요즘에는 학교, 직장 이동 때문에 정든 집을 떠나 장기적으로 다른 지역으로 이사하는 경우가 매우 빈번한 듯 싶습니다. 이사로 인해 고려해야 하는 많은 점들 중 아무래도 제일 큰 문제는 “본인의 주택을 팔까?” 또는 “잠시 임대를 줄까?”가 아닌가 생각 됩니다.

주택을 판다면 좋은 부동산 중개인을 선정하면 그만이지만 만일 장기 임대를 생각 한다면 여러가지 고려해야 할 점들이 많은데, 그 중 나중에 발생될 수 있는 양도세를 많이 줄이거나 피할 수 있는 방법에 대해 함께 알아보겠습니다.

본인 또는 가족이 주택을 주거주지로 직접 사용하다가 용도를 임대용으로 바꾸는 경우 실제 부동산의 매매는 일어나지 않았지만 사용 용도가 바꿔지는 관계로 세법상 간주양도(Deemed disposition)가 일어났다고 여겨지며 주택이 임대용으로 사용되었던 기간의 자산상승분에 대해서 양도세가 부과되게 됩니다.

하지만 관련 세법 조항에 의하면 용도 변경에 따른 양도세는 당해년도 개인세금 보고시 용도 변경 내용 편지를 첨부해서 세무서에 보내게 되면 조건들이 충족되는 경우 비록 자신이 거주하지 않는 주택이라도 주거주지로 인정 차후 발생될 수 있는 양도세를 면세 받을 수 있습니다.

예를 들어 보겠습니다.

1999년  버나비 콘도 구입 가격              20만달러

2001년 렌트 시작 당시 콘도 시세           25만달러

2004년 콘도 매각 가격                          38만달러

만일 2001년에 세무서에 편지를 보내지 않았으면 주거주지 양도세 면세를 받는 기간은 1998년부터 2001년까지이며 양도차액 5만달러($250,000 - $200,000)에 대해서는 면세 해택을 받을 수 있지만 2001년에서부터 2005년 까지 형성된 가치차액 13만달러($380,000 - $250,000)에 대해서는 면세 해택을 못 누리게 됩니다.

용도변경 내용 편지를 통해 세무서에 통보하고 임대소득에 대해 감가삼각비용을 공제하지 않는 경우 2001년에 간주양도(Deemed Disposition)가 일어나지 않고 총 18만달러의 양도차액에 있어서 주거주지 양도세 면세가 적용됩니다.

개인 주택을 임대하는 경우라도 항상 전문회계사의 자문을 통해 나중에 발생될 수 있는 세무 문제를 미리 준비하는 현명한 임대인이 되시기 바랍니다.