불안한 경기상황은 더욱 악화되고 있습니다. 8월의 잭슨홀 미팅을 통해 파월 미연준 의장의 인플레이션 억제를 위한 강력한 긴축 의지를 확인하였습니다. 이후 9월 13일의 미국 8월 CPI소비자 물가지수와 Core CPI지수가 예상보다 높은 8.3%, 6.3%를 보이면서 인플레이션 위험은 더욱 커졌고 지난 30일 발표한 PCE근원물가지수 역시 전월보다 0.6% 상승하여 긴축의 고삐는 더욱 강해졌습니다. 미 연준 역시 지난 21일 연속하여 3차례에 걸쳐 0.75% 자이언트 스텝의 기준금리 인상을 단행하였는데 11월로 예정된 FOMC에서 또다시 0.75% 인상 가능성이 커지고 있습니다. 이제 경기침체를 넘어 글로벌 경제위기와 금융위기로 확산되는 상황입니다. 영국의 많은 시중은행들이 신규 모기지를 중단했다는 최근의 파이낸셜 타임즈 보도는 현상황의 위기가 얼마나 심각한지를 보여주고 있습니다.
9월의 주요 경제지표와 자산시장도 이러한 급박한 경기상황을 보여주고 있습니다. 그나마 다행인 것은 뉴욕 상품 거래소기준 WTI 유가가 6월 초 $122까지 급등 후 하락세를 계속하여 9월 26일 $76으로 연중 최저치를 기록한 후 9월 말 $79로 마감하여 6월 최고점 대비 43%나 하락하였는데 10월 들어 감산 소식이 전해지며 $88까지 다시 상승하고 있습니다. 아직은 불안하지만 곡물가격, 원자재 및 목재 가격 등이 하락하면서 공급 측면에서의 인플레이션은 그나마 진정되고 있습니다.
하지만 최근 경제 위기감이 커지고 이자율이 급등하면서 S&P 500지수와 나스닥 지수는 모두 연중 최저치를 기록하면서 지난 한달 동안만 각각 10%가 급락하였습니다. 미국채 10년물 이자율도 7월말 2.61%의 최저치를 기록한 후 9월 27일에는 장중 4%를 넘기도 하면서 9월 말 3.9%로 마감하면서 지난 2개월 동안 50%나 오르는 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 이러한 채권시장의 이례적인 변동성 확대는 49년만에 가장 큰 것으로 경기 상황의 심각함을 보여주는 또다른 현상입니다.
도대체 왜 이렇게 경제상황이 악화되었는지 살펴보려고 합니다.
지난 9월 미 연준의 FOMC회의 후 발표한 매년 말 기준금리의 예상치를 표시한 점도표를 보면 그 중간 값이 4.4%로 예측하였습니다. 1년 전 예상치인 0.3%와는 너무나 큰 격차를 보였는데 이는 연준의 정책적인 판단에 심각한 오류가 있었고 이에 따른 정책적인 실수가 현 경기상황을 더욱 악화시킨 가장 큰 요인이라고 판단되며 이제 그 고통을 모든 경제주체와 전세계가 함께 감당해야 하는 상황이 되었습니다.
두번째는 현 상황의 근본원인인 COVID-19발생 직후의 통화 및 재정정책의 오류입니다. 지난 20년간 골디락스에 취해 어떠한 경제 및 금융위기도 금리인하와 통화공급을 통해 충분히 해결할 수 있다는 자만감에 따른 정책 실패입니다. 즉 제로 금리 수준으로의 전격적인 금리인하와 무제한에 가까운 통화 공급 확대는 결국 주식시장과 부동산시장의 폭등을 불러왔습니다. 돌이켜보면 COVID-19은 코로나 바이러스가 재앙이 아니라 과도한 경제정책이 불러온 슈퍼버블이 재앙이 되었습니다. 이외에 러시아의 우크라이나 침공, 미국의 국가 중심주의, 중국의 봉쇄 정책 등 주요 패권국가들의 오만과 국가주의가 경제 위기를 더욱 가속화 시키고 있습니다.
지난 9월의 밴쿠버 부동산 시장을 살펴보면 Metro Vancouver지역의 9월 중 총거래량은 1,687채로 작년 9월 3,149채보다 46.4%, 지난 8월 1,870채보다는 9.8% 감소하였습니다. 지난 10년 간의 9월 평균대비 35.7% 적은 거래량입니다. 신규 리스팅 수는 4,229채로 지난해 9월 5,171채보다 18.2% 감소하였으나 이전 8월의 3,328채보다는 27.1% 증가하였습니다. 전체 리스팅 수는 작년 9월보다는 8%, 이전 8월보다는 3.2% 증가하였습니다.
