습니다. 지난 1월부터 시장이 이전의 약세 흐름에서 벗어나는 모습을 보였는데, 2월에도 총리스팅은 월평균치의 84% 그리고 거래량은 월평균치의 83%를 기록하였습니다. 전체 리스팅과 거래량이 아직은 전체기간의 월평균치보다는 적지만 두 지표가 균형을 이루고 있어서 시장의 안정기조는 계속되고 있습니다. 이제 이 지표가 월평균치 수준에 이른다면 밴쿠버 부동산시장은 이전의 정상적인 시장으로 완전히 회복될 것 같습니다. 4일 발표된 2월 광역밴쿠버 부동산 시장통계를 살펴보겠습니다. 먼저 메트로밴쿠버지역의 거래량은 2,070채로 지난해 2월 1,824채보다는 13.5% 증가하였고 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 23.3% 감소하였습니다. 신규리스팅은 4,560채로 지난해 2월 3,478채보다는 31.1% 증가하였고 지난 10년간의 1월평균에 비해서는 0.2% 적었습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $1,972,400, 타운하우스 $1,094,700, 콘도 $770,700로 1년 전에 비해 각각 7.2%, 4.2%, 5.6%상승하였고 이전 1월에 비해서도 각각 1.5%, 2.6%, 2.5% 상승하였습니다. 거래 일수는 각각 47일, 32일, 34일로 1월에 비해 소폭 늘어났으며 Sales to Active 지수는 각각 16%, 27.9%, 25.9%로 시장전체는 22.4%로 Seller’s Market을 보이고 있습니다. 프레이저밸리지역의 전체거래량은 1,235채로 지난해 2월 898채보다 37.5% 증가하였으나 지난 10년간 평균거래량에 비해서 21% 감소하였습니다. 신규리스팅은 2,797채로 지난해 2월보다 44.3% 증가하였고 직전 1월보다는 18% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,485,600, 타운하우스 $831,000, 콘도 $546,100로 1년 전에 비해 각각 8.4%, 6.7%, 7.2% 상승하였고 이전 1월에 비해서는 1.3%, 0.7%, 1.2% 상승하였습니다. 거래 일수는 35일, 28일, 29일로 이전 달에 비해 짧아지고 있습니다. Sales to Active지수는 각각 21.6%, 34.7%, 33%이고 시장 전체로는 22.2%로 Seller’s Market을 보이고 있습니다. 이제 지난 한 달간의 주요 경제 및 금융지표를 살펴보겠습니다. WTI 원유가격은 지난 1월 말 $76달러로 마감한 후2월 말 $80까지 5% 상승하였습니다. 올해 들어 10%나 상승하였습니다. 현재 가격이 1년 전 가격수준으로 이 가격대에서의 안정세를 전망하고 있습니다. S&P500지수와 NASDAQ 지수는 사상 최고가를 이어가며 지난 한 달 동안 각각 4.5%, 5% 상승하였습니다. 최근 비트코인까지 폭등세를 보이며 자산시장의 과열이 소비심리를 자극할 수 있다는 우려까지 나오고 있습니다. 미국채 10년 만기 시장금리는 기준금리 인하시기가 늦어질 것이라는 전망과 함께 1월 말 3.87%에서 8% 상승한 4.18%를 보였 있습니다. 미국의 2023년 실질 GDP 성장률이 2.5%로 견조한 경제성장을 기록한 가운데 캐나다의 2023년 GDP성장률은 1.2%에 그쳐, 2020년 팬데믹을 제외하면 2016년 이후 가장 낮은 성장률입니다. 올해에도 캐나다의 경기침체는 지속될 것으로 예상되고 있습니다. 미국과의 경제성장률 격차가 커지면서 캐나다와 미국의 기준금리간의 Decoupling 가능성이 조심스럽게 대두되고 있습니다. 미국의 경우 하반기 이후 기준금리 가능성에 대한 전망이 우세하지만 캐나다의 경우에는 4월 또는 6월로 예정된 금리결정일에 기준금리 인하 가능성에 대한 전망이 커지고 있습니다. 경기침체가 얼마나 더 어지는지에 따라 기준금리 인하가 앞당겨질 수도 있을 것으로 보입니다. 