역사상 최저 기온을 기록한 5월에 이어 6월의 첫 주말도 많은 비가 예보되고 있습니다. 지난 6월 1일 캐나다 중앙은행은 시장의 예상대로 기준금리를 0.5% 인상하여, 이제 1.5%가 되었습니다. 미연준도 6월 1일부터 양적 긴축에 들어가 연말까지 5,225억 달러에 달하는 사상 최대의 양적 긴축을 시작하였습니다.
이제 전체적인 경제 상황은 지난 2020년 팬데믹 이전으로 되돌아가고 있어 2020년 1월부터 현재까지의 시장 주요변수들의 변동상황을 먼저 살펴보겠습니다.
먼저 중앙은행의 기준금리 변동입니다. 팬데믹 이전 1.75%를 유지하던 기준금리는 전격적으로 0.25%로 인하한 후, 올 3월부터 세차례 인상을 하여 현재 1.5%가 되었습니다. 7월 13일에 추가적으로 0.5% 인상을 예고하고 있어 기준금리는 2%까지 상승할 것으로 보이며 팬데믹 이전보다 더 상승하여 2009년 이후 최고치가 될 것으로 전망됩니다.
시장금리의 변동입니다. 모기지 금리에 가장 큰 영향을 미치는 캐나다 국채 10년 이자율을 보면 팬데믹 직전 1.5% 수준에서 0.5%로 급락한 후, 2021년 중반 이후 팬데믹 직전 수준을 회복하고 지금은 3%에 달해 팬데믹 전보다 2배 이상 상승하였습니다. 이에 따라 5년 고정 모기지 금리도 팬데믹 직전 2.5% 수준보다 2% 이상 상승한 4.5%에 달해 2010년 이후 최고치를 보이고 있습니다.
통화량을 살펴보면 소비 및 수요에 큰 영향을 미치는 M1 통화량은 팬데믹 이전에 비해 50% 증가했으며 자산시장에 영향을 미치는 M2 통화량은 30% 증가했습니다. 이러한 막대한 통화량의 증가는 최저금리와 함께 팬데믹 기간 중 자산시장의 폭등과 버블을 가져온 가장 큰 요인이 되었습니다. 이미 증가한 통화량은 중앙은행의 통화 긴축에도 불구하고 특성상 감소할 수가 없어서 우려되는 Stagflation의 가장 큰 원인이 될 것입니다.
인플레이션입니다. 캐나다와 미국의 소비자 물가지수는 지난 4월 각각 6.8%, 8.3%로 팬데믹 직전의 2.3%, 2.2%보다 3배, 3.6배나 높은 수준이며 31년, 41년 만의 최고치입니다. 지금의 인플레이션은 3단계로 진행되어 왔습니다. 첫 단계는 작년 5월 이후 풍부한 현금보유가 COVID로 억제되었던 소비의 폭발로부터 시작되었습니다. 이후 작년 10월부터 오미크론 변이가 확산되면서 전세계적인 공급망 장애가 발생하며 추가적인 물가상승을 가져왔습니다. 그리고 올해 2월 말 러시아의 우크라이나 침공과 3월 중국의 상해봉쇄로 에너지, 원자재, 식량난, 생산차질까지 겹치면서 현재의 폭등상황에 이르게 되었습니다. 따라서 각국의 중앙은행들이 인플레이션 억제가 시급해지면서 Big Steps의 기준금리 인상으로 전환하면서 경기침체와 스테그 플레이션의 공포 분위기가 형성되고 있습니다.
이렇게 급변하는 경제상황은 자산시장에도 큰 영향을 미쳤습니다. 2020년 1월 이후 미국 Dow지수와 나스닥 지수는 현재까지 각각 15.5%, 36% 상승하였습니다. 작년 11월 각각 26% 그리고 78% 최고치를 기록한 후 조정국면에 진입하여 최고치에서 각각 10%, 42%나 크게 하락하였습니다.
한편 광역 밴쿠버 부동산 시장을 살펴보면 실제 판매된 전체 주택의 평균 가격을 비교해 보면 Metro Vancouver지역은 2020년 1월 이후 올해 2월 최고치인 37.8%까지 상승하였고, 5월 현재는 31% 상승하였습니다. Fraser Valley 지역은 2020년 1월 이후 올해 2월 70.7%까지 상승하였고, 최근 하락세로 전환되며 5월 현재 팬데믹 이전에 비해 41% 상승하였습니다.
작년 하반기 이후 팬데믹 이후의 경제상황이 이전 수준으로 돌아왔지만 광역 밴쿠버지역의 부동산 시장은 지속적인 폭등세를 보이다가 3월부터 조정이 시작되었습니다. 부동산이 거주 목적의 필수재이면서 공급 제한적인 속성과 더불어 경기 후행적인 특성으로 인해 과열된 시장상황이었습니다. 지난해 하반기 이후 매월 부동산칼럼을 통해 말씀드린 급등시장에 대한 우려가 현실이 되었습니다.
어제 발표된 5월 시장 통계를 통해 본격적인 조정국면에 진입한 시장상황을 살펴보겠습니다.
