어느덧 가을입니다. 지난 23년간 제가 여름 기간 동안 밴쿠버를 떠난 적이 한번도 없었는데 올여름이 가장 여름다웠던 것 같습니다. 그 어느 때보다 길고 뜨거웠습니다. 하지만 안타까운 것은 우리가 살고 있는 BC주 내의 산불은 더욱 확산되어 5일 현재 아직도 191곳의 산불이 진압되지 않고 있습니다. 9월들어 아침 기온이 10도 초반까지 떨어지며 쌀쌀해지고 있는데 예년보다 비내리는 날이 많지 않을 것으로 예보되어 산불은 당분간 계속될 것 같습니다. 대안없는 기후변화의 재난이 직접적으로 삶을 위협하는 수준까지 이르고 있어 이제 자연재해도 집을 선택하는 기준이 되는 시대가 될 것 같습니다.
지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표의 변동내용입니다. WTI원유가격은 사우디와 러시아의 감산이 예상되어 86달러까지 상승하였습니다. 최근 2개월간 상승폭이 22.8%에 달하고 10개월만에 최고치를 보여 안정세를 보이고 있는 인플레이션의 가장 큰 위험요인으로 우려가 지속되고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ지수는 한달동안 각각 1.7%, 2.1% 하락하여 이전 상승장세에 대한 조정을 보였습니다. 10년 만기 미국채 금리는 4.17%로 마감하여 지난달에 비해 2.9%로 상승하였으며 장기간 고금리가 유지되어 4%대 금리수준이 지속될 것으로 보입니다.
물가와 관련해서는 미국의 7월의 CPI 소비자물가지수와 PCE물가지수 모두 전망치보다 낮거나 예상과 동일한 상승폭을 보이고 있어 아직은 2%의 목표 인플레이션보다는 높지만 더이상 악화되지 않을 것이라는 긍정적인 시장반응이 커지고 있습니다. 경기와 관련해서는 기대보다 견고한 흐름을 보이고 있지만 작년 3월부터 시작된 고금리 정책의 효과에 이제 경기성장 및 고용시장에 본격적인 효과를 나타낼 것으로 예상되고 있는 시점에 진입하였기 때문에 향후 6개월간 GDP성장률과 고용 및 실업관련 지수가 어떻게 나타날지가 주목될 것 같습니다.
이자율과 관련해서는 6일 캐나다 중앙은행가 금리동결하였듯이 20일로 예정된 미연준의 FOMC의 금리변동도 없을 것으로 보입니다. 인플레이션의 획기적인 진정 추세를 아직은 기대할 수 없어 현 금리수준은 장기간 지속될 것으로 예상됩니다. 9월6일 현재 CME의 FED WATCH에서 전망하는 금리 수준도 11월 1일 미연준에서 현5.5%의 기준금리를 유지할 것이라는 전망이 57%입니다. 현상황은 돌발변수가 없는 한 내년 상반기까지는 지속될 것 같습니다.
5일 발표된 지난8월의 광역밴쿠버 부동산 시장 통계입니다. 메트로 밴쿠버지역의 거래량은 2,296 채로 지난해 8월 1,892채보다는 21.4%증가하였으나 지난 10년간 8월 평균거래량에 비해서는 13.8% 적었습니다. 신규 리스팅은 3,943채로 작년 8월3,340채보다는 18.1% 증가하였으나 지난 10년간 8월 평균 신규리스팅 4,164채에 비해서는 5.3% 김소하였습니다. 지난7월에 이어 신규리스팅과 거래량이 모두 감소하여 시장의 Activity는 계속해서 줄어들고 있습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,018,500, 타운하우스 $1,103,900, 콘도 $770,000로 1년전에 비해 단독주택은 0.6%, 타운하우스는 1.2%, 콘도는 2.6% 높은 가격이고 7월에 비해서는 각각 0.3% 상승, 0.1%, 0.2% 하락하였습니다. 거래일수는 33일, 22 일, 24일로 길어지고 있습니다. 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio 는 14.2%, 30.3%, 31.9% 를 보이고 있습니다. 시장전체로는 23.9% 6월이후 지속적인 하락세를 보이고 있습니다.
