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부동산 구매자의 후회(Buyer’s remorse)와 합리화(Rationalization)
부동산 구매자의 후회(Buyer’s remorse)와 합리화(Rationalization) 미국 아마존닷컴의 창업자이자 최고경영자인 제프 베조스는 30이 넘어 월스트리트의 잘나가는 직장을 그만두고 새로운 창업을 감행했습니다. 그는 훗날에 창업을 한 이유에 대한 질문에 대하여 다음과 같은 답을 하였다. “내가 먼 훗날 나이가 들어 살아온 인생을 뒤돌아 볼 때 어떤 결정을 가장 후회하게 될까?”를 생각해 본 결과, 설사 실패하더라도 안정에 집착하다가 원하는 일을 아예 시도조차 하지 않은 것을 더 후회하게 될 것 같다는 결론을 내렸다는 것입니다. 대부분의 후회는 행동함에서 오는 게 아니라 행동하지 않음에서 오는 것이라는 것이 제프 베조스의 철학이라고 합니다. 후회라는 말은 대부분의 사람들이 회피하고자 하는 명제이기도 합니다. 인간은 제프 베조스와 같이 후회하지 않기 위해 창업을 하는 진취성을 발휘하기도 하는 측면도 있지만, 후회하지 않기 위해 아예 아무것도 하지 않거나, 기존에 했던 일에 비추어 현재의 상황을 애써 외면하기도 하기 마련입니다. 이러한 후회의 측면 중 소비자들이 어떤 물건을 사고 난 뒤 잘못 산 것 같아 후회를 하는데, 이를 일러 ‘구매자의 후회(buyer’s remorse)’라고 합니다. 이러한 후회는 자동차나 가구 등과 같이 거액의 자금을 들여 구매한 공산품 뿐만 아니라 부동산이나 주식과 같은 자산을 취득한 경우에도 자주 일어나는 현상입니다. 내가 산 차보다 남의 차가 더 좋아 보이고, 조금 더 나은 가구를 살 걸 그랬다거나, 이 동네 말고 저쪽 동네에 있는 집을 살걸 그랬다는 등의 후회가 그 예일 것입니다. 반면, 한편의 소비자들은 어떤 물건을 산 후에 가격이 떨어지면 “그때 꼭 필요했으니까 괜찮아.” 라던가, 또는 조금 더 나은 기능의 제품을 발견해도 “내가 산 게 더 좋아. 뭐 내 것과 별 차이가 없자나”라는 식으로 자신의 구매를 합리화하기도 한다. 심리학에서는 이러한 결함이 있는 구매를 합리화하는 현상을 ‘구매자의 스톡홀름 신드롬(buyer’s stockholm sysdrom)’이라고 한다. 아이폰 사용자들이 삼성갤럭시 S20의 우수한 광학카메라를 보고도 ‘아이폰은 그런거 필요없어! 내 아이폰으로도 충분히 멋진 사진이 찍히는 걸 뭐’라는 식의 애정으로 응대하는 것이 좋은 예일 것이다. 자신이 선택하지 않았기 때문에 무턱대고 나쁜 것으로 편향적인 의사를 나타내는 현상인 것이다. 부동산시장이 침체에 접어들면 2~3년 전의 부동산투자를 후회(remorse)하는 투자자들이 있는 반면, 부동산을 구매하지 않았더라면 여전히 높은 렌트비를 물어야 했다거나, 내가 투자한 부동산은 그래도 가격이 덜 떨어졌네라는 식으로 자신의 투자행동를 합리화(rationalization)하는 분들로 나뉘어 집니다. 후회에 빠진 분들은 부동산중개인을 비난하기도 하고, 중국인들을 비난하기도 하고, 캐나다 경제를 비난하기도 하고, 트럼프를 비난하기도 하는 등 외부환경에 대한 비난과 불평에서 시작하여 시장이 조금이라도 회복되면 빨리 매각하여 잘못된 현재의 상황을 벗어나려는 손절매의 경향성이 강하게 나타납니다. 투자의 제 1명제는 ‘무릎에서 사서 목에서 팔라.’입니다. 이러한 분들은 수년전 시장이 성숙기(목 또는 머리)일 때 사서 바닥을 치고 회복기(무릎)에서 파는 꼴이 될 수도 있습니다. 시장에서는 좋은 물건을 조달해주는 소중한 자원이기도 하지만 말입니다. 반면, 자신의 투자를 합리화하는 분들은 잘못된 투자를 합리화하는 누를 범하는 위험에 빠지기도 합니다. 자칫 시장이 회복되면 빨리 팔아야 할 물건을 계속 들고 있는 꼴을 보일 수도 있습니다. 손절매를 하여야 하는 물건을 들고 있는 분이 이런 합리화를 한다면 절망적인 상황에 계속 빠지게 됩니다. 이런 분들은 투자를 하지 않는 것이 좋겠습니다. 실수로부터 배우지 못하는 투자는 계속 실패할 수 있는 확률이 높습니다. 투자결정에 있어 ‘구매자의 후회’와 ‘자기합리화’로부터 벗어나는 방법은 없을까요? 있습니다. 철저히 이성적인 판단을 한다면 가능합니다. 후회의 두 가지 측면은 모두 심리적인 충동과 감정의 흐름에서 나오는 자연스러운 인간의 내면활동입니다. 따라서 후회를 하지 않는 인간은 없기 때문에 철처히 이성적인 판단을 한다는 것도 개인투자자들은 거의 불가능한 것도 사실입니다. 그렇다면 현실적인 측면에서 몇 가지 조치를 취할 수 있습니다. 첫번째 원칙은 실수를 인정하겠다는 자세입니다. 손실이 발생하면 시장의 문제나 외부환경의 문제로 치부하기 전에 자신의 문제를 정확히 파악하여 시장을 이해하고 외부환경을 이해하는 능력을 키워 앞으로 나아가겠다는 자세를 갖추면 손실로부터 미래의 이익을 확보할 수 있습니다. 앞으로도 손실은 발생할 수 있습니다. 하지만 최소한으로 줄일 수 있고, 매수와 매도의 시점을 정확히 파악할 수 있게 됩니다. 문제는 실수로부터 배우지 않기 때문에 계속 발생하는 것 일 테니까요. 두번째 원칙은 목표를 명확히 하십시오. 독자의 나이가 30대라면 필히 앞으로 30여년의 미래에 5~6번의 시장상승기를 경험할 것입니다. 부동산을 비롯하여 주식, 채권, 현물시장 등의 모든 자산가치의 장기적 흐름은 유사합니다. 위험성과 변동성이 상이할 뿐입니다. 현실적으로 자본의 유동성은 지난 수세기에 견줄 수 없을 만큼 넘쳐나고 있고, 조달금리인 이자는 역사이래 가장 낮은 수준입니다. 외부환경의 영향이 줄어들고, 투자의 내재적 요인들이 발현하는 시기가 되면 언제든 자산시장은 다시 성장할 준비가 되어 있습니다. 캐나다는 한국이나 일본처럼 인구절벽을 걱정하는 환경도 아닙니다. 10년, 20년, 30년 후의 투자수익률을 지금 결정하십시오. 아시는 것 처럼 현재 1백만불 상당 주택의 30년 전 가격은 10만불 정도에 불과했습니다. 이번 칼럼에서는 ‘구매자의 후회화 합리화’의 심리학이론을 통해 부동산구매자의 행동을 살펴보고자 했습니다. 다음 칼럼에서는 ‘부동산 투자에서의 동조화 행동’에 대해 살펴보겠습니다. 근래에 중개문의를 하시는 분이나 칼럼에 대한 의견을 주시는 분들은 778 875 6570 또는 이메일(happyjaylim@gmail.com)으로 연락주시면 성실히 답변해드리겠습니다. Jay Lim 임재오 2020-02-27 21:18:09
