우리 생활은 이전에 경험하지 못한 상황들이 계속되고 있습니다. 2년 반 넘게 마스크를 쓰고 지내는 일상생활을 상상하지도 못했고 지난 6월의 밴쿠버의 춥고 비 내리는 날씨도 역사상 이례적이었다고 합니다. 지난 해의 폭염과 산불, 그리고 홍수 피해도 모두 100년 만에 처음으로 겪었던 일이었고 지금은 BC주 내륙 지역에 홍수주의보가 내려져 있습니다. 계속해서 발표되는 많은 경제변수들도 20 - 50여 년만의 새로운 기록이라는 뉴스가 계속되고 있습니다. 이러한 현실로 인해 많은 분들이 거의 생애 처음 경험하는 경제 상황에 불안하고 당황할 수밖에 없는, 예상하기 힘든 시기를 살아가고 있을 것입니다. 지난 달에 발표된 주요 경제변수 역시 5월 소비자물가지수(CPI)도 캐나다는 39년 만에 최고치인 7.7%를, 미국은 40년 만에 최고치인 8.6%를 기록하였습니다.
지난 6월은 그 어느 때보다 경제변수 및 자산시장의 변동성이 심했던 한 달이었습니다. 유가의 경우에는 6월 중 배럴당 $102 - $123의 20.3%의 가격 변동폭을 보이며 6월말 $108.4로 마감하였습니다. 6일에는 $95수준까지도 하락하였습니다. S&P 500 주가지수는 3,639 - 4,177포인트로 14.8%의 지수 변동폭을 보이며 6월말 종가는 3,785로 마감하였고 NASDAQ지수도 16.6%의 변동폭을 보였습니다. 미국채 10년 물의 경우에는 최고 3.48%에서 2.79%까지 변동하면서 한 달 동안 무려 28.9%에 달하는 변동폭을 보이면서 2.88%로 마감하였습니다. 모든 경제변수의 변동성이 심하다는 것은 그만큼 현 경제상황에 대한 위험과 불확실성이 얼마나 큰가를 보여주는 것입니다.
한편 미연준 산하의 12개 연준은행 중 하나인 Atlanta 연준은행은 GDPNow 모델로 추정한 미국의 2분기 GDP 전망치가 -2.1%라고 발표하였습니다. 미국의 1분기 실질 GDP 성장률이 -1.6%를 기록하였는데 2분기 에도 마이너스 성장이 확정된다면 2분기 연속해서 실질 GDP 성장률이 마이너스를 기록함으로써 공식적인 경기침체에 진입하는 것입니다. 한편에서는 통계적인 문제도 기술적인 경기침체라고 부르기도 합니다. 그렇지만 경기침체가 사후적으로 확인될 수밖에 없는 것임을 감안한다면 현재 40년 만의 가장 높은 물가 상승률까지 기록하고 있는 상황이어서 조심스럽지만 현 상황을 스테그플레이션으로 볼 수 있을 것 같습니다. 참고로 캐나다의 실질 GDP는 지난 4월까지 성장률이 감소하고 있지만 아직 마이너스 성장율은 보이고 있지 않았는데 5월부터 그 가능성도 전망하고 있습니다.
이제 지난 5일 발표된 광역 밴쿠버 지역의 6월 부동산 시장통계로 시장상황을 살펴보겠습니다.
Metro Vancouver 지역의 6월 총 거래량은 2,444채로 작년 6월 3,762채보다 35% 감소하였고 지난 5월 2,918채보다 16.2% 감소하였습니다. 지난 10년 간의 6월 평균보다도 23.3%나 낮아서 거래량 감소가 더욱 커지고 있습니다. 신규 리스팅 수는 5,256채로 지난해 6월 5,849채보다 10.1% 감소하였고 이전 5월 6,377채보다는 17.6% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 지난 달보다 4.1% 증가하였습니다.
Fraser Valley 지역의 6월 중 총거래량은 1,281채로 작년 6월 2,247채보다 43%나 감소하였고 지난 5 월 1,360채보다 5.8% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,332채로 작년 6월 3,108 채보다는 7.2% 증가하였고 지난 5월 3,631채에 비해 8.2% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 지난 달보다 4.7% 증가하였습니다.
지역별 주택 종류별로 Benchmark 가격 지수를 살펴보면 Metro Vancouver지역은 단독주택 $2,058,600, 타운하우스 $1,115,600, 콘도 $766,300으로 1년 전과 비교하여 단독주택은 13.4%, 타운하우스 17.8%, 콘도는 12.7% 상승하였습니다. 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings지수는 각각 14.3%, 31.5% 30.2%를 기록하여 감소세를 보였습니다. 주택 별 평균 매매일수는 각각 21일, 15일, 17일입니다. 시장 매물이 크게 증가함에도 불구하고 실제 판매된 주택의 평균 매매일수가 크게 늘어나지 않는 것은 매수자에게 어필되는 가격에 내놓은 매물에 거래가 집중되고 있는 것으로 보여 리스팅 가격 설정이 중요한 역할을 하는 것이라 볼 수 있습니다.
