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은행들 모기지 고정금리 인하 임박
새로 고정금리 모기지를 얻으려고 하는 사람들은 지금 계약하지 말고 좀더 기다리는 것이 좋을 수도 있겠다. 9일 중앙은행이 기준금리를 동결해 몰기지 고정금리 인하 조건이 보다 더 충분해졌기 때문이다. 현재 기준금리 1.75%에 당분간 금리 재인상 가능성이 낮은 상황에서는 변동금리가 약간 유리한 것이 사실이지만 여전히 5년 정도를 고정금리로 묶어 놓고 금리 변화 걱정을 덜려는 사람들이 많다.고정금리에 영향을 미치는 가장 큰 변수는 채권 수익률(Bond Yields)이다. 떨어지는 채권 수익률은 고정금리(Fixed-rate) 모기지 비용을 가까운 시일 안에 내리게 되는데, 고정금리 모기지 가격을 결정하는 5년 만기 캐나다 국채 수익률이 지난 11월 이후 급격히 하락해 왔다.11월 초 2.46%에서 이번주 초 1.86%로 0.5% 이상 떨어졌다. 이같은 속락은 캐나다 오일가 폭락 등 경제 상황이 급변하면서 중앙은행이 금리를 1월에 올리지 않을 것이 확실하다는 전망과 함께 지난 연말 심해졌다.그러나 아직 캐나다 모기지 가격은 이에 따라가지 않고 있다. 많은 전문가들이 모기지 금리 인하가 임박했다고 예견하는 이유이다.한 모기지 추적 회사 겸 중개 회사 사장은 중앙은행의 금리 동결 발표가 났으니 조만간 변화가 있을 것으로 예상한다고 말했다. 그가 고정금리 모기지 비용이 낮아져야만 한다고 보는 이유는 현재 5년 만기 캐나다 국채 수익률(Bond Yields)이 지난해 어느 시점보다도 낮아서다.지난해 대부분 5년 만기 몰기지 금리는 3% 이하였다.그러나 현재 대부 금융기관들은 거의 3.3%~4%를 부과하고 있다.작년 하반기만 해도 중앙은행이 금리를 점진적으로 올린다는 게 정설로 굳어져 있어서 고정금리가 이렇게 오른 것인데, 현재 달라진 상황에서는 은행들이 폭리를 취하고 있는 셈이다.모기지 브로커들은 대체 대부자들(제2, 제3 금융권)이 먼저 움직이게 될 것으로 예상한다. 주요 은행들은 금리 인하에 천천히 반응하며 1월은 특히 몰기지 관점에서 한가한 달이다. 주택 매매가 적어 몰기지 수요가 많지 않다.따라서 큰 은행들은 고정금리 모기지 이율 인하를 최대한 늦추면서 이익 극대화를 도모할 것이나 얼마나 버틸 수 있을지가 임박한 인하 시기를 결정하게 될 것으로 보인다.정기수 기자 jks@vanchosun.com
정기수 기자
2019-01-11 16:50:11
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“올해 집값 변동 없어도 구입 가능지수는…”
올해 주택 가격은 약간 떨어지거나 오르더라도 구입가능지수는 더 나빠질 것이라는 보고서가 나왔다.RBC가 펴낸 최근 보고서에 따르면 주택 구입가능지수(Home Affodability, 중간소득 대비 주택소유비용)는 올해 이자율 상승으로 인한 모기지 부담 증가로 계속 악화될 전망이다.주택 구입가능지수는 소유자의 가구 소득에서 모기지, 재산세, 공공요금 등이 차지하는 비율이다. 지난해 캐나다 전국 평균 지수는 52.9%였는데, 이는 한달 6천달러 소득 부부의 주거비에 들어가는 돈이 약 3천2백달러라는 의미다.캐나다 최대 부동산 시장인 토론토는 중간 가구 소득 7만1천여달러의 구입가능지수가 지난해 76%에서 79%로 오른다. 한달에 4천8백달러를 집 소유 비용으로 제해 놓고 살 수 있어야 집을 살 수 있는 것이다. 토론토 집값은 올해 0.5%, 매매는 5.6% 오를 것으로 예상된다.작년에는 4.3% 떨어져 평균 시세가 78만7천여달러였다.캐나다에서 집값이 가장 비싼 밴쿠버는 올해 매매는 그대로고 값이 2.5% 더 내려갈 것이지만 구입가능지수는 작년과 비슷한 88%로 예상됐다. 밴쿠버의 중간 소득은 7만7천여달러다. 구입가능지수 88%는 부부 소득 6천달러 중 5천4백달러가 주거비로 들어감으로써 월급만으로는 집을 사서 유지할 수 없는 정도이다. RBC 보고서 작성자는 정책결정자들은 지난해 주택시장이 쏘프트 랜딩을 하도록 유도했다고 자평하겠지만 구입가능지수의 개선은 전혀 없었다고 지적했다.이에 따라 많은 사람들, 특히 최초 구입자들이 주택 시장에서 가로막힐 것이라는 전망이다. 주택 구입가능지수가 더 나빠지리라는 분석은 금리 인상을 계속 단행한다는 중앙은행의 방침 때문이다. 여기에 스트레스 테스트 등 강화된 몰기지 룰이 최초 구입자들의 진입을 더욱 어렵게 하고 있다.RBC는 올해 금리 인상이 두차례 이뤄질 것으로 예상하고 있다. 그러나 최근 상황 변화로 증시 주변에서의 금리 인상 전망은 급격히 달라졌다. 몬트리올, 에드먼튼, 캘거리, 오타와 등 다른 대도시들은 지수가 캐나다 평균보다 낮은 30~45%로 상대적으로 집 사기가 쉽지만 역시 올해 지수가 더 나빠질 것으로 RBC는 봤다.보고서 분석에 따르면 전국 평균 지수는 작년 54%에서 56%로 높아진다. 금리 인상으로 늘어나는 부담은 연간 1천달러 이상으로 계산됐다.정기수 기자 jks@vanchosun.com
정기수 기자
2019-01-10 16:54:19
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BC주 택시 시장에 새바람... '케이터' 우버보다 먼저 출시?
