지난 3월 칼럼을 통해 스테그플레이션 우려로 경제상황이 딜레마에 빠졌음을 지적하였는데 미국 연준에서도 인플레이션이 확산에 따른 공격적인 금리인상을 예고하면서 경제 및 금융환경이 급격하게 변하고 있습니다. 캐나다 2월 CPI 소비자물가지수는 5.7%로 30년 만의 최고치를 미국의 2월 CPI 지수는 7.9%로 40년만의 최고치를 기록하였습니다. 앞으로 발표될 3월 물가지수에 최근 물가상승이 반영되면 또 새로운 기록이 될 것으로 보입니다.
이제 우리는 Inflation 시대에 살게 되었습니다. 현재까지의 인플레이션 진행상황을 살펴보겠습니다. 먼저 인플레이션의 출발입니다. 2020년 초 팬더믹이 발생후 각국의 중앙은행은 전격적인 금리인하와 무제한에 가까운 통화공급으로 팬더믹 상황의 위기 국면을 성공적으로 대처하였습니다. 2000년 이후 선진국 경제에서는 더이상 인플레이션의 우려가 없다는 견해가 지배적이었습니다. 이에따라 미 연준과 캐나다 중앙은행은 팬더믹 국면을 벗어날 것으로 예상하는 2023년 이후에나 금리인상을 계획한다고 발표해 왔었습니다.
두번째는 인플레이션의 발생입니다. 2021년중반부터 팬더믹으로 인해 주요생산기지인 후진국의 공장가동이 제한되고 물류공급에 장애가 발생하면서 물가상승이 시작되었습니다. 그렇지만 백신접종이 본격화되면 COVID상황이 안정될 것이라는 전망으로 이를 일시적인 물가상승으로 치부하였습니다. 그러나 팬더믹으로 유보된 소비가 지원금 및 보조금 지급으로 급증하였고 저금리와 풍부한 자금으로 인해 증권시장 및 부동산시장 가격급등으로 인한 자산효과도 소비증가 및 인플레이션을 자극하는 요인이 되었습니다.
세번째는 인플레이션의 진행입니다. 2021년 하반기부터 오미크론 감염이 확산되며 글로벌 공급위기에 물류대란까지 겹치면서 인플레이션은 더욱 심해졌고 구인난으로 임금인상까지 가세하였습니다. 이에따라 올해초 미연준과 캐나다 중앙은행의 인플레이션에 대한 우려가 커지면서 금리인상을 예상하였으나 예상보다 크게 오미크론이 더욱 확산되면서 금리인상을 유보하는 정책적인 실패가 있었습니다. 그나마 올해 3월 기준금리가 0.5% 인상될 것으로 예상하였지만 2월 24일 러시아의 우크라이나 침공이란 돌발상황이 발생하며 미연준과 캐나다 중앙은행이 예상에 못 미치는 0.25% 금리인상에 그치면서 인플레이션은 더욱 확산되었습니다.
이러한 과정을 거쳐 현재의 인플레이션이 절정국면에 들어섰습니다. 우크라사태가 전망과는 달리 장기화되면서 유가 및 원자재가격 폭등을 불러왔고 식량위기와 곡물가격 상승이라는 Agflation까지 걱정되는 상황입니다. 곡물의 주요 생산지 중 하나인 러시아와 우크라이나의 소맥과 옥수수의 전세계에 대한 수출 비중이 26%, 16%에 이른다고 합니다. 이렇게 인플레이션이 예상보다 더욱 악화되면서 경제위기감이 더욱 높아감에 따라 3월 21일 미 연준의 파월의장은 공격적인 금리정책을 표명하여 기존의 계획보다 더 큰 폭의 금리인상을 단행하겠다는 메세지를 발표하였고 이제 연속적인 금리인상 전망이 지배적입니다.
아직 기준금리가 변동되지 않았지만 최근 시장금리는 급격하게 상승하고 있습니다. 5년 고정 모기지 금리의 기준인 캐나다 국채 5년 만기 시장금리가 2.5%수준으로 급등하여 팬덕믹 이전의 1.5%수준보다도 1%이상 더 높은 상황입니다. 최근 5년 고정 모기지 금리도 3.5%를 넘어 올해초보다도 1%나 상승하였는데 향후 4%대까지 상승을 전망하고 있습니다.
지난 4월 1일에는 미국의 2년 만기 국채 시장금리가 2.46%를 기록하여 10년 만기 국채금리 2.39%보다 높은 장단기 금리가 역전되기도 하였습니다. 이러한 이례적인 금리역전은 현 경기상황의 불확실성을 보여주는 것으로 경기침체의 신호로 해석하기도 합니다. 오는 13일로 예정된 캐나다 중앙은행의 금리발표시 0.5%인상을 전망하고 있으며 연말까지 기준금리를 2.0%까지 올릴 것이라는 전망이 커지고 있어 팬더믹이전 기준금리인 1.75%를 넘어설 수도 있습니다.
