안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.
2019년 겨울에 시작된 COVID-19으로 인해 2020 년 3월에 팬데믹이 선포되고, 2020년을거쳐 2021년 가을인 현재까지도 거의 2 년 동안 지속되고 있습니다. 답답한 것은 2021년 초의 예상과는 달리, 이러한 상황이 얼마나 더 지속될 지 가늠할 수가 없다는 것입니다.
오늘은, 렌트 마켓의 전체적인 동향을 살펴보는데, 저희가 주로 다루는 지역인, 버나비, 코퀴틀람, 밴쿠버와 써리/랭리 지역의 렌트 마켓의 2021년의 변화와 향후의 움직임에 대해서 살펴볼까 합니다.
우선 밴쿠버 다운타운 지역입니다. 팬데믹 이후 밴쿠버에 사무실을 가지고 있는 많은 기업들이 재택 근무를 실시하게 됨으로써, 굳이 비싼 렌트를 내면서 밴쿠버에 거주할 필요가 없어진 많은 세입자들이 버나비나 코퀴틀람 지역으로 심지어는 랭리 지역으로까지 거주지를 옮기는 현상이 생겼습니다.
이는 공급에 비해 수요가 줄어드는 것이어서 그에 따라서 밴쿠버 다운 타운 지역의 렌트 하락세는 다른 지역에 비해 두드러졌습니다. 특히 2021년 봄까지는 말이죠. 그러한 현상이 반등을 보이기 시작한 것이 2021 년 봄을 지나서부터 입니다. UBC 등의 대학교가 9월부터 캠퍼스 수업을 시작한다는 발표나 아마존이 밴쿠버에 진출해서 약 6,000 정도의 고용을 할 것이라는 공식적인 발표 후에, 실제로 예일 타운 가까이에 사옥 빌딩의 건축이 예정대로 진행되는 등등의 영향도 렌트 상승의 요인이었고, 또 하나는 부동산 매매 가격의 평균이 저점을 거쳐서 올라간 것도 영향을 미쳤다고 보여집니다.
부동산 가격과 렌트의 연관성을 간단하게 설명 드리겠습니다.
부동산의 가격은 수요와 공급에 의해서 결정이 된다는 것은 다 아시는 사실일 것입니다.
그런데 중요한 것은 부동산 판매자와 구입자의 심리에 의해 그 수요와 공급이 영향을 받는다는 것입니다. 대다수의 사람들이 향후 단기간에 부동산 가격이 상승할 것이라고 생각하면, 공급은 줄게 되어 있고, 구입을 미룰 수 없는 구매자는 약간 높게 리스팅 된 것이라도 구입할 수밖에 없게 되겠죠. 이러한 현상이 상승을 부추기게 되면 상승의 기조는 더 가속을 받게 됩니다. 이러한 이유로 부동산은 심리 게임이라고 하는 사람도 있습니다. 코로나 상황 속에서도 매트로 밴쿠버의 2020 년의 부동산 거래는 2019년에 비해 거래량은 22 % 정도가 증가했고 가격 지수도 상승했습니다. 이러한 가격 상승 기조가 2021년에는 단독 주택과 타운 하우스에서 특히 두드러지게 나타났습니다. 이는 코로나 상황으로 콘도의 장점 (실내 공동 시설들의 사용)이 제한된 것과 엘리베이터 사용에 있어서의 불편 등이 크게 영향을 미쳐서 콘도에 대한 수요가 줄었기 때문에, 콘도의 가격은 하락세를 보이다가 2021 년 봄을 지나면서 그 하락이 멈추고 단독 주택이나 타운 하우스의 급한 상승에 영향을 받아서 상승하는 쪽으로 움직이기 시작한 것을 볼 수가 있었습니다. 부동산 가격이 올라가게 되면 그 영향이 바로 렌트 시장에 나타나지는 않지만, 얼마간의 delay time (지연 기간)을 거쳐서 렌트도 상승하게 된다는 것은 어떻게 보면 당연한 일인 것입니다. 부동산 구입 가격과 모기지 이자율 그리고 임대에 소요되는 비용들 (보험료, 스트라타 비, 재산세 등등)이 상승하게 되면 임대인 입장에서는 어느 이상은 렌트를 받아야만 유지를 할 수 있는 포인트가 있기 마련이고, 그 이하는 안된다는 심리가 임대인들에게 형성되면, 렌트가 전반적으로 올라가게 되기 때문입니다. 하지만, 렌트는 임대 계약 상태에서는 정부에서 그 해에 허용한 수준밖에 올릴 수 없고, 또 그 상승률도 인플레이션 정도의 수준이기 때문에, 렌트의 상승은 새롭게 임차인을 구하는 신규 분양물이나 이전 세입자가 이사를 나가고 새 세입자를 구하는 경우에 렌트 상승이 이뤄지기 때문에, 몇 개월 이상의 지연 기간이 있을 수밖에 없는 것이죠.
매트로 밴쿠버 지역 중에서도 2021년 부동산 가격의 상승이 두드러진 지역은 프레이져밸리 지역입니다. 특히 랭리 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으면서, 밴쿠버 다운타운 같은 허브 타운으로 개발이 진행되고 있어서, 부동산 가격의 상승과 동반된 렌트의 상승이 예상되는 지역입니다.
랭리 지역과 더불어 최근 수년 전부터 계속적으로 개발이 진행되고 있는 지역은 로히드 역과 버퀴틀람 역을 중심으로 형성된 역세권 지역입니다. 지금도 계속 새로운 콘도의 분양이 지속되고 있고, 최근 몇 년 동안에 분양된 콘도의 완공이 이뤄지는 2022 년과 2023 년에 렌트 마켓이 어떻게 형성될 것인지는 현재로서는 가늠하기가 어렵습니다. 발표된 정부의 이민 정책에 의하면 앞으로 수년 간 상당한 수의 이민자가 캐나다로 유입된다는 것인데, 이는 렌트 마켓의 상승 요인으로 작용하고, 다수의 새 콘도 빌딩의 완공은 공급량이 많이 늘어난다는 면에서 렌트 마켓의 하강 요긴으로 작용합니다. 하지만 그 현상도 1 ~ 2 년이 지나면, 타 지역으로부터의 렌트 수요 유입이 렌트 마켓에 영향을 미치게 되기 때문에, 중요한 것은 부동산의 가치가 어느 정도인지를 판단하는 것이 매우 중요하다고 하겠습니다.
BC 주 정부는 2022년 1월부터 그동안 동결되어 왔던 렌트의 인상을 허용한다는 발표를 했습니다. 이것도 작지만 렌트 상승의 요인이 될 것입니다.
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