정부 규제와 기존 업계 반발에 막혀 몇 해째 공회전만 거듭 중인 BC주 승차 공유 시장에 급작스러운 새바람이 불어 왔다. 써리 소재의 새로운 승차 공유 서비스 ‘케이터(Kater)’가 우버와 리프트의 출시에 앞서 밴쿠버 택시 협회와의 제휴 선점에 나선 것이다.지난 4일 BC교통부에 따르면 밴쿠버 택시 협회가 앱 기반 교통 솔루션을 개발하는 기술 스타트업인 케이터와 로어 메인랜드 지역의 택시 운송 계약을 체결한 것으로 밝혀졌다. 올해 가을까지 BC주정부가 승차 공유 서비스를 허용하는 법안을 마련하기로 약속한 가운데 케이터가 가장 먼저 운송 공유 기반을 수립할 수 있을 지 업계의 관심이 주목되고 있다.이날 케이터사에 따르면, 이 서비스는 탑승자를 가장 가까운 위치의 운전기사와 5분 이내 연결시키는 것을 기본으로, BC주 최초의 호출형 차량공유서비스(라이드 헤일링, ride-hailing)의 구축을 목표로 한다. 케이터사는 우버와 같이 서비스 사용자를 운전기사의 자가용 차량과 연결하는 앱으로서 타주에서 3년 동안 성공적으로 운영되어 왔으며 현재 BC주에서 라이딩 공유를 계획하고 있다.케이터사는 또한 기존 BC주의 택시 호출 서비스인 옐로우 캡과 같이 자사 차량 호출 서비스(Ride With Kater)도 제공한다. 이 서비스의 경우 기본요금이 3.25달러(분당 0.56센트·킬로미터당 1.88달러)로, 옐로우 캡보다 저렴한 가격에 서비스를 제공할 예정이다. 서비스는 약 140대의 차량으로 제공될 것이며, 올해 상반기 출시될 것으로 전해진다. 다만 케이터는 올해 말 승차 공유 업체들이 시장에 진입할 수 있는 새로운 규제가 시행될 때까지 기존 택시 운송 규정을 따라야 한다.교통부는 이 서비스에 대한 정부 승인 안전점검, 유료 승객의 운송 및 기타 요건의 준수 등 현재의 모든 지방 면허 요건이 충족되는지 확인하기 위한 조치를 취하고 있다고 전했다. 한편, 지난해 11월 주정부는 2019년 가을까지 승차 공유 서비스를 위한 보험 상품을 마련할 계획이라고 발표했다. 이는 근 3년만에 리프트나 우버같은 회사들이 BC주에 성공적으로 진입할 수 있도록 새 경로를 마련한 것으로, 케이터의 등장과 함께 택시 공급 부족의 대안이 원만하게 해결될 수 있을 지 귀추가 주목된다. 최희수 기자 chs@vanchosun.com
최희수 기자
2019-01-09 16:29:45
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전국 임차가구 올해도 세부담 커진다
임대료 문제로 부담을 느끼는 임차가구가 매년 증가하고 있는 가운데 올해도 전국적으로 임대료 과부담 가구 비중이 늘어날 것이라는 전망이 제기됐다. 캐나다 임대 순위 조사 사이트인 Rentals.ca가 최근 발표한 ‘2019 전국 임대시장 전망 보고서’에 따르면, 올해 신규 입주자 기준 평균 임대료 가격은 전년대비 6% 가량 인상될 것으로 전망됐다. 특히 올해 주요 3대 임대 도시 가운데 토론토에서는 임대료가 11% 가량 오르고 오타와에서는 9%, 밴쿠버에서는 7% 오를 것으로 예상됐다. 이에 따르면 올해 토론토의 2베드 기준 평균 임대료는 2663달러로 인상되며, 오타와는 2238달러, 밴쿠버는 2539달러를 기록할 것으로 전망된다. 보고서는 모기지 규정 강화와 낮은 공실률, 높은 금리 등 요인이 2019년 캐나다 전역의 임대료 가격 상승에 영향을 미칠 것이라고 내다봤다. ■ 높은 수요, 낮은 공급보고서에 따르면 지난 한해 임대 수요의 증가는 새로운 공급으로 상쇄되지 못했다.캐나다의 양대 임대 시장인 토론토와 밴쿠버에서는 임대 아파트의 공급이 증가하고 있지만, 수요가 너무 많아 이를 능가하지 못했다고 보고서는 말했다.그러나 올해를 기점으로 향후 몇 년 안에 건설 중인 임대주택의 건설 증가가 이같은 수요를 상쇄하는 데 도움이 될 것이라고 보고서는 보고있다. ■ 공실률 2%대 급락캐나다 모기지주택공사(CMHC)에 따르면 2018년 국가 공실률은 2.4%로 떨어졌다(2017년 3%). 이는 2009년 이래 가장 낮은 수치다.CMHC는 앞으로 1년 동안 공실률이 역대 가장 낮은 수준에 머무를 것이라고 전망했지만 향후 2년 내에는 완화될 것으로 보인다고 덧붙였다.이는 전국적으로 아직 건설 중인 임대주택이 많이 있고 인구증가도 냉각될 수 있기 때문으로, 올해를 지나 다음 몇 년에는 임대료 과부담이 보다 줄어들 것으로 보고서는 예측하고 있다.■ 신규 이민자 유입 증가지난해 캐나다의 이민자 증가는 2018년 임대료 수요 증가에 크게 기여했다. 보고서는 2018년 상반기 순 이민자 비율이 2017년 동기대비 23% 증가, 임대주택 시장을 키우는 요인으로 작용했다고 보고했다. 특히 유학생 및 신규 이민자의 유입이 많은 대도시의 경우 장기 임대를 선호하는 경향이 높아 해외 이민자들이 거대한 임차인 수요계층으로 분류되고 있다. 