프레이져밸리 지역 전체 거래량은 1,273채로 지난 달보다 6.9% 감소하였고 지난 10년 평균 거래량 대비 7% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,622채로 7월의 2,855채보다 8.2% 감소, 지난 10년간 평균리스팅보다 3% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,534,500, 타운하우스 $846,200, 콘도 $553,500로 1년 전 대비 1.6%, 0.9%, 2.5% 상승하였고 7월에 대비0.6%, 0.5%, 0.4% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 25일, 16일, 20일입니다. Sales to Active Ratio 지수는 15.7%, 37.7%, 30%로 감소하고 있으며 시장 전체는 20.2%로 7월 22%보다 감소하여 전체시장의 매수세가 줄어들고 있음을 보여주고 있습니다.
최근 시장의 특징은 전체리스팅과 거래량이 이전 평균치에 비해 모두 감소하고 있습니다. 이런 시장변화가 부동산 가격에 미치는 영향을 살펴보겠습니다. 광역 밴쿠버 전체의 2005년에서 2023년까지의 8월 평균 리스팅수는 20,233채인데 올 8월의 전체 리스팅수는 14,811채로 평균값의 73%에 불과합니다. 한편 8월중 평균 거래량은 4,040채인데 올8월 거래량은 3,500채로 평균의 87% 입니다. 이를 분석해보면 전체 리스팅수와 거래량이 모두 평균치보다 감소했을 때 거래량 평균치 감소가 전체 리스팅수 감소보다 적으면 시장은 소폭의 조정 장세를 보일 것입니다. 반면 평균대비 모두 감소하였는데 전체 리스팅수 감소보다 거래량의 감소가 더 크게 되면 시장은 하락장세가 불가피합니다.
전체 리스팅과 거래량의 상관관계는 전체 리스팅이 증가할 때 거래량이 감소하면 가격은 하락하고, 리스팅 증가보다 거래량 증가가 크면 가격 상승, 그리고 리스팅 증가보다 거래량 증가가 적으면 조정국면입니다. 반대로 리스팅 감소시 거래량 감소가 더 크면 시장은 하락하고, 거래량 감소가 적다면 시장은 조정국면, 리스팅은 감소하고 래량이 증가한다면 상승 또는 급등 장세가 될 것입니다.
시장의 변화와 함께 예상되는 위험요소 중 가장 큰 것은 부채입니다. 본격적인 고금리시대로 모든 경제주체가 감당하기 힘든 무거운 부채의 짐을 지고 있습니다. 가계와 개인 부채의 가장 큰 부분은 모기지 부담일 것입니다. 만기가 돌아오는 모기지 갱신에 어떤 대안도 찿기 힘든 상황입니다. 가용소득이 축소될 수 밖에 없는 고금리로 인해 삶의 부담이 심각하게 커지는 상황이 길어지면 부동산 시장에서도 구입 여력이 가능한 실매수자층이 많이 감소하게 될 것입니다. 리스팅 감소와 거래량 감소라는 새로운 시장의 변화는 한층 더 리스팅 감소보다는 거래량의 추가적인 감소가 큰 시장상황으로 진행될 가능성이 커보입니다.
시장변화에 따라 밴쿠버 부동산 시장의 또다른 위험은 Presale의 completion 위험입니다. 2020년이후 많은 고층콘도 사전분양이 이루어졌고 2024년중반 이후 완공시점이 줄지어 예정되어 있습니다. 내집마련의 꿈을 이루기 위해, 자녀를 위한 보금자리로, 여유자금의 투자목적으로 좋은 시기에 좋은 가격으로 가슴 설레는 그 꿈이 잘 준비해서 마무리해야할 시기가 다가오고 있습니다. 자금조달을 점검하고 모기지 사전 승인등 변화된 금융환경을 감안하여 좀더 서둘러 확인하고 점검하시면 좋겠습니다. 그리고 필요시 전문가와의 상담을 통해 확실한 대안을 마련하시기를 권해드립니다. 아직은 더 큰 위기의 발생, 위험의 확산까지는 아닐 것이라는 희망이 더 큰 시대이지만 시장의 변화와 위험에 민감할 필요가 있는 때임은 분명한 것 같습니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
