새해에도 계속되는 유례없는 이변 속에서 북극 한파와 폭설로 인해 매일 눈 치우기에 바쁜 일상입니다. 가장 춥고 눈이 많이 오는 겨울을 보내고 있습니다.
먼저 지난 2021년 한 해의 시장통계를 살펴보겠습니다. 먼저 Metro Vancouver 지역입니다. 2021년 총 주택 거래량은 43,999 채로 2020년 30,944채보다 42.2%가 많고 2019년 25,351채보다는 무려 73.6%나 많은 거래량입니다. 지난 10년 평균대비 33.4% 많아 역사상 가장 많은 거래량을 기록하였습니다. 총 리스팅 수는 62,265채로 2020년 54,305채보다 14.7%, 2019년 51,918채보다 19.9% 증가하였고 10년 평균대비 11% 많았습니다. 전체주택의 Benchmark 가격지수는 $1,230,200으로 2020년 $1,047,400 보다 17.4%, 2019년 $1,001,000 보다 22.88% 상승하였습니다. 특징적인 것은 메이플릿지, 피트 메도우, 휘슬러등 외곽지역이 높은 상승률을 보였습니다.
Fraser Valley 지역의 2021년 총거래량은 27,692채로 2020년 19,926채 보다 39% 증가하였고 2019년 15,586채보다 77.7% 나 증가하여 지난 10년 평균 거래량보다 46%나 많은 거래량을 기록하였습니다. 총 리스팅 수는35,629채로 2020 년의 31,693채보다 12.4%, 2019년의 30,568채보다 16.5% 증가하였고 10년 평균 대비 11.5% 증가하였습니다. 전체 주택의 Benchmark 가격지수은 $1,184,400으로 2020년 $888,100에 비해 33.7%, 2019년 $750,917 보다는 57.7%가 상승하였습니다.
지난해 12월 거래현황을 지역별 주택 종류별로 살펴보겠습니다. Metro Vancouver 지역의 주택 별 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,910,200, 타운하우스 $1,004,900, 콘도 $761,800로 지난 1년 전 대비 22%, 22%, 12.8% 상승하였습니다. 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listing Ratio는 각각 35%, 75.5%, 60.8% 로 여전히 Seller가 주도하는 시장입니다. 주택 별 평균매매일수는 38일, 24일, 29일입니다.
Fraser Valley 지역의 12월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,500,000, 타운하우스 $765,800, 콘도 $549,200으로 1년 전에 비해 각각 39%, 32.9%, 25.3% 상승하여 큰 상승률을 보였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 STALR은 각각 104%, 216%, 158%를 보이고 있어 지난 10월에 타운하우스가 100% 이상을 보인 이후에 이제 모든 주택이 100%를 넘고, 심지어 타운하우스 경우에는 216%라는 믿어지지 않는 숫자를 기록하고 있습니다. 연말연시 10일 내 외의 신규 리스팅 공백기간이 있었던 기간을 감안하더라도 난감한 비율이라서 현시장의 극단적인 모습을 그대로 보는 것 같습니다. 평균 매매일수는 24, 14일, 20일입니다.
이러한 현재의 시장 상황은 밴쿠버에서 17년차 리얼터로서 일을 하는 필자로서도 처음 경험하는 시장의 모습입니다. 밴쿠버 부동산 시장은 급등세가 지속되면서 정상적인 시장기능은 사라지고 극단적인 경매시장이 되어가고 있습니다. 시장분석이 의미를 상실하고 돈의 위력이 지배하는 머니 게임의 양상입니다. 그러나 이런 시장을 정상화할 수 있는 특단의 대책이 없는 상황이다 보니 리얼터 사이에서는 다소 과한 표현이지만 시장이 미치지 않았나, 무서움이 느껴지는 상황입니다. 그러나 현재 시장 분위기가 워낙 강해 이 시장 기조가 쉽게 변하지는 않을 것 같습니다. 무서울 정도로 거침없는 시장의 기세가 계속되고 있는데 그 끝을 모르겠다는 반복되는 전망이 솔직히 민망하다는 생각이 들기도 합니다. 먼저 여러분들의 이해를 구하면서 새해 2022년 시장을 전망합니다.
새해는 경제상황이 급변하고 있어 이에 따른 경제정책의 변화가 예상됩니다. 따라서 실물 경제의 변화에 따라서는 부동산 시장도 반전의 가능성이 있을 것으로 보입니다. 즉 구체적인 정책이 실시되고 또 그 정책의 효과가 실물 경제에 어떻게 영향을 미치는가에 따라 부동산 시장도 영향을 받을 것으로 보입니다.