부동산시장에서의 넛지(Nudge)효과: 좋은 넛지, 나쁜 넛지
부동산시장에서의 넛지(Nudge)효과: 좋은 넛지, 나쁜 넛지 넛지(Nudge)는 원래 ‘옆구리를 슬쩍 찌른다’.는 뜻으로 누군가의 강요가 아닌 자연스런 상황을 만들어 사람들이 올바른 선택을 할 수 있도록 이끌어 주는 것을 말합니다. 이 단어는 행동경제학자인 리처드 탈러 시카고대 교수와 카스 선스타인 하버드대 로스쿨 교수가 공저로 출판한 <넛지>라는 책에 소개되어 한국인들에게도 유명해진 말입니다. 또한, 이 <넛지>의 공동저자인 선스타인 교수는 오바마 정부에 금융, 환경 등 각종 규제를 총괄하는 직책으로 합류하여 미국 내 넛지 바람을 일으킨 장본인이기도 합니다. 남자화장실 소변기에 파리가 그려진 스티커를 붙여 보았더니 소변기 주변으로 소변이 튀는 양이 80%나 줄었다는 사례가 행동경제학에서 설명하는 넛지의 대표적인 긍정적인 사례입니다. 벌금을 매기겠다는 식의 강요가 아닌 파리 한 마리의 그림이 사람의 행동을 긍정적으로 변화시킨 것입니다. 긍정적인 사례를 더 들어보겠습니다. 분주한 다운타운의 지하철역에 가면 에스컬레이터를 기다리는 사람들로 생긴 긴 줄을 한번쯤 보셨을 것입니다. 한편 에스컬레이터 옆의 계단은 상대적으로 한산합니다. 젊은 사람들은 계단을 이용하라는 말을 아무리 해도 상황은 바뀌지 않습니다. 스톡홀름의 마케팅 기획자들은 한 계단을 피아노처럼 만들어 계단을 밟을 때 피아노 소리가 나게 했고, 이 캠페인을 통해 계단의 이용률이 평상시보다 66%가 증가했습니다. 이렇게 좋은 사례들만 들면 독자들은 넛지를 긍정적으로 단정하여 받아드릴 터이니 나쁜 넛지의 사례도 들어보겠습니다. 넛지의 저자인 리차드 탈러 교수가 직접 사례를 들었더군요. 시카고에서 뉴욕으로 가는 비행기 표를 사려고 유나이티트 항공사 웹사이트에 접속했을 때 푯값을 결제하기도 전에 여행보험을 원하는지를 물어보는 화면이 나왔는데 이런 식으로 거듭 의사를 묻고 확인하는 건 소비자가 정말로 큰 실수를 할 지 모를 때나 정당화될 수 있다고 지적합니다. 하지만 유나이티드 항공사는 한술 더 떠, 결제 전에 비행기 표에 관한 보험구매여부를 묻는 옆에 ‘예/아니오’ 가운데 하나를 선택하도록 한 뒤, ‘예’ 버튼 옆에 강조표시까지 해 놓았고, ‘아니오’를 선택했을 때의 위험에 대한 과도한 설명까지 덧붙여 놓았다고 합니다 고작 300달러 비행기 푯값에 여행 보험료는 20.13달러를 지불해야 하고 예약을 취소/환불할 때 보험료 환불을 받으려면 여행 72시간 이내에 ‘의사의 진단서’를 제출해야 한다는 규정까지 있었을 뿐 만 아니라, 의사진단서 없이 자동으로 보험료까지 환불되는 비행기 푯값은 따로 856달러에 판매하고 있었다고 합니다. 이 경우 여행보험은 고객의 불안을 조장해서 부가수익을 높이는 데 활용된 나쁜 넛지입니다. 장황하게 넛지에 대한 이론적인 설명을 드린 것은 근래에 밴쿠버 부동산 시장에 대한 긍정적인 신호를 보내는 신문기사나 분양광고를 볼 때면, 부동산칼럼을 쓰는 저자로서 이러한 신호들이 좋은 넛지인지, 나쁜 넛지 인지로 작용할 지에 대하여 여러분들과 고민을 공유해 보기 위해서입니다. 11월 26일자의 밴조선 기사인 ‘BC주 주택시장 ‘구매자’에게 유리해진다’라는 기사는 25일자의 CTV news 와 Global news의 기사를 인용한 것으로 보입니다. 해당 언론의 기사들은 신용조합 센트럴1이 발표한 BC 주택경기전망보고서를 인용하면서, 2020년에는 메트로 밴쿠버지역의 부동산 거래량이 13% 반등하고 2021년에는 4% 상승할 것이며, 거래가격 또한 2018년도 $740,000 달러에서 달하던 메트로밴쿠버 지역의 주택평균(중위)가격이 2019년에는 7% 하락한 $690,000달러인데, 2020년 $715,000달러 및 2021년 $760,000달러로 회복할 것이라고 예측합니다. 이는 모기지이율의 하락, 낮은 렌트 공실률 및 경기회복을 근거로 삼고 있습니다. 저자는 개인적으로 이러한 기사를 부동산 투자 고객의 투자심리를 건드리려는 미끼넛지로 생각합니다. 침체된 부동산시장에 지쳐 있는 투자자와 실수요자들의 옆구리를 슬쩍 찔러서 부동산 구매를 조장하기 위한 마케팅 활동이라는 평가입니다. 이러한 저자의 판단 근거는 첫째, Central 1 이라는 업체가 Credit Union 이기 때문입니다. 신협은 모기지대출을 통해 수익을 보는 기업입니다. 부동산거래가 활발하게 일어날 때 수익을 보기 때문에 긍정적인 신호를 마켓에 주기적으로 제공할 필요가 있습니다. 둘째, Central 1 Credit Union은 설립연도가 10년도 채 되지 않는 신생금융기관입니다. BC주에는 겨우 한 개의 branch office가 있는 것으로 보입니다. 이런 기관의 분석보고서를 도대체 평가하고 기사화할 대상이 되는지조차 의심스럽습니다. 셋째, 보고서에서 가격상승 및 거래량 증가의 근거로 삼고 있는 인구증가, 모기지이율하락 및 낮은 공실율 등의 요소들은 물론 시장에 긍정적인 요소입니다. 그러면 반대로 부정적인 요소들이 있겠지요. 15~18년 사이에 이루어진 BC주 역대 최대의 콘도 분양, 외국인특별세, 디플레이션의 우려가 있는 경기침체 등의 영향에 대해서는 다루고 있지 않습니다. 물론 좋은 넛지인지, 나쁜 넛지인지 판단이 모호할 때도 있습니다. 근래의 분양광고들은 어떨까요? 최근에 코퀴틀람 로히드타운센터 주변에 대대적으로 분양을 예고하고 있는 콘도들을 예로 들어보겠습니다. 한인타운의 중심, 로히드역까지 도보 5분, 상대적으로 저렴한 분양가, 탁트인 리버뷰 등과 같은 이성적인 판단을 유도하는 메리트를 제시하며 은근 슬쩍 투자자와 실수요자들의 옆구리 찌르기를 시전하는 PR들이 많습니다. 구매자의 옆구리를 찌르는 분양업자와 중개업자가 실제로 그렇게 장점들을 모두 믿고 분양을 하는지는 알 수 없습니다만, 3~5년 후 입주 시에 콘도가 실제로 훌륭하게 지어져 주변 콘도에 비해 평판도 좋고 시장도 좋아져 가격이 상승기를 맞아 주변 콘도보다 더 높은 가격을 받게 되면 대박을 터트린 것이겠지요. 하지만, 계약서에 숨겨진 전매제한조항을 사전에 설명하지 않거나 모델하우스의 가구와 시설과는 다르게 입주한 콘도의 내용이 조악하거나 바닥/벽면 두께가 얇아 소음에 시달린다면 사기를 당했다고 고민할 수도 있습니다. 이런 경우가 발생하면 나쁜 넛지에 낚인 꼴이 됩니다. 