유난히 화창하고 아름다웠던 가을날이 마감하고 이제 본격적인 우기에 접어들었습니다. 기상예보에 따르면 앞으로 2주이상 연일 비가 계속된다고 합니다. Summer Time까지 해제되면 이제 칙칙하고 우울해지기 쉬운 겨울을 지내야하는데 잘 견디고 이겨내야 할 것 같습니다. 밴쿠버부동산 시장은 당초의 많은 걱정과 우려와는 달리 잘 견디고 잘 버텨주고 있습니다. 계속하여 시장의 변화와 시장의 위기에 대한 경계를 늦추지 않고 있는데 현재까지 시장추세가 급격한 변동과 위기의 상황으로 진행되고 있지않아 그나마 다행이라는 생각입니다.
지난 8월부터 매월의 전체리스팅과 거래량을 2005년이후 현재까지의 평균값과 비교하면서 시장의 변동추이를 살펴보고 있습니다. 8월의 경우 전체리스팅은 평균치의 78%, 거래량은 평균치의 87%를 보였으며 9월에는 각각 평균치의 82%와 78%, 10월에는 전체리스팅은 평균치의 83% 와 거래량은 평균치의 75% 수준을 보였습니다. 따라서 지난 3개월간 전체리스팅은 18년동안의 평균값 대비 78%에서 83%로 증가하였고, 거래량은 평균값에 비해 87%에서 75%수준으로 감소하였습니다. 이에따라 시장의 조정국면이 지속되어 10월중 전체시장가격지수가 이전 9월에 비해 메트로밴쿠버지역은 0.6%, 프레이저밸리지역은 1.4% 하락하였습니다. 전체 리스팅은 증가하고 거래량의 감소추세가 이어진다면 매매가격은 계속해서 하락폭을 확대할 것으로 보이지만 전체리스팅과 거래량이 현재수준에서 진정되는 상황을 보인다면 부동산 시장은 큰 변동성을 보이지 않을 것이고 가격 변동도 크지 않을 것으로 예상됩니다. 이처럼 밴쿠버 부동산시장이 잘 견디고 유지되고 있는 것은 밴쿠버부동산시장이 Seller’s market에 치중된 시장구조이어서 조정기에도 거의 Balanced Market을 유지하기 때문입니다.
2일 발표된 10월 광역밴쿠버 부동산 시장통계를 살펴보면 메트로밴쿠버지역의 거래량은 1,996채로 지난해 10월 1,924채보다는 3.7% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 29.5% 감소하였습니다. 신규리스팅은 4,664채로 지난해 4,043채보다는 15.4% 증가하였고 지난 10년간 10월평균에 비해서는 4.8% 증가하였습니다. 전체적으로 거래량에 비해 신규리스팅이 더 증가하고 있는 추세입니다.
주택별 HPI Benchmark 지수는 $2,001,400, 타운하우스 $1,100,500, 콘도 $770,200 으로 1년전에 비해 단독주택은 4.4%, 타운하우스는 6%, 콘도는 6.4% 가격이 상승하였고 9월에 비해서는 단독주택은 0.8%하락하였고 타운하우스와 콘도 가격은 모두 0.2% 상승하였습니다.
거래일수는 32, 21, 25일 전체리스팅 대비 판매량 비율은 Sales to Active 지수는 각각 12.9%, 20.9%, 21.5%이며 시장전체로는 17.9%로 9월에 비해서는 0.2% 소폭 상승하여 지난달의 시장추세가 지속되고 있음을 보여주고 있습니다.
프레이저밸리지역 전체거래량은 970채로 작년 10월 901채보다는 7.7% 증가하였고 지난 9월보다는12% 감소하여 지난 4개월간 계속하여 거래량이 감소하고 있습니다. 신규리스팅은 2,535채로 지난해 10월보다 16% 증가하였고 이전 9월에 비해서는 11% 감소하였습니다.
주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,503,300, 타운하우스 $845,300, 콘도 $545,400 으로 1년전에 비해 4.8%, 4.7%, 3.7% 상승하였고 이전 9월에 비해서는 각각 1.5%, 0.4%, 0.1% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 31, 25, 28일이며, Sales to Active 지수는 각각 12.4%, 24.3%, 22.4% 이고 시장전체로는 14.7%로 9월보다는 감소하여 메트로밴쿠버지역에 비해 시장이 약세를 보이고 있습니다.
지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표의 변동내용을 보면 WTI 원유가격은 지난 한달간 10% 하락한 81달러를 기록하였습니다. 이스라엘과 하마스의 전쟁여파로 $94까지 상승하였는데 꾸준한 원유공급증가와 경제침체에 따른 수요감소 예상으로 7월수준으로 안정된 상황입니다. 돌발적인 전쟁상황으로 유가의 변동성은 클 것으로 예상됩니다.
S&P500지수와 NASDAQ 지수는 시장금리 급등으로 각각 2.2%, 2.9% 하락하면서 8월이후 3개월간 하락추세를 지속하였습니다. 미국채 10년만기 시장금리는 10월중 5%를 넘어서기도 하였으나 4.88%로 마감하면서 10월중 6.8% 상승하였습니다. 4월초의 3.3%의 이자율에 대비해서는 무려 48% 상승하였습니다. 다행히 1일 FOMC회의이후 3일현재 4.5%대로 급락하고 있습니다. 10월중 더욱 폭등세를 보였던 금리는 시장의 위험에 대한 경계심을 높여주었지만 다른 한편으로는 정책금리가 아닌 장기시장금리의 급등으로 금융시장이 tight해지면서 긴축효과를 가져와 굳이 기준금리를 인상할 필요성이 없는 상황이 되었습니다. 이에따라 10월25일 캐나다 중앙은행과 11월1일 미연준 모두 현 기준금리를 유지를 결정하였습니다. 그러나 최근의 기준금리동결이 바로 다시 금리의 하락으로 이어지지는 않을 것으로 예상되고 있습니다.
이제 전세계적인 생산가능 인구의 감소, 탈세계화로 인한 성장의 한계, 공급의 한계로 인해 고물가, 고금리 기조가 새로운 normal이 되는 시대가 될 것이라고 전망하고 있습니다. 따라서 지난 20년간 부채도 능력이라는 저금리 시대의 기조가 무너지고 부채에 발목잡히지 않고 부채의 늪에 빠지지 않도록 경계해야하는 새로운 마인드가 필요한 시대입니다. 앞으로 3년동안 캐나다 전체 주택모기지의 약 60%가 만기가 돌아온다고 합니다. 당장 내년도 모기지 만기 도래시 Renewal을 통한 월모기지 지급액이 현재 월지급액보다 33%이상을 더 지급해야하기 때문에 가계의 부담은 그만큼 커지게 될 것입니다. 다행히 밴쿠버 부동산시장이 큰 흔들림없이 잘 유지되고 있어 최악의 국면에 부딪히더라도 그 리스크는 제한적인 상황입니다. 최근 상담문의가 많아지면서 함께 대안을 마련하고 이에 따른 매매를 진행하고 있습니다. 현재의 위기상황이 언제끝날지모르는 상황이기 때문에 계속하여 보다 예민하고 신중하게 시장의 리스팅과 거래량추이를 보면서 시장의 변동성을 지켜보아야 할 것 같습니다. 잘 견디고 버티고 있는 시장처럼 우리의 삶도 현재의 위기로부터 흔들리지 않고 잘 지켜내기 위해 현명한 판단과 결단이 필요한 시대라고 생각합니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