앞으로의 기준금리 인하 가능성이 더욱 커지면서 현재의 주택보유자나 향후 주택매매를 계획하시는 분들께서는 모기지와 관련한 의사결정이 무척 어려워질 것으로 보입니다. 최근에 5년전 고정금리모기지를 갱신하면서 이전보다 월지급액이 30% 이상 늘어나는 상황이 되었습니다. 고정금리와 변동금리 중 무엇으로 선택할지 그리고 만기는 어떻게 할지 쉽지 않은 결정이었습니다. 최선의 선택을 자신할 수 없는 상황이었지만 그나마 추가적인 모기지 갱신이 1년 후에 하나 더 있어 이번에는 3년 고정을 선택하고 다음에는 변동금리를 고려하는 것으로 마무리하였습니다. 내년 이후 훨씬 많은 모기지만기가 돌아올 예정이기 때문에 추가적인 월지급액이 매우 커질수 밖에 없는 상황이 예상되고 있습니다. 현재의 기준금리 수준이 얼마나 빨리 그리고 얼마나 낮아질지 주목되는 시점이 되고 있습니다. 다시 시장은 Seller’s Market에 진입하였습니다. 역사적으로도 밴쿠버 부동산 시장은 60% 이상이 Seller’s market에 편향된 시장구조입니다. 지난 20년이래 가장높은 모기지 금리에도 불구하고 현재와 같은 시장강세가 다시 부담스럽게 느껴지기도 합니다. 아직은 제대로 봄이 오지는 않았는데 섣부른 봄의 온기에 빠지게 될 까 걱정이 되기도 합니다. 한창 젊었을 때 경험이 떠오릅니다. 3월의 햇살 좋은 날에 나름 멋을 부린다고 섣부르게 가볍게 봄옷을 챙겨입고 나갔다가 햇살이 사라지면 추위가 갑작스럽게 몸으로 스며들며 봄감기로 고생했던 기억이 있습니다. 그런데 한 번에 그치지 않고 그 이후에도 봄마다 몇 번씩 똑같은 어리석음으로 봄감기로 고생했던 때가 생각납니다. 이전의 시장에 대한 경험을 잘 기억하면서 현재의 시장 분위기에 너무 흥분하거나 큰 기대를 가지지 않으면 좋겠습니다. 현재의 시장 기조가 잘 유지되면서 시장의 안정세가 이어지기를 바라는 마음입니다. (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-03-05 09:53:16
2024, Good Start!!
새해 부동산 시장은 급변하는 날씨에도 아랑곳하지 않고 차분하면서도 활발한 움직임을 보이며 좋은 출발을 보이고 있습니다. 지난 해 8월부터 계속해서 매월 전체 리스팅과 거래량을 2005년 이후 매월 평균치와 비교하면서 시장의 변동추이를 살펴보면 1월에는 그동안의 약세 흐름에서 벗어나 시장흐름의 변화가능성을 보이고 있습니다. 8월 이후 총리스팅은 월평균치의 78, 81, 83, 84, 12월 91.7%까지 지속적으로 증가하였는데 1월들어 81% 로 총리스팅이 감소하였습니다. 반면 거래량은 지난8월 86%에서 77%, 72%, 70%까지 하락하다가 12월 72.6%이후 1월에는 89.3%로 대폭 상승하였습니다. 9월 이후 총리스팅의 감소보다 거래량의 감소가 더욱 커지면서 시장의 약세가 심해졌는데 1월들어 거래량의 감소가 리스팅의 감소보다 적어지면서 시장 상황이 반전되었습니다. 총리스팅과 거래량이 과거 평균치를 웃도는 수준을 넘어설지 여부가 앞으로 시장흐름의 중요한 지표가 될 것으로 보입니다. 2일 발표된 1월 광역밴쿠버 부동산 시장통계입니다. 메트로 밴쿠버지역의 거래량은 1,427채로 지난해 1월 1,030채보다 38.5% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 20.2% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,788채로 지난해 3,308채보다는 14.5% 증가하여 지난 10년간 1월 평균에 비해서 9.1% 감소하여 신규 리스팅보다 거래량이 더 늘었습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $1,942,400, 타운하우스 $1,066,700, 콘도 $751,900로 1년 전에 비해 각각 7.3%, 4.3%, 6.2% 상승하였고 이전 12월에 비해서는 각각 1.1%, 0.6%하락하였고 콘도는 0.1% 상승하였습니다. 