그렇다면 나쁜 넛지에 낚이지 않으려면 어떤 광고, 어떤 프로모션, 어떤 분양, 어떤 중개인을 믿어야 할까요? <넛지>의 저자 리처드 탈러 교수의 말을 다시 한번 들여다 보시길 권합니다. • 모든 넛지는 투명해야 하고, 절대로 상대방을 오도해서는 안 된다. • 넛지에 참여하고 싶지 않다면 쉽게 빠져나올 수 있어야 한다. 마우스 클릭 한 번만으로 그렇게 할 수 있다면 가장 좋다. • 넛지를 통해 유도된 행동이 그 영향을 받은 사람들의 삶을 더 낫게 만든다고 믿을 만한 충분한 근거가 있어야 한다. 저자가 살펴볼 때에 가장 주의를 기울여야 하는 분양회사와 중개인은 유리한 정보 만 제공하고 불리한 정보는 제공하지 않는 경우입니다. 시끄러운 #1 하이웨이의 소음에 24시간 노출되어야 하는 경우, 상대적으로 9” 이상의 층고를 제공하는 주변의 콘도와 달리 층고가 낮은 경우, 바닥/벽면 소음재를 사용하지 않는 경우, 건설사가 고층 콘도 건축 경험이나 대단지 콘도타운의 건축 경험이 없는 경우, 전매에 따른 높은 전매비용이 발생하는 것을 숨긴 경우, 발코니가 없는 콘도 유닛의 공조문제, 입주 후 조망권의 제약사항, 유리외벽으로 구성된 콘도유닛의 일조시간 등과 같이 미래의 콘도가격에 부정적인 영향을 미치는 다양한 요소들 까지의 정보를 충실히 고려할 수 있어야 합니다. 특히, 불리한 환경과 저렴한 분양일수록 당연하게도 전매조건이 까다롭고 전매비용이 크게 발생할 수 있습니다. 속아서 분양받은 구매자를 끝까지 잡아 놓아야 하니까요. 이번 칼럼에서는 ‘넛지’라는 행동경제학의 이론을 통해 부동산시장을 살펴보고자 했습니다. 다음 칼럼에서는 ‘구매자의 후회’ 및 ‘부동산 투자에서의 동조화 행동’에 대해 살펴보겠습니다. 근래에 중개문의를 하시는 분이나 칼럼에 대한 의견을 주시는 분들이 많습니다. 해외 출장이 많은 관계로 가급적 이메일(happyjaylim@gmail.com)으로 먼저 연락주시면 성실히 답변해드리겠습니다. 임재오 리얼터 임재오 부동산 2019-11-27 15:41:46
부자의 길 - 열정과 노력
부자의 길 - "열정과 노력"근래 손님 중 한 명에게 코퀴틀람에 위치한 콘도를 소개하였는데 너무 만족한다고 하여 기쁘게 인사하며 성공을 축하한다는 아첨아닌 아첨을 한 적이 있다. 무엇보다 이민온 지 수년간 월세 콘도를 전전하는 고생을 하다가 자녀의 학교와 직장의 문제로 장거리 출퇴근을 하던 본인이 이제 직장에 가까워 졌고, 자녀들이 좋은 학교에 다니게 됐다며 기뻐하는 모습이 즐거움을 더 했다. 무엇보다 자신의 아내가 가까워진 공원과 체육시설에 즐거워하고 행복해 한다는 말에 자신이 더 기쁘다는 말을 첨언하기도 했다. 주변에서도 모두 부러워한다고 한다. 수년동안 오늘을 기다리며 공부했다는 그 분은 시간이 나는 오후와 주말마다 해당 콘도 근교의 공원과 시설들을 이용하며 코퀴틀람에서도 어느 지역이 자신의 여건에 맞고 미래의 투자가능성이 높은지를 꾸준히 그리고 면밀히 살펴왔다고 한다. 어차피 투자는 10년을 내다보는 것이므로 자신의 이사는 당장의 손해보다 더 갚진 미래가 있을 것이라는 믿음도 확고해 했다. 사업을 하던, 투자를 하던, 아니 무슨 일을 하던 혁신을 앞세우는 사람을 따라올 자는 없다. "혁신적인 사람"이란 단어에는 해당 투자나 사업이 진취적이고 선도적이기 때문에 높은 투자수익을 기대할 수 있기 때문에 위험을 감수하고 추진하고 있다는 의미를 내포하고 있다. 돌려서 설명하면 어떤 사업이나 투자든 미리 위험을 감수하고 선점하여 가격을 오르기를 기대하는 것이 혁신이라 할 수 있다. 투자의 기본 원칙인 "무릎에서 사서 어깨에서 팔아라"라는 문구의 의미는 곧 혁신적인 투자를 하라는 의미와 동질화될 수 있는 것이다. 혁신을 실천하여 무릎에서 사기 위해서는 남들과 다른 열정과 노력이 동반되어야 한다. 나이가 먹어 젊었을 때 이렇게 했으면 바다가 보이는 저 멋진 하우스는 내 것일텐데라는 후회는 필요가 없다. 편한한 노후와 바라는 투자목표를 완성시키기 위해서는 열정과 노력이 동반되어야 한다. 부동산은 미래가치에 투자하는 것이기 때문에 부동산을 둘러싸고 있는 정치/경제/사회적 현재와 미래의 환경요인을 고려하여 그 가치를 판단할 수 있어야 한다. 투자판단의 최종 결정은 전문가가 대신해 줄 수 없다. 전문가는 자신의 나름의 전문성에 기인하여 자신의 전문영역이 있으므로 이 전문가는 하우스를 사라 하고, 이 전문가는 상가투자를 하라고 하는 것이 당연하다. 마음이 앞서 덜컥 투자를 놓으면 운에 전 재산을 맡기는 과오를 범할 확율이 높다. 요즘처럼 정부정책에 따라 모기지대출이 힘들고 중국변수, 미국변수, 영국변수 등과 같은 대외 환경에 따라 시장변화가 큰 시대에는 이런 분들은 백전 백패할 수 있다. 열정과 노력의 첫 단계는 공부라고 할 수 있다. 수년전 모기지 대출을 받은 분이 제게 찾아와 이 대출금에 이 이자가 맞느냐고 좀 확인해 줄 수 있는지 물어보는 고객이 있었다. 저자가 직접 계산을 해보니 실제로 수십불 차이가 나는 것을 발견하고 은행에 가서 무엇이 문제인지 알려달라고 물어볼 것을 조언한 적이 있다. 이자가 수십불 더 나은 이유는 후에 밝혀졌지만, 은행직원이 자신이 이렇게 계산을 해 오고 직접 계산한 것을 보여주니 땀을 뻘뻘 흘리면서 답변에 진땀을 빼더라는 말을 들었다. 물론 그 때부터 이 고객은 은행을 갈때마다 이것 저것 세세한 설명을 잘 해주더라는 말과 함께 중요(?) 고객으로 좋은 대접을 받았다는 말을 하며 저자에게 감사의 말을 전해 왔었다. 같은 지역에 같은 시기에 지어진 콘도라도 학군, 지역의 호재, 교통 등에 따라 선호도가 달라진다. 직접 가서 지역 내 콘도의 위상은 어떠한지, 방향은 어떤지, 조망권은 어떤지 아주 세밀하게 살펴보는 것이 열정과 노력의 또 하나의 단면이다. 처음에는 무엇부터 살펴봐야 할지 조차 알 수없다. 하지만 경험이 쌓이면 안목은 넓어지고 비로서 혁신적인 투자대상이 보이게 마련이다. 본인의 의지대로 예산을 책정하고, 투자방향도 제대로 잡을 수 있다. 오늘 당장 버나비 호수로 차를 몰아가 보라. 수 많은 거위와 오리는 우아한 자태로 호수위를 노닐고 있을 것이다. 호수 속에 숨겨진 거위와 오리는 넘어지지 않기 위해, 앞으로 나아가기 위해, 우아한 자태를 유지하기 위해 끊임없이 몰속에 숨겨진 다리를 젓고 있다. 임재오리얼터 임재오 2019-10-29 02:05:17
콘도 투자, 부도심지역을 살펴보라.
