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잡히지 않는 집값? 떨어지지 않는 집값??
“Karis Ma의 부동산 칼럼”
<잡히지 않는 집값? 떨어지지 않는 집값?? >
코로나19 가 확산된지 이제 4개월이 되었습니다. 코로나 바이러스의 그늘은 우리 곁에 여전하고 이웃 미국은 매일 7만명이 넘는 신규 확진자가 계속 나오고 있습니다. 전세계적으로는 그동안 1,400만명의 확진자와 60만명에 이르는 사망자가 발생하였습니다.
하지만 미국 나스닥 시장은 V자 반등을 넘어서 코로나 이전의 전고점을 돌파하고 연일 큰폭의 등락을 반복하고 있습니다. 한국에서 들어오는 뉴스는 현정부가 들어선 3년반 동안 22차례의 부동산 규제책에도 불구하고 주요지역의 부동산 급등세로 투기와의 전쟁으로 지쳐가고 있는 모습입니다.
우리가 살고 있는 밴쿠버에서도 많은 우려와 걱정에도 불구하고 집값은 변동없이 유지되고 있음을 볼 수 있습니다. 6월의 통계를 보면 초기의 충격을 완전히 벗어나 정상 수준으로 돌아온 모습입니다. 메트로 밴쿠버 지역의 6월 거래량은 2,223채로 작년 6월보다 17.6% 증가하였고 이전 5월보다는 64.5%증가하였습니다. 프레이저 밸리지역도 6월 거래량은 1,718채로 작년 6월보다 32% 증가하였고, 지난5월과 비교해서는 113%로 2배이상 증가하였습니다.
6월중 신규 리스팅도 메트로 밴쿠버 지역의 경우 5,787채로 지난해 6월보다 21.8% 상승하였고 직전5월과 비교해서는 57.1% 상승하였습니다. 프레이저 밸리 지역의 경우에도 6월중 3,456채가 새로 리스팅되어서 지난해 6월과 비교하면 23% 증가하였고 직전 5월과 비교하면 57% 증가하였습니다.
전체 평균거래가격도 1년전에 비해 3.5% 이상 상승하였습니다. 팬더믹 상황에도 불구하고 바이어와 셀러 들의 시장심리는 거의 정상을 회복되어 집을 사고 파는 것에 대한 부담감을 심각하게 느끼지 않고 있는 상황입니다.
이렇게 최초의 우려와 걱정과는 달리 그리고 계속되는 비관적인 전망에도 불구하고 시장은 전혀 다른 모습을 의아해 하는 분들이 많아 BC부동산협회가 발표한 두가지 자료를 살펴봅니다.
BC부동산협회는 지난 3월초 팬더믹 직후 시장전망을 4개의 시나리오로 발표하였습니다. 이중 “V” 자 반등을 예상한 경우는 GDP 상승률이 1%가 유지되고 Stress Test 의 변동, 즉 대출규제정책이 풀리는 경우에만 가능할 것으로 예상하였습니다.
나머지 세가지 시나리오는 GDP성장률 1 ~ -1%를 예상 하에 대출규제완화에 따라 U 자형 또는 “L”자형 추세를 전망하였습니다.
그런데 7월14일 발표된 자료에 의하면 BC 주 부동산 시장은 지난 2월 수준으로 완전 회복되었습니다. 누구도 예상치 못한 “V”자 반등을 보여주었습니다. 실제 GDP 성장률이 5% 이상 감소하고 실업률이 10%를 넘는 상황을 감안하면 예상과 전혀 다른 결과가 나타난 것입니다. 실제 경제상황은 가정보다 훨씬 심각한 상황을 보였지만 부동산시장은 시나리오와는 전혀 다른 급격한 “V”자 반등을 보이고 있습니다.
이처럼 “전망”과 “예상”의 오류가 왜 발생하는 지에 대해 생각해 보았습니다. 일반적으로 전망은 돌발변수 이외의 다른 주요변수는 현상을 유지한다는 가정하에 이루어집니다. 즉 돌변변수의 발생에 따른 다른 변수의 조정가능성을 충분히 감안하지 않음으로 발생하는 것입니다. 즉 GDP성장률이 3%에서 1 ~ -1%로 하락한다는 가정과 이에 따라 다른 주요변수들의 조정이 충분히 감안되지 않았다고 생각합니다.
실제
팬더믹 이후 대처한 상황이 이를 보여줍니다.
금리의 대폭적인 인하와 양적완화를 통한 통화증발입니다. 중앙은행 기준금리가 1.75%에서 0.25%로 하락하였고 양적완화로 대규모 자금이 시장에 투입됨으로 인해 유동성 급증에 따라 주식, 부동산 등 자산시장에 큰 영향을 미치게 되었습니다.
정부의 대대적인 지원정책입니다. 75%까지 임금을 지원하는 기업임금지원정책(CEWS)이 12월까지 연장되었고 이를 지원받는 곳이 50만곳이 넘는 상황입니다. 또한 개인지원금(CERB)도 24주간으로 연장되어 전체 인구의 20%에 해당하는 8백만명 이상이 혜택을 받고 있고 오히려 소규모 개인사업자들의 경우 구인난까지 겪고 있습니다. 이러한 사회적인 안전망이 시장을 유지시키는 역할을 하고 있습니다.
또한
집은 최후의 자산이라는 특성을 가지고 있습니다. 경제적인 파산에 직면하지 않는한 집을 팔 이유가 없는 것입니다. 모기지 월이자 지급액이 동일한 집에 대한 렌트비보다 싼 경우가 대부분입니다. 아울러 밴쿠버의 경우에는 렌트 부족이 심해 룸 렌트나 2nd Suite을 통한 소득창출의 기능을 가지고 있습니다.
아울러 밴쿠버와 같은 주요도시에서는 역사적으로 증명된 부동산 불패신화로 집을 판다는 생각을 하기 쉽지 않습니다.
잠재적인 실수요가 계속 유지되고 있습니다. 특히 2015에서 2018년까지의 밴쿠버 부동산 폭등사태를 겪으면서 부동산에 관심이 없던 젊은 세대까지 매수세에 가담하고 있습니다. 이러한 현상은 향후 초저금리와 맞물려 더욱 확대될 것으로 예상되고 향후 정부의 스트레스 테스트나 최근에 강화된 CMHC의 규제가 완화된다면 폭발적인 매수세도 가능할 것으로 보입니다.
아울러 코로나19로 생활방식이 크게 변화하고 있습니다. 7월2일 발표한
Ipsos Research 결과를 보면 조사대상의
28%가 구매계획을 취소하거나 연기하였다고 응답하였습니다.
생활의 다운사이징을 통해 검소하고 내실있는 라이프스타일이 형성되고 있습니다.
집은 자산의 특성도 있지만 생활이며 필수재의 특성이 훨씬 더 크기 때문에 투자 또는 자산가치 기대로 인한 매수세가 감소하더라도 실수요 중심의 매매는 계속 유지될 것으로 보여 코로나19 상황이 경제적인 파산으로 진행되지 않는다면 집은 최후로 팔아야 하는 자산이라는 관점으로 부동산 시장을 보아야 할 것입니다.
(상담문의 : 마기욱리얼터 604-306-0870)
마기욱
2020-07-17 16:56:05
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엇갈리는 부동산시장 전망
“Karis Ma의 부동산칼럼”엇갈리는 부동산시장 전망
코로나19 이후 부동산 시장동향에 아주 민감한 상황입니다. 실제 4, 5월의 시장동향이 이전 시장과 비교해서 거래량과 신규 리스팅은 대폭 감소하였지만 주택가격은 변동없이 유지되었습니다. 6월시장 역시 현재까지의 추세를 살펴보면 거래량과 새로운 리스팅수가 작년 6월수준에 거의 근접할 것으로 보이고 가격추세도 큰 변화가 보이지 않을 것 같아 시장은 초기의 충격에서 벗어나고 있는 모습을 보이고 있습니다.
팬더믹 이후 시장에 새로 리스팅된 주택들의 전체 매매현황을 살펴보아도 평균 판매가격이 계속 강보합세를 보이고 있으며 평균거래일수는 15일이내입니다. 그리고 리스팅 가격과 대비해서 평균 2.5%정도 낮은 가격에 거래되고 있어 현재까지 급매나 투매의 모습은 전혀 보이지 않고 있는 상황입니다.
이처럼 실제 시장과 시장을 바라보는 전망의 차이는 현상황이 우리가 전혀 경험해보지 못한 초유의 사태이며 보이지 않는 바이러스와 관련되다 보니 아마 그 방향을 예측할 수 없는 상황때문인 것 같습니다.