먼저 이자율입니다. 이자율은 부동산 정책의 수단이 아니지만 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 변수 중 하나입니다. 즉 부동산을 부양하기 위해 이자율을 내리거나 부동산 시장의 안정을 위해 이자율을 올리지는 않습니다. 그러나 팬데믹으로 인한 경기침체를 막기 위해 전격적으로 이자율을 내린 것이 현재의 부동산 경기의 급등을 가져왔듯이, 앞으로 인플레이션을 방어하기 위해 이자율을 인상하게 되면 부동산 시장도 영향을 받게 될 것입니다. 캐나다 중앙은행의 기준금리 발표 일정이 1/21, 3/2, 4/13 세차례 예정되어 있는데 빠르면 4월 기준금리 인상을 예상하고 있습니다. 그러나 미국 연준의 조기 금리인상 주장이 커지면서 관례적으로 캐나다가 미국보다 한발 앞서 정책을 실시할 수도 있다는 것을 감안하면 그 시기는 더 빨라질 수도 있을 것입니다.
두번째는 인플레이션입니다. 인플레이션은 새해의 가장 큰 이슈가 되었습니다. 최근 발표된 미국 소비자 물가지수가 6.8% 상승하여 39년만의 최고치를 기록하였고 캐나다의 소비자 물가지수도 4.7%로 20년만의 최고치를 기록하였습니다. 팬데믹 직후 즉각적으로 시행된 금리인하와 금융완화 정책은 전혀 인플레이션을 고려하지 않았는데 전세계적인 공급망 장애에 직면하면서 우리 일상에서도 심각하게 물가상승을 체감하고 있습니다. 최근 Omicron 변이 확산이 구인난으로 연결되면서 공급망 문제는 더욱 심화되고 있어 스테그플레이션 우려까지 대두되고 있습니다. 이에 따라 각국의 중앙 은행들이 이미 앞당겨서 이자율을 인상하고 있는 상황입니다. 스테그플레이션의 우려 속에 경기침체가 이어지면 자산시장 버블은 꺼질 수밖에 없을 것입니다.
세번째는 Omicron변이의 확산입니다. 프랑스 보건부장관은 “오미크론은 파도가 아니라 쓰나미다.” 라고 했는데 엄청난 감염의 확산을 보며 이를 실감하고 있습니다. 2차 접종까지 마치면 집단면역으로 코로나 바이러스부터 벗어날 것이라는 희망도 오미크론 쓰나미에 모두 사라지고 폭증하는 신규 확진자 수에 그저 놀랄 뿐입니다. 감염력이 높은 오미크론 변이의 확산으로 전세계적으로 공급 부족, 인플레이션, 경기 침체가 우려되는 상황입니다.
네번째 정부 정책과 제도입니다. 연방정부 및 주 정부에서 다양한 규제정책을 제시하고 있습니다. 12개월 미만의 매매에 대한 flipping tax도입, 임시적인 외국인 매수금지, 주택보급을 위한 zoning 완화, 인허가 간소화 등 그리고 주정부는 리세일의 경우에도 7일간의 cooling-off 도입을 예정하고 있습니다. 그렇지만 이러한 대책들이 급등시장을 진정시키는 효과를 낼 것이라고 기대하기는 힘들 것 같습니다.
마지막으로 공급 부족입니다. 공급 부족은 새해에도 여전히 급등 장세를 이끌어갈 유일한 변수입니다. 주요 경제변수들이 급박하게 변동함에 따라 공급 측면의 변화도 후행적으로는 영향을 받을 것입니다. 그리고 신규 공급은 장기적인 과제이기는 하지만 다행히 2018년 이후 각 지자체별로 추진한 적극적인 주택 공급 정책이 하나씩 완공 단계에 있고 계속되는 신규분양 프로젝트가 진행되고 있어 주택 수요를 흡수하고 있습니다. 매매시장의 매물부족은 팔면 살 수 없는 현 시장 상황과도 관련되어 있습니다. 시장이 반전되는 조짐이 보이면 가격 고점에 대한 확신을 가진 매물들이 일시에 증가할 것이고 이에 따라 시장은 점차적으로 정상적인 시장으로 전환할 것입니다. 그 전환점은 각종 경제변수의 변동이 현실화되는 것으로 그 신호는 중앙은행의 기준 금리인상 시점과 그 인상폭이 될 것으로 생각합니다.
팬데믹의 일상이 기약없이 계속되면서 “끌 날 때까지 끝난 게 아니다” 라는 말이 생각납니다. 팬데믹의 긴 터널이 이제는 동굴이 되어가는 것 같기도 하고요. 다시 되돌아 갈 수 있을까 라는 생각도 듭니다. 이전의 일상이 회복되는 것을 기다리기보다는 일상의 변화에 적응하면서 새로운 삶의 패러다임을 만들어 가야 하는 새해입니다.
(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
