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수석침류(漱石枕流)
부동산 거래는 보통사람에게는 일생 중 가장 크고 중요한 거래라고 할수있다. 누구에게나 있을수 있는 일이기도 하다. 모든 거래는 구두이든 문서 계약이든 어느 하나는 있어야 성립이된다. 특정한 사회에서는 오랫동안 형성되온 관행과 관습이 영향을 미치기도 한다. 구두로 한 계약이라도 신의를 지켜서 이행하지 않으면 집단에서 배척을 당하는 경우도 있다. 모든 계약에는 “신의성실”이라는 보편적인 가치가 들어있어서 계약당사자가 마음에 부담을 갖고 책임감을 갖게 되는 것이다. 신의 성실의 가치는 법적제제나 피해 보상이전에 당사자들을 성실하게 이행하도록 이끄는 가치다. 거래 계약이 서로 다른 사회 또는 이질적인 문화를 가진 배경을 가진 사람들 간에서는 특별히 주의가 필요한 것은, 신의 성실의 기준이 서로 다를수 있기 때문에, 문서적인 계약 형태가 더욱 중요시 된다. 부동산 거래계약은 보통 조건부 구매의향서인 오퍼를 작성함으로써 시작된다. 가격이 서로 합의 되고 추가적인 조건들이 확인되어 해제되면 의향서는 계약서가 되는 것이다. 그런데 가끔 한 부동산에 대해서 오퍼를 한 상태에서 오퍼 조건으로 규정되어 있지 않은 사항을 들어서 조건해제를 거부 할수 있느냐는 질문을 받는다. 내용에 따라서 답이 다르게 된다. 바이어가 조건에 명시되어 있지 않은 이유로 중도에 포기를 한다면, 셀러에게 이행을 강제할수 있는 위치에 있게 할 수도있다. 반대의 경우도 마찬가지다. 가장 중요하고 흔한 조건들은, 부동산의 상태를 점검하는 Inspection, Mortgage, Strata Document, Bylaw, 개발계획등이 있다. 사고자 하는 집을 보고 나서 들뜬 마음에 신중하지 못하게 작성한 오퍼를 제출하면 나중에 생각난 점이나 마음이 바뀐경우 곤란한 원치 않는 상황에 처할수 있다. 상대방에게 조건에 근거한 합리적인 이행거부를 할 만한 조건을 명시하는 것이야 말로 깔끔한 방법이다. 거래계약은 언어이해와 해독의 문제만은 아니다. 영어를 모국어로 하는 캐나다인이 영문계약을 이해 하지 못할리 없고, 영어를 잘하는 비영어권 사람도 동일하다. 중요한 것은 계약서라는 형태의 문서에 기초해서 거래가 되어지는 부동산거래 계약이 전문성을 필요로 한다는 점이다. 부동산 거래에는 해당거래계약에 관계되는 이해관계자가 아닐경우 제삼자의 조언이나 검토는 위법이 될수도 있다. 말을 잘못해 놓고 얼렁뚱땅 꾸며 대는 것을 일컬어 수석침류(漱石枕流)라고 한다. 돌로 양치질을 하고 물을 베게 삼는 다는 뜻의 어불성설이다. 일이 원치 않는 방향으로 되어진 후에 부랴부랴 수석침류로 일을 마무리하려하기 이전에 계약서 작성에 신중을 기하는 것이 보다 현명하고 경제적인 처사라고 할수 있다.