Fraser Valley 지역의 9월 중 총거래량은 897채로 작년 9월 1,866채보다 51.9%, 지난 8월 1,017채보다는 11.8% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,273채로 작년 9월 2,342채보다 2.9% 감소하였고 지난 8월 2,045채보다 11.1% 증가하였습니다. 전체 리스팅 수는 5,805채로 지난 달보다는 1.1% 감소하였고 작년 9월보다는 52.3% 나 증가하였습니다.
주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver HPI 가격지수는 단독주택 $1,906,400, 타운하우스 $1,048,900, 콘도 $728,500으로 1년 전과 비교해서 각각 3.8%, 9.1%, 6.2% 상승하였고 전월대비 각각 2.4%, 1.9%, 1.6% 하락하였습니다. 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 SAT지수는 각각 12.4%, 18.4% 20.9%이고 평균 매매일수는 각각 38일, 31일, 30일입니다.
Fraser Valley지역의 HPI 가격지수는 단독주택 $1,462,000, 타운하우스 $822,400, 콘도 $530,400으로 1년 전에 비해 4.1%, 11.6%, 14.5% 상승하였고 전월 대비 3.4%, 2.3%, 2.1%로 하락세가 이어지고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 STA 지수는 13%, 22%, 22%, 평균 매매일수는 34, 32, 30일입니다.
이제 지역별로 평균거래가격과 HPI 지수를 기준으로 2020년 1월 이후 가격변동을 살펴보면 Metro Vancouver지역 9월 평균 거래가격은 $1,234,451로 2월의 최고가격인 $1,345,181 대비 8.2% 하락하였고 2020년 1월 $976,590 대비 26.4% 상승했습니다. HPI 가격기준으로는 9월 $1,155,300으로 지난 4월 최고가격인 $1,264,900에 비해 8.5%하락, 2020년 1월 $917,700 대비 26% 상승하였습니다.
Fraser Valley 지역 9월 평균 거래가격은 $953,219로 지난 2월 최고가격 $1,282,968에 비해 25.7% 하락하였고 2020년 1월 $752,301 대비 26% 상승하였습니다. 한편 9월의 HPI 지수는 $1,011,100로 3월 최고가격 $1,201,100 대비 16% 하락하였고, 2020년1월 $683,600 대비 48% 상승했습니다. 가격지수별로 차이는 있지만 최근의 조정에도 불구하고 2020년초와 비교하면 전체 주택가격은 26 - 48% 상승하였습니다.
지난 2020년 이후 시장상황을 뒤돌아보면서 가장 안타까운 것은 내 집 마련의 꿈은 갈수록 멀어지고 있습니다. 팬데믹 기간 중에는 폭등하는 가격을 따라잡을 수 없어서 하락기에 접어든 지금은 금리급등에 따른 이자부담과 모기지 금액의 축소로 내 집 마련의 꿈이 더 힘들어지고 있습니다. 부동산 시장이 다시 본격적인 불황기에 접어들었습니다. 그러나 위기는 곧 준비하는 사람에게는 새로운 기회가 될 수 있다는 마음으로 다시 내 집 마련 꿈을 위한 새로운 프로젝트를 준비하려고 합니다. 그 첫 출발은 내 집 마련의 꿈입니다. 자금력이 부족한 상황에서 준비하는 내 집 마련은 꿈에서 시작합니다. 수입 및 지출의 세밀한 분석과 자금 흐름 분석을 토대로 개인별 전략과 계획을 제시하는 맞춤형 상담을 진행하려고 합니다. 그리고 무엇보다도 내 집 마련이 가장 우선이어야 하고 필수라는 생각을 공유하려고 합니다. 어떠한 위기의 시대에도 내 집 마련은 그 무엇보다 우선이었고 결국 내 집 마련이 위기를 극복하는 방법이라는 확신을 나누려고 합니다.
집을 구매하는 적정 시점에 대한 문의가 많습니다. 미래는 예측하기 어렵고, 집은 필요한 때 그리고 준비가 된 때가 최적의 구입 시점입니다. 세월이 흘러 뒤돌아보면 그 시점이 나에게 가장 적정한 시점으로 확인되는 것이 경험이 주는 지혜입니다.
이제 불황기에 접어들면서 선택의 폭은 넓어지고 시간적인 여유는 많아졌습니다. 준비되었을 때 선호하는 조건을 충족하고 내 마음에 꼭 드는 집을 골라 살 수 있는 좋은 기회가 다가오고 있습니다. 위기의 시대, 고통의 시대가 다가오고 있습니다. 그러나 위기와 고통을 넘어 준비하는 사람에게는 이 때가 새로운 기회가 될 수 있도록 내 집 마련의 꿈과 지혜를 나누도록 하겠습니다.
(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