거래일수는 각각 40일, 28일, 30일이며Sales to Active 지수는 각각 11.9%, 22.9%, 19.9%이며 시장전체로는 17.2%입니다.프레이저밸리 지역 전체 거래량은 938채로 지난 해 1월 626채보다 50% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서9.4% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,368채로 지난해 1월보다 26% 증가하였고 직전 12월보다는 150%나 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,466,100, 타운하우스 $825,600, 콘도 $539,700로 1년 전에 비해 각각 8.9%, 6.9%, 6.5% 상승하였고 이전 12월에 비해서는 0.4%, 0.1% 하락하였고 콘도는 0.4% 상승하였습니다. 거래일수는 44일, 33일, 41일을 기록하였으며 Sales to Active지수는 각각 19%, 34%, 27% 이고 시장 전체로는 19%이고 타운하우스와 콘도는 Seller’s Market에 진입하였습니다.지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 WTI 원유가격은 지난 지난해 말 $72달러로 마감한 후 월말 $76까지 상승하기도 하였으나 2일 현재는 74달러로 안정세를 유지하고 있습니다. S&P500지수와 NASDAQ 지수는 1월 중 사상 최고가를 기록하기도 하였으나 지난해 말보다 각각 2%, 1% 상승하였습니다. 미국채 10년 만기 시장금리는 작년 말보다 2.6% 상승한 3.97%를 보였습니다. 1월31일 미 연준의 FOMC회의 이후 향후 금리전망에 대한 시장반응이 엇갈리면서 3.8%에서 4%대의 급등락을 보이고 있습니다. 예상보다 견고한 경제 및 고용상황, 그리고 아직은 2% 목표 인플레이션에 미치지는 못하지만 진정 추세를 보이고 있는 인플레이션 상황이 향후 기준금리 인하 시점은 더 길어지고 금리의 인하폭은 더 작아질 것이라는 시장 분위기입니다. 경기 및 고용변수에 대한 특별한 악재가 돌출되지 않는 한 기준금리 인하 시점은 늦어질 것이고 이자율에 가장 큰 영향을 받는 부동산 시장 역시 그 영향을 받을 수 밖에 없어 보입니다.향후 밴쿠버 부동산 시장을 전망하기 위해 최근 10년간의 광역 밴쿠버 지역의 Sales to Actives 지수와 5년 만기 모기지 금리 그래프를 살펴보면 밴쿠버 부동산시장에서의 Buyer’s Market은 2020년3월 팬데믹이 선포된 때 외에는 Buyer’s market이 없었습니다. 밴쿠버 부동산 시장이 얼마나 강세시장의 편향성이 큰 가를 보여주고 있습니다. 전체 120개월 중 Balanced Market은 43개월로 36%이고, 나머지 76개월은 Seller’s Market으로 63%를 차지하였습니다. 한편 전체 seller’s market 중 그 비율이 35%를 초과하는 Extreme, 즉 극단적인 seller’s market은 26개월로 전체의 21%를 차지하고 있습니다. 이러한 시장 특성으로 인해 매수자는 Buyer’s Market에서의 매수가 거의 불가능해서 Balanced Market에서 매수기회를 찾을 수 밖에 없는 시장입니다. 적정한 매도 기회를 기다린다면 그 가능성이 가장 큰 seller’s market에서의 매도 전략이 맞을 것입니다. 팔고 사야하는 교체 매매의 경우에는 극단적인 Seller’s market은 가능한 피하는 것이 좋습니다. Seller’s Market의 끝자락을 잡게되면 아무리 좋은 밴쿠버 부동산시장이라도 그 후유증은 만만치 않습니다. 