어느덧 3월입니다. 이례적으로 2월 말까지 눈이 내렸지만 겨우내 마른 나무가지마다 새순이 올라오는 것을 보면서 봄을 기다리게 됩니다.
지난 3월 2일 캐나다 중앙은행은 기준금리를 종전보다 0.25%를 인상하여 이제 0.5%가 되었습니다. 아직도 아주 낮은 수준의 금리입니다. 2월 중순까지만 하더라도 인플레이션이 계속되면서 많은 경제 및 금융 전문가들이 그 인상폭을 0.5%까지 예상하기도 하였는데 지난 주 러시아의 우크라이나 공습으로 글로벌 경제상황이 불안해지면서 방어적인 이자율 인상이 불가피했던 것으로 보입니다. 캐나다 중앙은행은 지속되는 인플레이션에 대응하기위해서는 앞으로도 추가적인 금리인상이 필요하다고 강조하였습니다. 따라서 다음 이자율 변동일인 4월 13일에도 추가적인 인상이 예상됩니다. 미연준의 이자율 발표 역시 3월 15일로 예정되어 있는데 그동안 0.5% 인상으로 시장의 컨센서스가 모아졌지만 역시 우크라이나 사태로 인해 0.25% 인상에 그치리라는 전망이 대세가 되고 있습니다. 이자율은 단계적인 추가 상승이 불가피하여 기준금리는 내년 초까지 팬데믹 이전 수준인 1.75%까지 올라갈 것으로 예상하고 있습니다. 금융정책은 시의성을 놓치면 그 정책의 목표가 제대로 이루어질 수 없는 것입니다. 꼭 필요한 때 적절한 정책이 실시되려는 찰나에 더 큰 돌발변수, 즉 오미크론 확산이나 우크라이나 사태와 같은 대형 악재로 정책이 지연되거나 축소되면서 직면한 경제문제의 해결이 더욱 지연되면 그 만큼 경제 상황이 더 어렵게 꼬여가는 사태가 우려되고 있습니다.
지난 2022년 팬데믹 이후 전세계 금융 당국이 일시에 1.5%에 달하는 전격적인 금리 인하와 동시에 양적 완화를 통해서 시장에 막대한 자금 공급을 한 것은 아마 경제 역사상 가장 성공적인 사례 중 하나로 기억될 것입니다. 이렇게 시의적절하고 과감한 금융 정책으로 전세계가 그나마 팬데믹 상황을 견뎌 내고 이겨낼 수 있었던 것입니다. 하지만 예상치 못한 인플레이션 발생과 이에 대처하는 상황에서, 필요한 시점에 시행될 금융정책이 경제 외적인 변수로 지연되거나 축소되고 있는 상황이 안타까운 것입니다.
2월의 밴쿠버 부동산 시장동향을 살펴보겠습니다. Metro Vancouver지역은 2월 중 총 거래량은 3,424채를 기록하여 전년 2월 3,727채 비해 8.1% 감소하였고 지난 1월 2,285채보다는 49.8% 증가하였습니다. 지난 10년 간의 2월 평균에 대비해서는 26.9% 많은 거래량입니다. 신규 리스팅 수는 5,471채로 지난 해 2월 5,048채보다 8.4% 증가하였고 이전 1월 4,170채보다는 31.2% 나 증가하여 계속해서 증가세가 이어지고 있습니다.
Fraser Valley 지역의 2월 총거래량은 1,824채로 작년 2월 역사상 최고 기록을 보였던 2,815채보다는 35.2% 감소하였고 지난 1월 1,310채보다는 39.2% 증가하였습니다. 지난10년간의 2월 평균보다는 18% 많은 거래량입니다. 2월 신규 리스팅은 3,742채로 작년 2월 3,265채보다는 14.6% 증가하였고 1월 감소하였지만, 지난 1월 2,135채보다는 무려 75.3%가 증가하였습니다. 이전 2월 중 최고 기록이었던 2016년 3,283채보다도 9.8%가 많은 역사상 최고기록입니다. 이러한 신규 리스팅의 증가는 현재까지의 강세 시장의 변화 가능성을 보여주는 신호로도 해석됩니다.
2월 거래현황을 지역별, 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택의 경우 $2,044,800으로 최초로 2백만불대에 진입하였고, 타운하우스 $1,090,000, 콘도 $807,900로 1년 전과 비교 각각 25%, 27.2%, 15.9% 상승하였습니다. 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings지수는 각각 35%, 64%, 62%를 기록하여 타운하우스와 콘도의 강세가 두드러졌습니다. 주택 별 평균 매매일수는 24일, 14일, 19일입니다.