권오찬 부동산 중개사
2011-07-22 10:50:01
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경기와 부동산 예측
되어지고야 말것을 되어지고 만다. 그리스 신화에서, 운명을 피해서 달아나던 오이디프스는 오히려 가지 말아야 할 테바이로 흘러 들어가게 되고 괴물 스핑크스 앞에 서게 된다. 스핑크스는 테바이 도성을 드나드는 길목을 지키고 있다가 지나가는 남자들에게 수수께끼를 내어 맞추지 못하면 목졸라 죽이곤 했다. 모두 그 수수께끼를 맞추지 못해서 목졸림을 당해 죽었으니 수수께끼를 미리 알수는 없는 노릇이었다. 결국 스핑크스앞에선 오이디프스에게 내려진 질문은 이랬다. “무엇이냐? 땅위에 네발로 걷는 것이 있다. 무엇이냐? 이름이 같은데 두발로 걷는다, 무엇이냐? 또 같은 이름인데 세발로 걷는다, 그게 무엇이냐?’ 수없이 널부러져 있는수수께끼를 맞추지 못한 운명들을 아랑곳 하지 않고 “인간이다” 라는 답을 하게 된다. 델포이 신전 입구에 쓰여져 있던 “너 자신을 알라” 라는 경구를 되새겨본 경험이 있는 오이디프스였다. 인간에 대해서 알았다고 자신한 오이드프스도 그가 상급으로 차지한 왕위와 그 모든것들이 그가 피하려했던 운명의 길에 이미 있었던 것인줄 알길이 없었다. 오이디프스가 피하려 했던 운명들은 그가 피하고자 하는 길목에 모두 순서대로 기다리고 있었던 것이다. 되어지고 말아야 할것들이 되어지고서야 오이디프스는 자신의 약함을 알게 된다. 그리스에 이어 경제강대국인 이탈리아가 출렁이고 있다. IMF 수장이 바뀌어 소위 업무장악도 되기전에 “큰일”이 터질까 우려된다. 올해 초까지만 해도 침체한 경기가 반등의 기미가 보인다고 예측한 의견들이 많았는데 몇개월 지난 지금 분위기가 전혀다르다. 미국이 재정위기를 가까스로 피해가고 있고 BRICS국가들의 경제성장율이 나쁘지 않은 가운데서도 불확실성이 높아지고 있다. 전세계적인 분위기에 아랑곳 하지 않고 독야청청 할수는 있는 나라나 산업은 없다고 해도 과언이 아니다. 광역밴쿠버 지역에서 공동주택들의 착공이 늘어 나면서 앞으로의 경기에 대한 긍정적인 판단에 따른 업체들의 동향으로 해석하는 의견들이 있지만 과연 그런지 지금은 생각해 볼필요가 있다. 막대한 자금이 투입된 대지를 수년이상 묶어 놓고, 사업의 규모를 임의로 줄이고 늘이기 어려운 것이 건설 산업의 특성이다. 굴러가야 할 최소규모는 유지해야 하는 특성이 있기 때문에 착공을 할수 밖에 없는 일도 생긴다. 보유인적자원과 건설장비를 무기한 묶어 놓을수도 없다. 그런면에서 신규착공 증가가 반드시 긍정적인 판단하에 이뤄진다고 볼수만은 없다. 전통적으로 한산한 여름 시즌이 들어서긴 했지만 거래량 저하의 기울기가 예사롭지 않게 심하다. 오이디프스가 피하려 노력한 만큼 더 운명적이었던 것과 같이 세계 경기기 마치 헛된 몸부림을 치는 듯해서 불안하고 안타깝다.
권오찬 부동산 중개사
2011-07-15 10:54:59
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금과옥조
밴쿠버는 살기좋은 도시 평가가 있을 때마다 선두에 들어왔다. 지역의 가장 상징적인 도시이름으로 지역을 통칭하기 때문에 행정 구역상의 밴쿠버만을 의미하지는 않는다. 산, 바다 호수등 자연에서 누릴수 있는거의 모든 환경들이 어우러진 자연환경과 맑은 공기는 밴쿠버를 그럴만한 등위에 올려 놓아도 손색이 없다. 내륙의 캐나다인들 조차 살고 싶어 하는 지역으로 말하곤 하는 지역이다. 참 오랫동안 밴쿠버는 세계 몇몇 살기좋은 도시와 자리다툼을 해왔다. 그러나 이제는 “살고 싶은 도시”이긴 하지만 “살아가기에 힘겨운 도시”로 바뀌고 있다. 높은 주택가격과 상대적으로 높은 물가때문에 살기어려운 도시로서도 선두에 속하게 됬다. 산업시설이 태부족인 지역이므로 늘 새로 채워지는 이민자들의 정착이 어려운 지역이다. 그러므로 살기는 좋은 아름다운 지역이지만 살아가기에는 힘겨운 지역으로 평가 받을 만하다. 문제는 주택가격을 중심으로한 주거비용을 낮출만한 가능성이 없다는 것이다. 높은 지가때문에 고층화 또는 원거리 외곽개발에 따른 교통문제등이 심각해질 가능성이 훨씬 높다. 고밀도화도 말처럼 쉬운 해결책이 못되고 있다. 최근에는 도시 안전능력에 대한 우려를 높여준 사건도 있었다. 하키결승전 후 일어난 도심의 폭력사태는 사건 하나로서 국한되지 않고 밴쿠버가 준비하지 못한 도시안전에 대한 깊은 우려가 현실로 증명되는 사건이었다. 