새해 부동산 시장은 그동안 팬데믹 이후의 급등과 급락의 국면을 마감하고 새로운 국면으로의 전환이 예상되고 있습니다. 이에 따라 팬데믹이 시작된 2020년 이후 지난 4년간 주요 경제변수 동향을 살펴봅니다. 먼저 미연준의 기준금리와 개인 소비지출인 PCE지수를 살펴보면 기준금리는 팬데믹 이전 1.75%에서 팬데믹 이후 0.25%까지 인하했지만 2022년 40년만의 최대 인플레이션으로 2022년3월부터 11번의 금리인상으로 작년 7월 이후 5.5%를 유지하고 있습니다. 한편 PCE지수는 2022년 6월 7.1%까지 상승 후 지난 11월 2.6%로 최근 2년9개월만에 가장 낮은 수준으로 하락하였습니다. 인플레이션의 진정세가 지속되면서 미 연준의 기준금리인하 시점이 빨라질 거라는 기대도 커지고 있습니다. 지난 25년간 기준금리와 PCE지수의 관계를 보아도 현재의 2.6% PCE지수에서의 5.5% 기준금리는 매우 높은 수준입니다. 최근 6개월치만을 연율로 환산할 경우 1.9% 로 목표치 아래인 것도 긍정적인 신호가 되고 있습니다.
S&P 500 지수는 지난 1년간 24% 상승하면서 사상 최고치에 근접하는 상승세를 보였고 나스닥 지수는 지난 1년간 무려 43.4% 나 상승하며 마감하였습니다. 특히 12월 연준의 FOMC 회의 후 점도표를 통해 3차례 이상 금리인하 전망이 발표되면서 금리인하 기대가 더 커지면서 주식시장은 급등하고 시장금리는 급락하는 과열된 시장 분위기가 조성되었습니다만 새해에는 추가적인 상승보다는 조정이 예상되고 있습니다.
뉴욕상품거래소 기준 WTI 원유가격은 팬데믹 직전 $60내외에서 2022년 6월 $120까지 급등하였으나 이제 $70초반에서 안정세를 보이고 있습니다. 앞으로도 글로벌 경기침체로 인한 수요감소, 미국의 원유공급 증가등 전쟁의 위험에도 불구하고 안정세를 유지할 것으로 보입니다.
10년 만기 미국채 시장금리는2020년1월 1.83% 에서 지난 10월 4.92%로 270%까지 급등세를 보였습니다. 지난 12월 FOMC회의 이후 급락세를 보여 연말에는 3.9%까지 하락하였습니다. 4일 12월 FOMC회의록이 발표되면서 금리상승의 시기가 늦어질거라는 예상으로 4%에 육박하는 상승세를 보이고 있습니다. 앞으로의 경기침체 및 고용지표의 상황을 계속 지켜보아야 할 것 같습니다. 지난 4년간의 경제 및 금융 지표들이 보면서 그동안 얼마나 큰 변화와 위험의 터널을 지나왔는지 새삼 느끼게 됩니다. 아직 위험의 요소들이 남아있지만 이전보다는 분명히 안정적인 국면에 진입할 것이라는 기대를 가져도 좋을 것 같습니다.
지난 4년간 밴쿠버부동산 시장을 살펴보면 메트로밴쿠버지역의 전체주택 HPI가격지수 는 2020.1월 $914,000에서 2022년 4월 최고가격인 $1,262,600으로 38% 상승후 2022년 12월 $1,112,600으로 이전 고점대비 12% 하락하였습니다. 지난 12월 $1,168,700 으로 이전 저점대비5% 상승하였습니다. Fraser Valley 지역은 2020년 1월 $681,400에서 2022년 3월 최고가격인 $1,197,100 으로 76%의 폭등세를 기록한후 2023년 1월 $939,300로 이전 고점대비 22% 하락하였습니다. 지난12월 $988,900로 연초저점대비 5% 상승하였습니다. 밴쿠버부동산 시장은 금리급등의 결과로 조정을 보였지만 예상보다는 그 하락폭이 크지않은 견고한 시장추세를 보였습니다. 이자율의 지속적인 상승에도 불구하고 상승세를 보여 밴쿠버 부동산시장이 일정한 하방경직성을 가지고 있음을 알수 있습니다.