5월 중순에 발표된 CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)의 시장 전망이 큰 영향을 주기도 하였습니다. 요약하면 코로나 상황이 지속된다면 모기지 상환유예 시한인 10월말 이후 대량 실업으로 인한 모기지 지급불능사태가 발생할수 있어 2021년까지 9%에서 최대 18%까지 주택가격이 하락할 수 있다는 전망을 하였습니다.
CMHC는5 -20%미만의 다운 페이먼트를 통해 집을 사야하는 바이어들의 모기지를 위한 보험을 제공하는 기관으로 모기지를 상환불능상황이 발생하는 경우 집주인을 대신하여 은행의 모기지를 책임져야 하는 기관입니다. 따라서 leading Bear라고 불려지는 것처럼 가장 위험도가 높은 모기지를 대상으로한 보험업무를 담당하는 기관으로서 worst scenario를 가정한 전망을 할 수 밖에 없을 것입니다.
캐나다 은행연합회에 소속된 13개은행의 실제 모기지 상환유예현황을 살펴보면5월7일 현재 72만명, 전체 모기지의 15%가 deferral을 신청하였습니다. TD에서는 실제 위험보다는 잠재위험에 놀란 고객들이 초기에 그 신청이 집중되었다고 분석하였고, RBC는 실제 상환유예 고객수는 최초 신청자수보다 상당히 적다고 발표하였습니다.
현장에서 일을 하고 있는 리얼터 입장에서도 우리가 실제 시장상황과 각 기관마다 내놓는 전망과의 차이가 심해 무척 혼란스러운 것도 사실입니다. 지금까지 발표된 주요기관들의 향후 2-3년간 부동산시장 전망을 요약하겠습니다.
TD Bank는 가장 긍정적인 전망에 향후 2년간12.5%의 상승을 예상하고 있는데 그 기본전제는 장기간의 최저금리 유지에 두고 있습니다. Scotia Bank의 경우 금년중 4% 하락 이후 2021년 11% 상승으로 6.5% 상승을 예상하였고 RBC는 금년중에는 거래량이 지지부진한 시장상황을 보이다가 내년도 4.9% 상승으로 은행권의 전망은 대체로 긍정적입니다. BMO의 경우는 new normal 의 관점에서 시장을 봐야한다는 의견을 제시하며 가격변동이 없을 것으로, CIBC는 하이라이즈 콘도에 대한 리스크를 지적하며 은행권에서는 가장 부정적인 5-10% 하락을 예상하고 있습니다. 정기적으로 시장 리포트를 발간하고 있는Royal LePage부동산회사는 3%의 시장하락을 전망하였습니다. 신용평가기관인 DBRS Morningstar는 2023년까지 10%정도의 하락을, Moody’s는 -8%에서 대량실업이 불가피한 최악의 경우에는 30%까지 하락할 수 있다고 전망하고 있습니다.
요약하면 향후 실제 시장에서 얼마나 모기지상환불능 상황이 발생할지가 시장상황에 가장 큰 영향을 줄 것으로 보여 고용변수를 지켜보는게 시장을 전망하는 키포인트가 될 것으로 보입니다.
언제 집을 사야 하는지, 언제 집을 팔아야 하는지에 대한 질문을 가장 많이 받고 있습니다. 그 질문은 언제 집을 가장 싸게 살 수 있는지 그리고 언제 집을 가장 비싸게 팔 수 있는지를 묻는 질문입니다. 솔직히 이에 대한 정답을 줄 예지력이 없기 때문에 집은 “필요”할 때 사고, “필요”할 때 팔면 오랜 시간이 지나 뒤돌아보면 그 시점이 집을 가장 잘 샀고, 집을 가장 잘 팔았던 때라는 것이 경험을 통한 최선의 답입니다.
(상담문의 : 마기욱리얼터 604-306-0870)
마기욱
2020-06-19 08:46:33
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<포스트코로나 시대 주택시장 변화와 New Normal>
“Karis Ma의 부동산칼럼”
<포스트코로나 시대 주택시장 변화와 New Normal>
코로나19로 모두가 어려운 시기입니다. 어려울 때 어렵다고 말하기는 쉽지만 희망을 말하는 것이 쉽지는 않은 것 같습니다. 무거운 짐이 될지도 모르지만 희망을 나누도록 하겠습니다.
먼저 실제 밴쿠버 주택시장에 미친 영향을 4월 통계자료를 통해 살펴보겠습니다. .
메트로 밴쿠버 지역의 경우 4월 총거래량은 1,109채로 지난해 4월과 비교해 39.4%, 이전 3월과 비교해서는 56.1% 감소하였고 10년 평균치와 비교하면 무려 62.7%가 감소하였습니다. 프레이져밸리 지역도 지난해 4월과 비교해서는 50%, 이전 3월과는 52% 거래량이 감소하여 1982-83년이래 최저 거래량 수준을 보였습니다.
4월 신규 리스팅 주택수는 메트로 밴쿠버지역은 2,313채로 작년 4월 수준보다 59.7% 감소하였고 지난 3월 대비 47.9%
감소하였습니다. 프레이져밸리 지역도 신규 리스팅이 1,416채로 작년4월보다 58% 감소, 금년 3월대비 47%
감소되었는데 주목해야 할 것은 거래량과 신규 리스팅 모두 급감하였는데 거래량의 감소보다 신규 리스팅 주택수가 더 많이 감소한 것입니다.
가격변동을 살펴보면 거래량의 대폭감소와 달리 가격변동은 거의 없는 것으로 나타났습니다.
메트로 밴쿠버지역의 경우 평균 가격지수는 단독주택 $1,462,100, 타운하우스 $796,80,0콘도 $685,500로 지난해 4월과 비교해서는 평균 2.5%로써 금년 3월에 비해 강보합세를 보였고 프레이져밸리지역도 단독주택
$993,400, 타운하우스 $553,200, 콘도 $424,100 로 전년대비 소폭상승, 3월대비 강보합세입니다.
코로나19가 초유의 재앙으로 여겨져 심리적으로 가격이 많이 떨어질 것으로 예상했던 것과는 다른 결과입니다.
그이유는 첫째로 밴쿠버 주택시장은 셀러마켓에 편중성을 보이는 실수요가 강한 시장특성을 가지고 있어 쉽사리 가격하락으로 이어지지 않는 것입니다.
둘째는 지난 연말이후 점진적인 강세 추이가 지속되며 미처 집을 구입하지 못한 매수세가 남아 있습니다. 셋째는 부동산의 특성이 不 動 産이라는 용어가 의미하는 것처럼 지역적, 국지적 특성으로 대체가능성이 거의 없기 때문에 경기후행성을 갖는다는 것입니다.
마지막 이유는 그동안 몇차례 큰 시장위기를 경험하며 대부분의 국가가 즉각적이고 전면적인 위기대응 능력을 가지고 있다는 것입니다. 헬리콥터머니방식의 사상유례없는 금융지원으로 도산위기에 처해 집을 팔아야 하는 상황까지 내몰리지 않는 사회적 경제적 안전망이 유지되고 있습니다.
코로나19이후 실제 부동산시장의 모습도 많이 달라졌습니다. 부동산업종이 Essential로 지정되어 있지만 확실하게 쇼잉 요청회수는 많이 줄었고, 감염에 대한 우려감이 커 바이어들의 단순쇼잉은 거의 없고 셀러의 경우에도 아주 긴급한 경우가 아니면 리스팅을 꺼려 예정된 리스팅도 많이 취소되었습니다. 그리고
online open house, virtual open house, 6일부터 MLS에 올릴수 있는 사진이 기존 20장에서 40장으로 늘어나 쇼잉 전에 집을 상세하게 살펴볼 수 있게 되어 사전에 쇼잉할 매물을 선별할수 있어 대면접촉의 기회가 대폭 감소되었습니다. 거래량은 줄었지만 활동량에 대비해서 거래성사률은 아주 높아졌습니다.
코로나19확산 이후에 새로 리스팅된 매물의 판매현황을 보면 평균거래일수는 9일이내이고 실제 멀티오퍼와 리스팅 가격보다 높이 매매된 매물도 적지 않아 시장 밖에서 보는 상황과 실제 매매현황과는 차이가 크다는 것을 볼 수 있습니다.
포스트코로나시대의 모든 분야에 대해 New Normal에 대한 논의가 활발하게 이루어지고 있는데 집에 대한 개념도 많이 변할 것으로 보입니다. 최근처럼 모든 가족들이 집에서 보내는 시간이 많았던 적은 없었을 것입니다. 어른이나 아이들이나 모두 분주해서 집은 잠 자는곳이라는 생각이 많았던 것이 사실이었습니다. 재택근무로 가정이 직장이 되었고, 학생들에게는 집이 학교가 되었고 외식의 폭발적인 증가세가 멈추고 모두 요리사가 된 새로운 가정의 모습을 경험하게 되었습니다. 단독주택에 사는 분들은 정원관리, 텃밭만들기가 부쩍 늘었습니다. 이처럼 새로운 환경에서 분명 모든 사람들에게 집, 그리고 가정의 환경과 기능에 대한 가치가 커지는 시대가 될 것은 긍정적인 영향으로 보입니다.