물론 모든 통계는 사후적인 것이기 떄문에 해당시점에서의 현명한 판단을 위해서는 과거 시장통계를 바탕으로 현시장 상황에 대한 정확한 평가와 냉정한 결정이 필요할 것입니다.Sales to Active 지수를 5년 고정 모기지 금리와 비교하여 분석해보면 Sales to Active 지수는 모기지 금리에 일정 기간 후행하면서 모기지 금리가 하락하면 Sales Active Listing지수는 강세를 보이고 모기지 금리가 상승하면 Sales Active Listing지수는 급격히 감소하였습니다. 특히 모기지 금리가 2% 아래로 떨어지면 극단적인 Seller’s market이 되고 있음을 보여주고 있습니다. 향후 기준금리 인하에 따라 모기지 금리의 인하가 예상되지만 5년 고정 모기지 금리가 3% 이하로 떨어질 가능성은 아직은 기대하기 어려울 것 같습니다. 향후 1년간 미연준의 기준금리 인하폭에 대한 대체적인 시장 전망이 1-1.25% 임을 전제로5년고정 고정모기지금리를 3.5% ~ 4%으로 가정해 봅니다. 이를 전제로 밴쿠버 부동산 시장을 전망해보면 Balance Market의 상단에서 Seller’s Market의 하단의 범위에서 시장이 움직일 것이라는 전제하에 매매에 임하는 것이 좋을 것 같습니다. 시장분위기가 좋아진다고 너무 흥분하거나 기대가 크지 않았으면 좋겠습니다. 다시 한번 힘들고 어려운 시대를 잘 견디어 주었고 걱정보다는 기대를 품는 새해의 출발이 되었습니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-02-06 15:15:26
2024 밴쿠버 부동산 시장 전망
새해 부동산 시장은 그동안 팬데믹 이후의 급등과 급락의 국면을 마감하고 새로운 국면으로의 전환이 예상되고 있습니다. 이에 따라 팬데믹이 시작된 2020년 이후 지난 4년간 주요 경제변수 동향을 살펴봅니다. 먼저 미연준의 기준금리와 개인 소비지출인 PCE지수를 살펴보면 기준금리는 팬데믹 이전 1.75%에서 팬데믹 이후 0.25%까지 인하했지만 2022년 40년만의 최대 인플레이션으로 2022년3월부터 11번의 금리인상으로 작년 7월 이후 5.5%를 유지하고 있습니다. 한편 PCE지수는 2022년 6월 7.1%까지 상승 후 지난 11월 2.6%로 최근 2년9개월만에 가장 낮은 수준으로 하락하였습니다. 인플레이션의 진정세가 지속되면서 미 연준의 기준금리인하 시점이 빨라질 거라는 기대도 커지고 있습니다. 지난 25년간 기준금리와 PCE지수의 관계를 보아도 현재의 2.6% PCE지수에서의 5.5% 기준금리는 매우 높은 수준입니다. 최근 6개월치만을 연율로 환산할 경우 1.9% 로 목표치 아래인 것도 긍정적인 신호가 되고 있습니다.S&P 500 지수는 지난 1년간 24% 상승하면서 사상 최고치에 근접하는 상승세를 보였고 나스닥 지수는 지난 1년간 무려 43.4% 나 상승하며 마감하였습니다. 특히 12월 연준의 FOMC 회의 후 점도표를 통해 3차례 이상 금리인하 전망이 발표되면서 금리인하 기대가 더 커지면서 주식시장은 급등하고 시장금리는 급락하는 과열된 시장 분위기가 조성되었습니다만 새해에는 추가적인 상승보다는 조정이 예상되고 있습니다.뉴욕상품거래소 기준 WTI 원유가격은 팬데믹 직전 $60내외에서 2022년 6월 $120까지 급등하였으나 이제 $70초반에서 안정세를 보이고 있습니다. 앞으로도 글로벌 경기침체로 인한 수요감소, 미국의 원유공급 증가등 전쟁의 위험에도 불구하고 안정세를 유지할 것으로 보입니다. 10년 만기 미국채 시장금리는2020년1월 1.83% 에서 지난 10월 4.92%로 270%까지 급등세를 보였습니다. 지난 12월 FOMC회의 이후 급락세를 보여 연말에는 3.9%까지 하락하였습니다. 4일 12월 FOMC회의록이 발표되면서 금리상승의 시기가 늦어질거라는 예상으로 4%에 육박하는 상승세를 보이고 있습니다. 앞으로의 경기침체 및 고용지표의 상황을 계속 지켜보아야 할 것 같습니다. 지난 4년간의 경제 및 금융 지표들이 보면서 그동안 얼마나 큰 변화와 위험의 터널을 지나왔는지 새삼 느끼게 됩니다. 아직 위험의 요소들이 남아있지만 이전보다는 분명히 안정적인 국면에 진입할 것이라는 기대를 가져도 좋을 것 같습니다.