안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.

2022년 한 해의 부동산 시장은 여러 가지 급격한 변화가 있었던 한 해로 기록이 될 것 같습니다. 렌트 시장도 부동산 매매 시장과 연관을 가지고 움직이는 시장인데요. 렌트 마켓에 변화를 가져왔던 요인들은 어떤 것들이었는지 알아보고 그리고 현재의 렌트 마켓 상황은 어떤 지 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

우선 렌트 마켓의 변화에 앞서서 부동산 시장의 흐름을 보면 2021년 여름부터 부동산 매매 시장은 이전에 코로나 상황으로 인해 눌려져 주택 구매에 대한 수요가 나타나기 시작하면서 거래량의 증가와 매매 가격의 상승을 가져오게 됩니다. 이전의 컬럼에서도 말씀을 드린 바 있지만, 부동산은 심리 게임에 영향을 많이 받는다고 할 수 있습니다. 대부분의 사람들이 부동산 가격이 앞으로 상승할 것이라고 생각하면, 빨리 움직이는 사람들은 부동산 매매에 착수하게 되고, 가격은 상승하고, 이를 본 대부분의 사람들은 부동산 가격이 더 올라가기 전에 빨리 매수를 해야만 한다고 생각하게 되고, 서로 경쟁을 하는 상황이 연출되고, 리스팅 된 가격보다 높은 가격으로 오퍼를 넣게 되는 이른바 Seller’s market으로 비교적 짧은 기간에 시장이 바뀌는 것입니다. 이러한 상황이 바로 2021년 하반기부터 2022년 1/4분기 정도까지 불과 1년도 안 되는 기간에 급격하게 전개가 되었던 것입니다. 올 2 ~ 3월은 그 정점이었습니다. 주택뿐만 아니라 타운하우스도 어떤 지역에서는 1년 전 대비해서 매매 가격이15 ~ 20% 까지도 상승하는 급상승 국면이 연출되었던 것입니다.

부동산 시장이라는 것이 나라에 따라 또는 같은 나라에서도 어떤 지역에 따라 다른 양상을 보이는 시장도 있습니다만, 큰 그림에서 보면 전 세계적으로 연동되어 움직이는 것이라고도 할 수 있습니다. 왜냐하면, 부동산도 하나의 금융 투자의 분야로 볼 수 있기 때문입니다. 단적으로 은행 금리가 내려가게 되면, 투자를 위한 돈은 부동산으로 유입이 늘어나게 되고, 모기지 이자율이 올라가게 되면, 부동산 매입 수요는 줄어들 수밖에 없는 이런 것들 때문입니다. 올 해 1/4분기를 지나면서 전세계적으로 인플레이션과 경기 침체라는 커다란 문제에 직면하게 됩니다. 인플레이션을 잡는 가장 확실한 방법은 금리를 인상시키는 방법이고, 이는 곧바로 이자율의 상승으로 이어집니다. 모기지를 얻어서 집을 사는 것이 매월 불입할 원금과 이자가 올라가기 때문에 이전보다 훨씬 어려워진다는 의미가 되는 것입니다.  이러다 보니, 주택 매수에 대한 수요가 2/4분기부터 갑자기 줄어들게 되었던 것이고, 이러한 현상은 곧 바로 주택 가격의 하락으로 이어졌던 것입니다. 더욱이 앞으로 금리가 더 올라갈 것이라는 예측과 더불어 주택 가격의 하락이 앞으로 꽤 오랫동안 지속될 것이라는 전망이 우세한 분위기에서 주택 매매량과 매매가의 하락은 계속되었던 것입니다.