단순한 교통 관리, 커뮤니티 치안에 익숙한 경찰력이 군중에 의한 폭동을 앞에두고 허둥대고 조직적이지 못한 대처를 바라본 시민은 도시가 갗춘 치안 능력을 의심하게 만들었다. 도시규범이 없는 듯한 무법의 경험은 내부의 시민들에게는 싶은 상처가 됬고, 외부 사람들에게는 부정적인이미지를 심어주기에 부족함이 없었다. 도시의 이미지가 손상을 입으면 회복이 거의 불가능하다. 뉴욕이 슬럼이라는 이미지를 벗어 나기위해서 발버등 쳐온 긴시간이 밴쿠버에게는 교훈이 될만하다. 어떤 환경에서도 반드시 지키고 보존해야 할 규범을 금과옥조라고 한다. 유입인구와 이민자들이 어울어진 도시는 도시민의 모럴 수준이 서로 다를 수 밖에없다. 다른 문화가 섞여서 일관된 규범을 만들어 가기에는 시간과 희생이 필요하다.중국이 금리를 0.25% 올렸다는 속보가 있었다. 긴축을 전제로 한 조치이므로 이민자 유입에 영향을 받는 지역으로서 신경이 쓰이는 일이다. 어디나 동전의 양면이 있듯이 한편으로는 강한 유엔화 덕에 더 많은 중국이민 유입이 점처지만, 다른 한편으로는 중국의 긴축은 다른 나라들에게도 같은 모드를 취하게 할 (할수 밖에 없는) 우려가 높다. 여름으로 접어들어 부동산 거래가 리스팅 숫자 대비 팔리는 비율이 20% 대를 유지하고 있다. 균형 시장이라고 할수 있다. 여름 기간동안 수개월은 균형을 이어갈 것으로 예상된다.
권오찬 부동산 중개사
2011-07-08 10:56:33
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하충어빙 (夏蟲語氷)
세계 경제를 죄우할수 있는 IMF 총재 자리를 첫 여성 대표가 차지했다. BRICS 국가들을 일일이 찾아 다니면서 지지를 호소하고 유럽의 기득권에 크게 힘입었다. 많은 회원국들이 내심 지지를 하지는 않았었지만 그리스를 중심으로한 유럽의 재정위기문제가 섣불리 건드릴수 없는 뜨거운 감자라는 것을 알고 밀어주었다. 그리스 재정위기를 어떻게 처리 할것인지가 지금까지의 유럽국가 출신 총재 전통이 지속될 것인지가 결정될것으로 보인다. 팔이 안으로 굽는다면 총재 출신국의 탈유럽이 시작되는 기점이 될것이다. 그리스의 재정위기 부터 잘 처리해서 만연한 국제경제 체력 저하를 회복하는 계기가 되기를 바라는 마음이다.여름은 주택 시장이 전통적으로 움직임이 느려지는 때다. 수년간의 호경기 동안은 예외였지만 올해는 예외가 아닐것으로 보인다. 5월부터 속도가 느려지기 시작했고 6월동안도 같은 기류였다. 주택시장의 향배가 정해지는 여름이 될것으로 보인다. 밴쿠버 선지가 보도한 캘거리의 Capital Economics는 최근 “찬물”을 끼엇는리포트를 발표했다. 캐나다 주택버불이 터질시점에 가까이 왔다는 내용이다. 향후 3년간 25%의 주택가격이 하락할 것으로 내다 봤다. 미국주택 시장이 겪은 2006년도의 정점을 캐나다 주택시장이 지금 겪고 있다고 했다. 1994년도와 1995년도에 있었던 공급과잉이 지금 보이고 있다는 판단이다. 지금의 현상은 주택붐과 금융혜택이 어우러진 결과라고 보고있다. 저금리에 힘입은 바가 있으므로 일리가 있는 판단으로 보인다. 결과적으로 붐과 저금리 금융혜택으로 비롯된 버블은 주택가격조정으로 바로 잡아질것으로 판단하고 있다. 그 동안 부동산 가격에 대한 버블논란은 계속되왔었다. 중요한 것은 버불이 어느 정도인지와 시장에 새로운 변수가 생기게되면 버블이 더이상 버블이 아니게 되는 중대한 변수가 있을수 있느냐다. 버불의 정도는 경제 성장과 가계수익의 증감에 좌우된다. 이런 점에서 볼때는 여건이 호의적이지 않다. 가구당 부채율이 지속적을 높아 졌고 경기는 크게 나아진 것이 없다. 중국으로 부터 유입되는 주택 자금등에 힘입어 상쇄된 부분은 (버블이 존재 한다면) 버블 가능성을 줄여 주었다. 이런 면에서 그 리포트는 신중하게 생각할만 하다. 여름 벌레는 뜨거운 여름의 해와 푸른 숲은 잘 알지만 겨울에 만 볼수 있는 어름은 알지 못한다. 경험하지 못하면 알수 없는 것들이 많다. 또 때가 되어서야 알수 있는 것들이 더 많다. 부족한 식견과 혜안이 없으므로 “이렇다, 저렇다” 의견이 많고 저마다 전망을 내어 놓은 이때에 중심을 잡는 다는 것이 쉽지 않다. 그러나 방어의 시점인 것은 분명해 보인다. 몸집을 줄이고 알지 못하는 “얼름”을 미리 대비하는 전략을 염두에 두어야 할때다.