부동산 투자의 핵심을 얘기하는데 투자의 경험에 따라 또는 투자의 성향에 따라 다양한 의견이 있기 마련이다. 어떤 분들은 위험할 때 바로 현금화 할 수 있는 환금성이 높은 투자를 지향하는 분들이 있는 반면, 장기간의 시간에 걸쳐 될 지역에 투자하고 기다리는 것이 현명하다고 판단하는 분들도 있다. 현금흐름이 원활한 투자상품을 추구하는 분들도 있다. 물론 이러한 모든 조건을 다 맞추는 투자욕심(?)을 내는 경우도 있다. 이번 시간에는 10년 이내의 기간 동안 70만불 미만의 자금으로 콘도 투자를 희망하는 독자들에게 필자의 투자의견을 제시하고자 한다. 그럼 어떤 투자가 나에게 적합한 투자인가 한번 살펴보자. 이민자 사회에서 직장이 언제 잘릴지 모르는 데다 수명이 100세까지 연장되는 시대에서 노후 대비를 고민하는 분들이 많다. 월세부동산은 은퇴 후에도 매달 월급처럼 돈이 통장에 들어오니 마르지 않는 샘을 하나 갖게 되는 것이다. 투자자산의 가격 상승에 대한 기대 뿐 만 아니라 매월 월세를 통해 수익을 창출하니 일석이조이자 부동산침체기에도 굳건히 버틸 수 있는 힘이 된다. 이러한 투자를 위해서는 또한 현재의 투자수익률(임대료와 과거의 가격변동)과 더불어 미래의 투자수익률을 고려하여야 한다. 임대료가 지속적으로 상승하지 않는 지역은 향후에 자산가격의 상승을 상대적으로 기대할 수 없을 뿐 만 아니라 환금성도 떨어지기 마련이다. 물론 본인이 거주하는 경우에도 마찬가지이다. 임대료의 지속적인 상승이 예측되는 지역을 우선 고려하여야 한다. 임대료가 상승을 기대할 수 있는 지역은 유동인구가 계속 유입되는 지역, 교통망 확충이 계획된 지역, 개발계획이 세워진 지역으로 볼 수 있다. 유동인구가 계속 유입되는 지역은 크게 두 종류로 나뉠 수 있다. 밴쿠버 다운타운과 같이 더 이상 고층 콘도와 대규모 상가를 지을 땅이 부족한 상태에서 렌트 수요가 집중되는 지역과 공급량에 비해 빠르게 인구증가가 이루어지는 메트로타운 등을 비롯한 부도심지역이 대표적이다. 통계를 통해 밴쿠버다운타운과 부도심 지역을 필자가 지난 10년 간의 투자수익률을 평가해 보면 콘도투자의 경우, 밴쿠버 다운타운에 비해 메트로타운을 비롯한 브랜트우드, 리치몬드 가든시티, 코퀴틀람센터 등의 지역이 상대적으로 상승폭이 높게 나타났다. (이메일을 보내주시면 지역별로 콘도 가격을 비교한 해당 자료를 보내드립니다.) 독자들은 의외라고 생각할 수도 있다. 그러나 10년 전에도 밴쿠버 다운타운 콘도 가격은 비쌌다. 40만불 중반대의 콘도가 60만불 대 중반으로, 60만불 대의 콘도가 90만불이 되었다면 비율로 살펴본 자산의 투자수익률은 40~50%이다. 물론 매달 받는 월세는 다운타운이 비싸다. 부도심에 비해 매달 1천불을 더 받는다면 년간 1만2천불이지만, 세금과 기타 부대비용을 제외하면 절반수준인 6천불 수준이며, 10년이면 7만불 정도에 이르며, 이를 더하면 투자수익률은 55% ~ 65% 정도가 된다. 반면 메트로 타운 등의 부도심은 30만불 대의 콘도가 50만불 후반 대의 가격을 형성하는 경우가 많다. 이미 수익률은 80%에 이른다. 이러한 현상은 비단 밴쿠버 지역 만이 아니라 인구가 지속적으로 유입되는 전세계 모든 대도시와 주변 부도심에서 나타나는 일반적인 현상이다. 서울의 예를 들어보자. 전통적으로 서울은 강남 대치동이 부동산 일번지이다. 그러나 노후화가 진행되고 재개발이 지체되면서 강남의 중심은 서초구의 끝자락이지만 한강조망이 가능하고 신축 고층 아파트가 중심을 이루는 반포 일대, 잠실 일대, 용산 일대로 옮겨갔다. 물론 타워팰리스로 대표되는 강남구 도곡동과 대치동 일대의 그 명성은 지속되겠지만 부도심의 성장은 더욱 빨랐다. 부도심은 교통망의 확충이나 주변 단독주택 단지의 zoning 변경 등에 따른 수혜를 입을 확률도 높다. 대표적으로 로히드타운센터 지역은 지난 10년 전에 비해 Evergreen Line의 신설과 더불어 주변 일대의 zoning이 모두 상향되어 작은 평수를 단독주택이나 콘도를 가진 분들도 높은 투자수익률을 확보한 대표적인 경우라 할 수 있다. 또한 한국과는 다르게 밴쿠버 지역은 부동산 가격의 변동이 심하다. 특히 밴쿠버 다운타운은 더 심하다. 투기수요와 갭투자를 노리는 사람들이 많기 때문이다. 현금흐름이 악화되면 투기수요와 갭투자는 손실을 보더라도 매각을 추진한다. 반면 부도심 지역에의 투자는 상대적으로 실수요가 많기 때문에 가격저항력도 높다. 물론 여러 가지 장점에도 불구하고 다운타운에의 투자는 멈추지 않는다. 가격하락폭이 큰 만큼 회복기에 접어들면 가격상승폭도 높기 때문이다. 그만큼 위험성도 크다. 중국 등의 해외투기 세력이 맥을 못추는 현재의 상황은 앞으로도 지속될 것으로 전망된다. 시장은 변했으며, 마치 80~90년대의 장기안정기가 유지될 것처럼 보인다. 지난 4~5년간 쏟아져 나온 분양물량이 소화되기 까지 시장 전망은 안정적일 것이라는 전망이 유지되고 있다. 물론 정부의 정책변화와 대외변수에 따라 달라질 수 있다. 변하지 않는 진리는 투자를 한다면 현금흐름과 투자수익률이 전통적으로 높은 지역보다는 미래에 높을 지역을 선택하는 것이 현명하다는 것이다. 임재오 2019-10-01 01:44:21
기회를 기다리는 자는 기회를 만드는 자를 이길 수 없다.
시장이 상승기에 있을 때는 언제까지 오를까라는 질문과 함께 버블이 끼어서 집을 안사겠다는 사람, 이대로 가다간 집을 못 살 것 같다는 사람과 관심조차 없던 사람들도 이곳 저곳을 찾아 다니며 지금이라도 사야 할 것 같다며 뛰어들었었다. 재작년까지 수년간 좋아던 부동산 시장이 거짓말처럼 식어버렸다. 콘도 분양시장에 줄을 서던 그 많은 투자자(?)들은 다 어디로 간 것일까? 부동산 중개문의가 뜸해진지 오래고 그 잘나가던 부동산중개인들도 개점휴업상태와 다름이 없다. 팔고자 하는 문의는 있으되 사고자 하는 문의는 뜸해졌다. 부동산투자를 설명하면서 지난 40년간 지속된 10년 주기의 상승 곡선을 통해 입증된 가격상승의 기회가 언제 다시 올지 안올지 누구도 알 수는 없다. 예전에도 그랬다. 6~8년간 정체되었던 부동산 가격이 1~3년에 걸쳐 100% 상승하기도 하고 2~3년의 정체기를 거쳐 2~3년간 상승을 반복하는 형태로 100% 상승이 이루어지기도 했다. 그러나 10년 후에는 가격이 상승할 것은 논리적으로 확실해 보인다(관련된 설명은 기존의 칼럼과 저자의 유튜브 채널을 통해 확인하시길 바란다). 다만, 언제 다시 오를지는 아무도 알 수 없다.'무릎에서 사서 목에서 팔라'는 투자의 정석은 침체된 시장에서 매우 비논리적인 개념으로 들릴 것이고 전문가도 이는 마찬가지다. 다만 일반인보다 이 시기를 조금 더 빨리 감지할 수 있을 뿐이다. 특히, 정부가 부동산 시장을 억제하는 현재의 상황에서는 시세차익을 노리는 투자나 실거주를 위한 투자 모두 세금과 이자부담 등의 비용을 고려할 때 추천할 만한 투자처가 아니다. 그렇다고 다시 시장이 좋아지기만을 기다리는 것이 현명한 것도 아니다. 시간은 흐르고 물가상승과 더불어 돈의 가치는 하락한다. 어디라도 굴려야 하는 것이다. 이때 고려할 만한 투자처는 지속적으로 지가가 상승할 것이 예상되는 지역에서 누구나 탐내는 부동산을 선점할 수 있는 기회가 될 수 있다. 일반인으로서 지난 10년간 지가가 제일 많이 상승했고, 누가 보더라도 이 지역은 지속적인 개발과 투자가 이루어질 것으로 예상되는 지역이라면 현재와 같은 부동산가격이 하락하는 시기에도 하락폭은 상대적으로 낮은 편이며, 상승기에는 많이 오를 수 있다. 