지난 4년간 밴쿠버부동산 시장을 살펴보면 메트로밴쿠버지역의 전체주택 HPI가격지수 는 2020.1월 $914,000에서 2022년 4월 최고가격인 $1,262,600으로 38% 상승후 2022년 12월 $1,112,600으로 이전 고점대비 12% 하락하였습니다. 지난 12월 $1,168,700 으로 이전 저점대비5% 상승하였습니다. Fraser Valley 지역은 2020년 1월 $681,400에서 2022년 3월 최고가격인 $1,197,100 으로 76%의 폭등세를 기록한후 2023년 1월 $939,300로 이전 고점대비 22% 하락하였습니다. 지난12월 $988,900로 연초저점대비 5% 상승하였습니다. 밴쿠버부동산 시장은 금리급등의 결과로 조정을 보였지만 예상보다는 그 하락폭이 크지않은 견고한 시장추세를 보였습니다. 이자율의 지속적인 상승에도 불구하고 상승세를 보여 밴쿠버 부동산시장이 일정한 하방경직성을 가지고 있음을 알수 있습니다.지난 12월의 광역밴쿠버 부동산시장 통계입니다. 메트로밴쿠버지역의 거래량은 1,345채로 지난해 12월 1,303채보다 3.2%증가하였으나 지난 10년간 평균거래량에 비해36.4% 감소하였습니다. 신규리스팅은 1,327채로 지난해 12월 1,208채보다는 9.9% 증가하였고 지난 10년간 평균리스팅수에 비해 22.7% 감소하였습니다. 지난해 9월이후 Balance Market이 지속되고 있습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $1,964,400, 타운하우스 $1,072,700, 콘도 $751,300로 1년전대비 각각 7.7%, 6.4%, 5.6% 상승하였고 이전 11월에 비해서는 각각 0.9%, 1.8%, 1.5% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 45일, 34일, 35일 이며 Sales to Active 지수는 각각 11.1%, 18.7%, 19.6%로 시장전체는 16%로 안정적인 Balanced Market을 유지하고 있습니다.프레이져밸리지역 전체거래량은 837채로 지난해 12월 715채보다 17% 증가하였습니다. 10년간 12월 평균거래량대비 31% 감소하였습니다. 신규리스팅은 942채로 지난해 12월보다는 17% 증가하였고 지난 10년간 평균리스팅수에 비해 18% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,471,500, 타운하우스 $826,400, 콘도 $537,600로 1년전에 비해 7.1%, 5.3%, 6.9% 상승하였고 이전 11월대비 1.2%, 1.3%, 1.4% 하락하였습니다. 거래일수는 40일, 32일, 33일이며 Sales to Active 지수는 16%, 29%, 26%로 타운하우스와 콘도는 다시 seller’s market에 진입하였으며 시장전체로는 18%를 보였습니다. 최근 연휴에도 불구하고 리스팅문의와 쇼잉요청이 많아져서 장은 이전보다 더 활발해질 것으로 전망됩니다.이제 2024년 밴쿠버부동산 시장은 이자율이 주도하는 시장이 될 것으로 보입니다. 특히 가장 어려운 시기에 급락하지않고 Balanced Market을 유지했다는 부동산 시장에 큰 버팀목이 될 것입니다. 이자율과 관련해서 너무 큰 기대는 무리일 것 같습니다. 그러나 방향이 정해졌다는 것만으로도 긍정적인 기대심리를 주고 있습니다. 금리인하시점은 빠르면 3월 아니면 하반기로 전망이 나누어지고 있습니다. 그 시점은 인플레이션의 진정추세, 경기침체와 고용완화가 어디까지 진행되는지에 따라 정해질 것입니다. 새로운 변화가 예상되고 있지만 아직은 어려운 시대를 지나고 있어 경계를 늦추어서는 안될 것 같습니다.이전의 골드락스와 같은 2%이하의 인플레이션시대로 돌아가는 것은 기대하기 힘들어 보입니다. 아직은 Stagflation의 가능성도 열려있고, 코비드이후 정부, 기업, 가계 모두 짊어지고 있는 과다한 부채부담은 쉽게 해소되지 않을 것으로 보입니다. 