권오찬 부동산 중개사
2011-07-01 10:58:30
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견토방구(見兎放狗)
기업의 체력을 가늠할때 기업의 부채율을 중요하게 본다. 기업의 경영환경에 돌발적인 일이 생기거나 외부의 예상치 못한 영향하에서 견딜수 있는지가 결정되는 요소이기 때문이다. 투자자들이 경기가 불안한 방향으로 갈때 더욱 신경쓰게 되는 부분이다. 심한 불경기 중에도 견딜수 있는 기업들은 상대적으로 낮은 부채율을 갖고 있다. 국가 전반적으로 불경기를 통과하는데 어려움이 있는지를 가늠해 보는데는 가계의 부채율이 중요하다. 최근 월스트리트 저널의 캐나다 가계부채에 대한 기사에 따르면, 캐나가의 가계부채율이 기록을 경신하고 있다. 금년 1분기의 부채율이 147.3%에 이르렀는데, 이것은 이전 분기의 146.2%에서 0.9% 상승한 숫자다. 가파른 상승으로 보고 있다. 1990년도 이후 가장 높은 수치이며 4년전 127% 였던 것이 가파르게 상승한 결과라고 한다. 이웃 미국의 경우는 144% 근처에서 움직이고 있다. 최근의 캐나다 가계부채율의 급격한 상승은 모기지의 새로은 적용 시한 전에 주택을 구입한 사람들이 많았던 것에 영향을 받은 것에 많은 영향을 받은 것으로 분석됬다. 가계부채의 동향을 걸정 짓는 것은 역시 주택구매에 따른 부채 증가에 있다는 것을 알수 있다. 가계 부채가 증가가 반드시 우려만 해야하는 것은 아니다. 어떤 경우에는 경기의 낙관적인 전망과 회복에 대한 기대를 바탕으로 한 “선(先) 소비”의 영향일수도 있다. 그러나 대부분의 경우 가계 수입이 증가하지 않으면서 부채가 증가하는 것은, 실업율이 개선되지 않고, 이자율이 상승하는 경우가 동시에 일어 나거나 또는 각기 일어 나는 경우로 볼수 있으므로 증감 폭을 주시할 필요가 있다. 이번의 경우는 카나다의 수출경기의 호황에 따른 소비자의 자신감에 따른 것으로 보아진다. 루니화의 강세가 수출품의 경쟁력을 떨어 뜨리는 환경이 잠재하는 환경이므로 길에 이어질지는 미지수다. 견토방구(見兎放狗)라는 말이 있다. 일을 서둘러 결정하지 말고, 일의 되어 가는 방향을 보고 결정해도 된다는 뜻이다. 사냥을 가서 토끼가 나타난 후에 개를 놓아 잡게 한다는 말인데 만사에 있어서 갈팡질팡 하지 말고 상황이 발생한 다음에 다음일을 해도 된다는 것인데, 신속한 결정을 요구하는 현대의 삶에는 구태스럽게 생각되는 말이기도 하다. 개를 미리 놓아 이리 뛰고 저리 뛰어 오히려 숨은 토끼가 굴속으로 더 깊이 들어가 숨을 수도있으므로 일리가 있긴 하다. 체감은 불경기이고 또 나아지는 기미가 보이지 않는데 지표나 전망은 그런대로 긍정적인 것들이 더 많아서 혼란 스러운 때가 지금이다. 사냥터에 이르긴 했는데 개를 풀어 놓을지 더 기다려야 할지 결정이 어려운 때가 아닐까 생각된다.
