밴쿠버의 여름은 낮동안 뜨거운 햇살에도 불구하고 아침, 저녁의 신선한 바람이 상쾌함을 더해주고 있지만 올 여름은 우리만 좋다고 마냥 좋아할 수 없는 편치않은 여름입니다. 세계 각지에서 폭염, 폭우로 인한 재난이 계속되고 있고 우리가 살고 있는 BC주 내륙지방도 산불이 계속되면서 2일 현재 BC주내에서만 176곳의 산불이 아직도 진압되지 않고 있습니다.
극심해지는 기후변화로 인한 재난에 이제 어느 곳도 안심할 수 없는 상황입니다.
지난 한달간 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 WTI원유가격은 그동안 70달러선에서 안정세를 유지하였는데 최근 사우디의 감산과 수요증가로7월 중순 이후 82달러까지 상승하며 그동안 30%이상 하락하며 인플레이션을 안정시키는 가장 큰 역할을 했는데 다시 물가상승의 요인이 될 우려가 커지고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ지수는 한달동안 각각 3%, 4% 상승하였고 연초 대비 S&P 500지수는 19%, 나스닥 지수는 무려 40% 까지 거침없는 상승세입니다.
10년 만기 미국채 금리는 3.96%로 지난 달에 비해 3.6% 상승하였고 5월말에 대비 8.8% 까지
급등하면서 8월2일 현재 4.1%까지 상승하였습니다. 당분간 4%대를 유지할 가능성이 커
보입니다. 1일 신용평가사인 Fitch사의 미국 국가 신용등급의 하향조정이 자산시장에 얼마나
영향을 미칠지가 주목되고 있습니다.
경기와 관련해서는 27일 발표된 미국의 2/4분기 GDP증가율은 당초 2% 전망치를 웃도는 2.4%로
경기침체의 가능성은 줄어들고 연착륙에 대한 기대는 더 커지고 있습니다. 물가와 관련해서도 6월 미국CPI 지수는 전망치보다 낮은 연간 3%, 월간 0.2% 상승하였으며 6월 PCE물가지수도 CPI와 동일한 연간 3% 월간 0.2% 상승에 그쳐 2021년3월 이후 가장 낮은 물가 수준입니다. 인플레이션 진정추세가 지속될지 여부가 향후 금리결정의 가장 큰 변수입니다.
이자율과 관련해서는 캐나다 중앙은행이 6월 0.25% 인상에 이어 7월에도 0.25% 인상으로 기준금리가 5%가 되었습니다. 미연준 역시 26일0.25% 인상으로 기준 금리가 5.5%로 22년만의 최고치입니다. 마지막 금리인상일 것이라고 전망하고 있지만 인플레이션이 확실한 진정추세를 보이지 않는 한 현금리 수준은 장기간 지속될 것으로 예상됩니다. 그동안 혹시나 했던 금리 인하의 기대는 사라지고 본격적인 고금리시대에 진입하였습니다.
2일 발표된 지난 7월의 광역밴쿠버 부동산시장 통계입니다.
메트로 밴쿠버 지역의 거래량은 2,455채로 지난해 7월 1,904채보다는 28.9% 증가하였으나 지난
10년간 7월 평균거래량에 비해서는 15.6%나 감소하였습니다. 신규리스팅은4,649채로 작년 7월
3,975채 보다 17% 증가하였고 지난 10년간 평균 리스팅 4,902채보다 5.2% 적었습니다.
지난6월에 비해 거래량과 신규 리스팅 모두 감소하면서 시장 활동성은 계속 줄어들고 있습니다.
주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,012,900, 타운하우스 $1,104,600, 콘도 $771,600로
1년 전에 비해 단독주택 0.6%, 타운하우스 1.2%, 콘도 2.6% 오른 가격이며 6월대비 각각 1.1%,
0.5%, 0.6% 상승하였습니다. 거래일수는 29일, 18일, 23일입니다. 전체리스팅 대비 판매량
비율인 Sales to Active Ratio 는 16.5%, 32%, 30.6%로 여전히 Seller’s market을 유지하고
있으나 시장 전체로는 24.9%로 6월의 31.4%보다 줄어들고 있습니다.
