캐나다 통계청(SC)의 보고서에 따르면, 지난 10년간 캐나다 임대 시장에서 소규모 임대업자들이 기관 투자자들을 훨씬 앞지른 것으로 나타났다.

통계청은 미국에서는 대기업이 주택 시장의 상당 부분을 사들이며, 부동산 투자 신탁(REIT)의 역할에 대한 관심이 집중되고 있지만, 캐나다의 상황은 매우 다르다고 밝혔다.

보고서는 노바스코샤주를 제외한 모든 조사 대상 주에서 소규모 투자자가 평가액 기준 투자 부동산의 가장 큰 비중을 차지했다고 밝혔다.

이 보고서는 ‘소규모 투자자(small-scale investor)’를 5채 이하의 부동산을 소유한 개인으로 정의하고 있으며, 기관 투자자는 해당 주에서 소유한 투자 부동산의 평가액 기준 상위 0.1%에 해당하는 투자자로 정의하고 있다.

두 번째 범주는 주로 기업으로 구성되며, 여기에는 부동산투자신탁(REIT)과 연기금, 사모펀드 및 대규모 가족 소유 기업이 포함된다.

2021년 기준 소규모 투자자들은 BC주(49.4%)와 온타리오주(52.6%), 프린스에드워드아일랜드주(57.1%)의 전체 임대 부동산 중 약 절반을 소유하고 있었다. 반면에 기관 투자자들은 이 세 지역에서 각각 20.3%, 23.6%, 16.6%의 지분을 보유하는 데 그쳤다.

보고서는 또한 BC주와 온타리오주에 콘도미니엄 아파트가 많아 소규모 투자자들이 더 쉽게 접근할 수 있게 되었다고 밝혔는데, 2023년 TD 은행 보고서에 따르면, 대형 투자자들은 캐나다에서 구매된 모든 주택의 약 30%를 차지했다.

소규모 투자자, 흔히 ‘소규모 가족 투자자(mom-and-pop investors)’라고 불리는 사람들의 증가는 지난 2011년과 2021년 사이에 부동산 가치가 약 두 배(94% 상승) 오르고 임대료가 42% 상승한 시기와 맞물려 있는 것으로 나타났다.

토론토 대학교의 캐롤린 휘츠먼 도시학과 겸임 교수이자 선임 주택 연구원은 “문제가 한 두 명, 혹은 10명이나 20명 정도의 악의적인 행위자였다면 비교적 쉽게 해결됐을 것이지만, 안타깝게도 현실은 주택을 필수적인 필요나 권리가 아닌 투자 대상으로 여기는 시스템이 여전히 존재한다”고 말했다. 

이어 “이러한 현실을 직시하는 것이 훨씬 더 어려우며, 소규모 개인 투자자라는 용어가 주택 투자를 감상화한다”고 덧붙였다.

하지만 캐나다 왕립은행(RBC)의 레이첼 바탈리아 경제학자는 임대 시장의 공급이 소수의 손에 집중되지 않는 것은 오히려 좋은 점일 수 있다고는 밝혔다.

바탈리아는 시장 집중도가 낮다는 것은 긍정적인 요소로, 이는 어느 한 집단이나 개인이 시장을 완전히 장악할 수 없다는 뜻이라고 말했다.

한편 바탈리아는 캐나다인이 임대 주택을 더 쉽게 구매할 수 있도록 하는 해결책의 일부는 주택 공급을 늘리는 것이라고 주장했다.

휘츠먼도 공급을 신속하게 늘리기 위해서는 정부가 자본을 동원하여 임대 주택 건설을 촉진해야 하는데, 주택 위기가 해결될 때까지 정부나 정부로부터 저금리 자금 지원이나 보조금을 받는 비영리 단체들이 주택을 제공해야 한다고 강조했다.