향후 시장을 전망해보면 아직 코로나가 진행중인 상황이어서 아주 조심스럽지만 단기적으로 거래량 감소추세, 신규 리스팅 축소는 계속될 것이나 4월보다 큰 감소는 아닐 것이고 가격도 큰 변동은 없을 것으로 예상합니다. 현재의 진정세를 가속화하여 한국수준에 도달한다면 급속한 시장회복도 가능할 것으로 봅니다. 한국이 이제 “생활방역” (Distancing in daily life) 이 시작되어 걱정스러운 시각도 많지만 선례를 보여주는 중요한 지표가 될 것입니다. BC주에서도 확진자가 몇차례에 걸쳐 한자리 수를 기록하여 5월 중순 이후 단계적인 완화조치가 시행될 예정입니다. 모든 사람들이 매일 매일 지켜보고 있는 확진자 수가 BC주에서도 한국 수준 정도에 진입한다면 사상 최저금리는 향후의 경제회복을 위해 장기간 유지될 수 밖에 없기 때문에 예상을 뛰어넘는 강세장도 가능하다고 봅니다.
부정적인 요인은 백신 개발에 시간이 필요하고 아직도 활발히 진행되고 있는 국가나 지역이 상존하고 있어서 경계심리는 계속될 것으로 보입니다. 아울러 국가별 경제성장률이 5- 10%까지 하락될 것으로 예상하고 있어서 이는 대공황에 근접하는 수준으로 분명 주택경기에 하락요인으로 작용될 것입니다.
그러나 코로나19로 인해 집의 중요성, 편의성, 필요성이 더욱 커져서 현상황이 확실하게 개선되면 특히 1ST HOME BUYER의 증가세가 클 것으로 보입니다.
결론적으로 현상황에서는 집을 팔아야 하거나 사야하는 경우에는 실수요자 중심의 시장이 계속될 것으로 보여 이전 시세를 기준으로 매매가 가능하다고 판단합니다. 코로나19로 리얼터의 역할이 더 중요시되고 있으니 새로운 환경에 맞는 온라인 오픈하우스,
Virtual Tour의 툴을 가지고 있고, 철저한 시장분석과 확실한 매매전략으로 집중적인 매매역량을 발휘할 수 있는 해당지역 전문 리얼터를 통해 매매하시기를 권해드립니다.
(상담문의 : 마기욱리얼터 604-306-0870)
마기욱
2020-05-19 09:36:35
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<<코로나 19시기의 부동산시장 전망>>
코로나19가 우리생활에 직접적인 영향을 미치기 시작한 지 한 달이 되어갑니다. 많은 분들이 멈춤의 시간을 지내고 있는데 부동산중개는 필수업종으로 지정되어 집이 우리 삶속에서 중요한 부분임을 새삼 느낍니다. 그러나 이전같이 활발한 활동을 할 수 없고 법이 정하는 안전을 최우선시하여 사회적 거리두기를 지키며 조심스럽게 일을 합니다. 오픈하우스나 리얼터가 동행하지 않는 쇼잉은 하지 못하며, 고객과 같은 차를 타거나 꼭 필요한 일이 아니면 사무실 출근도 삼가야합니다. Online 또는 Virtual open house 나 리얼타임 동영상을 통한 쇼잉을 권장하고 있습니다. 쇼잉하기에 앞서 먼저 바이어와 리얼터가 사인한 Health Declaration이라는 건강확인서류를 제출해야 하고 쇼잉때마다 마스크와 장갑을 끼고 셀러쪽 리얼터 외에는 집안팎의 어떤 물건도 손대지 않는 등 먼저 안전을 중시하며 일하고 있습니다. 오퍼 진행시에도 감정사나 인스펙터 역시 건강 확인서류에 꼭 사인을 해서 제출하고 일을 진행해야 합니다. 코로나19가 부동산시장에 본격적으로 영향을 끼친 것은 3월하순 이후로 4월초 부동산협회에서 발표한 3월매매 동향은 이전 시장 추이와 큰 차이가 없습니다. 메트로 밴쿠버지역의 경우 3월 전체 Benchmark가격지수는 $1,033,700으로 1년 전과 비교하면 2.1% 상승하였고 거래량도 46% 상승하였습니다. 프레이져밸리 지역도 가격지수는 $725,188로 1년 전보다 2% 증가하였고 거래량은 16% 증가하였습니다. 거래일수는 모두 이전 달보다 조금씩 빨라져서 상승 추세를 이어갔습니다. 그러나 코로나19가 확산되면서 시장은 전혀 다른 모습을 보이고 있습니다. 변화된 상황에서의 시장분석을 위해 코로나19가 본격화된 3월16일부터 4월14일까지 새로 리스팅된 주택수와 2019년 같은 기간에 리스팅된 주택수를 비교해 보면 각각1,622채와 3,286채로 리스팅 물량이 45%이상 감소하였습니다. 올 3월중 리스팅된 물량과 비교해서도 36% 감소하였습니다. MLS에 리스팅이 올라오는 시차를 감안하더라도 각각40%, 30% 감소한 것입니다.이러한 추세라면 4월에 새로 리스팅되는 주택수는 이전 3월과 비교해서 40% 이상 그리고 작년4월보다는 50% 이상 줄어들 것으로 예상합니다.현재 시장을 분석한 결과 코로나19가 밴쿠버 부동산 시장에 미친 영향은 “새로운 리스팅의 급격한 감소”입니다. 이는 주택을 팔려는 입장에서는 현재 상황이 경기침체나 금융위기와는 다른 전혀 경험하지 못하고 예측할 수 없는 돌발상황이어서 주택시장에서도 ‘멈춤’ 즉 ‘social distancing’처럼 ‘market distancing’ 이 진행된 것입니다따라서 단기적으로는 주택 거래량은 많이 줄어들겠지만 가격 하락은 크지 않을 것으로 보입니다. 현재까지의 코로나19 진행 상황 하에서 부동산시장을 전망해 보겠습니다. BC주에 한정해서 보면 3월1일에서 4월14일까지 총확진수와 신규확진자수를 보면 일별 확진자수가 지속적으로 감소하고 있습니다. 이러한 추세가 계속된다면 BC주 코로나 상황은 진정될 것이고 부동산시장은 지역별 특성이 강하기 때문에 역시 가격은 크게 떨어지지 않을 것으로 예상됩니다. 물론 미국, 캐나다내 온타리오주나 퀘백주, 그리고 유럽의 상황이 아직 그 정점 여부도 확인되지 않는 확대국면에 있어서 이 부분은 분명히 밴쿠버지역 부동산 시장에도 부정적인 요인이 될 것입니다. 현장에서 매일 일하고 있는 입장에서 시장 분위기를 전해드리면 코로나19이후에도 이전과 큰 변동없이 지난 한달간 꾸준히 새로운 리스팅을 받고 있으며 이중 절반 정도는 매매가 성사되어 진행중에 있습니다. 물론 쇼잉 요청이 거의 없는 매물도 있습니다. 아울러 집구매와 관련해서는 실수요자 중심의 바이어들의 쇼잉은 계속하고 있는데 리스팅된 주택이 많이 줄어 좋은 매물을 찿기가 쉽지 않습니다. 실제 오퍼가 이루어진 가격도 3월말 시장가격과 크게 차이가 없습니다. 리스팅이 많이 줄면서 매물 부족으로 1-3월중에 집을 사지 못했던 바이어들이 적지않아 좋은 매물의 경우에는 멀티오퍼도 여전히 이루어지고 있습니다. 이런 상황이 얼마나 지속될지는 모르지만 지금 꼭 구매를 해야하는 바이어들이 있기 때문에 꼭 집을 팔아야만 하는 상황에 계신 분들은 적극적으로 리스팅을 권해드립니다.낙관적인 전망으로는 BC주의 경우 코로나 확산이 줄어가면서 신규 확진자수가 3월초 수준으로 안정되어 사회적 거리두기하에 경제 /사회활동의 점진적인 확대가 이루어진다면 주택가격의 하락은 미미할 것으로 예상합니다. 뜻밖의 좋은 소식은 지난 15일 실시된 한국의 총선이 사회적 거리두기와 일상생활의 병행이 어떻게 가능한 지를 전세계에 보여 주었습니다. 향후 1-2주 동안 총선 이후 코로나 환자 발생이 계속 감소하면 광역밴쿠버처럼 진정국면에 들어선 지역에서는 이를 벤치마킹하여 일정한 감염규칙과 사회적 거리두기를 지키면서 일상생활을 허용하는 이른바 “한국형 사회적 거리두기와 생활방역” 모델이 되지 않을까 기대해 봅니다.이제 2020년을 기점으로 BC와 AC로 구분될 것이라고 말합니다. Before Corona와 After Corona 로 나뉘어 의식구조, 삶의 방식, 경제활동, 사회 및 세계질서까지도 확연하게 변할 것이라고 예상하는 미래학자들이 많습니다. 끝으로 미래학계의 대부 Jim Dator교수의 글을 소개합니다. “미래는 예측하는 것이 아니라, 꿈꾸고 만들어나가는 것이다.”(문의 : 마기욱 리얼터 604-306-0870)
마기욱
2020-04-21 09:43:09
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부동산 구매자의 후회(Buyer’s remorse)와 합리화(Rationalization)
부동산 구매자의 후회(Buyer’s remorse)와 합리화(Rationalization)
미국 아마존닷컴의 창업자이자 최고경영자인 제프 베조스는 30이 넘어
월스트리트의 잘나가는 직장을 그만두고 새로운 창업을 감행했습니다. 그는 훗날에 창업을 한 이유에 대한
질문에 대하여 다음과 같은 답을 하였다. “내가 먼 훗날 나이가 들어 살아온 인생을 뒤돌아 볼 때 어떤
결정을 가장 후회하게 될까?”를 생각해 본 결과, 설사 실패하더라도
안정에 집착하다가 원하는 일을 아예 시도조차 하지 않은 것을 더 후회하게 될 것 같다는 결론을 내렸다는 것입니다.