권오찬 부동산 중개사
2011-06-24 11:02:34
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호재와 악재
캐나다의 레져용 부동산에도 봄이 오고 있다. 최근호 밴쿠버 선지의 보도에 따르면 현지 구매자들의 구매력에 힘입어 올 봄기간 동안의 매매가 두배에 이르렀다. 낮아졌던 가격은 구매자들을 끌어 들이는 가장 주요한 요소가 되고 있는데, 오카나간 지역의 경우 가장 높았던 때의 가격이 1.5밀러언 하던 것이 99만 5천불까지 낮아진 가격대에 있다. BC주 북쪽의 경우 알버타에서 축적된 오일머니가 추진력을 불어 넣고 있다. 전체적으로는 외부로 부터의 구매자보다 서부현지 구매자들의 구매가 주류를 이루고 있다. 주거용 부동산과는 달리 휴가 또는 계절적 용도로 사용하는 레져용 부동산의 가격 상승은 오히려 경기가 되살아 나는 것을 더 강하게 반영할수 있기 때문에 의미가 있다. 다만 주거용 보다 더 낮아졌던 가격대에 따른 투기성 구매가 있다는 것을 고려해야 한다. 종류별로 보면, 틈틈히 관리를 해야 하는 단독주택형보다 콘도관리 형태의 타운홈과 아파트가 더 선호되고 있다. 상대적으로 낮은 가격대에 있는 점이 작용하고 있다. 70만불대에서 낮게는 30만불대의 매물들이 많이 거래되고 있다. 주거용 부동산이 외부로 부터 바이어들에 힘입어 반등한 것과 달리 현지의 구매자들의 구매에 따른 현상이란 점이 중요한 점이라고 할수 있다. 확대 해석하면, 현지 경제력이 회생되고 있다고 볼수 있기 때문이다. 레져용 부동산을 누구나 쉽게 가져볼 만한 것은 아니다. 주거용 부동산에 비하면 부침도 심하고 “하락은 먼저 그리고 상승은 늦게” 가 심한 부동산으로 분류된다. 중국 정부가 인플레이션을 우려해서 지불준비율을 높인다고 한다. 일플레이션이 5.5%에 이른 다는 보고서 이후 즉시 결정된 것이라고 한다. 0.5% 상승해서 21.5%가 됬다. 주거용 부동산 시장에 중요한 구매군인 중국이민자들 또는 구매자들에게 직접적이지는 않겠지만 영향을 미칠것으로 전망된다. 늘 호재는 악재와 동행한다. 악재없이 완벽한 호재는 없는 것이다. 캐나다 가계 부채율이 높아진다고 우려하는 보도도 있었다. 고용증가와 더불어 임금상승의 근본적인 변화 없이 일어나는 반등이 안심할수 있는 것이 아니다. 실질적으로 고용증가와 임금상승까지에는 적지 않은 시간이 필요하다. 그런 기간은 전망을 진단하기 어려운 “암흑기”라고 할수 있다. 지금이 그런 기간중이라고 할수 있다. 경기의 온도를 높여주고 있는 시중의 돈들이 각 가계에 흘러 들어 가기 까지는 완벽한 회복을 섵불리 판단할수 없다. 레져용 부동산 시장은 부동산 시장 전체에서 차지하는 비중은 낮지만 상징적인 의미는 오히려 강하다. “상승은 늦게” 라는 것을 생각한다면, 지금의 레져용 부동산의 반등은 주거용 부동산의 회복 뒤에 따라오는 근거 있는 변화라는 점은 구매를 생각하는 사람들에게 호재가 될수 있다.
권오찬 부동산 중개사
2011-06-17 11:04:36
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제궤의혈(堤潰蟻穴)
캐나다의 경제정책들을 보게 되면 정부가 적극적으로 추진한다거나 강력히 리드한다는 생각을 갖기힘들다. 지나치게 신사적(?)이라 그런지 모르겠다. 어쩌면 막상 허둥댈 만한 일을 당하지 않고 있기 때문이 아닐까 생각되기도 한다. 지나치게 친시장, 나아가 100% 시장의뢰적인 모습들이 대부분이다. 금리정책 정도가 눈에 띄는 정도다. 금리문제는 어차피 시장이 주도할 것은 아니다. 징수정책에는 나름대로 적극성이 높다. 미국은 정부의 돈이 바닥이 나가고 있어 한도를 늘려야 할 지경에 이르러서 신용등급하락 까지 거론되고 있다. 다음 정권연장을 위해서 현 정권이 적극적인 부양책을 쓸것으로 전망되고 더 많은 돈이 풀릴것으로 예상하고 있다. 불황탈출에 안간힘을 쓰는 정부의 운신을 어렵게 하는 골칫덩어리 부동산 문제는 더 무거워 지고 있다. 거품이 돌덩이가 되어 버렸다. 그런 와중에 정부는 할수 있는 일을 다해보겠다는 의지가 있어서 다행이다. 어려움을 당할때 어떻게 대처하느냐를 보면 능력의 차이를 알수 있다. 