그러나 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황에서 이같은 이민자의 유입 증가는 주택 가격이 계속 올라가는 현상을 초래한다. ■ 청년 실업률 하락세 지난 12개월 동안 15세에서 29세 사이의 청년 고용 증가는 임대 주택 수요 증가의 또 다른 요인으로 작용했다. 보고서는 고용 시장이 개선되면 직장을 얻어 부모에게서 독립하려는 젊은 세대의 수요도 증가하게 돼 임대주택 시장을 키우게 된다고 설명했다. 올해 국가 경제 호황과 낮은 실업률이 임차인들의 과부담을 잠재울 수 있을 지를 가늠하는 척도가 될 전망이라고 보고서는 내다봤다.최희수 기자 chs@vanchosun.com[2019 전국 임대료 전망(2베드룸 기준)] 1. 토론토(11%) - 2663달러 2. 미시사가(10%) - 2468달러 3. 오타와(9%) - 2238달러 4. 밴쿠버(7%) - 2539달러 5. 캘거리(4%) - 1524달러
최희수 기자
2019-01-08 14:40:56
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메트로 콘도 소유자들, 감정가 폭등에 항의
메트로 밴쿠버 동쪽 외곽 핏 메도우의 10년된 3베드 콘도에 사는 한인 정모씨(60)는 연초 BC 감정원(BC Assessment)에서 온 메일을 받고 당혹감을 감추지 못했다.올해 감정가(Assessed Value, 공시지가)가 55만9천달러로 작년 43만8천달러보다 무려 28%가 폭등했기 때문이다. 콘도 경기도 단독주택에 이어 작년 하반기부터 침체돼 값이 오히려 떨어지고 있는데도 감정 기준 시점(매년 7월 1일) 문제로 인해 감정가와 시세 변화 차이가 너무 큰 것이다.정씨는 소유 재산 가치가 올랐다는 기쁨보다는 올 7월 초에 낼 재산세 걱정이 앞섰다. 지난해 2천3백여달러 냈는데 올해는 얼마로 오를지 가늠이 안되고 있다. 메트로 밴쿠버의 콘도 소유자들은 대부분 감정가 통보를 받고 정씨와 같은 억울함과 불만을 나타내는 모습이다. 2일 감정원의 새해 업무 첫날 이 기관에는 약 1천통의 항의 전화가 걸려 왔다. 지난해보다 60%가 많은 양이다.문제는 감정 기준 시점이다. 매년 7월 1일 기준으로 감정평가를 하는데 콘도의 경우 지난해 7월 이후 가격이 많이 떨어졌다. 메트로 밴쿠버 부동산협회가 산정해 보통 콘도의 평균가를 나타내는 벤치마크 가격(Benchmark Price)이 66만4천1백달러로 6.4% 하락했다.스쿼미시는 14%(46만달러), 포트 무디는 10.3%(63만달러) 밴쿠버는 동서 지역별로 6~7%(54만~79만달러) 낮아져 와곽 지역일수록 낙폭이 크다. 그럼에도 불구하고 정씨의 핏 메도우는 28%, 휘슬러는 23% 등 최소 6%에서 20% 이상이 오른 것으로 공시지가가 평가됐다. 단독주택은 시세 하락이 콘도보다 먼저 진행됨으로써 이번 감정가가 지난해보다 전지역에서 모두 낮아졌다.감정원 측은 이같은 괴리에 대해 감정가는 일정 시점에서 본 스냅샷(Snapshot, 단편적 평가)이며 모든 사람들에게 공평하게 적용되어야 하기 때문에 어쩔 수 없다는 입장이다. 따라서 전문가들은 감정가와 시세 차이를 감안, 지자체 시의회에서 재산세 부과시 콘도 소유 주민들에 대해 특별 배려를 하는 입법을 하는 방안도 고려할 필요가 있다고 지적하고 있다.이번 감정가에 의문이 있거나 항의를 하고자 하는 주택 소유자들은 BC 감정원 웹사이트를 방문하거나 직접 전화해 설명을 들을 수 있다. 이에 만족하지 못할 경우 감정평가에 대해 재심(Appeal)을 청구할 권리도 주어져 있다. 재심 청구 마감일은 1월 31일이다.정기수 기자 jks@vanchosun.com
정기수 기자
2019-01-04 15:45:39
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메트로 밴쿠버 주택 매매 지난해 2만4619채 그쳐
지난해 메트로 밴쿠버 지역의 주택 매매가 20년만에 가장 저조했던 것으로 집계됐다. 평균 주택 가격도 하락세로 돌아섰다. 그러나 타운홈과 콘도의 가격은 소폭이나마 오름세를 유지한 것으로 나타났다. 광역 밴쿠버 부동산 협회(REBGV)의 자료에 따르면 지난해 메트로 밴쿠버 지역의 총 주택매매 건수는 2만4619채에 그쳐 2000년 이래 가장 적었다. 이는 지난 2017년의 3만6000채에 비해 31.6%, 10년 평균에 비해 25%나 줄어든 것이다. 단독주택 및 타운홈, 콘도를 포함한 전체 주택의 기준가격은 103만2400달러로 일 년 전인 2017년 12월에 비해 2.7% 내렸다.단독주택이 가격하락을 이끌었다. 지난 12월 단독주택 가격은 147만9천 달러로 1년 전에 비해 7.8% 떨어졌다.