대부분의 후회는 행동함에서 오는 게 아니라 행동하지 않음에서 오는 것이라는 것이 제프 베조스의 철학이라고 합니다.
후회라는 말은 대부분의 사람들이 회피하고자 하는 명제이기도 합니다. 인간은
제프 베조스와 같이 후회하지 않기 위해 창업을 하는 진취성을 발휘하기도 하는 측면도 있지만, 후회하지
않기 위해 아예 아무것도 하지 않거나, 기존에 했던 일에 비추어 현재의 상황을 애써 외면하기도 하기
마련입니다.
이러한 후회의 측면 중 소비자들이 어떤 물건을 사고 난 뒤 잘못 산 것 같아 후회를 하는데, 이를 일러 ‘구매자의 후회(buyer’s
remorse)’라고 합니다. 이러한 후회는 자동차나 가구 등과 같이 거액의 자금을 들여
구매한 공산품 뿐만 아니라 부동산이나 주식과 같은 자산을 취득한 경우에도 자주 일어나는 현상입니다. 내가
산 차보다 남의 차가 더 좋아 보이고, 조금 더 나은 가구를 살 걸 그랬다거나, 이 동네 말고 저쪽 동네에 있는 집을 살걸 그랬다는 등의 후회가 그 예일 것입니다.
반면, 한편의 소비자들은 어떤 물건을 산 후에 가격이 떨어지면 “그때 꼭 필요했으니까 괜찮아.” 라던가, 또는 조금 더 나은 기능의 제품을 발견해도 “내가 산 게 더 좋아. 뭐 내 것과 별 차이가 없자나”라는 식으로 자신의 구매를 합리화하기도
한다. 심리학에서는 이러한 결함이 있는 구매를 합리화하는 현상을 ‘구매자의
스톡홀름 신드롬(buyer’s stockholm sysdrom)’이라고 한다. 아이폰 사용자들이 삼성갤럭시 S20의 우수한 광학카메라를 보고도
‘아이폰은 그런거 필요없어! 내 아이폰으로도 충분히 멋진
사진이 찍히는 걸 뭐’라는 식의 애정으로 응대하는 것이 좋은 예일 것이다. 자신이 선택하지 않았기 때문에 무턱대고 나쁜 것으로 편향적인 의사를 나타내는 현상인 것이다.
부동산시장이 침체에 접어들면 2~3년 전의 부동산투자를 후회(remorse)하는 투자자들이 있는 반면, 부동산을 구매하지 않았더라면
여전히 높은 렌트비를 물어야 했다거나, 내가 투자한 부동산은 그래도 가격이 덜 떨어졌네라는 식으로 자신의
투자행동를 합리화(rationalization)하는 분들로 나뉘어 집니다.
후회에 빠진 분들은 부동산중개인을 비난하기도 하고, 중국인들을 비난하기도
하고, 캐나다 경제를 비난하기도 하고, 트럼프를 비난하기도
하는 등 외부환경에 대한 비난과 불평에서 시작하여 시장이 조금이라도 회복되면 빨리 매각하여 잘못된 현재의 상황을 벗어나려는 손절매의 경향성이 강하게
나타납니다. 투자의 제 1명제는 ‘무릎에서 사서 목에서 팔라.’입니다.
이러한 분들은 수년전 시장이 성숙기(목 또는 머리)일
때 사서 바닥을 치고 회복기(무릎)에서 파는 꼴이 될 수도
있습니다. 시장에서는 좋은 물건을 조달해주는 소중한 자원이기도 하지만 말입니다.
반면, 자신의 투자를 합리화하는 분들은 잘못된 투자를 합리화하는 누를
범하는 위험에 빠지기도 합니다. 자칫 시장이 회복되면 빨리 팔아야 할 물건을 계속 들고 있는 꼴을 보일
수도 있습니다. 손절매를 하여야 하는 물건을 들고 있는 분이 이런 합리화를 한다면 절망적인 상황에 계속
빠지게 됩니다. 이런 분들은 투자를 하지 않는 것이 좋겠습니다. 실수로부터
배우지 못하는 투자는 계속 실패할 수 있는 확률이 높습니다.
투자결정에 있어 ‘구매자의 후회’와
‘자기합리화’로부터 벗어나는 방법은 없을까요? 있습니다. 철저히 이성적인 판단을 한다면 가능합니다. 후회의 두 가지 측면은 모두 심리적인 충동과 감정의 흐름에서 나오는 자연스러운 인간의 내면활동입니다. 따라서 후회를 하지 않는 인간은 없기 때문에 철처히 이성적인 판단을 한다는 것도 개인투자자들은 거의 불가능한
것도 사실입니다. 그렇다면 현실적인 측면에서 몇 가지 조치를 취할 수 있습니다.
첫번째 원칙은 실수를 인정하겠다는 자세입니다. 손실이 발생하면 시장의
문제나 외부환경의 문제로 치부하기 전에 자신의 문제를 정확히 파악하여 시장을 이해하고 외부환경을 이해하는 능력을 키워 앞으로 나아가겠다는 자세를
갖추면 손실로부터 미래의 이익을 확보할 수 있습니다. 앞으로도 손실은 발생할 수 있습니다. 하지만 최소한으로 줄일 수 있고, 매수와 매도의 시점을 정확히 파악할
수 있게 됩니다. 문제는 실수로부터 배우지 않기 때문에 계속 발생하는 것 일 테니까요.
두번째 원칙은 목표를 명확히 하십시오. 독자의 나이가 30대라면 필히 앞으로 30여년의 미래에 5~6번의 시장상승기를 경험할 것입니다. 부동산을 비롯하여 주식, 채권, 현물시장 등의 모든 자산가치의 장기적 흐름은 유사합니다. 위험성과 변동성이 상이할 뿐입니다. 현실적으로 자본의 유동성은 지난
수세기에 견줄 수 없을 만큼 넘쳐나고 있고, 조달금리인 이자는 역사이래 가장 낮은 수준입니다. 외부환경의 영향이 줄어들고, 투자의 내재적 요인들이 발현하는 시기가
되면 언제든 자산시장은 다시 성장할 준비가 되어 있습니다. 캐나다는 한국이나 일본처럼 인구절벽을 걱정하는
환경도 아닙니다. 10년, 20년, 30년 후의 투자수익률을 지금 결정하십시오. 아시는 것 처럼 현재
1백만불 상당 주택의 30년 전 가격은 10만불 정도에 불과했습니다.
이번 칼럼에서는 ‘구매자의 후회화 합리화’의 심리학이론을 통해 부동산구매자의 행동을 살펴보고자 했습니다. 다음 칼럼에서는 ‘부동산 투자에서의 동조화 행동’에 대해 살펴보겠습니다. 근래에 중개문의를 하시는 분이나 칼럼에
대한 의견을 주시는 분들은 778 875 6570 또는 이메일(happyjaylim@gmail.com)으로 연락주시면 성실히 답변해드리겠습니다.