캐나다 상황이 전혀 달라 보여 다행이고 또 앞으로도 그러기를 바라는 것은 다 같음 마음이다.최근 일주일동안 메스컴에 올라온 캐나다 부동산 시장의 동향들을 보면 모두 “맑음” 상황이다. 거래량도 전년대비 지속적으로 늘어나고 가격도 지역에 따라 편차는 있지만 꾸준히 상승하고 있다. 6월들어 하절기 까지 계절적으로 뜸한 기간 동안 어떻게 상황이 이어질지 의문이기는 하지만 현재로서는 흐름에서 방향이 크게 달라질것으로 보이지 않는다. 팔고자 하는 사람들에게는 아직 만족할만한 선에 이르지 못했지만, 사려는 사람들에게는 시간이 갈수록 오르는 가격이 신경쓰이지 않을수 없는 상황이다. 현재 주택시장이 소위 “명품” 지역의 견인에 따른 것인데 그렇지 않은 지역에서도 차이는 있으나 상황은 비슷하다. 올해들어서 지나온 부동산 시장은 이전 두어해 동안 상상할수 없는 반전이라고 할수 있다. 그 만큼 또 다른 상황의 반전의 가능성이 있다고 말할수 있다. 작은 개미가 제방에 만들어 놓은 굴로 인해서 큰 제방이 무너진다. 제궤의혈이란 강력하고 견고한 것도 작은 하나의 사소한 일로 망가질수 있고 허사가 될수 있다는 말이다. 한비자에 나오는 말이다. 천길 제방도 사소한 개미구멍으로 무너질수 있고, 백척이나 되는 큰 방도 굴뚝 틈에서 나오는 작은 불씨 때문에 재더미로 변할수 있다. 그러므로 아무일도 없을때 경계하고 준비해야 한다는 교훈적인 말이다. 리먼브라더스가 작은 개미굴은 아니겠지만, 세계에서 가장 강한 나라는 물론 세계를 충격으로 몰아 넣는 시발이 됬었다. 제방이 가장먼저 터진 미국은 아직도 제방이 복구하고 있지 못하다. 그런 가운데도 미국은 할수 있는 거의 모든 정책을 쓰고자 하는 것처럼 보인다. 정부가 시장의 실수를 접수하고 적극적으로 피해 복구에 나서고 있기 때문에 고통을 당하는 국민들에게는 위로와 신뢰갖고 인내할수 있다고 생각된다. 시장 의뢰적인 경제정책을 쓰는 캐나다 정부가 지금 배우고있는지 의문이다. 혹시 강건너 불로 생각하고 있지는 않을까 우려된다. 또 어떤 어려움이 닥쳤을때 시장을 리드할 체질과 리더쉽을 갖추고 있는지 생각하게 된다. 개미굴 하나라도 놓치지 않으려는 노력을 하고 있는지 작은 불씨라도 대비하는지 가끔 궁금하다. HST를 놓고 징수정책에만 파고드는 것같아 불안한 마음이 든다.
권오찬 부동산 중개사
2011-06-10 11:05:42
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불가항력(Force Majeure)
세계적으로 경기회복을 전제로한 출구 전략 개시 시점에 대한 설왕설래로 시작한 2011년이 벌써 5개월을 지나고 있다. 결과적으로 보면 예상이 빗나간 5개월이었다고 할수 있다. 우선 경기 회복이 미국을 위주로 한 주도국에서 시작될 것이라는 예상이 빗나갔고, 그러면서 인플래에 대한 강한 우려가 주춤해졌다. 미국의 경기 회복은 예상보다 늦어 지거나 더 지속될수 있다. 월스트릿 저널의 보도에 따르면 JP모건은 금년 경제 성장 예상치를 3%에서 2.5%로 수정했고, BOA는 2.8%에서 2%, 도이치 뱅크는 3.7%에서 3.2%로 수정했다. 주거부동산 가격은 지속적으로 내려가고 있고 거래는 줄어 들고 있다. 살만한 사람들은 대기중이라고 한다. 가격이 더 조정될 것으로 보도 있다는 뜻이다. 인플레 방지를 위한 금리 인상은 아직이라고 예상된다.반면, CMHC (Canada Mortgage and Housing Corp)의 발표를 보면 광역밴쿠버 지역은 다른나라들의 상황에는 아랑곳하지 않는 듯한 모습이다. 금년도 신규 주택 착공은 16,000채에 이르고 2012년도에는 9% 상승해서 17,500채에 이를것으로 내다 봤다. 거래량도 9% 상승해서 금년도 33,000채가 2012년에는 36,000채가 거래될것으로 내다봤다. 리치몬드 , 밴쿠버 웨스트 지역에서 끌어 올린 주택 가격에 힘입어서 평균 가격이 14% 상승해서 77만불에 이르게 됬다. 전반적으로 2012년도에 대해서도 대세의 흐름이 유지 될것으로 보고 있다. BC주 주택 평균 가격은 내년도에 2.1%줄어 들어서 $548,900로 내려가는 것으로 봤다. 일부 지역에서 오른 주택가격이 지속적으로 전지역의 주택 평균 가격을 끌어 올리는데 한계가 있기 때문으로 보인다.