3월인데 아직 겨울입니다. 2월 중순에는 봄이 곧 올 것 같았는데 추위는 다음 주까지 계속된다고 합니다. 경제상황 역시 금리인하 기대가 싹트려 다가 다시 차갑게 얼어붙고 있습니다. 한달도 안 되는 동안 시장금리는 0.65%이상 높아져서 상승률로는 무려 20%에 달해 현 경제상황이 얼마나 불확실하고 불안한지 실감하고 있습니다.
1년 전은 팬데믹과 전쟁의 합작품인 최악의 시나리오가 시작된 시점이었습니다. 그래서 작년 3월의 시장전망 칼럼을 다시 찾아보았습니다. “3월 2일 캐나다중앙은행이 팬데믹 이후 처음으로 기준금리를 0.25%에서 0.5%로 인상하였고, 당초1월 CPI 지수가 7.5%를 기록하여 0.5% 인상이 예상되었는데 갑작스러운 러시아의 우크라이나 침공으로 금리인상이 소폭에 그쳤고, 2023년초 기준금리는 팬데믹 이전의 1.75% 수준을 예상한다.”는 내용이었습니다. 현재 기준금리가 4.5%이니 전망의 허망함까지 느껴집니다. 급변하는 경제상황이 계속되면서 시장을 제대로 읽어가는 것이 얼마나 어렵고 막중한지 실감하고 있습니다.
지난 1년간 주요 경제변수 및 지수들의 변동 내용입니다. WTI원유가격은 현재 77달러로 1년 전 103달러보다 25% 하락했고 최고가격인 123달러에 비해서는 40% 하락하여 인플레이션을 진정시키는 가장 큰 변수가 되고 있습니다. S&P 500 주가지수와 NASDAQ 지수는 각각 1년 전에 비해 10%, 15% 하락하였습니다. 미국채 10년 만기는 1년 전 1.71%에서 현재 4%에 근접하며 2.3배 이상 상승하여 경제의 가장 큰 짐이 되었습니다. CPI 물가지수는 미국의 경우 작년 1월 7.5%에서 올 1월은 6.4%로 지난 6월의 최고치인 9.1%보다 하락하였지만 전월 대비 0.5% 상승하면서 최근 경제상황을 악화시키는 요인입니다. 다행히 Canada CPI물가지수는 지난해 1월 5.1%보다 높은 5.9% 이지만 이전 12월 6.3%보다 감소하면서 지속적인 인플레이션 완화 기대로 캐나다 중앙은행의 조건부 기준금리 동결에 힘을 실어주고 있습니다. 중앙은행의 기준금리는 0.5%에서 미국 4.75%, 캐나다 4.5%까지 유례없는 8차례의 급격한 금리인상이 진행되었습니다. 모기지 금리는 평균치를 기준으로 5년 고정금리는 지난해 3월 2.5%수준에서 현재 4.85%까지 상승하였습니다. 다행히 지난 12월 최고치인 5.25% 수준에 비해서는 0.4% 하락하였지만 주택매수 여력은 현저하게 감소하였습니다. 5년 변동금리는 1년 전 1.3% 수준에서 현재 6.2%의 수준입니다. 이자금액이 월지급액을 초과하여 월지급액을 상향조정하고 있습니다.
2월의 광역밴쿠버 부동산 시장 통계입니다. 메트로밴쿠버 지역 전체 거래량은 1,808채로 지난해 2월보다 47.2% 감소하였고 이전 1월보다 76.9% 증가하였습니다. 지난 10년간 2월 평균 거래량보다 33% 적은 상황입니다. 신규 리스팅은 3,467채로 지난해 2월보다는 36.6% 감소하였고 지난 1월보다 5.2% 증가하였습니다.
주택별 HPI 가격지수는 단독주택 $1,813,100, 타운하우스 $1,038,500, 콘도 $732,200으로 1년 전에 비해 12%, 6.3%, 3% 하락하였지만 지난 1월 대비 0.7%, 1.8%, 1.6% 상승세를 보여 저점 확인 단계로 보입니다. 거래일수는 39일, 29일, 35일로 전월보다 빠른 매매를 보였습니다. 전체리스팅 대비 판매량 비율인 SAT지수는 시장전체는 23%, 주택별로 16.8%, 30.1%, 25.8%로 타운하우스와 콘도는 Seller’s market을 보이고 있습니다.
프레이져밸리 지역 전체 거래량은 898채로 지난 해 2월보다 50.8% 감소하였고 직전 1월보다는 43.5% 증가하였습니다. 신규리스팅은 1,938채로 1월 대비 5.7% 늘었고 작년 2월 대비 48.2% 감소하였습니다. 전체 리스팅수는 계속 증가하고 있습니다.