광역밴쿠버 지역에서 지도를 놓고 보면 대규모 개발이 예정되어 있는 지역을 찾을 수 있다(각 시별 community plan을 살펴보라). 인구증가에 맞춰 도심을 재개발하거나 시 차원에서 신규택지를 조성하는 곳이 그런 투자의 대상지가 될 수 있다. 이와 더불어 단독 거주 부동산보다는 월세가 나오는 부동산이 투자에 안전하다. 직접 거주하는 부동산은 모기지이율의 상승에 영향을 크게 받는 반면, 월세로 모기지 이자를 감당할 수 있는 지하 또는 반지하의 SUITE을 보유하고 있는 부동산을 적극 고려하는 것이 유리하다. 조금 더 위험을 감수할 수 있으며, 자금여력이 있다면, Zoning 이 변경되어 duplex 또는 triplex를 지을 수 있는 오래된 주택을 구입하는 것도 하나의 방법일 수 있다. 물론 이때 시간과 발품은 필수조건이다. 밴쿠버 다운타운에 위치한 단독주택을 구입하여 쪼개면 돈이 되는 것은 모두가 알고 있다. 그러나 진정한 노력자 또는 실력자는 이런 요지에서 누구나 할 수 있는 투자를 해서는 큰 수익을 기대할 수 없다는 것도 안다. 지금과 같은 부동산 불황기에는 못 생긴 집과 땅을 싸게 사서 이쁘게 만들 수 있는 실력을 쌓을 수 있는 좋은 기회일 수도 있다. 건축업자들이도 요새와 같은 불황기에는 이러한 관점을 가진 고객이 고맙다. 더 싸게 지을 수도 있고, 더 많은 것을 배울 수도 있다. 기회를 기다리는 자는 기회를 만드는 자를 이길 수 없다. 부자의 길은 그렇다. 시장이 어떻던 워렌버핏은 수익을 냈다. 그래서 위대한 투자자로 칭송되는 것일 것이다. 주어진 기회는 위험이 낮다. 기회를 만들면 위험은 높아 진다. 그러나 부자가 되려면 그 어렵고 좁은 길이 가야할 길일지도 모른다. 임재오 2019-09-11 03:13:20
[부동산 전망] 주택가격이 폭락하면 행복해질까?
주택가격이 폭락하면 행복해질까? 현재 광역밴쿠버 주택가격은 고점 대비 평균 10% 가까이 하락한 것으로 확인되고 있다. 고점 대비 많이 떨어졌음에도 불구하고 근래에 발표된 조사결과에 따르면 광역밴쿠버에 거주하는 사람들 대부분은 “주택가격이 추가적으로 더 하락하여야 한다.”고 답변한 것으로 나타났다. 부동산 대폭락에 대한 두려움이 만연하고 있으며, 수년간 부동산 가격은 오르지 않을 것이라는 얘기가 공공연히 언급되고 있다. 개인적인 의견으로는 필자의 유튜브 채널이나 이전 컬럼에서 제시한 것과 같이 역사적으로 그런 일은 없었다. 한국의 경우에도 가장 큰 대폭락이라고 하는 IMF 외환위기의 주택가격 하락치는 12.3% 였으며, 미국의 경우에도 서브프라임모기지 사태 이후 주택가격 하락치는 20% 선에 머물렀다. 물론 지난 5년간의 밴쿠버 주택가격은 약 60% 정도 상승하여 유사이래 가장 급격히 상승한 것은 사실이다. 이제 10% 정도 빠졌다. 대부분의 조사대상이 희망하는 것처럼 주택가격은 5년 전의 가격으로 돌아갈 것인가? 30%는 빠져야 하는 것인가? 그 정도는 되어야 대폭락이 아닐까? 캐나다부동산시장에서 10~12% 정도 하락은 지난 수십년의 부동산사이클에서 하락기의 최저점에 해당하며, 이후 1~2년 동안의 단기 안정기 또는 5~8년의 장기 안정기의 길을 걸었다. 필자가 보기에는 이제 점차 하락기를 지나 안정기에 접어들고 있지 않나 하는 기대를 갖는다. 중국변수를 제외하고 특별히 대외적인 부정적 충격요인이 발견되지 않고 있으며, 반대로 몇몇 중요한 대내외적 경제환경변수가 개선되고 있고, 주정부 차원에서도 추가적인 부동산통제는 고려하고 있지 않기 때문이다. 우선 미국의 금리인상이 중단되었고, 하락으로 반전하는 것이 확실시 되고 있고, 캐나다 경제상황도 좋지 않은 환경에서 금리를 현재 수준에서 유지하거나 낮추어야 한다는 압박이 심해지고 있어 주택모기지대출자들의 부담이 높아질 확률은 감소하고 있다. 이에 따라 급격한 금리인상을 두려워한 대출자들이 매물을 시장에 투기하는 현상은 없을 것이라고 보아도 무방할 것이다. 공급이 안정되면 수요가 줄어도 가격은 급격히 하락하지 않는다. 주정부도 지난 2월 투기빈집세를 도입한 이후 나타난 수많은 부작용을 처리하는데 급한 모습이다. Bosa 등 대형건설사들이 신규분양을 전면적으로 취소하고 있으며, 미분양물량이 넘쳐나고 있는 상황에서 주정부는 건설업이 위축되어 실업의 증가와 소비감소로 이어지는 방향으로 정책을 진행할 수는 없다. 이외에도 안정화될 것이라는 많은 증거들을 제시할 수 있다. 지난 2015~17년은 신규건축허가가 최고치를 기록한 해이다. 이제 건축이 마무리되어 2019~22년에 걸쳐 순차적으로 입주가 이루어지고 있다. 이 시기는 공급이 수요보다 많거나 균형을 이루기 때문에 가격은 안정을 유지할 확률이 높다. 그 이후에는 어떠한가? 금년도 신규주택허가물량은 역대 최하를 찍을 확률이 높다. BC주 내 매년 5만명 이상의 인구증가가 꾸준한 상황에서 향후 2~3년 이내에 다시 공급부족현상이 나타날 확률이 높다. 가격은 다시 오를 환경이 조성되는 것이다. 주택가격이 비싸다고 하더라도 “대폭락”은 경제에 엄청난 부담으로 작용한다. 은행은 대출상환이 어려운 대출자들로 인해 자금경색이 발생하고, 이를 해결하고자 기업들로부터도 대출을 회수하고자 하게 되면 경제는 엉망진창이 되기 때문에 정부정책은 주택가격이 비싸다고 하더라도 “폭락”이 아니라 “안정화”를 택하는 것이다. 낮추려고 하더라도 장기적으로 조금씩 낮추는 정책을 선호하기 마련이다. 그렇다고 필자가 주택가격이 오르는 것이 좋다고 얘기하는 것은 아니다. 주택가격이 폭등하면 나타나는 부작용은 지난 몇 년간 모든 분들이 목도하였기에 하나하나 열거하는 것은 무의미하다. 다만, 주택가격이 30~40%는 떨어져야 정상이 아닌가라고 얘기하시는 분들에게는 꼭 한 말씀드리고 싶다. 집이 없는 분들에게도 좋지만은 않다. 집값이 1백만불에서 70만불로 내려 구매할 수 있는 가격이 되어 좋을 것 같지만 은행은 담보가치가 하락하면 모기지 대출을 연장해 주려 하지 않는다. 줄어든 담보가치의 일부를 일시불로 상환하여야 대출을 연장해 줄 것이다. 집을 은행에 차압당하는 대출자들이 속출할 것이다. 그리고 여러분이라면 누구도 주택을 사지 않는데 주택을 살 것인가? 물론 주택가격이 폭락하면 집을 사고 싶어도 은행은 서민에게는 대출을 쉽게 해주지 않는다. 성실히 모기지대출을 갚아온 기존 대출자에게도 만기연장을 쉽게 안해주는 데 신규대출은 말할 것도 없다. 물론 이때 주택을 사는 사람들은 따로 있다. IMF 외환위기 때 폭락한 주택가격을 이용(?)하여 주택을 구매한 사람들은 서민들이 아니다. 대부분 현금동원력이 뛰어난 나쁜 부자들이다. 빈익빈 부익부의 원천이 되었으며, 한국경제 양극화의 시작이었다. 부동산 대폭락을 바라는 사람들은 경제가 어떻게 되어도 좋다는 말을 하는 것과 마찬가지다. . 개인적으로도 그렇고 부동산중개인으로서도 그렇고 부동산 가격은 안정되는 것이 좋다. 물론 가격이 내려가는 것은 바라지 않는다. 조금씩 물가상승과 비슷한 수준으로 상승하는 것이 매매활성화에도 도움이 된다. 수수료로 먹고사는 부동산중개인은 거래 건수가 꾸준한 것이 제일 좋기 때문이다. 급격한 상승기의 막가파식의 중개도 바라지 않고, 급격한 하락 시기의 거래절벽도 도움이 되지 않기 때문이다. 임재오공인중개사 Hanna Realty Ltd. 778 875 6570 매물검색은 www.bcbudongsan.com에서유튜브채널: "부동산알려주는 남자"로 검색 임재오 2019-07-18 21:25:27
많이 오를 집인가? 살 집인가?