Fraser Valley 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,653,000, 타운하우스 $894,300, 콘도 $568,700으로 1년 전과 비교하면 각 각 22%, 26.6%, 25.9% 상승하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는Sales to Active Listings지수는 각각 15.1%, 27.9%, 31.4%를 보여 하락세가 지속되고 있습니다. 평균 매매일수는 21, 19, 17일로 역시 실제 판매된 주택의 매매일수는 큰 변동이 없는 모습입니다.
실제 거래된 전체 주택의 평균 가격추이를 살펴보면 Metro Vancouver지역은 2020년 1월 $976,590에서 올해 2월 $1,345,970로 37.8% 상승으로 최고 가격을 보인 후 6월의 평균 거래가격은 $1,220.507로 팬데믹 이후 25% 상승하였고 2월 최고 가격보다는 9% 하락하였습니다. Fraser Valley지역은 올해 2월 70.7%까지 상승한 $1,284,967의 최고 가격 후 6월의 평균 거래가격은 $1,034,803로 그 상승폭이 37.6%로 감소하였고 2월 최고 가격에 비해서는 20% 하락하였습니다. 평균 거래가격 기준으로는 25 - 28%의 가격조정이 이루어진 상황입니다.
앞으로의 경제 전망과 경기 침체기의 자산시장을 살펴보면 현 경제상황은 이미 경기 침체와 스테그플레이션 상황일 수도 있다고 판단됩니다. 따라서 경기 침체 국면의 핵심 변수인 인플레이션과 이자율의 동향이 중요한 변수입니다. 이미 5월 소비자 물가지수인 CPI지수는 39년 만에 최고 수준을 보였습니다. 그리고 최근 들어 인플레이션이 최고점을 찍었다는 Inflation peak-out전망이 커지고 있습니다. 7월 4일자 Wall Street Journal도 인플레이션 정점설을 보도하며 경기 침체로 인해 글로벌 원자재 가격이 하락으로 반전하고 있음을 보도하였습니다. 이자율 역시 미국채 10년 물이 지난 6월 18일 3.48%로 고점을 기록한 후 2.78%까지 하락하여 단기간 내에 70bp가 하락하였습니다. 앞으로 예정된 7월 13일 캐나다 중앙은행 금리 발표와 7월 27일 미 FOMC금리 발표 시 모두 75bp의 자이언트 스텝의 인상을 예상하고 있지만 현재 예상 수준보다 축소될 가능성도 커지고 있습니다. 이미 각종 경제지수들이 경기 침체를 반영하고 있습니다. 따라서 경기 침체와 스테그플레이션에 대한 공포 심리보다는 당면한 경기 침체와 스테그플레이션을 어떻게 현명하게 벗어날 수 있는가에 관심이 주목되어야 하는 시점으로 변할 것으로 보입니다. 7월부터는 많은 경제변수가 경기침체를 전제로 변화가 될 것으로 보입니다.
이제 까지의 경기침체를 보면 1960년부터 2020년 COVID-19까지 8번의 경기 침체가 있었습니다. 그 때마다 연간 실질 GDP성장를은 제로 수준에 근접하거나 마이너스를 기록하였습니다. 즉 연간 실질 GDP증가율이 마이너스를 보이면 경기침체인 것입니다. 그 지속기간은 COVID-19처럼 예외적으로 2개월에 그친 적도 있었지만 4개월에서 16개월이 걸렸고 경기회복에 걸리는 기간은 평균 1년 반이 소요되었습니다. 예외적으로 2008년 서브 프라임 사태 시에는 경기회복이 3년 넘게 걸리기도 하였습니다.
자산시장과 경기 침체기의 상관관계를 살펴보기 위해 1977년부터 2022년 6월까지 광역 밴쿠버 단독주택의 평균 가격지수와 S&P 500 지수를 비교해 보면 6번의 경기침체 중 주가지수와 부동산 시장의 하향추 세를 확인할 수 있습니다. 하지만 2001년 닷컴 버블로 인한 경기침체 시에 주가는 급락했지만 주택가격은 전혀 영향을 받지 않기도 하였습니다. 2008년 금융 위기 시에는 주가지수의 하락폭이 주택가격 하락보다 6배 이상 떨어지기도 했습니다. 전체적으로 침체기 중에 주가지수의 변동폭은 부동산 가격보다 2배 이상의 변동성을 보여서 부동산이 얼마나 안전한 자산의 특성을 가지고 있는 지를 알 수 있습니다. 아울러 주기적인 경기침체 기간에도 부동산 가격은 일정 부분 하락폭이 한정되어서 기본적으로 주거라는 필수재로서의 특성을 보여주고 있습니다. 아울러 장기적인 추세를 통해 침체라는 계곡을 넘으면서 경제는 더 성장하고 자산은 더 커져가는 시장경제의 원리를 보게 됩니다. 단기적으로는 두려움과 공포의 시간이지만 장기적으로는 시장이 더 단단하고 강해지기 위해 필요한 조정기간이 될 것입니다.
(상담 문의 : 마기욱 부동산 604-306-087)