반면 타운홈과 콘도 가격은 지난 1년간 소폭이나마 올랐다. 타운홈의 기준가격은 80만9700달러로 1년 전에 비해 1.3%, 콘도의 기준가격은 66만4100달러로 0.6% 올랐다.REBGV에 따르면 매물이 봄부터 쌓이면서 하반기 내내 모든 주택가격에 하방 압력을 가했다. 11월에 비해 콘도 가격은 0.6%, 타운홈도 1.1% 각각 내렸다. REBGV는 2018년이 판매자 시장에서 구매자 시장으로 바뀐 전환기였다며 높은 주택가격, 이자율 인상, 모기지 대출 심사 강화 및 BC주정부의 각종 규제적 조세 정책이 주택시장 둔화로 이끌었다고 분석했다. 프레이저 밸리 지역의 주택 시장도 조정국면을 나타냈다. 프레이저 밸리 부동산협회(FVREB)에 따르면 지난해 이 지역 주택 매매는 총 15만586채에 그쳐 30.2%나 감소하는 등 2013년 이래 가장 저조한 실적을 기록했다. 지난 2일 BC 평가원(Assessment)가 발표한 지난해 7월1일 기준 광역 밴쿠버 지역의 단독주택 평가 가격은 1년전에 비해 15%나 떨어졌었다. 밴쿠버, 버나비와 노스 밴쿠버의 단독주택의 중간 가격은 4%, 웨스트 밴쿠버는 12%, UBC는 11% 각각 떨어졌다. 그러나 다른 지역의 주택가격은 여전히 상승세를 이어갔다. 포트 무디와 포트 코퀴틀람, 스쿼미시의 단독주택 중간가격은 4~6% 정도 올랐다. 무엇보다 광역 밴쿠버 지역의 콘도와 타운홈의 중간 가격은 최대 25%까지 오르는 등 상승세를 이어갔다. 김혜경 기자 khk@vanchosun.com
김혜경 기자
2019-01-04 12:02:58
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[ADVERTORIAL] 써리, 광역 밴쿠버의 마지막 투자처?
써리는 현재 밴쿠버에서 가장 큰 변화가 기대되고 있는 도시다.
메트로 밴쿠버에서 두번째로 인구가 많아 앞으로도 인구가 급팽창 될 전망이 높은데다 새로 선출된 더그 맥컬럼 시장의 적극적인
공략으로 대중교통 등 다양한 사회 인프라 프로젝트가 진행되고 있기 때문이다.
지난 1996년에 시장을 지낸 맥컬럼 시장은 2018년 지자체
선거에서 다시 시장직에 올라 써리시의 발전을 위해 어느 때보다 강력한 카드를 제시하고 있다.
맥컬럼 시장은 그동안 추진됐던 LRT 프로젝트 대신 편의성이 높은 스카이트레인을 랭리까지 연장하는 방안을 통과시켰으며 치안을
위한 자체 경찰제도를 도입하는 등 다양한 정책을 진행 중이다.
써리-랭리 스카이트레인 프로젝트는 자금 부족 우려에도 불구하고 시의회 예산 승인을 받아냈다. 시장은 써리시의 5억1400만 달러에
대한 부채를 파악한 후 재정 지출 손질 요구에 따라 커뮤니티 센터, 모듈식 보육 프로젝트 등 일부 사업 예산을
삭감하기도 했다.
맥컬럼
시장은 “세계 경제는 위축되고 이자율이 계속해서 증가하고 있는 현 시점에서 캐나다에서 10번째로 큰 도시인 써리 지역의 경제 균형을 위해 현실적 대처가 필요하다”며 “써리는 매년 젊은 가족들의 유입으로 인구가 급격히 증가하고 있어 더 많은 편의시설과 주거지가 필요하다”고 강조하고 있다.
이같은
정책에 더해 써리 지역의 새로운 중심지로 자리잡고 있는 다운타운 써리에는 미래가치와 생활특권을 자랑하는 고층 콘도들이 계속 들어서고 있다.
이 가운데
2022년 말과 2023년 초에 걸쳐 유니버시티 디스트릭트 콘도를 분양하고 있는 보사 부동산 회사는 한인들에 대한 특별한 관심을 표현해 화제가 됐다.
한인이 이끄는 부동산 팀에 한국인 단독 VVIP 특별분양을 제안한 것이다.
에밀리
오 대표는 “높은 인구 유입률과 초특급 편의시설, 쾌적한 환경 등으로 한인은 물로 타 민족 커뮤니티에서도 관심이 높다”며 “낮은 렌트 공실율과 SFU 새 건물 증측 등 가격 대비 좋은 분양 조건으로 자신 있게 한인들에게
추천한다”고 말했다.
에밀리
오 부동산이 선 분양하는 유니버시티 디스트릭트 콘도 사우스 타워는 2023년 완공 예정으로 주상복합 타입이다. 1베드룸부터 2베드룸+덴에 이르는 다양한 사이즈로 구성돼 있으며 역세권으로 학교, 쇼핑 등 모든 편의생활이 걸어서
가능하다.
또한
젊은 세대를 고려해 최신 시설의 아웃도어 수영장을 비롯해 배달음식을 받아 줄 전용 냉장고과 택배 보관함 등 최첨단 컨시지 서비스 혜택을 누릴 수
있다.
특히
일반적으로 분양 시 20% 정도의 다운페이를 한번에
해야 하나 이 콘도의 경우 5%의 금액으로 시작해 약 2년에 걸쳐 여러
차례로 나눠 지불할 수 있는 조건이 제공된다.
부동산
관계자는 “벌써 60여 명의 고객들이
설명회 참석을 예약했다”며 “본인이 직접 거주하거나 자녀들을 위해 투자하려는
용도로 문의가 많다”고 설명했다.
본 부동산
회사는 5일 오전 11시 써리
시청에서 분양 설명회를 가질 예정이다. 문의(604)908-8025.