주 정부도 기회가 있을 때마다 “투기는 잡고, 실수요자는 보호하겠다”라는 말을 통해 실수요자가 주택을 구매하는 것은 언제든지 지원할 정책을 수립하고 있다고 한다. 그렇다면 실수요자는 누구인가? 주변에 실수요자라는 분들이 많다. 대부분 주택가격이 많이 오르는 것보다는 주변에 레크리에션센터가 있고, 좋은 학교와 교회가 가까워서 살기 편해서 여생을 편하게 살기를 원하지 주택가격이 많이 오르는 것은 관심이 없다고 한다. 과연 그럴까? 개인적으로 “100% 순수한 실수요자는 없다!”라고 감히 생각한다. 항변하는 분이 있을 것이다. “우리 집은 거의 오르지 않았어요. 20년 전에 그냥 살기 편해서 구입했고, 저는 한 푼도 오르지 않았지만 만족합니다”라는 분을 보신 적이 있는가? 적어도 저는 그런 사람은 본 적이 없다. 다른 지인의 집 값이 오르면 “왜 우리 집값은 오르지 않을까?” 라는 질문은 받아도 “우리 집 값이 오르지 않아도 행복합니다. 저는 만족하거든요”라는 사람은 본 적이 없다. 직설적으로 말하자면, 주택은 “거주공간”이라는 개념과 “투자자산”이라는 두가지 개념이 공존하는 존재이다. 정도의 차이는 있으나 사는 동안의 행복도 중요하지만 일정 기간 이후 매도시점에서의 가격도 중요한 요인인 것이다. 단순히 거주의 공간으로서 주택을 바라본다면 집은 사지 않아도 되고, 사도 된다. 개인적인 또는 가족의 행복이 극대화되는 위치에 있기만 하면 되는 것이다. 그러나 그런 사람은 주변에서 거의 본 적이 없다. 최근 대학교나 평생교육기관은 물론 유튜브 등의 SNS 등을 통해 경매 등의 부동산 투자 관련 강좌나 소모임이 활성화되고 있다. 대부분의 참가자는 젊은 20대 후반의 대학생과 사회초년병 직장인을 대상으로 하고 있다. 무엇보다 현실적이고 현재의 삶의 가치를 우선으로 생각하는 현실에서 바람직한 현상으로 볼 수 있는데 지난 수십년 간 급여인상률과 물가인상률에 비교하여 부동산가격상승률이 몇 배나 높다는 점을 먼저 깨닫고 작은 자산을 크게 불릴 수 있는 방법을 찾아 나서고 있다는 점에서 응원하고 싶다. 개인적으로 이러한 진취적인 청년들은 몇 십년 후 동년배의 현실안주자들 과는 수억 또는 수십억의 자산격차를 기대할 수 있을 것으로 생각하기 때문이다. 전언한 것과 같이 집은 두가지 개념을 가지고 있다. 그러나 정도의 차이가 있다. 정도의 차이는 투자의 성향으로 바꾸어 말할 수 있다. 위험감수성(Rick-taking)이 높고 진취성(Proactiveness)이 뛰어난 사람이라면 살면서 높은 행복을 추구할 수 있는 주택보다는 허름하고 오래됐지만 10년 뒤에 매우 높게 오를 집을 산다. 이러한 투자성향을 가진 사람은 주택을 “투자자산”으로 보는 경향성이 높은 것이다. 현재의 행복이 극대화 되는 집들은 대개 대지(Lot)의 면적은 작으나 주택 규모가 크고, 생활비가 적게 들며, 직장에 가깝고, 레크리에이션 센터나 학교와 같은 편의시설이 가까운 지역에 위치한 주택이다. 대부분의 사람들은 이런 집에 살면서 “투자자산”으로서의 이익도 추구하고자 한다. 바로 로또와 같은 대박을 노리는 것이다. 불행하게도 그런 기회는 극히 드물다. 물론 지난 몇 년간의 부동산가격 상승에는 로또와 같은 막가파식 배포가 중요한 요인으로 작용한 것도 사실이지만 말이다. 다시 이런 기회를 노린다면 그냥 무작정 기다리면 된다. 이런 기회가 또 올 때까지. 이제 선택을 해야 한다. 20~30대의 청년이라면 10년 후에 더 많이 오를 집을 사기를 권한다. 거의 대부분 사람들은 어느 지역의 집이 더 많이 오를지 안다. 현재는 조금 힘들고 어렵더라도 10년 후에 동년배 친구가 부러워할 만한 일을 하고 있다는 자부심을 가지면 된다. 그러나 대부분의 청년들은 집이 낡고, 작고, 불편하다는 등의 각종 이유를 대며 살기 편한 집을 택하려 한다. 안타까운 일이다. 자녀가 학교에 다니는 30대후반~50대중반이라면 투자수익을 어느 정도 보장받으면서 생활이 편리한 지역을 사는 것이 나을 것이다. 물론 두번째 주택을 구입하는 경우에는 더 많이 오를 집을 사야 할 것이다. 50대 후반 이후의 분들은 이미 부동산 프로선수이시니 언급을 회피하겠다. 편하신 대로 하면 된다. 개인적으로 생각할 때, “투자자산”으로서의 부동산은 양극화가 심화될 것이다. 많이 오르는 부동산은 계속 많이 오르고, 조금 오르거나 아닌 지역의 부동산과 투자재(*주택에도 종류가 많다.)는 계속 조금 오르거나 정체될 것이다. 세계 어디나 그랬고, 앞으로도 그렇다. 밴쿠버는 달나라나 화성에 있는 도시가 아니다. 지구에서도 가장 살고 싶어하는 Top-10 도시이다. 답은 정해져 있다. 스스로 잘 생각해 볼 일이다.임재오공인중개사778 875 6570Hanna Realty Ltd. 임재오 부동산 2019-07-03 17:23:31
<2편>주택가격 언제까지 떨어질 것인가? 언제 사야하나?
