12월에 들어서자마자 폭우로 인해 곳곳에 피해가 발생하고 있습니다. 2년전 대대적인 침수와 수해에 대한 기억이 생생하여 정부와 언론 모두 적적으로 사전 안전대책과 대비에 대한 경고가 계속되고 있습니다. 이렇게 한번 겪은 재난과 위기가 다시 되풀이 되지 않도록 만반의 준비를 하게 되는 것 같습니다. 현재 겪고있는 20년만의 고금리 시대도 잘견디고 이기고 나면 시장은 더욱 단단해지고 위기에 대한 대비도 더욱 철저해 질 것이라는 희망을 가져봅니다.
지난 8월부터 매월의 전체 리스팅과 거래량을 2005년이후 현재까지의 매월 평균치와 비교하면서 시장의 변동추이를 살펴보고 있습니다. 8월 이후 11월까지 전체 리스팅은 평균치의 78.4%, 81.7%, 83% 그리고 11월 84%로 리스팅은 계속하여 증가 추세를 보이고 있지만 그 증가폭은 줄어들고 있습니다. 한편 8월부터 11월까지의 전체 거래량은 평균치의 86.6%, 77.5%, 72.2%, 70%로 감소 추세가 급격하게 진행되었으나 11월은 그 감소폭이 많이 줄어든 상황입니다. 이는 시장이 조정장세에 다가가고 있음을 보여주는 것입니다. 특히 11월 거래량이 후반기에 집중되어서 긍정적인 신호로 보입니다. 이제 12월의 전체리스팅과 거래량의 수준이 큰 변동을 보이지 않는다면 시장은 안정적인 조정장세에 접어들 것으로 예상됩니다.
4일 발표된 11월 광역밴쿠버 부동산 시장통계를 살펴보면 메트로 밴쿠버지역의 거래량은 1,702채로 지난해 11월 1,625채보다 4.7% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 33% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,369채로 지난 해 3,069채보다 9.8% 증가하여 지난 10년간 11월 평균에 비해서는 2.8% 증가하였습니다. 전체적으로 거래량에 비해 신규 리스팅이 더 증가하는 추세가 지속되고 있습니다.
주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,982,600, 타운하우스 $1,092,600, 콘도 $762,700로 1년 전에 비해 각각 6.8%, 6.9%, 6.2% 상승하였고 이전 10월에 비해서는 각각 0.9%, 0.7%, 1% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 40일, 28일, 30일이며Sales to Active 지수는 각각 12.7%, 19.8%, 18.2%이며 시장 전체로는 16.3%로 10월에 비해서는 1.6% 하락하여 시장이 지속적인 조정을 받고 있습니다.
프레이저밸리 지역 전체 거래량은 891채로 지난 해 11월보다는 6.2% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는37% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,030채로 지난해 11월 보다는 19% 증가하였고 이전 10월에 비해서는 20% 감소하였습니다.
주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,489,100, 타운하우스 $837,200, 콘도 $545,300로 1년 전에 비해 각각 6.2%, 5.1%, 5.6% 상승하였고 이전 10월에 비해서는 0.9%, 0.9%, 0.02%의 소폭 조정에 그쳤습니다. 거래일수는 단독주택 36일, 타운하우스와 콘도는 29일을 기록하였습니다. Sales to Active지수는 각각 12%, 24.8%, 20.5% 이고 시장 전체로는 14.2%로 10월에 비해 소폭 감소하였습니다.
지난 한달 동안의 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 WTI 원유가격은 한달간 9% 하락한 74달러를 기록하였습니다. 9월 말 90달러를 넘었던 유가가 2개월간 20% 이상 하락하면서 인플레이션을 진정시키는 가장 큰 요인이 되고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ 지수는 시장금리의 하락세 전환에 힘입어 각각 9%, 11%의 거침없는 상승세로 뜨거운 시장이었습니다. 10월 중 5%를 넘어서기도 했던 미국채 10년만기 시장금리는11월 말 4.35%까지 하락하면서 한달동안 무려 10.9%나 하락하였습니다.
예상보다 빠르게 인플레이션이 진정되고 있고 경기 연착륙에 대한 기대도 커지면서 더이상의 금리인상은 없을 것이고 기준금리 인하시점도 당초 예상보다 빠를 것이라는 기대가 시장금리를 낮추고 있습니다. 최근 시장상황은 마치 연준과 시장의 동상이몽을 보는것 같습니다. 네비게이션이 없던 시절, 처음가는 길에서 만난 터널을 지나던 생각이 납니다. 시장은 어두운 터널을 달리다가 멀리 비치는 한줄기 빛을 보면서 이제 다 끝났다고 환호를 지르는 모습입니다. 그러나 연준은 혹시 그 터널 다음에 또 다른 터널이 있을지 몰라 신중할 수 밖에 없는 입장입니다. 그러나 눈치빠른 시장은 연준의 이런 생각까지를 읽어가면서 앞서가고 있는 모습입니다. 이에 따라 급격한 시장금리의 하락이 자산시장 전체의 랠리를 가져오고 있으며 금리에 가장 큰 영향을 받는 부동산시장 역시 긍정적인 영향을 받을 것으로 예상됩니다.
이제 밴쿠버 부동산 시장은 Balanced Market을 유지할 것으로 보입니다. 매월 전체 리스팅 중 거래량을 나타내는 Sales to Active Listings 비율이 12 – 20%이면 Balanced Market, 20%이상이면 Seller가 주도하는 Seller’s Market입니다. 12%이하이면 Buyer가 주도하는 Buyer’s Market 입니다. 최근 10년간 광역 밴쿠버 시장을 살펴보면 120개월 중 66%인 80개월이 Seller’s Market이었으며, Balanced Market은 36개월로 30%를 차지하였고, Buyer’s Market은 단지 4개월에 불과하였습니다.밴쿠버 부동산 시장이 Seller’s Market에 치중된 시장인 것은 익히 알고 있지만 수치로 확인해보니 훨씬더 심하다는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 Buyer’s Market에서 매수기회를 찾기는 매우 힘든 시장특성을 감안할 때 매수자는 Balanced Market에서 매수기회를 찾을 수 밖에 없는 것입니다. 한편 매도자의 입장에서는 기대가격을 조금만 낮춘다면 집을 파는 것이 그렇게 어렵지는 않은 좋은 시장여건을 잘 활용할 필요가 있습니다. 고금리가 지속되고 경기침체가 본격화되면서 소득 감소와 모기지 부담의 증가로 인한 가계부담이 일정기간 지속될 수 밖에 없는 상황에서 그나마 가장 큰 자산 중의 하나인 부동산 시장이 시장 기능을 유지하고 있다는 것은 큰 위안이 되고 있습니다. 힘들고 불안했던 한 해가 저물어갑니다. 아직은 갈 길이 멀어 보이지만 희망을 잃지 않으면 좋겠습니다. 지난 일년동안 컬럼을 읽어 주시고 성원해 주신 모든 불들께 감사드립니다. 모든 분들의 가정에 평안이 깃들기를 기원합니다.
(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