김혜경
기자 khk@vanchosun.com
<▲써리 유니버시티 디스트릭트 콘도 조감도>
김혜경 기자
2019-01-04 11:16:55
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[송년특집]내년 주택시장 매매-가격 급등락 없다
국내 주택시장이 내년에는 올해처럼 매매가 감소하지는 않겠지만 제자리 걸음과 가격 소폭 인상 등 “장기 안정” 국면에 본격 진입할 것으로 보인다. 상당수 부동산 관계자들은 “주택거래가 연초의 부진에서 조금씩 벗어나 기지개를 켜고 있으나 여전히 2016년과 2017년 초의 활황장세로 돌아가기에는 시간이 많이 걸릴 것”이라고 전망하고 있다. CREA 보고서에 따르면 2018년 부동산 매매는 2017년과 비교해 11% 감소하고 전국 평균 가격은 4% 떨어질 것으로 전망된다. 물론 부동산과 같은 복잡하고 다양한 시장에서 평균 주택가격이 시장의 전체 상황을 말해주지는 않는다.실제로 전체 주 중 절반 이상에서 주택 가격은 여전히 오르고 있다. 온타리오주 주택 가격의 2.6% 하락은 전통적인 봄 활황시즌 동안 최고가 주택의 판매 부진을 반영하고 있다. 이는 2017년의 봄 가격이 이례적으로 강력했던 것처럼 통계적인 이상치(outlier)다. CREA는 2019년 시장 상황에 대해 모기지 스트레스 테스트 강화와 이자율 인상이 지속적인 인구-일자리-수입증가를 상쇄함에 따라 전국적으로 0.5%가 줄어든 45만6200 채의 매매를 예측했다. 이는 2018년과 큰 변화가 없으나 9년 만에 가장 낮은 실적이다. 반면 BC주와 앨버타주에서의 매매 부진은 온타리오주의 소폭 반등과 퀘벡주의 지속적인 상승세를 상쇄할 것으로 전망된다. 온타리오주의 매매 증가와 함께 온타리오주, 퀘벡주, 뉴브룬즈윅주 및 노바스코샤주의 물가 상승률을 뛰어넘는 평균가격 상승을 반영한다면, 전국평균 매매 가격은 올해보다 1.7% 오른 49만6800달러로 예측된다. BC주와 매니토바 주 및 프린스 에드워드 아일랜드는 이보다 소폭 인상된 가격이 전망된다. 반면 앨버타, 사스캐처완 및 뉴펀들랜드, 라브라도르는 내년에도 가격 하락이 예상된다. 그럼 부동산 시장 안정국면 진입의 주요 원인은 무엇일까?무엇보다 이자율 인상과 모기지 스트레스 테스트 강화 및 밴쿠버와 토론토 두 도시의 시장 안정을 위한 외국인 주택취득세와 빈집세, 투기세 등의 조치가 부동산 시장의 본격 조정에 큰 영향을 미쳤다. 부동산 중개인 강창화씨는 “주택구매 희망자들이 집을 사고 싶어도 모기지 대출이 되지 않는다고 호소한다. 모기지 대출심사 강화가 부동산 시장 둔화에 가장 큰 타격을 입히고 있다”고 지적했다.최재동 부동산 중개인도 “중국 관계 등 국제적 상황과 내년 총선 등 여러 이슈가 맞물려 있어 전망이 쉽지 않다”며 “올해 지속됐던 전반적으로 부진한 매매 상황이 당분간 계속될 것 같다”고 전했다. 전문가들은 “이자율의 오름 추세 측면에서 장기적인 가격 안정기가 주택시장에 보다 더 정착되거나 밴쿠버, 토론토 등 주요 도시에서 명백한 정체가 나타날 수 있다”며 이자율 지속적 인상 전망에 따른 집 값 상황을 주목하고 있다. 연방 중앙은행은 기준금리의 점진적 인상에 더해 대출 규제를 지속적으로 강화할 것이다. 모기지 대출 잔액도 17년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 또 10년 만에 처음으로 5년 고정 모기지 금리 대출자들은 갱신 시 이자율이 오르는 새로운 시대로 접어들었음을 실감하게 될 것이다. 그럼에도 불구하고 일반적으로 새로운 모기지 대출 심사규칙, BC주의 주택시장 규제를 위한 일련의 조치들, 이자율 인상 및 현재의 구입여력 위기 등을 고려하면 내년 주택 시장은 “다소간 올해와 비슷한 흐름”을 이어갈 것으로 보인다. 전문가들은 “올해 추정했던 10.2% 감소에서 벗어나 내년에는 주택 재판매 시장이 CREA 예측보다 조금 더 높은 2.8%로 소폭이나마 늘어날 것”이라며 “이러한 요인들이 구매자들의 구입 예산을 크게 제약할 것”이라고 전망했다. 올해 3.1% 인상에 그쳤던 주택 매매 가격은 내년에는 0.8%로 더욱 인상폭이 줄어들 것이라는 전망도 제기되고 있다. 주택 가격이 각각 10% 이상 올랐던 지난 2016년과 2017년에 비해 인상폭이 크게 둔화될 것이 유력하다. 전문가들은 특히 흥미로운 사실은 올해 주택 가격 인상폭이 물가 상승률과 비슷한 수준을 보이고 있다는 점이라고 지적한다. 이는 전국적으로 그리고 동시에 밴쿠버-토론토 등 주요 도시에서 실질적으로 주택 가격이 더 이상 오르지 않을 것이라는 점을 의미한다. 경제 전문가들은 “균형되고 관리가능한 수준으로 완만하게 오르는 가격 등 지금처럼 질서정연한 조정 국면을 정책 결정자들은 반길 것”이라고 주장했다. 광역 밴쿠버의 경우, 지난 1년간 매매 부진을 벗어나지 못하고 있지만, 이제 부동산 시장은 전국적으로 안정 국면에 들어간 것으로 보인다. 이에 따라 주택 구매자들은 구입여력이 더 악화되지 않고, 소유주들은 재산 가치가 소폭 상승에 그칠 것을 기대해야 하는 시기가 됐다. 