필요주택 수보다 허가된 신축주택수가 적어지는 시기와 침체기 및 회복기가 거의 일치하며 성장기를 거쳐 성숙기에 접어들면 주택허가수가 급격히 증가하여 초과공급이 발생하는 현상이 나타납니다. 이러한 초과공급현상은 2015년 하반기부터 본격화되었습니다. 2015년 메트로밴쿠버에서 공급된 공급물량은 2만5천채, 16년에는 2만 5천채, 17년에는 2만 9천채에 이릅니다. 물론 이와 더불어 실질수요는 2만2천가구보다 많은 가수요 즉, 갭투자에 따른 수요를 억제하는 정부정책으로 2017년부터 모기지대출강화, 빈집세의 도입, 외국인거래세 등이 도입되어 부동산시장은 안정화되었고, 점차 본격적인 침체기로 진입하게 됩니다. 향후 밴쿠버 부동산이 침체기를 지나 안정기를 접어드는 시기는 역사적인 관점에서 살펴보면, 현재 평균가격이 최고점 대비 9% 정도 하락하였다는 측면에서 볼 때 아직도 약 3~5% 정도 하락하는 시점을 최저점으로 볼 수 있습니다. 최저점을 지나 안정기와 회복기에 접어들었다는 신호를 읽을 수 있다면 적절한 매수타이밍을 선택하실 수 있습니다. 주택시장은 실질 거주자의 주택수요가 누적되어 본격적인 성장기에 접어들면 이미 시장은 매도자 중심의 시장으로 진입하여 listing 가격보다 더 높은 가격의 오퍼를 제시하여야 거래가 성사됩니다.따라서 부동산은 매수하여 최소 5년에서 10년동안 보유하는 특성을 반영할 때 listing 가격과 비슷한 오퍼가격을 통해 매수할 수 있는 시점을 본격적인 상승기의 신호로 볼 수 있으며, 이러한 시점을 알리는 시그널은 첫째, 건설사의 사업지연, 콘도의 할인분양 만연, 건축허가물량 감소 등이 본격적으로 나타나는 시점입니다. 다시 말해, 인구증가를 고려한 연평균 필요주택수인 2만 2천가구보다 10% 이상 적은 수준으로 건축허가수가 하락하는 시점입니다. 메트로밴쿠버의 건축허가수가 2만가구 이하로 하락하면 매수를 고려해 볼 수 있습니다. 둘째, 임대료 상승률이 급격히 높아지는 시기 입니다. 현재와 같이 NDP정부의 무식한 수요억제정책은 실수요자의 주택구매를 극단적으로 억제하는 부작용을 나타낼 것으로 관측됩니다. 이러한 부작용의 즉격탄을 맞는 대상은 주택구매를 할 수 없는 실수요자가 임대수요로 몰리는 현상을 나타낼 것입니다. 콘도 및 주택임대료가 상승하는 시기를 구매시점으로 고려하십시오. 셋째, 수요부족으로 인하여 건설경기가 하락하고 주택분양이 어려워지면 건설사를 비롯한 공증인, 법률가, 건설자재생산, 유통업 등의 전반적인 경제활동에 제약이 발생하며, 정부의 세수감소현상이 나타나 경제전반에 부정적인 영향을 끼치게 됩니다. 새로운 성장동력이 없는 BC주의 현실에서 이러한 현상은 경제전반으로부터 규제완화와 실수요자를 위한 주택공급대책을 세우도록 하는 촉진제가 될 것입니다. 가장 먼저 실시될 정부규제완화책은 모기지대출을 위한 스트레스테스트 조건의 완화가 될 것으로 에측됩니다. 현재 모기지대출은 수입과 연동하여 연수입의 4배 이상을 원리금으로 대출하는 것을 제한하고 있습니다. 이러한 조건이 완화되는 시점에 매수를 고려하시기 바랍니다. 마지막으로 미국의 경기하락에 따라 금년에 예고되었던 미국의 3차례 금리인상은 취소될 가능성이 커졌습니다. 캐나다의 경제상황도 2018년 하반기부터 급격히 경직되고 있습니다. 경기가 침체되면 물가가 하락하고, 금리를 하락하여 경기를 부양하라는 압력을 받게 됩니다. 금리가 하락하면 대출금리에 대한 부담이 감소하기 때문에 주택 구매에 따른 부담이 감소하게 되어 주택구매수요를 자극하는 동인이 됩니다. 이 시기가 매수시점이 될 수 있습니다. 많은 분들께서 어떤 주택을 구입하는 것이 유망한가라는 질문을 하십니다. 하우스를 사는 것이 좋은지, 콘도를 사는 것이 좋은지에 대하여 묻습니다. 먼저 2003년 단독주택의 건축물량은 1만 7천 채에 달했습니다. 이후 감소하여 2011년부터는 한차례도 1만 가구 이상의 단독주택이 시장에 공급된 해가 없습니다. 2011년부터 2017년까지 연평균 단독주택 건축물량은 7천여채에 불과합니다. 대규모로 단독주택단지를 개발할 수 없는 현실에서 재건축 단독주택, 즉 기존 단독주택을 헐고 다시 짓는 단독주택을 제외하고 실제로 시장에 공급되는 신규단독주택은 매우 적은 실정입니다. 그러나 단독주택에 대한 실질적인 수요는 매년 증가하고 있습니다. 이는 단독주택이 다른 주택유형과 비교하여 우월한 주거환경을 보유하고 있기 때문입니다. 이러한 현상은 향후에도 이어질 것입니다. 콘도는 주택의 수요와 공급에 가장 민감하게 반응하는 주택유형입니다. 수요가 감소하고, 정부정책이 강화되어 분양이 어려워지면 건설사들이 공급하는 콘도분양물량은 급격히 감소합니다. 2019년 들어 수 많은 건설사들이 이미 예정된 분양콘도에 대하여 밀어내기 분양, 할인분양을 하는 현상이 나타나고 있습니다. 건설사 대부분은 2년에서 3년이 걸리는 건축기간 동안 금융기관을 통한 차입금을 조달하여 건축을 하기 때문에 분양이 어려워지면 기존에 예정된 분양물량을 할인하여 빠르게 소진시킨 후 시장이 회복될 때까지 분양을 늦추기 마련입니다. 침체가 예정된 시장에서 이미 분양받으셨거나 거주하시는 콘도는 장기보유하시길 권합니다. 투자목적으로 구매하신 분들은 전매 또는 장기보유를 권합니다. 실거주를 위하여 분양을 고려하시는 분께서는 대기업 건설사가 분양하는 콘도를 구입하시는 것이 안정적입니다. 지금까지 밴쿠버부동산가격 언제까지 떨어질 것인가? 언제 사야하나? 라는 주제로 최선의 정보를 제공하고자 노력하였습니다. 이상 가족의 행복을 중개하는 BC부동산팀 임재오공인중개사였습니다. <매물검색은 www.bcbudongsan.com에서>Jay Lim(임재오)BC 주 공인중개사경영학 박사604 679 4345 임재오 부동산 2019-05-08 16:47:00
<1편>주택가격 언제까지 떨어질 것인가? 언제 사야하나?
