새해 부동산 시장은 급변하는 날씨에도 아랑곳하지 않고 차분하면서도 활발한 움직임을 보이며 좋은 출발을 보이고 있습니다. 지난 해 8월부터 계속해서 매월 전체 리스팅과 거래량을 2005년 이후 매월 평균치와 비교하면서 시장의 변동추이를 살펴보면 1월에는 그동안의 약세 흐름에서 벗어나 시장흐름의 변화가능성을 보이고 있습니다. 8월 이후 총리스팅은 월평균치의 78, 81, 83, 84, 12월 91.7%까지 지속적으로 증가하였는데 1월들어 81% 로 총리스팅이 감소하였습니다. 반면 거래량은 지난8월 86%에서 77%, 72%, 70%까지 하락하다가 12월 72.6%이후 1월에는 89.3%로 대폭 상승하였습니다. 9월 이후 총리스팅의 감소보다 거래량의 감소가 더욱 커지면서 시장의 약세가 심해졌는데 1월들어 거래량의 감소가 리스팅의 감소보다 적어지면서 시장 상황이 반전되었습니다. 총리스팅과 거래량이 과거 평균치를 웃도는 수준을 넘어설지 여부가 앞으로 시장흐름의 중요한 지표가 될 것으로 보입니다.
2일 발표된 1월 광역밴쿠버 부동산 시장통계입니다. 메트로 밴쿠버지역의 거래량은 1,427채로 지난해 1월 1,030채보다 38.5% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 20.2% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,788채로 지난해 3,308채보다는 14.5% 증가하여 지난 10년간 1월 평균에 비해서 9.1% 감소하여 신규 리스팅보다 거래량이 더 늘었습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $1,942,400, 타운하우스 $1,066,700, 콘도 $751,900로 1년 전에 비해 각각 7.3%, 4.3%, 6.2% 상승하였고 이전 12월에 비해서는 각각 1.1%, 0.6%하락하였고 콘도는 0.1% 상승하였습니다. 거래일수는 각각 40일, 28일, 30일이며Sales to Active 지수는 각각 11.9%, 22.9%, 19.9%이며 시장전체로는 17.2%입니다.
프레이저밸리 지역 전체 거래량은 938채로 지난 해 1월 626채보다 50% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서9.4% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,368채로 지난해 1월보다 26% 증가하였고 직전 12월보다는 150%나 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,466,100, 타운하우스 $825,600, 콘도 $539,700로 1년 전에 비해 각각 8.9%, 6.9%, 6.5% 상승하였고 이전 12월에 비해서는 0.4%, 0.1% 하락하였고 콘도는 0.4% 상승하였습니다. 거래일수는 44일, 33일, 41일을 기록하였으며 Sales to Active지수는 각각 19%, 34%, 27% 이고 시장 전체로는 19%이고 타운하우스와 콘도는 Seller’s Market에 진입하였습니다.
지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 WTI 원유가격은 지난 지난해 말 $72달러로 마감한 후 월말 $76까지 상승하기도 하였으나 2일 현재는 74달러로 안정세를 유지하고 있습니다. S&P500지수와 NASDAQ 지수는 1월 중 사상 최고가를 기록하기도 하였으나 지난해 말보다 각각 2%, 1% 상승하였습니다. 미국채 10년 만기 시장금리는 작년 말보다 2.6% 상승한 3.97%를 보였습니다. 1월31일 미 연준의 FOMC회의 이후 향후 금리전망에 대한 시장반응이 엇갈리면서 3.8%에서 4%대의 급등락을 보이고 있습니다. 예상보다 견고한 경제 및 고용상황, 그리고 아직은 2% 목표 인플레이션에 미치지는 못하지만 진정 추세를 보이고 있는 인플레이션 상황이 향후 기준금리 인하 시점은 더 길어지고 금리의 인하폭은 더 작아질 것이라는 시장 분위기입니다. 경기 및 고용변수에 대한 특별한 악재가 돌출되지 않는 한 기준금리 인하 시점은 늦어질 것이고 이자율에 가장 큰 영향을 받는 부동산 시장 역시 그 영향을 받을 수 밖에 없어 보입니다.
향후 밴쿠버 부동산 시장을 전망하기 위해 최근 10년간의 광역 밴쿠버 지역의 Sales to Actives 지수와 5년 만기 모기지 금리 그래프를 살펴보면 밴쿠버 부동산시장에서의 Buyer’s Market은 2020년3월 팬데믹이 선포된 때 외에는 Buyer’s market이 없었습니다. 밴쿠버 부동산 시장이 얼마나 강세시장의 편향성이 큰 가를 보여주고 있습니다. 전체 120개월 중 Balanced Market은 43개월로 36%이고, 나머지 76개월은 Seller’s Market으로 63%를 차지하였습니다. 한편 전체 seller’s market 중 그 비율이 35%를 초과하는 Extreme, 즉 극단적인 seller’s market은 26개월로 전체의 21%를 차지하고 있습니다. 이러한 시장 특성으로 인해 매수자는 Buyer’s Market에서의 매수가 거의 불가능해서 Balanced Market에서 매수기회를 찾을 수 밖에 없는 시장입니다. 적정한 매도 기회를 기다린다면 그 가능성이 가장 큰 seller’s market에서의 매도 전략이 맞을 것입니다. 팔고 사야하는 교체 매매의 경우에는 극단적인 Seller’s market은 가능한 피하는 것이 좋습니다. Seller’s Market의 끝자락을 잡게되면 아무리 좋은 밴쿠버 부동산시장이라도 그 후유증은 만만치 않습니다. 물론 모든 통계는 사후적인 것이기 떄문에 해당시점에서의 현명한 판단을 위해서는 과거 시장통계를 바탕으로 현시장 상황에 대한 정확한 평가와 냉정한 결정이 필요할 것입니다.
Sales to Active 지수를 5년 고정 모기지 금리와 비교하여 분석해보면 Sales to Active 지수는 모기지 금리에 일정 기간 후행하면서 모기지 금리가 하락하면 Sales Active Listing지수는 강세를 보이고 모기지 금리가 상승하면 Sales Active Listing지수는 급격히 감소하였습니다. 특히 모기지 금리가 2% 아래로 떨어지면 극단적인 Seller’s market이 되고 있음을 보여주고 있습니다. 향후 기준금리 인하에 따라 모기지 금리의 인하가 예상되지만 5년 고정 모기지 금리가 3% 이하로 떨어질 가능성은 아직은 기대하기 어려울 것 같습니다. 향후 1년간 미연준의 기준금리 인하폭에 대한 대체적인 시장 전망이 1-1.25% 임을 전제로5년고정 고정모기지금리를 3.5% ~ 4%으로 가정해 봅니다. 이를 전제로 밴쿠버 부동산 시장을 전망해보면 Balance Market의 상단에서 Seller’s Market의 하단의 범위에서 시장이 움직일 것이라는 전제하에 매매에 임하는 것이 좋을 것 같습니다. 시장분위기가 좋아진다고 너무 흥분하거나 기대가 크지 않았으면 좋겠습니다. 다시 한번 힘들고 어려운 시대를 잘 견디어 주었고 걱정보다는 기대를 품는 새해의 출발이 되었습니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