주택시장 투자자들이 장기적인 관점에서 주목해야 할 것은 국내 주택시장이 폭락하지 않을 것이라 판단할 이유가 많다는 점이다. 먼저 베이비 부머의 은퇴로 인한 지속적인 숙련 인력의 부족은 임금 강세를 의미한다. 이는 모기지를 상환할 수 있는 자금을 제공해준다. 또한 미국 연방준비제도의 파월 총재조차 내년에 기준금리를 3차례에서 2차례로 인상 횟수를 줄이겠다고 밝히는 등 이자율 인상 흐름세도 꺾일 것으로 전망된다. 월가의 금융 분석가들은 연준이 내년에두 차례 인상 후에는 다시 기준 금리를 내릴 것이라고 보고 있다. CREA 예측처럼 이처럼 은퇴는 하지만 여유 자금이 있는 베이비 부머 세대의 생존은 주택 수요를 든든히 받치는 버팀목 역할을 할 것이다.일부 주택시장 분석 보고서 전망처럼 높은 주택가격이 밴쿠버나 토론토와 같은 대도시에서 거주하는 직업적 이점을 파괴하지는 않을 것이다. 결국 밴쿠버, 토론토 등 대도시 주택시장은 일정 기간 조정기를 거친 후 다시 반등할 것이 유력할 것으로 예측된다. 그리고 모기지 스트레스 테스트 강화는 이자율 인상 시 채무불이행(default)을 방지하는 긍정적 효과를 거두고 있기도 하다. 젊은 주택구입자들도 이자를 갚는데 허덕이기보다 자신들의 자산 가치를 지속적으로 늘리고 있다. 소득이 증가하면서 점점 더 많은 가구들이 자산 바구니를 키우고 있으며, 이는 그들이 실질적으로 주택시장으로 진입하게끔 이끌 것이다. CREA는 인구 및 일자리 증가에도 불구하고 2018년 전국 주택 매매를 두 자릿수 감소 예측 등 5년 만에 가장 낮은 수준을 기록할 것으로 전망했다. 예상과 달리 BC주에서 매매 실적 반등이 이뤄지지 않은 반면, 여름 들어 온타리오주의 매매는 회복세로 돌아섰고, 앨버타주도 소폭 감소에 그치면서 2018년 전국 주택매매 예상치는 다소 하향 조정됐다.또한 예상을 웃돈 일부 퀘벡 지방에서의 강세에 따라 상쇄, 2018년 전국 주택 매매는 총 4백5십82000 채로 2017년에 비해 11.2% 감소할 것으로 예측됐다. 이 수치에는 BC주와 온타리오주가 전국 주택매매 감소의 가장 큰 몫을 차지했다. 앨버타, 사스카툰, 매니토바와 뉴펀들랜드-라바도르도 가장 낮은 수준으로 감소했으나 대조적으로 퀘벡주와 대서양주, 특히 뉴 브룬스윅에서 매매 실적이 초강세를 보였다. 2018년 전국 평균 매매 가격은 48만8600 달러로 2017년에 비해 4.2% 떨어질 것으로 예측된다. 주택가격 하락은 BC주와 온타리오주의 매매 부진으로 인한 것이었다. 가중 평균 주택가격(지난 10년에 걸쳐 각 주의 연간 매매에 의해 계량된)은 1% 하락이 예측됐다. 반면 BC주 포함, 절반 이상의 주들의 평균 주택가격이 올랐다. 온타리오주(-2.6%)의 가격 하락은 봄 시즌 토론토의 고가 주택 판매부진에 따른 것이다. 일반적으로 봄 시즌은 평균가격이 계절 요인으로 뛰지만 2018년에는 그렇지 않았다. 2017년 봄 시즌 토론토 평균 가격의 계절적 인상은 비정상적으로 강력했던 바 있다. 이는 올해 온타리오주 평균 주택 가격 인하에 기여했다. 온타리오주 동부지역과 퀘벡, 뉴 브룬스윅, 노바 스코샤와 프린스 에드워드 아일랜드의 주택가격은 최근 몇 년 동안의 점진적인 가격 균형이 보다 확고해지면서 지속적인 가격 인상이 예상된다.앨버타와 사스캐처완은 2.5%, 뉴펀들랜드 & 라브라보드는 약 2% 각각 가격 하락이 예측된다. 특히 뉴펀들랜드에서 판매가능한 주택 공급이 매매 실적에 비해 상대적으로 증가했다. 수요와 공급의 불균형은 지난해에 걸쳐 악화됐다. 김혜경 기자 khk@vanchosun.com *2017년
주택매매 실적 및 18-19년 예측
판매활동예측
2017
2017증감률
2018 예측
2018증감률
2019 예측
2019증감률
캐나다
515,941
-4.7
458,200
-11.2
456,000
-0.5
BC
103,758
-7.5
78,600
-24.2
74,500
-5.2
앨버타
57,325
4.4
53,000
-7.5
51,300
-3.2
사스캐처완
11,059
-2.5
10,300
-6.9
10,040
-2.5
매니토바
14,428
-0.8
13,620
-5.6
13,520
-0.7
온타리오
221,374
-9.9
190,500
-13.9
193,100
1.4
퀘벡
82,541
5.6
86,500
4.8
88,400
2.2
뉴브룬스윅
8,093
6.4
8,310
2.7
8,580
3.2
노바스코샤
10,605
4.7
11,010
3.8
10,540
-4.3
PEI
2,148
4.2
2,030
-5.5
1,990
-2.0
뉴펀들랜드
3,934
-6.2
3,680
-6.5
3,420
-7.1
*출처:CREA
*2017년
주택가격 및 18-19년 예측
평균가격
2017
2017증감률
2018 예측
2018증감률
2019 예측
2019증감률
캐나다
509,764
4.2
488,600
-4.2
496,800
1.7
BC
709,601
2.7
713,700
0.6
720,000
0.9
앨버타
397,854
0.4
387,300
-2.7
377,600
-2.5