Jay Lim
임재오
2020-02-27 21:18:09
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부동산시장에서의 넛지(Nudge)효과: 좋은 넛지, 나쁜 넛지
부동산시장에서의 넛지(Nudge)효과: 좋은 넛지, 나쁜
넛지
넛지(Nudge)는 원래 ‘옆구리를
슬쩍 찌른다’.는 뜻으로 누군가의 강요가 아닌 자연스런 상황을 만들어 사람들이 올바른 선택을 할 수
있도록 이끌어 주는 것을 말합니다. 이 단어는 행동경제학자인 리처드 탈러 시카고대 교수와 카스 선스타인
하버드대 로스쿨 교수가 공저로 출판한 <넛지>라는
책에 소개되어 한국인들에게도 유명해진 말입니다. 또한, 이
<넛지>의 공동저자인 선스타인 교수는 오바마 정부에
금융, 환경 등 각종 규제를 총괄하는 직책으로 합류하여 미국 내 넛지 바람을 일으킨 장본인이기도 합니다.
남자화장실 소변기에 파리가 그려진 스티커를 붙여 보았더니 소변기 주변으로 소변이 튀는 양이 80%나 줄었다는 사례가 행동경제학에서 설명하는 넛지의 대표적인 긍정적인 사례입니다. 벌금을 매기겠다는 식의 강요가 아닌 파리 한 마리의 그림이 사람의 행동을 긍정적으로 변화시킨 것입니다. 긍정적인 사례를 더 들어보겠습니다. 분주한 다운타운의 지하철역에
가면 에스컬레이터를 기다리는 사람들로 생긴 긴 줄을 한번쯤 보셨을 것입니다. 한편 에스컬레이터 옆의 계단은
상대적으로 한산합니다. 젊은 사람들은 계단을 이용하라는 말을 아무리 해도 상황은 바뀌지 않습니다. 스톡홀름의 마케팅 기획자들은 한 계단을
피아노처럼 만들어 계단을 밟을 때 피아노 소리가 나게 했고, 이 캠페인을 통해 계단의 이용률이 평상시보다 66%가 증가했습니다.
이렇게 좋은 사례들만 들면 독자들은 넛지를 긍정적으로 단정하여 받아드릴
터이니 나쁜 넛지의 사례도 들어보겠습니다. 넛지의 저자인 리차드 탈러 교수가 직접 사례를 들었더군요. 시카고에서 뉴욕으로 가는 비행기 표를 사려고 유나이티트 항공사 웹사이트에 접속했을 때 푯값을 결제하기도 전에
여행보험을 원하는지를 물어보는 화면이 나왔는데 이런 식으로 거듭 의사를 묻고 확인하는 건 소비자가 정말로 큰 실수를 할 지 모를 때나 정당화될
수 있다고 지적합니다. 하지만 유나이티드 항공사는 한술 더 떠, 결제
전에 비행기 표에 관한 보험구매여부를 묻는 옆에 ‘예/아니오’ 가운데 하나를 선택하도록 한 뒤, ‘예’ 버튼 옆에 강조표시까지 해 놓았고, ‘아니오’를 선택했을 때의 위험에 대한 과도한 설명까지 덧붙여 놓았다고 합니다 고작 300달러
비행기 푯값에 여행 보험료는 20.13달러를 지불해야 하고 예약을 취소/환불할 때 보험료 환불을 받으려면 여행 72시간 이내에 ‘의사의 진단서’를 제출해야 한다는 규정까지 있었을 뿐 만 아니라, 의사진단서 없이 자동으로 보험료까지 환불되는 비행기 푯값은 따로 856달러에
판매하고 있었다고 합니다. 이
경우 여행보험은 고객의 불안을 조장해서 부가수익을 높이는 데 활용된 나쁜 넛지입니다.
장황하게 넛지에 대한 이론적인 설명을 드린 것은 근래에 밴쿠버 부동산
시장에 대한 긍정적인 신호를 보내는 신문기사나 분양광고를 볼 때면, 부동산칼럼을 쓰는 저자로서 이러한
신호들이 좋은 넛지인지, 나쁜 넛지 인지로 작용할 지에 대하여 여러분들과 고민을 공유해 보기 위해서입니다.
11월 26일자의 밴조선 기사인 ‘BC주
주택시장 ‘구매자’에게 유리해진다’라는 기사는 25일자의 CTV
news 와 Global news의 기사를 인용한 것으로 보입니다. 해당 언론의 기사들은 신용조합 센트럴1이 발표한 BC 주택경기전망보고서를 인용하면서, 2020년에는 메트로 밴쿠버지역의
부동산 거래량이 13% 반등하고 2021년에는 4% 상승할 것이며, 거래가격 또한 2018년도
$740,000 달러에서 달하던 메트로밴쿠버 지역의 주택평균(중위)가격이 2019년에는 7% 하락한
$690,000달러인데, 2020년 $715,000달러 및 2021년 $760,000달러로
회복할 것이라고 예측합니다. 이는 모기지이율의 하락, 낮은
렌트 공실률 및 경기회복을 근거로 삼고 있습니다.
저자는 개인적으로 이러한 기사를 부동산 투자 고객의 투자심리를 건드리려는
미끼넛지로 생각합니다. 침체된 부동산시장에 지쳐 있는 투자자와 실수요자들의 옆구리를 슬쩍 찔러서 부동산
구매를 조장하기 위한 마케팅 활동이라는 평가입니다. 이러한 저자의 판단 근거는 첫째, Central 1 이라는 업체가 Credit Union 이기 때문입니다. 신협은 모기지대출을 통해 수익을 보는 기업입니다. 부동산거래가 활발하게
일어날 때 수익을 보기 때문에 긍정적인 신호를 마켓에 주기적으로 제공할 필요가 있습니다. 둘째, Central 1 Credit Union은 설립연도가 10년도 채
되지 않는 신생금융기관입니다. BC주에는 겨우 한 개의 branch
office가 있는 것으로 보입니다. 이런 기관의 분석보고서를 도대체 평가하고 기사화할
대상이 되는지조차 의심스럽습니다. 셋째, 보고서에서 가격상승
및 거래량 증가의 근거로 삼고 있는 인구증가, 모기지이율하락 및 낮은 공실율 등의 요소들은 물론 시장에
긍정적인 요소입니다. 그러면 반대로 부정적인 요소들이 있겠지요. 15~18년
사이에 이루어진 BC주 역대 최대의 콘도 분양, 외국인특별세, 디플레이션의 우려가 있는 경기침체 등의 영향에 대해서는 다루고 있지 않습니다.
물론 좋은 넛지인지, 나쁜
넛지인지 판단이 모호할 때도 있습니다. 근래의 분양광고들은 어떨까요?
최근에 코퀴틀람 로히드타운센터 주변에 대대적으로 분양을 예고하고 있는 콘도들을 예로 들어보겠습니다.
한인타운의 중심, 로히드역까지 도보 5분, 상대적으로 저렴한 분양가, 탁트인 리버뷰 등과 같은 이성적인 판단을
유도하는 메리트를 제시하며 은근 슬쩍 투자자와 실수요자들의 옆구리 찌르기를 시전하는 PR들이 많습니다. 구매자의 옆구리를 찌르는 분양업자와 중개업자가 실제로 그렇게 장점들을 모두 믿고 분양을 하는지는 알 수 없습니다만, 3~5년 후 입주 시에 콘도가 실제로 훌륭하게 지어져 주변 콘도에 비해 평판도 좋고 시장도 좋아져 가격이 상승기를
맞아 주변 콘도보다 더 높은 가격을 받게 되면 대박을 터트린 것이겠지요. 하지만, 계약서에 숨겨진 전매제한조항을 사전에 설명하지 않거나 모델하우스의 가구와 시설과는 다르게 입주한 콘도의 내용이
조악하거나 바닥/벽면 두께가 얇아 소음에 시달린다면 사기를 당했다고 고민할 수도 있습니다. 이런 경우가 발생하면 나쁜 넛지에 낚인 꼴이 됩니다.
그렇다면 나쁜 넛지에 낚이지 않으려면 어떤 광고, 어떤 프로모션, 어떤 분양, 어떤
중개인을 믿어야 할까요? <넛지>의 저자 리처드
탈러 교수의 말을 다시 한번 들여다 보시길 권합니다.
• 모든
넛지는 투명해야 하고, 절대로 상대방을 오도해서는 안 된다.
• 넛지에
참여하고 싶지 않다면 쉽게 빠져나올 수 있어야 한다. 마우스 클릭 한 번만으로 그렇게 할 수 있다면
가장 좋다.