수 많은 경제전망이 여려기관이나 금융회사로 부터 발표되는데 왜 한결 같지 않고 다를수 있을까? 왜 긍정적이고 부정적으로 갈려 질까? 더구나 세계적으로 내로라 하는 석학들과 전문가가 하는 일을인데 라고 의문을 갖게 된다. 무역이 발달하지 않았던 옛날에는 역병과 자연 재해가 경제를 좌지우지 하는 주된 요소였던 것이, 무역의 발달에 따라서 거래국의 재해등의 문제에 영향을 받게 됬다. 상품거래 무역에 금융거래가 더해지면서 서로 간의 영향은 어느 한나라도 자유롭지 않게 더묶어 놨다. 이상기후에 따른 농산물 생산량의 저하는 내년도 곡물시장에 큰영향을 미칠것으로 예상되고 있다. 세계적으로 수%의 마이너스를 가져오게 된다. 일본의 쓰나미도 세계적 총생산에 치명적인 지장을 주고 있다. 기상을 연구 하고 지진을 연구한다고 하지만 아무도 그것을 전적으로 막지 못한다는 데서 인류의 삶은 원시시대와 다를바 없다. 단지 그 원인을 알수 있다는 것이 다를 뿐이다. 그외에 수많은 요소들, 자연, 정치, 문화, 급변하는 유행과 심리등 헤아릴수 없는 요소들이 더 많이 추가될수록 더 복잡해 진다. 불가항력적 (force majeure)상황은 아니지만, 세계 경제의 25%를 좌우하는 이웃의 어려움은 절대로 간과할 것이 아니라는 점은 분명하다고 생각된다.
권오찬 부동산 중개사
2011-06-03 11:07:25
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성자필쇠 (盛者必衰)
메트로 밴쿠버지역에서 4월중 거래된 주거용 부동산은 36,564건인데 3월 실적 38,263건 보다 줄어들었다. 4월 거래 량이 줄어든 큰 이유는 모기지 적용기준이 변경되는 것때문이라고 한다. 모기지 적용기준에의해서 적지 않은 영향을 받는 다는 것은, 거꾸로 얘기한다면 그만큼 모기지에 의지하는 정도가 크다고 말할수 있다. 이자율이 지속적으로 오를 것이라고 보는 견해가 일반적인데, 향후 시장은 이자율 변화에 따라 거래량이 연동할것으로 예상된다. 최근 지역지의 보도에 따르면 밴쿠버 주택 가격은 뉴욕이나 런던 보다 비싼것으로 나타났다. 좋은 환경, 꾸준히 늘어 나는 인구, 이민자에게 비교적 자유스러운 지역이라는 장점이 있지만 이곳의 주택가격은 상대적으로 취약성을 지니고 있다고도 할수있다. 유입, 유출이 비교적 쉽게 일어나는 지역이라는 점을 고려 할때, 늘 예기치 못한 주택시장 변화가 일어날 가능성이 높다. 일부에서는 지난 10여년간 늘어난 부자군(群)으로 인해서 자연환경, 사회안정 정도가 우수한 도시는 고급주거에 대한 수요가 지속되거나 늘어날 것이라는 의견을 내 놓으면서 밴쿠버 지역이 지속적인 인구 유입을 일으킬것이라는 의견을 내놓고 있다. 일리가 있는 의견이다. 문제는 비싼 부동산이 살기 좋은 도시 조건에서는 부정적이라는 것에 문제가 있다. 상위 3,40%를 제외한 6, 70%의 사람들에게는 점점 살기좋은 도시로 부터 멀어질 것이기 때문이다. 성자필쇠라는 말이 있다. 말 그대로 성한지는 반드시 쇠태한다는 말이다. 산이 높으면 골이 깊다는 말과도 상통하는 말이다. 이 말은 사람뿐 아니라 시업체, 사회, 국가에 두루 적용될수 있다. 경제도 늘 좋을수는 없다. 나라도 흥하고 망하기도 하는데 한 지역의 부동산 시장이 어떻게 늘 좋을 수가 있겠는가. 년초 1분기 동안 일어난 부동산 시장에서의 훈풍이 오래 지속될 것으로 보는 것은 위험이 많다. 세계 경제의 견인차 역활을 해야 하는 미국의 경기 회복의 기미는 예상했던 것보다 더 더디다. 주택 시장은 전혀 나아지지 않고 있다고 한다. 부동산 시장은 주식시장, 금융시장과 함께 국가 경제 가장중요한 분야중 하나다. 전혀 독립적이지 않고 여러 산업과 연관되어 음직이는 시장이다. 유럽의 급조된 단일 통화 체제가 시험대에 올라있다. 중국은 급격하게 높아지는 인건비와 낙후한 자본시장 때문에 약간의 흔들림에도 무너질 많은 기업들이 있다고 한다. 그러니 쌓인 달러를 빼어 내 오는 중국의 돈의 한계도 생각해야 한다. 지금은 부동산에 대한 융자율을 낮추어서 가계가 튼튼해지는 방향으로 관리를 해야 하는 수축기라고 볼수 있다. 향후 일 이년은 유동성을 갖춘 사람들에게 많은 기회가 주어지는 때가 될 확율이 높다.