시장의 분위기가 변화하며 무거웠던 마음이 좀 가벼워지고 고금리의 부담이 줄기는 하지만 여전히 짐이 될 것입니다. 이전의 과열된 시장의 후유증을 기억하면서 성급함보다는 냉정함을 잃지 않으면 좋겠습니다. 시장이 좋아질 것이라고 너무 기대하거나 흥분하지 않으면 좋겠습니다. 기대에 미치지 못해 아쉬움이 큰 것보다 기대보다 더 나은 결과가 감사가 되는 2024년 한해 되시기 바랍니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-01-05 17:07:59
Balanced Market의 부동산 시장
12월에 들어서자마자 폭우로 인해 곳곳에 피해가 발생하고 있습니다. 2년전 대대적인 침수와 수해에 대한 기억이 생생하여 정부와 언론 모두 적적으로 사전 안전대책과 대비에 대한 경고가 계속되고 있습니다. 이렇게 한번 겪은 재난과 위기가 다시 되풀이 되지 않도록 만반의 준비를 하게 되는 것 같습니다. 현재 겪고있는 20년만의 고금리 시대도 잘견디고 이기고 나면 시장은 더욱 단단해지고 위기에 대한 대비도 더욱 철저해 질 것이라는 희망을 가져봅니다.지난 8월부터 매월의 전체 리스팅과 거래량을 2005년이후 현재까지의 매월 평균치와 비교하면서 시장의 변동추이를 살펴보고 있습니다. 8월 이후 11월까지 전체 리스팅은 평균치의 78.4%, 81.7%, 83% 그리고 11월 84%로 리스팅은 계속하여 증가 추세를 보이고 있지만 그 증가폭은 줄어들고 있습니다. 한편 8월부터 11월까지의 전체 거래량은 평균치의 86.6%, 77.5%, 72.2%, 70%로 감소 추세가 급격하게 진행되었으나 11월은 그 감소폭이 많이 줄어든 상황입니다. 이는 시장이 조정장세에 다가가고 있음을 보여주는 것입니다. 특히 11월 거래량이 후반기에 집중되어서 긍정적인 신호로 보입니다. 이제 12월의 전체리스팅과 거래량의 수준이 큰 변동을 보이지 않는다면 시장은 안정적인 조정장세에 접어들 것으로 예상됩니다.4일 발표된 11월 광역밴쿠버 부동산 시장통계를 살펴보면 메트로 밴쿠버지역의 거래량은 1,702채로 지난해 11월 1,625채보다 4.7% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 33% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,369채로 지난 해 3,069채보다 9.8% 증가하여 지난 10년간 11월 평균에 비해서는 2.8% 증가하였습니다. 전체적으로 거래량에 비해 신규 리스팅이 더 증가하는 추세가 지속되고 있습니다.주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,982,600, 타운하우스 $1,092,600, 콘도 $762,700로 1년 전에 비해 각각 6.8%, 6.9%, 6.2% 상승하였고 이전 10월에 비해서는 각각 0.9%, 0.7%, 1% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 40일, 28일, 30일이며Sales to Active 지수는 각각 12.7%, 19.8%, 18.2%이며 시장 전체로는 16.3%로 10월에 비해서는 1.6% 하락하여 시장이 지속적인 조정을 받고 있습니다.프레이저밸리 지역 전체 거래량은 891채로 지난 해 11월보다는 6.2% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는37% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,030채로 지난해 11월 보다는 19% 증가하였고 이전 10월에 비해서는 20% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,489,100, 타운하우스 $837,200, 콘도 $545,300로 1년 전에 비해 각각 6.2%, 5.1%, 5.6% 상승하였고 이전 10월에 비해서는 0.9%, 0.9%, 0.02%의 소폭 조정에 그쳤습니다. 