주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,364,300, 타운하우스 $776,200, 콘도 $510,100으로 1년전 대비 각각 21.5%, 13.8%, 10.5% 하락하였습니다. 거래일수는 36일, 33일, 32일로 전월보다 짧아졌으며 Sales to Active Listings 지수는 19.2%, 36.1%, 27.3% 로 활발한 매매가 지속되고 있습니다. 시장 전체도 20.3%로 정상적인 Balanced Market입니다.
전체적으로 가격이 소폭 상승세를 보이고 거래기간은 짧아지고 있어 일시적인 매수세 집중인지 시장 추세의 변화인지는 매수기가 시작되는 3월의 시장동향이 중요해 보입니다.
앞으로의 시장을 보는 관점입니다. 먼저 금리와 관련해서 한달 전과 전혀 다른 상황입니다. 미국의 1월 CPI물가지수와 PCE 지수가 모두 예상보다 높고 전월대비 상승하면서 연준의 기준금리 인상 예상이 더욱 커지고 있습니다. 미연준의 기준금리를 전망하는 FedWatch의 내용입니다. 3월 2일 기준으로 3월 22일 열릴 FOMC의 금리전망은 현재 4.75% 금리를 5%로 예상하는 비율이 67.9%, 5.25% 예상 비율이 32.1%입니다. 한달 전에는 5% 예상이 82.7%, 4.75% 예상이 17.3%, 그리고 5.25% 예상은 없었습니다. 22일 FOMC에서 0.25% 인상은 확정적이고 0.5% 인상까지도 가능해 보입니다.
올 연말 기준금리에 대해서는 현재는 5.5% 예상이 36.8%, 5.75% 예상이 27.8% 입니다. 지금보다 최대 1%까지 추가상승을 예상하고 있습니다. 한달 전 예상치는 현재금리보다 낮은 4.5% 예상이 34.5%, 현재와 같은 4.75% 예상이 28.5%, 그리고 4.25%까지 하락 예상이 19.7%였던 것과는 너무나 다른 결과입니다. 금리전망은 다시 “Higher for Longer”의 기조로 돌아갔습니다. 섣부른 기대와 조급함을 버리고 장기적인 관점이 필요한 때입니다.
이렇게 변화된 미국과 달리 캐나다 중앙은행이 지난 달 발표한 “조건부 기준금리동결”의 변경 여부가 주목되고 있습니다. 다행히 1월 캐나다 CPI물가지수가 하락세를 지속하고 있어 다음 주 예정된 중앙은행 금리는 동결될 가능성이 큽니다. 이제는 대외 변수와 대내 변수의 영향을 감안하여 추가적인 금리인상이 가져올 수 있는 금융위기를 최소화하는 금융정책이 필요한 시점입니다. 한국은행이 3.5%로 기준금리를 유지하고 있는 것도 금리상승을 지속할 경우 대내적인 금융위기의 가능성이 더 크다고 판단하기 때문입니다. 이는 미국과는 다른 경제구조와 부채구조 때문입니다. OECD가 발표한 2021년말 기준 가계의 가처분 소득대비 부채비율을 살펴보면 미국 101%, 일본 115%, 캐나다 185%, 한국 206%, 덴마크 255%로 가장 큰 비율을 보이고 있습니다. 공통적인 특성은 부동산보유 비중이 큰 국가의 가계부채 비율이 크다는 것입니다. 따라서 이들 국가는 미국과 달리 금리인상이 계속되면 금융위기 가능성이 커지게 될 것입니다. 우리의 기대나 바람보다 불안한 경제상황이 더 길어지고 있기 때문에 철저하게 각자의 상환능력을 꼼꼼히 살펴야 하는 시점입니다.
마지막으로 물가를 보는 관점입니다. 요즘 눈길을 운전하다 보니 내리막길이 미끄러워 매우 조심스럽습니다. 또 낯선 길을 운전하며 내려갈 때 갑작스러운 오르막을 지나며 덜컹하는 순간 깜짝 놀랄 때가 있습니다. 9.1%까지 올라갔던 인플레이션이 거침없이 시원하게 내려가면 얼마나 산뜻할까요? 그렇지만 전혀 예상치 못한 수준까지 올라갔던 그 높이를 생각하면 내려가는 길도 굽이지고 울퉁불퉁한 내리막도 지나야 할 것입니다. 급경사에서는 앞 차와의 간격도 여유가 있어야 합니다. 조급함이나 성급함이 아니라 긴 시간의 관점으로 냉정하고 침착하게 시장을 바라보아야 할 것 같습니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