렌트 시장은 어떻게 변동하였을까요? 렌트 시장도 2021년 하반부터 역시 상승하기 시작했고, 주택 매매 시장이 하향세로 들어선 2/4분기에도 오히려 렌트는 상승하는 기현상이 발생했습니다. 이 현상이 3/4 분기까지도 지속이 됩니다. 한참 심할 때는 렌트 광고에 집을 본 사람들로부터 신청서가 너무 많이 접수되어서 그야말로 누구를 골라야 할 지를 고민하는 상황까지 연출이 되었고, 렌트는 심한 경우는 1 년 전 대비 20 ~ 25% 올라가는 경우가 많았습니다. 저희들의 분석은, 주택을 구입하려고 하는 잠재 수요가 주택가격이 앞으로 계속 하락하리라는 예상 하에 당분간 렌트를 1 ~ 2년 살면서 주택 가격이 저점에 도달해서 상승하려고 하는 시점에 구입을 하려는 수요로, 그리고 무엇보다도 모기지 이자율이 앞으로 1 ~ 2년은 더 지나야 내려갈 것이라는 것도 주택 구입보다는 렌트를 얻는 수요로 돌아선 것이라고 보여집니다. 이러한 현상이 렌트 마켓에서 올 9월 정도까지 이어집니다.

BC주 정부는 렌트가 그렇게 많이 올라가는 현상이 결코 바람직하지 않다고 판단을 했을 것이고, 언제나 부동산의 과열이 있었을 때, 정부가 특단의 조치 (외국인 부동산 세를 도입한 것이나, 빈집세금을 매기는 등)가 있었던 것을 우리는 알고 있습니다. BC주 수상이 스트라타에 있는 렌트 금지 조항을 무효화하는 정책을 공표하고 그것이 실제로 11월에 법이 통과되면서 실행이 되게 되었습니다. 이전까지는 타운하우스의 경우는 거의 렌트 제한 (전체 유닛 중에서 매우 적은 유닛들만 렌트가 가능하고, 이를 어기게 되면 엄청난 벌금을 물리는 Bylaws) 이 있어서 대개 2 ~ 5% 정도만 렌트가 가능해서, 피치 못할 사정으로 이사를 나가야 되는 주인은 렌트를 놓지 못하고 집을 팔든가 아니면 비워 둬야 하는데, 집을 비워 두면 빈집세를 내야하는 모순적인 상황에 처해 있었던 것입니다. 이번에 통과된 법은 스트라타의 Bylaws 위의 상위법이기 때문에 Bylaws에서 불가하다고 규정해도 이는 상위법에 의해 무효가 되는 것입니다. 렌트 제한이 없어진 것과 함께, 타운홈이나 콘도에서 채택한 Bylaws에 의해서 연령 제한 (예를 들면 19 이상의 성인만 거주 가능하다는) 이 있는 것도 무효화되었습니다. 따라서, 오너는 렌트를 줄 수 있고, 연령 제한이 있는 Bylaws를 채택하고 있는 스트라타인 경우도 나이 제한없이 거주를 할 수 있게 되었습니다. 하지만, 연령 제한 중에서 시니어만을 위한 멀티홈의 경우는 그 제한이 유효합니다.

매년 4/4분기는 렌트 마켓에서는 가장 볼륨과 렌트가 내려가는 시기입니다. 연말과 연초에 집을 옮기는 수요는 상대적으로 적기 때문이죠. 그렇다고는 해도 4/4분기의 렌트 마켓은 확실히 그 전기에 비해서 렌트 수요와 렌트 가격이 하락했음을 피부로 느끼고 있습니다. 이는, 계절적인 요인만으로는 설명이 부족한데, 역시 법과 제도의 변화가 영향을 줬다고 설명할 수밖에 없겠습니다. 렌트 제한이 없어지면서 실제로 렌트 매물의 공급이 늘었다는 것과, 빈집 세금이 더 올라가는 것도 렌트 공급 측면에서 보면 공급이 더 늘어나는 것이 됩니다. 결국 렌트 마켓은 3/4분기까지 정점에 도달했다가 지금 다소 하락하는 국면에 들어가 있다고 할 수 있지만, 그 하락세는 계절적인 요인도 영향을 줬다고 보여집니다. 제 개인적인 예상은 렌트 마켓은 약간 더 하향할 것으로 보여지고 그 이후에는 비교적 안정세에 들어가지 않을까 합니다.

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