그럼 먼저 밴쿠버 부동산 가격 언제까지 하락할 것인가에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 물론 제가 부동산을 비롯한 경영/경제 전문가로 수년을 강의를 비롯한 여려 활동을 하여 왔습니다 만, 언제까지 또는 언제를 맞추는 것은 신의 영역에 가깝습니다. 이는 경제환경을 비롯한 다양한 외부환경을 예측하는 것은 불가능하기 때문입니다. 그러나 현재의 상황과 과거의 상황을 고려하여 최선의 자료를 제공하고자 합니다. 지난 2018년 6월 이래 2019년 3월까지 메트로 밴쿠버 부동산가격은 평균 9% 가량 하락하였습니다. 지역에 따라 편차가 있으나 밴쿠버 다운타운을 비롯한 노스밴쿠버와 웨스트 밴쿠버 등의 지역은 10% 이상의 큰 폭의 하락세를 나타내고 있으며, 버나비, 코퀴틀람 및 랭리 써리 등의 지역의 하락세는 약 5~6% 선을 보이고 있는 것으로 확인되고 있습니다. 부동산시장은 모든 재화와 마찬가지로 성장기, 성숙기, 침체기, 안정기, 회복기를 반복하는 라이프사이클을 보이고 있습니다. 지난 40여년간 peak 시점, 즉 최고 가격 시점을 기준으로 총 6번의 라이프사이클이 관측되고 있습니다. 라이프 사이클에 따라 peak 시점 즉 최고가 시점으로부터 침체기와 회복기까지 평균적으로 10%에서 15% 정도의 가격하락이 관측되고 있으며, 경제환경 등의 외부변수에 따라 침체기와 회복기의 기간이 상이하게 나타나고 있음을 알 수 있습니다. 침체기와 회복기의 기간이 길게는 7년 동안 지속되는 경우가 있었으며, 짧게는 1년 6개월 정도 지속된 것을 확인할 수 있습니다. 따라서, 이미 확연하게 침체기에 접어든 2019년의 부동산시장이 얼마나 긴 시간동안 침체기를 거쳐 안정기와 회복기에 머물 것인가는 경제환경의 변화와 정책변수에 따라 향후 짧게는 1년, 길게는 5~6년이 지속될 수 있음을 알 수 있습니다. 이러한 침체기와 회복기의 기간이 얼마나 오래 지속될 것인가를 예측하는 데에 있어 가장 중요한 요인으로 작용하는 환경변수는 부동산 시장의 수요와 공급의 흐름입니다. 경제의 기본 원칙인 수요가 증가하면 가격은 상승하고, 공급이 증가하여 초과공급이 발생하면 가격이 하락하는 것은 당연하기 때문입니다. 부동산시장의 수요를 살펴보기 위하여 가장 많이 활용되는 자료는 인구 통계입니다. 인구통계를 통하여 필요한 주택의 수를 측정할 수 있기 때문입니다. 인구는 자연증가와 이민 등의 사회적 증가 및 도시화에 따른 인구집중현상을 통해 설명될 수 있습니다. 이를 설명하기 위하여 지난 40년 간의 캐나다 인구증가와 각 주별 인구통계를 살펴볼 필요가 생깁니다. 캐나다 전체인구는 2017년 말을 기준으로 1977년부터 약 54% 증가한 3천 7백만 명에 이릅니다. 한편 BC주, 온타리오주 및 알버타 주는 이러한 캐나다 평균 인구증가율인 54%을 상회하는 높은 인구증가율을 보이고 있음을 알 수 있습니다. 특히 BC주의 경우, 1977년 2백 5십만여명이던 인구가 2017년 기준으로 4백8십만명을 넘어 87%의 인구증가를 보였으며, 매년 평균 5만 6천명의 인구가 신규로 유입되고 있음을 알 수 있습니다. 이러한 인구의 급격한 증가를 통해 BC주에 신규로 지어져야 하는 주택의 수를 추정할 수 있습니다. 지난 40년 간 BC주의 전체 인구는 약 225만명 증가하였는데 이 중 메트로 밴쿠버 지역의 인구증가수는 2백만명으로 추정됩니다. 이를 가구별 평균인구인 2.3명으로 나누면 추가적으로 필요한 주택수를 측정할 수 있는 것입니다. 이에 따라 메트로밴쿠버지역에 지난 40년 간 추가적인 건축이 필요한 총 주택수는 약 87만가구로 측정될 수 있으며, 연평균으로는 약 2만 2천가구의 신규건축이 필요한 실정입니다. 필요주택수와 비교하여 실제로 허가된 주택 건축수를 살펴보면 가격 상승기에는 주택 건축수가 상승하고, 하락기에는 건축수가 하락함을 통계로 알 수 있습니다. 지난 2005년부터 2007년간 주택가격이 상승하는 시기에는 필요주택인 2만 2천가구 보다 약 10% 이상 건축허가가 증가하여 공급과잉을 유발하였으며 2008년 금융위기 이후 건축허가가 급감하는 것을 알 수 있습니다. 2003년부터 2007년까지의 누적된 초과공급을 소진하기 위하여 2008년부터 2010년 초반까지는 주택가격이 하락하였으나 2009년 이래 2014년까지 지속된 주택공급부족에 따라 불과 2년 만에 주택침체기를 벗어나 2011년부터 2016년까지 주택가격이 급격하게 상승하는 주택시장 성장기를 맞이하였습니다. <2편에서 계속><매물검색은 www.bcbudongsan.com에서>Jay Lim(임재오)BC 주 공인중개사경영학 박사604 679 4345 임재오부동산 2019-05-08 16:37:23
연방정부, 생애최초 주택구매자에 대한 직접 구입자금지원 발표
연방정부, 생애최초 주택구매자에 대한 직접 구입자금지원 발표2019년 3월 발표된 연방정부의 재정정책은 생애최초 주택구매자에 대한 지원 확대안을 포함하고 있습니다. 캐나다 주택공사(CMHC)를 통해 제공될 금번 지원대책은 향후 3년 간 $1.25 Billion 달러를 투입하여 생애최초 주택구매자의 주택 구입 시 구입액의 최대 10% 상당에 해당하는 모기지대출금액을 지원하여 주는 제도입니다. 구체적인 지원범위는 기존에 지어진 주택을 구입하는 경우는 구입액의 5%에 해당하는 대출액을 지원하며, 신규분양주택을 구입하는 경우에는 구입액의 10%에 해당하는 대출금을 지원하여 주는 것으로 제안되었습니다. 본 제도의 혜택을 이용하기 위해서는 캐나다 주택공사(CMHC)가 제시하는 다음의 조건에 부합하여야 합니다. 첫째, 주택구매자는 전세계 어디에서든 주택구입의 경험이 없어야 합니다. 둘째, 주택구매자는 보험부 모기지(insured mortgage)의 최소조건인 5% 이상의 다운페이를 하여야 합니다. 셋째, 가구소득(household income)이 $120,000을 초과하지 않아야 합니다. 넷째, 지원액 상당의 주택지분을 캐나다 주택공사(CMHC)에 넘겨야 합니다.현재 운영되는 5~25년 만기의 모기지 주택담보대출은 전체 상환기간 중 초기의 수년간 이자를 원리금보다 먼저 그리고 많이 상환하는 형태로 운영됩니다. 예를 들어 주택구매자가 25년 상환조건의 모기지 담보대출을 통해 주택을 구입하였다면 최초 1~5년 간의 상환기간 중에는 월상환액(monthly payment)의 80% 이상을 모기지 이자가 차지하게 됩니다. 금번 지원제도는 상기의 지원대상이 부담하는 모기지대출금 총액의 10%까지를 지분제공을 조건으로 정부가 직접 부담하여 준다는 의미에서 생애최초 주택구매자의 초기 주택부담을 획기적으로 줄여주는 혜택을 제공한다 할 수 있습니다. 다만, 본 제도는 가구소득의 4배 범위 이내의 모기지대출에 대하여서만 지원하기 때문에 토론토나 밴쿠버 다운타운 등의 고가의 주택을 구매하는 경우에는 해당되지 않을 수 있습니다. 이는 주택구매자의 가구소득을 $120,000으로 제한함으로써 총 모기지대출이 $480,000을 초과하지 않는 주택구매자를 지원하기 위하여 준비되었기 때문입니다. 만약 써리 센트럴 역 주변에 위치한 $400,000불 상당의 2bed/2bath 콘도를 신규분양 받고자 하는 생애최초 주택구매자가 가구소득으로 $100,000불을 증명할 수 있다고 가정합시다. 구매자가 $20,000불의 다운페이와 $380,000불의 모기지대출을 통해 해당 콘도를 구입하였다면 이때 캐나다 주택공사(CMHC)는 총 주택가격의 10%에 해당하는 모기지대출액을 주택의 지분으로 인수하고 구매자의 모기지대출 총액을 $380,000불에서 $340,000불로 조정합니다. 정부는 이러한 정책을 통해 모기지대출 이자가 3.5%이고 25년 상환조건이라면, 구매자의 년간 상환액을 약 24,000불에서 20,000불 정도로 줄어 매월 약 200불 이상을 지원하는 것이라고 설명하고 있습니다. 물론 본 정책을 통한 지원은 공짜가 아닙니다. 이러한 지원을 받기 위해서는 구입한 주택의 10%에 상당하는 지분을 캐나다 주택공사(CMHC)에 제공하여야 하며 향후 매각 시 제공된 10% 상당의 원금과 더불어 시세차익이 있는 경우 시세 차익의 10%를 캐나다 주택공사(CMHC)에 납부하여야 할 수도 있기 때문입니다. 하지만, 지난 수년간 금융기관에서 제공하고 있는 생애최초주택구매자 대출상품이 사라지고 있는 상황에서 35세 이하의 주택구매자에게는 활용을 고려해 볼 수 있는 좋은 지원제도일 수도 있습니다. 정부는 캐나다 주택공사(CMHC)를 통한 이상의 지원제도와 더불어 최초주택구매자의 경우 불이익(penalty)없이 RRSP로부터 인출할 수 있는 총액을 기존의 $25,000불에서 $35,000불로 인상한다고 발표하여 지원을 확대하고 있다는 것도 주목할 부분입니다. <매물검색은 www.bcbudongsan.com에서>임재오리얼터/경영학박사하나부동산778-875-6570jay@bcbudongsan.com 임재오 2019-04-10 15:11:43

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