사스캐처완
293,818
-2.2
286,900
-2.4
276,900
-3.5
매니토바
287,330
3.5
290,800
1.2
293,300
0.9
온타리오
585,198
9.6
569,900
-2.6
588,900
3.3
퀘벡
292,545
4.5
307,800
5.2
316,700
2.9
뉴브룬스윅
167,292
2.4
177,200
5.9
182,500
3.0
노바스코샤
231,539
3.8
237,400
2.5
243,100
2.4
PEI
203,300
12.5
211,700
4.1
215,000
1.6
뉴펀들랜드
252,148
-2.1
247,700
-1.8
239,300
-3.4
*출처:CREA
김혜경 기자
2018-12-28 10:03:37
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새해 모기지 갱신은? '변동-고정' 다시보기
2019년에도 기준금리 인상 전망이 유력한 가운데 신규로 모기지를 얻거나 갱신하는 사람들에게 채권 시장의 변동 사항 확인에 대한 중요성이 강조되고 있다. 금융 전문가들은 연방 중앙은행의 기준금리 인상 행진을 전망하고 있는데 단지 1번에 그칠지 아니면 두 번 이상이 될지를 주목하고 있다. 이런 이자율 인상 시기에 신규로 모기지를 얻거나 이를 갱신하는 사람들에게는 채권 시장의 변동사항 확인이 무엇보다 중요하다. 채권시장의 변동은 고정금리로 모기지를 얻는 대출자들의 이자부담이 변동금리 상품보다 더 적을 확률이 줄어들 것이라는 점을 함축하기 때문이다. ♦중앙은행의 말이 아니라 행동을 주시중앙은행은 여전히 기준금리가 “중립 금리범위”에 근접하고 있다고 보고 있는데 이는 현재의 1.75%의 기준금리가 0.75%포인트에서 최대 1.75% 포인트까지 더 오를 수 있음을 의미한다. 그러나 채권시장의 상황은 중앙은행의 발언들이 그다지 신뢰할 만하지 않다는 점을 알려주고 있다. 시장은 경제지표에 초점을 맞춘다: 4분기에 정체된 경제성장, 역대 최저 수준의 저축률, 심각한 주택부문의 둔화, 소비자 지출 감소, 무역전쟁 위협, 기업투자 둔화, 주식시장 침체 그리고 미국 연방준비제도조차 금리인상에 소극적인 목소리를 내고 있다. 이점이 바로 5년 고정 모기지 금리의 기준이 되는 캐나다의 5년 채권 수익률이 연간 중간 수준을 밑도는 등 떨어지고 있는 이유다. 이런 모든 경제상황은 중앙은행의 “기준금리 인상” 발언과 일치하지 않는다. ◆ 현재 금융시장 상황먼저 변동금리는 변하지 않고 있다. 시장은 내년 봄까지 기준금리가 인상될 것으로 보지 않는다. 대출자들은 중앙은행의 기준금리 인상보다는 개인 신용문제, 리스크나 마진 등으로 변동이자율 할인이 줄어들 위험이 더 크다(만약 그런 사례가 발생했다면, 그것은 기존 대출이 아니라 새로운 변동 이자율 대출자에게 직접적으로 영향을 미칠 것이다).5년 고정 이자율 상품에 대해, 금융권은 할 수 있는 한 높은 이윤 폭을 취하고 있다. 채권금리가 한 달도 안 되는 기간에 40bps(100bps=1%) 떨어진다면, 5년 고정 이자율은 지금쯤 떨어져야 하지만 실제로는 그렇지 않다. 금융기관의 현행 이자율과 정부의 5년 채권 이자율 사이의 차이인 모기지 “스프레드(Spread: 가산금리)”도 고려해보자. 많은 대형 대출기관에서 올해 이 차이는 130-140bps에서 고정됐었다. 정상적으로 이 스프레드는 150+bps에서 형성된다. 이에 더해 이자율 곡선 제시처럼 만약 경기 사이클의 끝에 가까워진다면, 금융기관들은 시장 위험과 신용 위험을 이유로 약간의 추가 마진을 대출 이자율에 덧붙이기를 원할 것이다. ◆ 어디에서 딜을 할까?변동이자율(변동금리 모기지)상품 선택이 대출자들에게 더 유리할 것이다. 현재 신용이 좋은 대출자에 대한 최상의 변동모기지 이자율은 다음과 같다:·채무불이행(default)에 대해 보험을 들었다면, 2.80%나 그 이하·재대출(refinancing)이라면 3.04%3%대나 그 이하의 이자율은 최소한 5년고정 이자율 상품보다 0.75%포인트 정도 더 낮은 상태다. 내년에 기준금리가 다시 2차례 이상 오를 것이라고 보지 않기 때문에 변동이자율 상품의 인기가 오를 것이라는 전망이 높다. 모기지주택공사(CMHC)의 정기적 통계치 발표에 따라 4분기는 보험가입 대출자들이 변동금리를 선택하는 비율이 가장 높아지는 시기다. 한 금융 전문가는 “많은 대출자들이 대형은행의 5년 고정 모기지보다 크게 낮아진 페널티 등 변동상품의 베네핏을 확인하고 있다”며 “중앙은행의 이자율 인상 시사에도 불구하고 변동금리 모기지는 재정적으로 안정적이고 위험을 감수하는 대출자들이 선호할 가치가 있다고 본다”고 말했다. 김혜경 기자 khk@vanchosun.com
김혜경 기자
2018-12-27 14:47:59
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주택시장, 이제 비싼 집값이 '뉴노멀'
높아진 가격과 더욱 어려워진 구입 여력을 지닌 주택시장을 묘사할 때 일반적으로 “미친 가격, 거품, 위기”와 같은 극적인 용어를 사용하곤 한다.
