부동산 시장은 활기를 더해 대단함을 넘어 이제 뜨거움까지 느껴지고 있습니다. 연이은 미국은행들의 파산에도 불구하고 자산 및 금융시장은 견고한 모습입니다.
지난 한달간 주요 경제 및 금융지표의 변동내용을 보면 WTI 원유가격은 75달러에서 76달러로 1.4% 상승에 그쳤으며 수요감소 예상으로 이제 60불대로 떨어지고 있으며 S&P 500지수와 NASDAQ지수도 지난 달 1%상승과 보합에 그쳤습니다. 미국채 10년 만기는 3월말 3.49% 대비 1% 하락한 3.45%로 마감하였습니다. 각종 지수가 팬데믹 이후 이번 4월만큼 변동폭이 적었던 때는 없었던 것은 시장이 안정되어 나타난 결과가 아닌 불확실성에 대한 확실성이라는 새로운 국면으로 해석됩니다.
실제 4월들어 주요 경제변수에 대한 시장의 컨센서스도 모이고 있습니다. 경기와 관련하여 그동안 전문가들도 No landing부터 Stagflation까지 그 가능성에 대한 논란이 컸는데 이제 경기둔화 및 침체가 불가피하다는 공감대가 형성되고 있습니다. 물가와 관련해서도 디스인플레이에 따른 금리인하라는 Fed Pivot의 기대가 사라지고 CPI, PCE등 전체 물가는 하락 추세를 보이지만 근원물가지수는 쉽게 내려가지 않을 것이라는 의견이 지배적입니다. 또한 3일 연준의 0.25% 기준금리 인상이 마지막 금리인상이 될 것으로 전망하고 있습니다. 경기침체에 본격적으로 돌입할 것이고 이미 시작된 금융위기에 대한 우려도 크기 때문입니다. 그러나 근원물가의 확실한 하락이 나타나지 않는 한 연준의 기준금리 인하도 기대하기 힘들어 올리지도 내리지도 못하는 상황에 처한 것입니다.
이러한 길고 지루한 경제상황의 배경에는 팬데믹 국면을 통해 공급된 막대한 통화공급에 그 원인이 있습니다. 50%에 이르는 통화량의 증가로 시중에 돈이 넘쳐 흐르는 상황이다 보니 작년 3월부터 올해 5월까지 무려 10차례에 걸친 기준금리의 지속 인상에도 경기침체나 물가억제의 효과가 미미했던 것입니다. 그리고 고용과 임금은 여전히 유지되고 폭등했던 부동산가격도 일정수준의 가격하락으로 조정을 멈추는 상황이 되고 있습니다. 넘쳐흐르는 자금으로 자산시장은 견고하게 유지되고 이것이 모든 정책효과를 지연시키는 가장 큰 요인이 된 것입니다. 지금도 미국의 거듭되는 은행파산 역시 다시 돈으로 막고 있는 상황입니다.
지난 4월의 광역 밴쿠버 부동산시장 통계입니다. 이전 고점인 2022년 3월부터 올해 4월까지 지역별 전체 주택의 HPI 가격지수는 메트로 밴쿠버 지역은 이전 최고점인 2022년 3월 $1,263,500에서 올해 1월 최저가격인 $1,111,400로 12% 하락한 후 최근 4월에 $1,170,700으로 1월 대비 5.3% 상승하였고 프레이져밸리 지역은 이전 최고점 $1,201,100에서 올해 1월 최저 $942,200까지 21.6% 하락한 후 이후 4월까지 5.3% 상승한 $992,000입니다. 두 지역 모두 전체주택 HPI 가격지수가 1월 최저점 대비 모두 5.3% 상승하며 확실한 회복세를 보였습니다.
4월 메트로 밴쿠버 지역 전체 거래량은 2,741채로 작년 4월 3,281채보다 16.5% 감소하였고 지난 10년간 4월 평균거래량 대비 15.6% 적었습니다. 신규리 스팅은4,307채로 작년 4월 6,128 보다 29.7% 감소하였고 지난 10년간 평균 리스팅 5,525채보다는 22% 적었습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,915,800, 타운하우스 $1,078,400, 콘도 $752,300으로 1년전에 비해 8.8%, 6.1%, 3.1% 하락하였고 거래일수는 33일, 25일, 25일로 짧아지고 있으며, 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 STA지수는 24.4%, 40.1%, 37.4%로 Seller’s market을 보이고 있으며 시장전체는 32.7%입니다.