Fraser Valley지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,670,800 타운하우스 $840,900, 콘도 $614,800으로 1년 전과 비교하였을 때, 각각 43.6%, 40.1%, 36.3% 상승하여 모든 주택별로 가격 상승세가 지속되고 있습니다. Sales to Active Listings 지수는 각각 46%, 69%, 67%를 보여 리스팅 수의 증가로 이전에 비해 진정 추세를 보이고 있지만 아직까지도 셀러 중심의 시장은 계속되고 있습니다. 평균 매매일수는 13, 11, 12일입니다.
이제 장기적인 시장추세 변화 가능성이 보이는 시점이기 때문에 현상승장의 출발점이었던 2020년 1월부터 2022년 2월 까지의 지역별 주택 별 시장 변동상황을 다시 한번 살펴보았습니다. Metro Vancouver지역의 단독주택 가격지수는 42.8%의 상승률을 타운하우스는 39.32%, 콘도는 21.8% 상승하였습니다. Fraser Valley지역은 단독주택은 73.9%, 타운하우스 62.3% 콘도 50.5%의 상승률을 보였습니다.
광역 밴쿠버 지역 내에서 두 지역 간의 가격 상승폭이 크게 차별화된 특징을 보여주었습니다. 팬데믹 이후 주거 및 생활형태의 변동으로 인한 주택 선호의 변화가 반영된 결과라고 생각됩니다. 특히 2년만에 Fraser Valley지역 단독주택 Benchmark 지수가 73.9% 상승하였다는 것은 놀랄만한 기록입니다. 한편 Metro Vancouver지역 콘도의 가격상승률은 21.8%에 그쳐서 이 지역의 콘도가 준공된 지 오래된 건물이 많고 이전과는 다른 고급 신규 콘도 공급이 계속되고 있어 기존 콘도에 대한 선호도가 떨어져 가는 상황을 감안해야 합니다. 아울러 많은 바이어들이 MLS 통계에는 거의 반영되지 않는 pre-sale 콘도에 몰리고 있는 현상도 감안해야 할 것으로 보입니다.
봄 시장이 일찍 오는 것 같습니다. 2월 하순에 들어 리스팅이 대폭 증가하고 있습니다. 물론 전체 리스팅 수는 이전의 정상 시장 수준에 비해서는 적지만 주말 오픈하우스들이 넘쳐나고 있습니다. 전체적인 리스팅 수가 증가하면서 시장 체결 가격보다 높게 리스팅 된 매물들은 바로 매매되지 않고 재고로 남게 되면서 시장 전체에 나와있는 매물수가 증가하는 상황이 시작되고 있습니다. 아울러 그동안 극심한 공급 부족으로 인해 ‘팔기는 쉽지만, 사기는 너무 어려운 시장상황’으로 인해 유보되었던 매매가 가능한 상황이 되어가고 있습니다. 따라서 실수요 위주의 적극적인 매매 참가로 인해 시장 매물의 공급은 증가될 것으로 예상됩니다.
하지만 전체적인 경제 상황은 더욱 딜레마에 빠져가는 모습입니다. 이미 상승폭이 확대되고 있는 인플레이션 상황은 우크라이나 사태로 유가, 원자재 등의 가격 급등으로 이어지고 있습니다. 그동안 돈의 위력으로 버티어 왔던 경기가 이제 위축이 우려되지만 더 이상의 확장 정책은 어려운 상황입니다. 가장 우려하던 경기 침체와 물가 상승이 함께 몰려오는 스테그플레이션의 가능성도 배제할 수 없는 상황입니다. 올해 들어 미국 S&P 500 지수와 나스닥 시장은 매일 급락과 급등을 거듭하면서 변동성이 확대되고 있는 것이 이를 반증하고 있습니다. 이러한 변동성의 확산은 곧 위험이 커지고 있다는 신호입니다. 전체적인 경제상황이 딜레마에 빠져가고 있는데 부동산 시장만 아랑곳하지 않고 견조한 상승세를 지속해 나가기에는 이제 그 한계점에 다가왔다는 공감대가 커질 것으로 보입니다.
앞으로의 시장상황 변화를 면밀하게 지켜보면서 지혜로운 매매 전략이 필요한 시점이 되고 있습니다. 이제 실수요 위주의 매매에 집중하면서 투자 목적의 매매에는 철저한 위험 관리에 바탕을 둔 의사결정이 필요한 시점입니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