• 넛지를
통해 유도된 행동이 그 영향을 받은 사람들의 삶을 더 낫게 만든다고 믿을 만한 충분한 근거가 있어야 한다.
저자가 살펴볼 때에 가장 주의를 기울여야 하는 분양회사와 중개인은
유리한 정보 만 제공하고 불리한 정보는 제공하지 않는 경우입니다. 시끄러운 #1 하이웨이의 소음에 24시간 노출되어야 하는 경우, 상대적으로 9” 이상의 층고를 제공하는 주변의 콘도와 달리 층고가
낮은 경우, 바닥/벽면 소음재를 사용하지 않는 경우, 건설사가 고층 콘도 건축 경험이나 대단지 콘도타운의 건축 경험이 없는 경우,
전매에 따른 높은 전매비용이 발생하는 것을 숨긴 경우, 발코니가 없는 콘도 유닛의 공조문제, 입주 후 조망권의 제약사항, 유리외벽으로 구성된 콘도유닛의 일조시간
등과 같이 미래의 콘도가격에 부정적인 영향을 미치는 다양한 요소들 까지의 정보를 충실히 고려할 수 있어야 합니다.
특히, 불리한 환경과
저렴한 분양일수록 당연하게도 전매조건이 까다롭고 전매비용이 크게 발생할 수 있습니다. 속아서 분양받은
구매자를 끝까지 잡아 놓아야 하니까요.
이번 칼럼에서는 ‘넛지’라는 행동경제학의 이론을 통해 부동산시장을 살펴보고자 했습니다. 다음
칼럼에서는 ‘구매자의 후회’ 및 ‘부동산 투자에서의 동조화 행동’에 대해 살펴보겠습니다. 근래에 중개문의를 하시는 분이나 칼럼에
대한 의견을 주시는 분들이 많습니다. 해외 출장이 많은 관계로 가급적 이메일(happyjaylim@gmail.com)으로
먼저 연락주시면 성실히 답변해드리겠습니다.
임재오 리얼터
임재오 부동산
2019-11-27 15:41:46
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부자의 길 - 열정과 노력
부자의 길 - "열정과 노력"근래 손님 중 한 명에게 코퀴틀람에 위치한 콘도를 소개하였는데 너무 만족한다고 하여 기쁘게 인사하며 성공을 축하한다는 아첨아닌 아첨을 한 적이 있다. 무엇보다 이민온 지 수년간 월세 콘도를 전전하는 고생을 하다가 자녀의 학교와 직장의 문제로 장거리 출퇴근을 하던 본인이 이제 직장에 가까워 졌고, 자녀들이 좋은 학교에 다니게 됐다며 기뻐하는 모습이 즐거움을 더 했다. 무엇보다 자신의 아내가 가까워진 공원과 체육시설에 즐거워하고 행복해 한다는 말에 자신이 더 기쁘다는 말을 첨언하기도 했다. 주변에서도 모두 부러워한다고 한다. 수년동안 오늘을 기다리며 공부했다는 그 분은 시간이 나는 오후와 주말마다 해당 콘도 근교의 공원과 시설들을 이용하며 코퀴틀람에서도 어느 지역이 자신의 여건에 맞고 미래의 투자가능성이 높은지를 꾸준히 그리고 면밀히 살펴왔다고 한다. 어차피 투자는 10년을 내다보는 것이므로 자신의 이사는 당장의 손해보다 더 갚진 미래가 있을 것이라는 믿음도 확고해 했다. 사업을 하던, 투자를 하던, 아니 무슨 일을 하던 혁신을 앞세우는 사람을 따라올 자는 없다. "혁신적인 사람"이란 단어에는 해당 투자나 사업이 진취적이고 선도적이기 때문에 높은 투자수익을 기대할 수 있기 때문에 위험을 감수하고 추진하고 있다는 의미를 내포하고 있다. 돌려서 설명하면 어떤 사업이나 투자든 미리 위험을 감수하고 선점하여 가격을 오르기를 기대하는 것이 혁신이라 할 수 있다. 투자의 기본 원칙인 "무릎에서 사서 어깨에서 팔아라"라는 문구의 의미는 곧 혁신적인 투자를 하라는 의미와 동질화될 수 있는 것이다. 혁신을 실천하여 무릎에서 사기 위해서는 남들과 다른 열정과 노력이 동반되어야 한다. 나이가 먹어 젊었을 때 이렇게 했으면 바다가 보이는 저 멋진 하우스는 내 것일텐데라는 후회는 필요가 없다. 편한한 노후와 바라는 투자목표를 완성시키기 위해서는 열정과 노력이 동반되어야 한다. 부동산은 미래가치에 투자하는 것이기 때문에 부동산을 둘러싸고 있는 정치/경제/사회적 현재와 미래의 환경요인을 고려하여 그 가치를 판단할 수 있어야 한다. 투자판단의 최종 결정은 전문가가 대신해 줄 수 없다. 전문가는 자신의 나름의 전문성에 기인하여 자신의 전문영역이 있으므로 이 전문가는 하우스를 사라 하고, 이 전문가는 상가투자를 하라고 하는 것이 당연하다. 마음이 앞서 덜컥 투자를 놓으면 운에 전 재산을 맡기는 과오를 범할 확율이 높다. 요즘처럼 정부정책에 따라 모기지대출이 힘들고 중국변수, 미국변수, 영국변수 등과 같은 대외 환경에 따라 시장변화가 큰 시대에는 이런 분들은 백전 백패할 수 있다. 열정과 노력의 첫 단계는 공부라고 할 수 있다. 수년전 모기지 대출을 받은 분이 제게 찾아와 이 대출금에 이 이자가 맞느냐고 좀 확인해 줄 수 있는지 물어보는 고객이 있었다. 저자가 직접 계산을 해보니 실제로 수십불 차이가 나는 것을 발견하고 은행에 가서 무엇이 문제인지 알려달라고 물어볼 것을 조언한 적이 있다. 이자가 수십불 더 나은 이유는 후에 밝혀졌지만, 은행직원이 자신이 이렇게 계산을 해 오고 직접 계산한 것을 보여주니 땀을 뻘뻘 흘리면서 답변에 진땀을 빼더라는 말을 들었다. 물론 그 때부터 이 고객은 은행을 갈때마다 이것 저것 세세한 설명을 잘 해주더라는 말과 함께 중요(?) 고객으로 좋은 대접을 받았다는 말을 하며 저자에게 감사의 말을 전해 왔었다. 같은 지역에 같은 시기에 지어진 콘도라도 학군, 지역의 호재, 교통 등에 따라 선호도가 달라진다. 직접 가서 지역 내 콘도의 위상은 어떠한지, 방향은 어떤지, 조망권은 어떤지 아주 세밀하게 살펴보는 것이 열정과 노력의 또 하나의 단면이다. 처음에는 무엇부터 살펴봐야 할지 조차 알 수없다. 하지만 경험이 쌓이면 안목은 넓어지고 비로서 혁신적인 투자대상이 보이게 마련이다. 본인의 의지대로 예산을 책정하고, 투자방향도 제대로 잡을 수 있다. 오늘 당장 버나비 호수로 차를 몰아가 보라. 수 많은 거위와 오리는 우아한 자태로 호수위를 노닐고 있을 것이다. 호수 속에 숨겨진 거위와 오리는 넘어지지 않기 위해, 앞으로 나아가기 위해, 우아한 자태를 유지하기 위해 끊임없이 몰속에 숨겨진 다리를 젓고 있다. 임재오리얼터
임재오
2019-10-29 02:05:17
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콘도 투자, 부도심지역을 살펴보라.
부동산 투자의 핵심을 얘기하는데 투자의 경험에 따라 또는 투자의 성향에 따라 다양한 의견이 있기 마련이다. 어떤 분들은 위험할 때 바로 현금화 할 수 있는 환금성이 높은 투자를 지향하는 분들이 있는 반면, 장기간의 시간에 걸쳐 될 지역에 투자하고 기다리는 것이 현명하다고 판단하는 분들도 있다. 현금흐름이 원활한 투자상품을 추구하는 분들도 있다. 물론 이러한
모든 조건을 다 맞추는 투자욕심(?)을 내는 경우도 있다. 이번 시간에는 10년 이내의
기간 동안 70만불 미만의 자금으로 콘도 투자를 희망하는 독자들에게 필자의 투자의견을 제시하고자 한다.