프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 1,554채로 지난해 4월보다 5.1% 감소하였고 10년간 4월 평균거래량 대비 16% 적었습니다. 신규 리스팅은 2,478채로 작년 4월보다는 31.6%, 10년 평균 리스팅보다는 24.3% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,442,900, 타운하우스 $808,000, 콘도 $530,200으로 1년전에 비해 17.8%, 13.3%, 9.8% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 25일, 23일, 26일로 짧아지고 있으며 Sales to Active Listings 지수는 33.9%, 59.4%, 47.1%로 Seller’s Market으로 시장전체는 33.5%입니다.
밴쿠버 전체 부동산 시장은 1월 저점을 기록한 후 3개월 연속 회복세를 보이며 강세시장의 분위기입니다. 전체 광역 밴쿠버시장에서 매매된 평균 거래가격과 평균 리스팅 가격의 차이를 살펴보면 1월 -4%, 2월 -3%, 3월 -2%, 그리고 4월에는 -1%에 불과한 상황입니다.
부동산시장이 1년전에 비해 두배가 넘는 모기지 금리상승과 위축된 경제상황 속에서 어떻게 현재와 같은 강세장으로의 전환이 가능했는지 개인적인 분석을 해보았습니다.
먼저 시장의 불확실성에 대한 판단입니다. 이제 더이상 시장상황이 악화될 것이라는 기대가 줄어들고 더 기다린다고 해서 금리나 시장상황이 더 매수자에게 유리한 상황으로 반전될 가능성도 적다는 판단입니다. 이전 팬데믹 기간 중 폭등하는 시장상황에서 매수를 유보했던 매수자의 입장에서는 더이상 매수를 지연할 필요가 없다고 판단하는 것입니다. 그리고 거듭된 시장의 학습 결과로 한번 회복세가 보일 때마다 과열 양상을 보이는 밴쿠버부동산시장의 특성에 익숙해지고 있습니다. 기다렸다가 매수의 기회를 놓칠 수 있다는 조바심도 작용하고 있다고 생각합니다. 즉 필요할 때, 준비되었을 때 사는 것이 가장 적절한 매수시점이라는 부동산시장의 특성을 보여주고 있습니다.
매도자의 입장에서도 이전 폭등장세로 인한 시장조정이 길고 클 수밖에 없을 것이라는 우려보다 일찍 시장이 회복세를 보이면서 당초 기대가격보다 높은 가격에 팔 수 있다는 매도심리가 작용하고 있습니다. 아울러 밴쿠버시장의 가장 큰 딜레마인 공급부족 문제가 시장의 장세 전환시마다 과열, 즉 Overshooting의 시장상황을 보일 수밖에 없는 안타까움이 있습니다.
다시 최근의 강세시장을 바라보는 딜레마입니다. 향후 일정기간 내에 이자율의 큰 변동은 없을 것입니다. 또한 거래량의 증가가 없으면 상승세는 일정한 한계가 있을 수밖에 없습니다. 물가상승율에 미치지 못하는 소득증가율, 높은 모기지 금리로 주택구입 여력에 한계가 있기 때문입니다. 그리고 이전 낮은 이자율로 구입했던 주택을 팔고 현재의 높은 이자율로 주택을 구입하는 교체매매도 한계가 있습니다. 거듭되는 강세시장에 익숙해진 Seller들의 높아진 매매가격 기대심리도 활발한 매매의 제약요인이 될 것입니다.
모두 침체를 예상했지만 침체는 오지 않고, 주가도, 주택 가격도 예상과는 다르게 잘 버티고 있는 시장, 넘쳐흐르는 자금으로 팽팽한 줄다리기를 하는 현시장의 긴장상황은 계속될 것입니다.
이제 시장은 대단함을 넘어 뜨거움까지 느껴집니다. 하지만 아직 끝나지 않았으나 잊혀진 전쟁의 위험은 이번 하강국면의 가장 큰 출발점이었습니다. 또 고금리상황이 계속되는 한 피할 수 없는 금융위기의 짙은 먹구름도 여전합니다. 우리의 기대나 희망과는 달리 더 길어지고, 멀어지고, 늦어질 수 있다는 경계심도 잊지 말아야 할 것입니다.
(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