권오찬 부동산 중개사
2011-05-27 11:10:14
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오리무중 (五里霧中)
불경기 탈출을 위한 가장 원론적인 접근이 일자리를 늘려 나가는 것이라는 데 이견의 달사람은 없다. 일자리는 토지와 거기에 투입되어야 하는 자본을 바탕으로 한 공간적인 시설이 있어야 한다. 광역밴쿠버가 늘어나는 인구를 위한 주거용지에 대해서 지금 보다 훨씬더 보수적이고 방어적이 될것으로 보인다. 산업시설이 줄어 들면 일자리가 줄어 들고 궁극적으로는 생산시설과 주거, 상업시설등이 골고루 균형을 이루는 건강한 도시기능을 상실하게 된다. 밴쿠버 남단의 강변과, 버나비등의 강변 산업지역에 눈독을 들여온 개발업자들에게는 반갑지 않은 소식이지만, 각 시에서 산업시설이 주거용으로 바뀌는 것을 더이상 쉽게 허용하지 않을 것으로 보인다. 최근 밴쿠버 지역지의 보도에 따르면 2040년 까지 60만개의 일자리가 추가 될것으로 예상하면서 55만채의 새주택이 지어져야 새로 늘어날 100만명을 흡수할수 있다고 한다. 지속적으로 좁혀지고 있는 산업시설용 부지들을 지켜나가야 하는 반면, 택지 부족을 해결해야 하는 어려움이 현실이 되고 있다. 획기적인 교통시설확충이 되지 않는 다면 외곽으로 펴져 나갈수 없는 어려움이 있기 때문에 강변같은 지역을 일자리 창출을 위한 산업시설로 보존하다는 것은 결국 현재의 주거용 지역의 고밀도화가 대안일수 밖에 없다. 향후 30여년동안 다른 대형도시들 처럼 콘도같은 고밀도 지역이 늘어날 가능성이 높다. 일자리를 위해 남겨 두자니, 주거용지가 부족하고, 주거용으로 전환해 주자니 일자리 없는 허약한 도시로의 퇴보할까 우려되니, 인구가 늘어 나는 한 고밀도 만이 유일한 대안이라고 할수 있다. 캐나다의 중앙정부와 주 정부들이 지난 11개월동안 재정적자를 약300억불을 줄였다고 한다. 캐나다 경기의 건실성과 적극적인 노력이 중요한 원인이라고 보되됬다. 반가운 소식이다. 정부의 재정적자가 줄어 든다는 것은 정부의 재정적인 가용능력이 향상된 것이므로 경기부양을 위한 적극적인 통화정책 같은 중요한 정부계획이 힘을 받을수 있다는 뜻이기도 하다. 주요국가들이 불경기 탈출 시점을 가늠치 못하는 때라 더욱 의미가 있다. 순제때 장해라는 선비는 학문이 뛰어나서 수만은 문하생을 거느리고, 높은 관직에 오를수 있는 기회가 많았지만 거절하고 고향에 낙향해서 지냈는데, 그는 학문이 높으면서도 위위적으로 안개를 피어서 사방 오리들 덮을수 있었다고 한다. 그래서 생긴 말이 오리무(五里霧)중이다. 지금 부동산 시장을 표현하기에 적당한 표현이라고 생각된다. 불안 한 가운데 꾸준이 가격을 지켜나가거나 일부 지역에서 폭등 수준의 가격인상은 부동산 시장의 내일이 오리무중에 가깝다. 네거티브 요인과 포지티브 요인이 팽팽한 상태다.
권오찬 부동산 중개사
2011-05-20 11:11:37