그럼 어떤 투자가 나에게 적합한 투자인가 한번 살펴보자. 이민자 사회에서
직장이 언제 잘릴지 모르는 데다 수명이 100세까지 연장되는 시대에서 노후 대비를 고민하는 분들이 많다. 월세부동산은 은퇴 후에도 매달 월급처럼 돈이 통장에 들어오니 마르지 않는 샘을 하나 갖게 되는 것이다. 투자자산의 가격 상승에 대한 기대 뿐 만 아니라 매월 월세를 통해 수익을 창출하니 일석이조이자 부동산침체기에도
굳건히 버틸 수 있는 힘이 된다. 이러한 투자를 위해서는 또한 현재의 투자수익률(임대료와 과거의 가격변동)과 더불어 미래의 투자수익률을 고려하여야
한다. 임대료가 지속적으로 상승하지 않는 지역은 향후에 자산가격의 상승을 상대적으로 기대할 수 없을
뿐 만 아니라 환금성도 떨어지기 마련이다. 물론 본인이 거주하는 경우에도 마찬가지이다. 임대료의 지속적인 상승이 예측되는 지역을 우선 고려하여야 한다.
임대료가 상승을 기대할 수 있는 지역은 유동인구가 계속 유입되는 지역, 교통망
확충이 계획된 지역, 개발계획이 세워진 지역으로 볼 수 있다. 유동인구가
계속 유입되는 지역은 크게 두 종류로 나뉠 수 있다. 밴쿠버 다운타운과 같이 더 이상 고층 콘도와 대규모
상가를 지을 땅이 부족한 상태에서 렌트 수요가 집중되는 지역과 공급량에 비해 빠르게 인구증가가 이루어지는 메트로타운 등을 비롯한 부도심지역이 대표적이다. 통계를 통해 밴쿠버다운타운과 부도심 지역을 필자가 지난 10년 간의
투자수익률을 평가해 보면 콘도투자의 경우, 밴쿠버 다운타운에 비해 메트로타운을 비롯한 브랜트우드, 리치몬드 가든시티, 코퀴틀람센터 등의 지역이 상대적으로 상승폭이
높게 나타났다. (이메일을 보내주시면 지역별로 콘도 가격을 비교한 해당 자료를 보내드립니다.)
독자들은 의외라고 생각할 수도 있다. 그러나 10년 전에도 밴쿠버 다운타운 콘도 가격은 비쌌다. 40만불 중반대의
콘도가 60만불 대 중반으로, 60만불 대의 콘도가 90만불이 되었다면 비율로 살펴본 자산의 투자수익률은 40~50%이다. 물론 매달 받는 월세는 다운타운이 비싸다. 부도심에 비해 매달 1천불을 더 받는다면 년간 1만2천불이지만, 세금과 기타 부대비용을 제외하면 절반수준인 6천불 수준이며, 10년이면 7만불 정도에 이르며,
이를 더하면 투자수익률은 55% ~ 65% 정도가 된다.
반면 메트로 타운 등의 부도심은 30만불 대의 콘도가
50만불 후반 대의 가격을 형성하는 경우가 많다. 이미 수익률은 80%에 이른다.
이러한 현상은 비단 밴쿠버 지역 만이 아니라 인구가 지속적으로 유입되는 전세계 모든 대도시와 주변 부도심에서
나타나는 일반적인 현상이다. 서울의 예를 들어보자. 전통적으로
서울은 강남 대치동이 부동산 일번지이다. 그러나 노후화가 진행되고 재개발이 지체되면서 강남의 중심은
서초구의 끝자락이지만 한강조망이 가능하고 신축 고층 아파트가 중심을 이루는 반포 일대, 잠실 일대, 용산 일대로 옮겨갔다. 물론 타워팰리스로 대표되는 강남구 도곡동과
대치동 일대의 그 명성은 지속되겠지만 부도심의 성장은 더욱 빨랐다.
부도심은 교통망의 확충이나 주변 단독주택 단지의 zoning 변경
등에 따른 수혜를 입을 확률도 높다. 대표적으로 로히드타운센터 지역은 지난 10년 전에 비해 Evergreen Line의 신설과 더불어 주변
일대의 zoning이 모두 상향되어 작은 평수를 단독주택이나 콘도를 가진 분들도 높은 투자수익률을 확보한
대표적인 경우라 할 수 있다. 또한 한국과는 다르게 밴쿠버 지역은 부동산 가격의 변동이 심하다. 특히 밴쿠버 다운타운은 더 심하다. 투기수요와 갭투자를 노리는 사람들이
많기 때문이다. 현금흐름이 악화되면 투기수요와 갭투자는 손실을 보더라도 매각을 추진한다. 반면 부도심 지역에의 투자는 상대적으로 실수요가 많기 때문에 가격저항력도 높다.
물론 여러 가지 장점에도 불구하고 다운타운에의 투자는 멈추지 않는다. 가격하락폭이
큰 만큼 회복기에 접어들면 가격상승폭도 높기 때문이다. 그만큼 위험성도 크다. 중국 등의 해외투기 세력이 맥을 못추는 현재의 상황은 앞으로도 지속될 것으로 전망된다. 시장은 변했으며, 마치 80~90년대의
장기안정기가 유지될 것처럼 보인다. 지난 4~5년간 쏟아져
나온 분양물량이 소화되기 까지 시장 전망은 안정적일 것이라는 전망이 유지되고 있다. 물론 정부의 정책변화와
대외변수에 따라 달라질 수 있다. 변하지 않는 진리는 투자를 한다면 현금흐름과 투자수익률이 전통적으로
높은 지역보다는 미래에 높을 지역을 선택하는 것이 현명하다는 것이다.
임재오
2019-10-01 01:44:21
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기회를 기다리는 자는 기회를 만드는 자를 이길 수 없다.
시장이 상승기에 있을 때는 언제까지 오를까라는 질문과 함께 버블이 끼어서 집을 안사겠다는 사람, 이대로 가다간 집을 못 살 것 같다는 사람과 관심조차 없던 사람들도 이곳 저곳을 찾아 다니며 지금이라도 사야 할 것 같다며 뛰어들었었다. 재작년까지 수년간 좋아던 부동산 시장이 거짓말처럼 식어버렸다. 콘도 분양시장에 줄을 서던 그 많은 투자자(?)들은 다 어디로 간 것일까? 부동산 중개문의가 뜸해진지 오래고 그 잘나가던 부동산중개인들도 개점휴업상태와 다름이 없다. 팔고자 하는 문의는 있으되 사고자 하는 문의는 뜸해졌다. 부동산투자를 설명하면서 지난 40년간 지속된 10년 주기의 상승 곡선을 통해 입증된 가격상승의 기회가 언제 다시 올지 안올지 누구도 알 수는 없다. 예전에도 그랬다. 6~8년간 정체되었던 부동산 가격이 1~3년에 걸쳐 100% 상승하기도 하고 2~3년의 정체기를 거쳐 2~3년간 상승을 반복하는 형태로 100% 상승이 이루어지기도 했다. 그러나 10년 후에는 가격이 상승할 것은 논리적으로 확실해 보인다(관련된 설명은 기존의 칼럼과 저자의 유튜브 채널을 통해 확인하시길 바란다). 다만, 언제 다시 오를지는 아무도 알 수 없다.'무릎에서 사서 목에서 팔라'는 투자의 정석은 침체된 시장에서 매우 비논리적인 개념으로 들릴 것이고 전문가도 이는 마찬가지다. 다만 일반인보다 이 시기를 조금 더 빨리 감지할 수 있을 뿐이다. 특히, 정부가 부동산 시장을 억제하는 현재의 상황에서는 시세차익을 노리는 투자나 실거주를 위한 투자 모두 세금과 이자부담 등의 비용을 고려할 때 추천할 만한 투자처가 아니다. 그렇다고 다시 시장이 좋아지기만을 기다리는 것이 현명한 것도 아니다. 시간은 흐르고 물가상승과 더불어 돈의 가치는 하락한다. 어디라도 굴려야 하는 것이다. 이때 고려할 만한 투자처는 지속적으로 지가가 상승할 것이 예상되는 지역에서 누구나 탐내는 부동산을 선점할 수 있는 기회가 될 수 있다. 일반인으로서 지난 10년간 지가가 제일 많이 상승했고, 누가 보더라도 이 지역은 지속적인 개발과 투자가 이루어질 것으로 예상되는 지역이라면 현재와 같은 부동산가격이 하락하는 시기에도 하락폭은 상대적으로 낮은 편이며, 상승기에는 많이 오를 수 있다. 광역밴쿠버 지역에서 지도를 놓고 보면 대규모 개발이 예정되어 있는 지역을 찾을 수 있다(각 시별 community plan을 살펴보라). 인구증가에 맞춰 도심을 재개발하거나 시 차원에서 신규택지를 조성하는 곳이 그런 투자의 대상지가 될 수 있다. 이와 더불어 단독 거주 부동산보다는 월세가 나오는 부동산이 투자에 안전하다. 직접 거주하는 부동산은 모기지이율의 상승에 영향을 크게 받는 반면, 월세로 모기지 이자를 감당할 수 있는 지하 또는 반지하의 SUITE을 보유하고 있는 부동산을 적극 고려하는 것이 유리하다. 조금 더 위험을 감수할 수 있으며, 자금여력이 있다면, Zoning 이 변경되어 duplex 또는 triplex를 지을 수 있는 오래된 주택을 구입하는 것도 하나의 방법일 수 있다. 물론 이때 시간과 발품은 필수조건이다. 밴쿠버 다운타운에 위치한 단독주택을 구입하여 쪼개면 돈이 되는 것은 모두가 알고 있다. 그러나 진정한 노력자 또는 실력자는 이런 요지에서 누구나 할 수 있는 투자를 해서는 큰 수익을 기대할 수 없다는 것도 안다. 지금과 같은 부동산 불황기에는 못 생긴 집과 땅을 싸게 사서 이쁘게 만들 수 있는 실력을 쌓을 수 있는 좋은 기회일 수도 있다. 건축업자들이도 요새와 같은 불황기에는 이러한 관점을 가진 고객이 고맙다. 더 싸게 지을 수도 있고, 더 많은 것을 배울 수도 있다. 기회를 기다리는 자는 기회를 만드는 자를 이길 수 없다. 부자의 길은 그렇다. 시장이 어떻던 워렌버핏은 수익을 냈다. 그래서 위대한 투자자로 칭송되는 것일 것이다. 주어진 기회는 위험이 낮다. 기회를 만들면 위험은 높아 진다. 그러나 부자가 되려면 그 어렵고 좁은 길이 가야할 길일지도 모른다.
