한국의 9월 폭염이 너무 낯설게 느껴진 가운데 밴쿠버의 가을은 지난해에 이어 화창한 날씨가 지속되고 있습니다. 매년 거듭되던 산불 영향도 거의 없는 가운데 이 가을의 끝자락은 좀 더 길어질 것 같습니다.

지난 한 달간 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 미국 WTI 원유가격은 2일 기준으로 3% 하락한 $71입니다. 9월 중 $65까지 하락하기도 하였으나 최근 중동전쟁 여파로 상승 전환하였습니다. 1년 전 $90와 비교하면 무려 25%나 하락하였습니다. S&P500 지수와 NASDAQ 지수는 각각 1%, 2.3% 상승하면서 시장 변동성은 커지고 있으나 견조한 흐름을 유지하고 있습니다. 1년 전에 비해 무려 33%, 36% 상승하였습니다.  미국채10년 만기는 3.78%로 9월 말에 비해 3.4% 하락하였습니다. 1년 전과 비교하면 24%나 하락하였습니다. 향후 지속적인 기준금리 인하 전망이 시장 금리에 선반영되고 있어 현 금리 수준이 당분간 유지될 것으로 전망되고 있습니다. 

2일 발표된 9월 광역밴쿠버 부동산시장 통계입니다. 먼저 메트로밴쿠버 지역의 거래량은 1,852채로 작년 9월 1,926채보다 3.8% 감소하였고 지난 10년간 9월 평균 거래량에 비해서는 26%나 적었습니다. 신규 리스팅은 6,144채로 작년 9월 5,446채보다 12.8% 증가하였고 지난 10년간 평균 대비 16.7% 증가하였습니다. 지속적인 이자율 하락에도 불구하고 거래량 감소, 리스팅 증가 추세가 이어지고 있습니다.    

주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,022,200, 타운하우스 $1,099,200, 콘도 $762,000으로 1년 전에 비해 단독주택과 타운하우스는 0.5% 하락하였고, 콘도는 0.8% 하락하였습니다. 거래 일수는 39일, 29일, 31일이며, 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio는 9.1%, 16.9%, 14.6%로 단독주택은 Buyer’s Market이 계속되고 있으며 시장 전체로는 12.8%로 아직까지는 Balanced Market을 유지하고 있습니다.

프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 982채로 작년 9월 1,100채보다 10% 감소하였고 지난 10년간 평균 거래량에 비해 30% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,352채로 작년 9월 2,860채보다 17% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,501,100, 타운하우스 $834,400, 콘도 $545,000으로 1년 전에 비해 각각 1.3%, 1.5%, 0.4% 하락하였습니다. 거래 일수는 35일, 30일, 37일로 길어지고 있습니다. Sales to Active Listings 지수는 9.6%, 18.5%, 13%이며 시장 전체로는 10.8%로 Buyer’s Market에 진입하였습니다. 

기준금리 인하가 3차례 계속되었음에도 시장 움직임이 거의 없는 것은 향후에도 추가적인 금리 인하가 전망됨에 따라 지켜보자는 심리가 더 크기 때문이라고 보입니다. 현재 시장에 나온 많은 매물들도 일정한 가격 수준에서 팔리면 좋고 아니면 시장이 좀 더 좋아질 것으로 보이니 그때 다시 리스팅을 하겠다는 매물들이 아주 많은 것으로 파악되고 있습니다. 굳이 급매 수준으로 팔겠다는 매물들은 그리 많지 않은 것으로 보입니다. 그러다 보니 바이어와 셀러간의 팽팽한 긴장감이 느껴지는 시장 분위기가 지속되고 있습니다. 앞으로 10월 23일과 12월 11일 두 차례 중앙은행 기준금리 결정이 남아있고 추가적으로 0.5% 또는 0.75%까지도 금리 인하가 가능할 것이라는 전망이 우세하기 때문에 추가적인 금리인하가 단행되는 연말 이후 본격적인 시장 분위기의 변화가 예상됩니다.   

이와 함께 각종 부동산 부양정책도 앞으로 시장 분위기를 활성화시키는 요인이 될 것으로 예상되고 있습니다. 먼저 연방정부는 12월 15일부터 다운페이먼트가 20% 미만인 경우 모기지 보험으로 집을 구입하는 첫집 구매자의 가격 한도를 이전의 100만 불에서 150만 불까지 확대합니다. 최대 상환 기간도 25년에서 30년으로 늘어나서 월 지급액도 적어지게 됩니다. 소득이 뒷받침되는 첫집 구매자들에게는 주택 선택의 폭이 넓어지면서 시장의 활력에 도움이 될 것으로 기대됩니다. 또한 연방 금융감독원인 OSFI에서는 기존 모기지의 갱신제도를 11월 21일부터 변경합니다. 현 거래 은행이 아닌 타 은행으로 전환 시 Stress Test를 받아야 하기 때문에 이를 피해 대부분의 주택소유자가 기존 거래 은행에서 모기지를 갱신해왔습니다. 따라서 금리 네고가 쉽지 않아 신규 모기지보다 높은 이자율을 감수하면서 모기지를 갱신해 왔습니다. 이제 만기 도래한 모기지 해당 금액을 타 은행에서도 stress test 없이 갱신할 수 있기 때문에 보다 낮은 금리로 모기지갱신이 가능해질 것입니다.

10월19일 주정부 선거를 앞두고 눈에 띄는 부동산 선거공약들을 내놓았습니다. 집권당인 NDP는 중산층의 첫집 구매자에게 집 구매 가격의 40%를 연 1.5% 금리로 주정부에서 대출을 해주겠다는 것입니다. 추후에 집을 팔게 되면 가격 상승이나 하락에 관계없이 판매 가격의 40%를 상환하면 되는 것으로 집 구매력을 높여주겠다는 것입니다. 한편 보수당은 Modular 또는 Prefab 하우스의 표준화로 저렴한 주택공급 대책을 제시하고 Rezoning과 Development Permit 기간은 6개월 내 Building permit은 3개월 내로 대폭 축소하여 신속한 주택 공급을 위한 공약을 제시하고 있습니다. 적극적인 정부의 부동산 부양 정책은 현 부동산 시장이 바닥 국면임을 체감하고 있는 연방정부 및 주정부의 정책적인 의지로 보입니다. 부동산 시장의 정체는 공급 측면의 제약이 되어 장기적으로 주택 공급 문제가 더 커지는 악순환의 구조를 가져오기 때문입니다.

이제 밴쿠버 부동산 시장의 바닥은 더욱 단단해지고 있습니다. 그리고 팬데믹 이후 시장의 편향성으로 인한 “선택과 대안”의 제약이 해소되고 있습니다. 일방적인 폭등으로 선택의 여지가 없었던 탐욕의 시장은 다시 돌아오기는 힘들 것 같습니다. 또한 최근 장기간의 시장 조정에도 불구하고 20년 만에 최고치를 기록한 고금리 상황은 대안의 부재로 이어졌습니다. 이제 시장의 장기적인 조정을 통해 다양한 주택의 선택이 가능해졌습니다. 그리고 계속되는 금리 인하 전망으로 자금 조달과 금융 상황에 대한 다양한 대안의 모색이 가능해졌습니다. 삶의 최우선 순위이고 가장 큰 자산인 내집 마련의 꿈을 좀 더 마음 편하고 여유 있게 선택하고 결정할 수 있는 시점에 들어서고 있습니다.

(상담문의: 마기욱부동산 604-306-0870)