거래일수는 단독주택 36일, 타운하우스와 콘도는 29일을 기록하였습니다. Sales to Active지수는 각각 12%, 24.8%, 20.5% 이고 시장 전체로는 14.2%로 10월에 비해 소폭 감소하였습니다.지난 한달 동안의 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 WTI 원유가격은 한달간 9% 하락한 74달러를 기록하였습니다. 9월 말 90달러를 넘었던 유가가 2개월간 20% 이상 하락하면서 인플레이션을 진정시키는 가장 큰 요인이 되고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ 지수는 시장금리의 하락세 전환에 힘입어 각각 9%, 11%의 거침없는 상승세로 뜨거운 시장이었습니다. 10월 중 5%를 넘어서기도 했던 미국채 10년만기 시장금리는11월 말 4.35%까지 하락하면서 한달동안 무려 10.9%나 하락하였습니다.예상보다 빠르게 인플레이션이 진정되고 있고 경기 연착륙에 대한 기대도 커지면서 더이상의 금리인상은 없을 것이고 기준금리 인하시점도 당초 예상보다 빠를 것이라는 기대가 시장금리를 낮추고 있습니다. 최근 시장상황은 마치 연준과 시장의 동상이몽을 보는것 같습니다. 네비게이션이 없던 시절, 처음가는 길에서 만난 터널을 지나던 생각이 납니다. 시장은 어두운 터널을 달리다가 멀리 비치는 한줄기 빛을 보면서 이제 다 끝났다고 환호를 지르는 모습입니다. 그러나 연준은 혹시 그 터널 다음에 또 다른 터널이 있을지 몰라 신중할 수 밖에 없는 입장입니다. 그러나 눈치빠른 시장은 연준의 이런 생각까지를 읽어가면서 앞서가고 있는 모습입니다. 이에 따라 급격한 시장금리의 하락이 자산시장 전체의 랠리를 가져오고 있으며 금리에 가장 큰 영향을 받는 부동산시장 역시 긍정적인 영향을 받을 것으로 예상됩니다.이제 밴쿠버 부동산 시장은 Balanced Market을 유지할 것으로 보입니다. 매월 전체 리스팅 중 거래량을 나타내는 Sales to Active Listings 비율이 12 – 20%이면 Balanced Market, 20%이상이면 Seller가 주도하는 Seller’s Market입니다. 12%이하이면 Buyer가 주도하는 Buyer’s Market 입니다. 최근 10년간 광역 밴쿠버 시장을 살펴보면 120개월 중 66%인 80개월이 Seller’s Market이었으며, Balanced Market은 36개월로 30%를 차지하였고, Buyer’s Market은 단지 4개월에 불과하였습니다.밴쿠버 부동산 시장이 Seller’s Market에 치중된 시장인 것은 익히 알고 있지만 수치로 확인해보니 훨씬더 심하다는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 Buyer’s Market에서 매수기회를 찾기는 매우 힘든 시장특성을 감안할 때 매수자는 Balanced Market에서 매수기회를 찾을 수 밖에 없는 것입니다. 한편 매도자의 입장에서는 기대가격을 조금만 낮춘다면 집을 파는 것이 그렇게 어렵지는 않은 좋은 시장여건을 잘 활용할 필요가 있습니다. 고금리가 지속되고 경기침체가 본격화되면서 소득 감소와 모기지 부담의 증가로 인한 가계부담이 일정기간 지속될 수 밖에 없는 상황에서 그나마 가장 큰 자산 중의 하나인 부동산 시장이 시장 기능을 유지하고 있다는 것은 큰 위안이 되고 있습니다. 힘들고 불안했던 한 해가 저물어갑니다. 아직은 갈 길이 멀어 보이지만 희망을 잃지 않으면 좋겠습니다. 지난 일년동안 컬럼을 읽어 주시고 성원해 주신 모든 불들께 감사드립니다. 모든 분들의 가정에 평안이 깃들기를 기원합니다.(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870) 마기욱 2023-12-06 09:26:20

1

...