이같은 묘사는 너무 비싸 적절한 가격대의 집을 찾기 어려운 시장 상황은 무언가 잘못된 게 틀림없다는 가정에 근거를 두고
있다.
그러나 캐나다 회계사 협회(CPA Canada)의 최근 보고서는 이에 대해 “적절하다”며 비싼 주택시장 상태를 '뉴 노멀(new normal)"이라고
규정해 주목을 끌고 있다.
보고서는 “상대적으로 건강한 캐나다의 재정시스템을
고려하면 현재의 주택가격 수준은 정당하며 큰 하방압력은 발생하지 않을 것”이라며 “그러나 높은 가격은 캐나다 전역의 비주택 소유주들에게 “뉴 노멀(new
normal)”의 두려움으로 다가서고 있다”고 분석했다.
‘뉴 노멀’ 흐름에 역풍이 없지는 않다.
테라넷 내셔널 뱅크에 따르면 지난 10월 주택가격이 전달인 9월에 비해 0.4% 떨어졌다.
그러나 지난 1년에 걸쳐 11개 주요 도시의 주택 시장 중 빅토리아, 몬트리올, 오타와
등 8개 도시에서 가격이 올랐으며 내린 곳은 캘거리,
에드먼튼 등 단지 3도시에 불과했다.
지난 9월 RBC 경제연구소의 보고서에 따르면 주택구입 여력지수가 3년전 43.2%에서 53.9%로 악화되는 등 30년 만에 가장 낮은
수치를 기록했다.
특히 광역 토론토의 이 지수는 75.9%까지 치솟았다.
이는 일반 주택 구매자들이 집을 구입하기 위해서는 수입의 3/4을 지출해야 한다는
것을 의미한다.
부동산 시장에서 현재의 가격 인플레가 비정상적이라고 믿는 국내인들은 서브 프라임 부채로 금융위기를 불러온 2000년대초 미국의 부동산 거품 상황을 지적하곤 한다.
그러나 CPA 보고서는 “주택가격과 부채 등 주요 통계만을 살펴본다면 국내 주택시장의 위기로 볼 수 있으나 주택 붐이 주택버블이 되는 현상은 간단하지 않다”며 “현재 캐나다인들의 신용 상태는 시간이 지나면서 더
나아지고 있다”고 설명하고 있다.
실제로 모기지 주택공사(CMHC)의 자료에 따르면
높은 신용점수를 가진 대출자 비율이 2002년-2008년 사이의 평균
65%에서 2017년 3분기에는
88%로 높아졌다. 반면에 저신용 대출자의 수는 크게 줄었다.
특히 가장 낮은 신용 점수를 가진 대출자의 수는 2002년 4%에서 지난해에는 0%로 줄었다. 개인신용 보고 회사인 에퀴펙스도 우수한 신용 대출자의 비율이 2013년
81.5%에서 84%로 늘어났다고 밝혔다.
이는 주택 가격 인상이 가격을 실제로 지불할 수 있는 사람들에 의해 주도되고 있다는 것으로 해석할 수 있다.
물론 취약성의 조짐도 있다. CMHC에 따르면 지난
3분기 캐나다인들의 가처분소득 대비 부채 비율은 177.5에 달했으며,
특히 집값이 비싼 밴쿠버는 242, 토론토는 208 등 200을 넘는 것으로 나타났다.
2016년 중앙은행의 자료에 따르면 신규 모기지 대출자의 22%가 비보험 모기지에 가입했으며 이들의 부채 비율은 소득대비 450%에 달했다. 그러나 유가 하락에 따른 심각한 경제적 충격을 가졌을 때조차 알버타주 주요 도시들의 주택 가격이 ‘붕괴’수준으로 떨어지지 않은 것은 주목할만한 사실이다.
캘거리, 에드먼튼, 사스카툰과 리자이나와 같은 도시의 주택 가격은 단지 완만한 하방 압력을 받고 있으며 여전히 십년 전에 비해 두 배 정도 올랐다.
또 지난해까지 지속됐던 급격한 가격 인상은 광역 토론토와 밴쿠버에만 제한된 것도 아니다. 오타와도 같은 기간 집값이 두 배 가까이 올랐다. 빅토리아의 집값도 지난 2년 여간 40% 이상 올랐다.
이에 대해 일부 경제 전문가들은 “주택 가격이 떨어질 것이지만
명백한 추락은 피할 만큼 아주 천천히 내릴 것”이라고 주장한다.
밴쿠버 부동산 전문가들은 “주택 가격은 당분간 하락세를 보이겠지만 사람들이 집을 팔려고 공황상태에 빠지지는 않을 것이다. 단지 매우 제한된 가격 하방이
있을 뿐"이라며 "그러나 지난 20년간의 주택 붐이 끝나가고 있는 점은
분명하다. 국내인들은 언젠가는 높은 가계 부채를 줄여야 한다”고 밝혔다.
한 전문가는 “국내인들은 적절한 수준으로의 주택
가격 하락이 ‘평등의 보루’라고 생각하는 경향이 있으나 실제로는 ‘이율배반적’으로 우리 도시가 월드 클래스가 될 것으로 믿고 있다”며 “이같은 ‘평등의 정체성’ 상실은 결국 “높은 주택 가격의 ‘뉴 노멀’을 삼킬 수밖에 없는 쓴 약이 되게 만들 것”이라고 말했다.
김혜경 기자 khk@vanchosun.com
김혜경 기자
2018-12-26 13:44:22