이러한 경제 및 금융환경의 급변에도 불구하고 지속적인 상승세를 보인 3월의 밴쿠버 부동산 시장 동향입니다. Metro Vancouver지역의 3월 총거래량은 4,344채로 지난해 3월 5,708채 비해 23.9% 감소하였고, 지난 2월 3,424채보다는 26.9% 증가하였습니다. 지난 10년간의 3월 평균에 대비해서는 25.5% 많은 거래량입니다. 특징적인 것은 올해 1월부터 3월까지의 매월 거래량을 지난해보다 각각 4.4%, 8.1%, 23.9% 감소하였고 그 감소폭도 커지고 있어 시장추세의 변화를 보여주고 있습니다. 신규 리스팅은 6,673채로 지난해 3월 8,287채 보다 19.5% 감소하였고 이전 2월보다는 22% 증가하였습니다.
Fraser Valley 지역현황의 3월 총거래량은 2,580채로 작년 3월 3,329채보다 22.5% 감소하였고 지난 2월 1,824채보다 41.4% 증가하였습니다. 1월부터 3월까지의 매월거래량은 지난해보다 각각 23.7%, 35.2%, 22.5% 감소하였습니다. 3월 신규 리스팅은 4,580채로 작년3월보다는 10% 감소하였고 지난 2월 보다 22.4%증가하였습니다.
3월 거래현황을 지역별 주택종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $2,118,600, 타운하우스 $1,138,300, 콘도 $835,000로 1년전과 비교해서 각각 23.4%, 28.1%, 16.8% 상승하였습니다. 전체 리스팅매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings지수는 각각 38.8%, 73.3% 70.3%를 기록하여 타운하우스와 콘도의 강세가 지속되었습니다. 주택별 평균 매매일수는 각각 22일, 12일, 16일입니다.
Fraser Valley 지역의 3월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,726,900, 타운하우스 $886,400, 콘도 $643,000으로 1년전과 비교해서 각각 39.5%, 42%, 38.2% 상승하여 상승세가 지속되었습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active Listings 지수는 각각 49%, 68%, 95%를 보였습니다. 평균 매매일수는 12, 14, 11일입니다.
3월의 시장통계를 보면 현재의 경제 및 금융환경 변화가 반영되지 않은 것처럼 보입니다. 그렇지만 거래량 감소세가 크게 나타나고 있고, 실제 현장분위기도 3월 하순이후 오픈하우스 방문자수가 줄었고 멀티오퍼 수도 감소하였습니다. 지난해 70%에 달했던 Subject free거래비중도 급격하게 감소하고 있습니다. 그리고 최근의 시장금리 급등상황이 아직 시장에 충분히 반영되지 않은 것으로 보입니다. 아직까지는 구매자들이 금리인상전 사전 승인된 모기지금리로 부동산을 구입하고 있기 때문입니다.
이자율은 부동산시장에 가장 큰 영향을 미치는 변수중의 하나이기 때문에 최근의 급등하는 이자율이 부동산 시장에 미치는 효과가 주목되고 있습니다. 이미 5년 고정 모기지 금리가 팬더믹 이전 수준으로 상승하였기 때문에 시장의 진정세가 예상됩니다. 그렇지만 부동산가격의 하락전환을 예상하는 것은 아직 이르다고 보입니다. 그 이유는 그동안의 계속된 급등장세로 인해 유보된 매수세가 남아있고 금리가 오른다고 하더라도 역사상 최저금리 수준에서 이전의 정상적인 이자율수준으로의 회복이라는 것을 감안하면 실수요 매수는 일정기간 지속될 것으로 보입니다.
또한 전체 밴쿠버부동산 시장이 역사적으로 매수와 매도가 균형된 시장이기 보다는 Seller’s Market에 편향된 시장구조이기에 경제침체시를 제외하고는 Buyer’s Market으로의 전환이 쉽지 않은 가격의 하방 경직성을 가지고 있습니다. 그러나 인플레이션의 가속화로 금리상승이 지속된다면 Stress Test로 인한 대출여력의 감소, 원리금 지급부담으로 매수여력이 약화되면서 가격조정은 불가피할 것입니다.
시장이 진정국면에 접어들게 되면 실수요의 경우에는 활발한 매매상황을 이용하여 선호하는 지역이나 주택형태로 전환할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다. 투자목적의 매수시에는 충분한 자금계획 하에 매매에 임하시고 전매차익을 기대하는 신규분양의 경우에는 더욱 주의를 기울여 확실한 자금조달 대안이 필요합니다. 이제 낯선 인플레이션 시대에 접어들면서 부동산이 우리 삶에서 짐이 되지 않고 힘이 되는 자산이 되기를 바라는 마음입니다.
(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