프레이져밸리 지역의 거래량은 1,368채로 작년 7월 998 채보다 37.8% 증가하였으나 지난
10년간 평균 거래량에 비해서는 13.8% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,855채로 작년 7월
2,385 보다 19.7% 증가하였고 지난 10년간 평균 리스팅보다 8.2% 증가했습니다. 주택별 HPI
Benchmark 지수는 단독주택 $1,543,300, 타운하우스 $850,300, 콘도 $555,000으로 1년전에
비해 각각 3,1%, 2.7%, 0.8% 상승하였고 6월대비 1.1%, 0.6%, 0.6% 상승하였습니다.
거래일수는 각각 22일, 16일, 18일입니다. Sales to Active Listings 지수는 16.5%, 45%, 36% 로
여전히 Seller’s Market을 보이고 있으나 시장 전체로는 22%로 6월의 32.5%보다 적어졌습니다.
이제 전체시장의 매수세가 이전 보다 감소있음을 보이고 있습니다.
7월 중순까지 부동산 시장은 중앙은행의 연이은 금리인상으로 인해 모기지 금리가 이전 5월에
비해 고정금리는 1% 이상, 변동금리는 0.5%가 오르면서 금리 인상 전에 모기지 사전승인을 받은
바이어들의 매수세가 집중되었습니다. 8월 이후에는 지난 4월 이후에 재현되었던 추격매수세는
거의 줄어들 것으로 보입니다.
고금리시대로 전환하면서 밴쿠버 부동산 시장의 변화가 예상됩니다. 먼저 고금리와 함께 밴쿠버
부동산 시장의 경우에는 시장의 정상기능이 회복될 것으로 보입니다. 그동안 저금리로 인한
시장왜곡의 대표적인 상징이었던 multiple offer, bidding, over-pricing의 시장상황에 익숙했던
시장의 변화가 예상됩니다. 저금리에 따른 과수요가 만들어낸 시장왜곡 현상이 해소되는 계기가
되기를 바라는 마음입니다.
이제 2020년 이후의 1-2%대의 모기지 금리는 더이상 기대할 수 없을 것으로 보입니다. 현재
5%대 모기지 금리가 상당기간 유지되고 다시 하향추세로 전환하여도 3%내외가 그 하한선이 될
것으로 예측됩니다. 이전 모기지 대출 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 3% 아래의 5년만기
고정금리 모기지 상환이 돌아오면서 동일 대출금에 대한 월지급액이 약 30%이상 늘어나게
되었습니다. 이에 따른 주거비용 부담 증가로 가계운영의 어려움이 커지고 있습니다. 다행히 5년
전과 대비해서 주택가격의 상승으로 인한 자산효과가 이러한 비용부담을 감당할 수 있는 바탕이
되고 있습니다. HPI가격지수기준으로 광역 밴쿠버 지역의 지난 5년간 가격 상승률이 25%
정도이기 때문에 worst scenario의 경우에도 자산 매각시 자산 손실은 발생하지 않기
때문입니다.
밴쿠버 부동산시장의 침체 가능성은 거의 없기 때문에 팔려고 생각한다면 기대가격을 조금만
낮추어도 언제나 매각이 가능한 시장입니다. 집이 짐이 되는 상황이라면 기대를 낮추어
다운사이징의 대안도 필요합니다. 밴쿠버에 살면서 내 집이 필수임은 이미 입증된 사실입니다.
현재의 경제적 상황에서 도저히 짊어지기 어려운 상황이 아니라면 가능한 집은 보유해야 합니다.
이러한 고금리 추세는 2024년말까지는 지속될 것으로 보입니다. 그렇지만 밴쿠버 부동산 시장은
실매수 대기 수요층이 크고 지속적인 급등세를 경험하면서 축적된 학습효과로 쉽게 포기하고
매물을 시장에 내놓지는 않을 것이기 때문입니다. 따라서 글로벌 공황이나 금융위기가 발생하지
않는 한 밴쿠버 부동산 시장의 침체 가능성은 거의 없을 것입니다. 매수자의 입장에서 보면
고금리로 인해 시장의 과열상황이 수그러진다면 예산 범위 내 선택의 폭이 커지면서 더 여유를
갖고 본인의 여건에 맞는 살기좋은 집, 그리고 팔기쉬운 집을 구입할 수 있는 좋은 기회가 될
것입니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