지난 12월의 광역밴쿠버 부동산시장 통계입니다. 메트로밴쿠버지역의 거래량은 1,345채로 지난해 12월 1,303채보다 3.2%증가하였으나 지난 10년간 평균거래량에 비해36.4% 감소하였습니다. 신규리스팅은 1,327채로 지난해 12월 1,208채보다는 9.9% 증가하였고 지난 10년간 평균리스팅수에 비해 22.7% 감소하였습니다. 지난해 9월이후 Balance Market이 지속되고 있습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $1,964,400, 타운하우스 $1,072,700, 콘도 $751,300로 1년전대비 각각 7.7%, 6.4%, 5.6% 상승하였고 이전 11월에 비해서는 각각 0.9%, 1.8%, 1.5% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 45일, 34일, 35일 이며 Sales to Active 지수는 각각 11.1%, 18.7%, 19.6%로 시장전체는 16%로 안정적인 Balanced Market을 유지하고 있습니다.
프레이져밸리지역 전체거래량은 837채로 지난해 12월 715채보다 17% 증가하였습니다. 10년간 12월 평균거래량대비 31% 감소하였습니다. 신규리스팅은 942채로 지난해 12월보다는 17% 증가하였고 지난 10년간 평균리스팅수에 비해 18% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,471,500, 타운하우스 $826,400, 콘도 $537,600로 1년전에 비해 7.1%, 5.3%, 6.9% 상승하였고 이전 11월대비 1.2%, 1.3%, 1.4% 하락하였습니다. 거래일수는 40일, 32일, 33일이며 Sales to Active 지수는 16%, 29%, 26%로 타운하우스와 콘도는 다시 seller’s market에 진입하였으며 시장전체로는 18%를 보였습니다. 최근 연휴에도 불구하고 리스팅문의와 쇼잉요청이 많아져서 장은 이전보다 더 활발해질 것으로 전망됩니다.
이제 2024년 밴쿠버부동산 시장은 이자율이 주도하는 시장이 될 것으로 보입니다. 특히 가장 어려운 시기에 급락하지않고 Balanced Market을 유지했다는 부동산 시장에 큰 버팀목이 될 것입니다. 이자율과 관련해서 너무 큰 기대는 무리일 것 같습니다. 그러나 방향이 정해졌다는 것만으로도 긍정적인 기대심리를 주고 있습니다. 금리인하시점은 빠르면 3월 아니면 하반기로 전망이 나누어지고 있습니다. 그 시점은 인플레이션의 진정추세, 경기침체와 고용완화가 어디까지 진행되는지에 따라 정해질 것입니다. 새로운 변화가 예상되고 있지만 아직은 어려운 시대를 지나고 있어 경계를 늦추어서는 안될 것 같습니다.
이전의 골드락스와 같은 2%이하의 인플레이션시대로 돌아가는 것은 기대하기 힘들어 보입니다. 아직은 Stagflation의 가능성도 열려있고, 코비드이후 정부, 기업, 가계 모두 짊어지고 있는 과다한 부채부담은 쉽게 해소되지 않을 것으로 보입니다. 시장의 분위기가 변화하며 무거웠던 마음이 좀 가벼워지고 고금리의 부담이 줄기는 하지만 여전히 짐이 될 것입니다. 이전의 과열된 시장의 후유증을 기억하면서 성급함보다는 냉정함을 잃지 않으면 좋겠습니다. 시장이 좋아질 것이라고 너무 기대하거나 흥분하지 않으면 좋겠습니다. 기대에 미치지 못해 아쉬움이 큰 것보다 기대보다 더 나은 결과가 감사가 되는 2024년 한해 되시기 바랍니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