임재오
2019-09-11 03:13:20
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[부동산 전망] 주택가격이 폭락하면 행복해질까?
주택가격이 폭락하면 행복해질까?
현재 광역밴쿠버 주택가격은 고점 대비 평균 10% 가까이 하락한 것으로
확인되고 있다. 고점 대비 많이 떨어졌음에도 불구하고 근래에 발표된 조사결과에 따르면 광역밴쿠버에 거주하는
사람들 대부분은 “주택가격이 추가적으로 더 하락하여야 한다.”고
답변한 것으로 나타났다.
부동산 대폭락에 대한 두려움이 만연하고 있으며, 수년간 부동산 가격은
오르지 않을 것이라는 얘기가 공공연히 언급되고 있다. 개인적인 의견으로는 필자의 유튜브 채널이나 이전
컬럼에서 제시한 것과 같이 역사적으로 그런 일은 없었다. 한국의 경우에도 가장 큰 대폭락이라고 하는
IMF 외환위기의 주택가격 하락치는 12.3% 였으며, 미국의 경우에도 서브프라임모기지 사태 이후 주택가격 하락치는 20% 선에
머물렀다.
물론 지난 5년간의 밴쿠버 주택가격은 약 60% 정도 상승하여 유사이래 가장 급격히 상승한 것은 사실이다. 이제
10% 정도 빠졌다. 대부분의 조사대상이 희망하는 것처럼
주택가격은 5년 전의 가격으로 돌아갈 것인가? 30%는 빠져야
하는 것인가? 그 정도는 되어야 대폭락이 아닐까? 캐나다부동산시장에서
10~12% 정도 하락은 지난 수십년의 부동산사이클에서 하락기의 최저점에 해당하며, 이후 1~2년 동안의 단기 안정기 또는 5~8년의 장기 안정기의 길을 걸었다.
필자가 보기에는 이제 점차 하락기를 지나 안정기에 접어들고 있지 않나 하는 기대를 갖는다. 중국변수를 제외하고 특별히 대외적인 부정적 충격요인이 발견되지 않고 있으며,
반대로 몇몇 중요한 대내외적 경제환경변수가 개선되고 있고, 주정부 차원에서도 추가적인 부동산통제는
고려하고 있지 않기 때문이다. 우선 미국의 금리인상이 중단되었고, 하락으로
반전하는 것이 확실시 되고 있고, 캐나다 경제상황도 좋지 않은 환경에서 금리를 현재 수준에서 유지하거나
낮추어야 한다는 압박이 심해지고 있어 주택모기지대출자들의 부담이 높아질 확률은 감소하고 있다. 이에
따라 급격한 금리인상을 두려워한 대출자들이 매물을 시장에 투기하는 현상은 없을 것이라고 보아도 무방할 것이다. 공급이
안정되면 수요가 줄어도 가격은 급격히 하락하지 않는다. 주정부도 지난 2월 투기빈집세를 도입한 이후 나타난 수많은 부작용을 처리하는데 급한 모습이다.
Bosa 등 대형건설사들이 신규분양을 전면적으로 취소하고 있으며, 미분양물량이 넘쳐나고
있는 상황에서 주정부는 건설업이 위축되어 실업의 증가와 소비감소로 이어지는 방향으로 정책을 진행할 수는 없다. 이외에도
안정화될 것이라는 많은 증거들을 제시할 수 있다. 지난 2015~17년은
신규건축허가가 최고치를 기록한 해이다. 이제 건축이 마무리되어 2019~22년에
걸쳐 순차적으로 입주가 이루어지고 있다. 이 시기는 공급이 수요보다 많거나 균형을 이루기 때문에 가격은
안정을 유지할 확률이 높다. 그 이후에는 어떠한가? 금년도
신규주택허가물량은 역대 최하를 찍을 확률이 높다. BC주 내 매년 5만명
이상의 인구증가가 꾸준한 상황에서 향후 2~3년 이내에 다시 공급부족현상이 나타날 확률이 높다. 가격은 다시 오를 환경이 조성되는 것이다.
주택가격이 비싸다고 하더라도 “대폭락”은 경제에 엄청난 부담으로 작용한다. 은행은 대출상환이 어려운 대출자들로
인해 자금경색이 발생하고, 이를 해결하고자 기업들로부터도 대출을 회수하고자 하게 되면 경제는 엉망진창이
되기 때문에 정부정책은 주택가격이 비싸다고 하더라도 “폭락”이
아니라 “안정화”를 택하는 것이다. 낮추려고 하더라도 장기적으로 조금씩 낮추는 정책을 선호하기 마련이다.
그렇다고 필자가 주택가격이 오르는 것이 좋다고 얘기하는 것은 아니다. 주택가격이
폭등하면 나타나는 부작용은 지난 몇 년간 모든 분들이 목도하였기에 하나하나 열거하는 것은 무의미하다.
다만, 주택가격이 30~40%는
떨어져야 정상이 아닌가라고 얘기하시는 분들에게는 꼭 한 말씀드리고 싶다. 집이 없는 분들에게도 좋지만은
않다. 집값이 1백만불에서 70만불로 내려 구매할 수 있는 가격이 되어 좋을 것 같지만 은행은 담보가치가 하락하면 모기지 대출을 연장해 주려
하지 않는다. 줄어든 담보가치의 일부를 일시불로 상환하여야 대출을 연장해 줄 것이다. 집을 은행에 차압당하는 대출자들이 속출할
것이다. 그리고 여러분이라면 누구도 주택을 사지 않는데 주택을 살 것인가? 물론 주택가격이 폭락하면 집을 사고 싶어도 은행은 서민에게는 대출을 쉽게 해주지 않는다. 성실히 모기지대출을 갚아온 기존 대출자에게도 만기연장을 쉽게 안해주는 데 신규대출은 말할 것도 없다. 물론 이때 주택을 사는 사람들은 따로
있다. IMF 외환위기 때 폭락한 주택가격을 이용(?)하여
주택을 구매한 사람들은 서민들이 아니다. 대부분 현금동원력이 뛰어난 나쁜 부자들이다. 빈익빈 부익부의 원천이 되었으며, 한국경제 양극화의 시작이었다. 부동산 대폭락을 바라는 사람들은 경제가 어떻게 되어도 좋다는 말을 하는 것과 마찬가지다. .
개인적으로도 그렇고 부동산중개인으로서도 그렇고 부동산 가격은 안정되는 것이 좋다. 물론 가격이 내려가는 것은 바라지 않는다. 조금씩 물가상승과 비슷한
수준으로 상승하는 것이 매매활성화에도 도움이 된다. 수수료로 먹고사는 부동산중개인은 거래 건수가 꾸준한
것이 제일 좋기 때문이다. 급격한 상승기의 막가파식의 중개도 바라지 않고, 급격한 하락 시기의 거래절벽도 도움이 되지 않기 때문이다.
임재오공인중개사
Hanna Realty Ltd.
778 875 6570
매물검색은 www.bcbudongsan.com에서유튜브채널: "부동산알려주는 남자"로 검색
임재오
2019-07-18 21:25:27