먼저 Metro Vancouver지역 현황입니다. 5월 중 총거래량은 2,918채로 작년 5월 4,268채보다 31.6% 감소하였고 지난 4월 3,232채보다 9.7% 감소하였습니다. 지난 10년간의 5월평균보다도 12.9%나 낮은 수치를 기록하여 조정의 폭이 커지고 있음을 보여주고 있습니다. 신규 리스팅 수는 6,377채로 지난해 5월 7,125채 보다 10.5% 감소하였고 이전 4월 6,107채보다는 4.4% 증가하여 전체 시장매물이 증가하고 있습니다.
다음은 Fraser Valley 지역 현황입니다. 5월중 총거래량은 1,360채로 작년 5월 2,951 채보다 무려 53.9%나 감소하였고 지난 4 월 1,637 채보다도 16.9% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,631채로 작년 5월 3,926 채보다 7.5% 감소하였고, 지난 4월 3,622채보다는 0.2% 증가하였습니다.
이제 5월 거래현황을 지역별/주택종류별로 살펴보겠습니다. 먼저 메트로 밴쿠버 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택의 경우 $2,093,600, 타운하우스 $1,141,200, 콘도 $779,700으로 1년 전과 비교해서 단독주택은 15%, 타운하우스 21.5%, 콘도는 15% 상승하였습니다. 지난 달 대비해서는 모든 가격이 하락세를 보였습니다.
리스팅 매물중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings(STA)지수는 각각 18%, 35.5%, 38.1%를 기록하여 감소세를 보이고 있습니다. 주택별 평균매매일수는 각각 19일, 14일, 16일입니다.
프레이져 밸리 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,712,500, 타운하우스 $918,900, 콘도 $581,400으로 1년 전과 비교하면 각각 26.2%, 31.3%, 30% 상승하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 STA 지수는 각각 17.7%, 29.1%, 37.1%를 보여 하락세가 지속되고 있습니다. 평균 매매일수는 20, 14, 15일을 보였습니다.
폭등세를 보였던 팬데믹 버블이 어느 정도까지는 꺼지고 시장이 정상화되는 과정을 반드시 거칠 수밖에 없을 것으로 보입니다. 장기적으로 견고한 부동산 시장을 보이고 있는 지역 특성을 감안할 때 거주지의 이전이나 주택형태를 변경해야 하는 경우에는 매도와 매수를 함께 하여야 하기 때문에 시장가격에 매도를 할 경우 이제 시장에 매물이 충분하게 공급되고 있기 때문에 꼼꼼하게 내 마음에 드는 집을 구입할 수 있는 기회가 될 것입니다.
그리고 급등장세에서 첫 집 장만의 기회를 놓쳤던 실매수자의 경우에는 다시 기회가 왔을 때 그 기회를 잡을 수 있도록 철저히 준비하시기 바랍니다. 정상화되는 시장을 대응하기 위해서 두가지 기준을 가지고 시장을 바라보시기 권해 드립니다.
첫째는 2000년 이후 밴쿠버 부동산 시장의 추세를 살펴보면 하강국면은 이전 상승국면보다 짧고 하락폭은 이전 상승폭의 30 – 50% 수준으로 조정되고 있습니다. 조정 국면에서 시장추세를 감안하여 적정한 조정폭이라고 판단하기 바랍니다.
두번째는 Sales to Actives Ratio 살펴보시기 바랍니다. 한달 중 전체 리스팅 수에서 판매량의 비율을 나타내는 것으로 20%이상이면 Seller’s Market, 12-20% 수요와 공급이 균형을 이루는 Balanced Market, 12% 이하는 Buyer’s Market으로 구분합니다. 2005년 이후 Metro Vancouver 지역과 Fraser Valley 지역의 경우 두 지수가 전체 기간 중 거의 유사한 추세를 보이고 있습니다. Fraser Valley 지역의 경우 작년 12월에 이 비율이 98%에 달하는 극단적인 시장의 모습을 보인 후 급락하여 5월현재 23%입니다. Metro Vancouver 지역은 올해 3월 54% 이후 5월 현재 29%입니다. 2005년 이후 현재까지 STA 평균비율이 Metro Vancouver지역 24%, Fraser Valley 지역이 25%이어서 극단적인 Seller’s market입니다. 즉 10% 이하의 Buyer’s market에서의 매매는 쉽지 않은 시장입니다. 이러한 시장의 속성을 감안하며 평균 비율인 24-25%보다 낮고 Seller’s market의 하한선인 20%가 적정매수 기준으로 보입니다.
폭등하는 급등세에 빠져왔던 시장의 모습이 바로 엊그제 같은데 시장은 이제 위기에 대한 경고, 비관적인 전망들이 난무하고 있습니다. 중심을 잃지 않고 냉철한 판단으로 다시 오는 기회를 기다리는 준비의 시간이 필요한 것 같습니다. 항상 위기는 새로운 기회의 시작임을 잊지 마시고 잘 견디고 이겨내 셔서 소망을 갖고 다시 올 기회를 기다리시기 바랍니다. 감사합니다.
(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-087)
